АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-19268/2021

17 февраля 2022 года

город Омск

 

Резолютивная часть решения оглашена 10.02.2022

Полный текст решения изготовлен 17.02.2022

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Ширяй И.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Миклуха К.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению муниципального предприятия города Омска «Центр недвижимости, дизайна и рекламы» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Виком» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о взыскании 682 671,39 руб.,

в судебном заседании приняли участие:

от истца – ФИО1 по доверенности от 16.03.2021 (сроком на 1 год), личность удостоверена паспортом,

У С Т А Н О В И Л:

муниципальное предприятие города Омска «Центр недвижимости, дизайна и рекламы» (далее – истец, МП г. Омска «Центр недвижимости, дизайна и рекламы», Предприятие) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением от 21.10.2021 № 322 (вх. от 21.10.2021 № 210313) о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Виком» (далее – ответчик, ООО «Виком», Общество) задолженности за пользование нежилыми помещениями по адресу: 

<

...> в сумме 668 895,32 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 13 776,07 руб.

Определением суда от 22.10.2021 указанное заявление принято к производству, дело назначено к рассмотрению в порядке упрощённого производства без вызова сторон в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 227 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее  АПК РФ).

19.12.2021 суд перешёл к рассмотрению дела по общим правилам искового производства, о чём вынес соответствующее определение.

ООО «Виком», извещённое судом о дате, месте и времени судебного заседания надлежащим образом, явку своего представителя не обеспечило.

Учитывая, что все участники процесса о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, при этом информация о движении дела дополнительно размещена на сайте арбитражного суда в сети «Интернет», суд полагает право заинтересованных лиц на участие в процессе и представление интересов обеспеченным.

На основании статьи 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие представителя ответчика, по имеющимся доказательствам.

Как установлено судом, в соответствии с распоряжением департамента имущественных отношений Администрации г. Омска от 03.06.2021 № 579 истцу передано и закреплено за ним на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество - нежилое помещение 3П, расположенное по адресу: 

<

...>, общей площадью 1 282 кв.м.

07.06.2021 истцом принято указанное помещение по акту приёма-передачи; часть указанного имущества - нежилые помещения №№ 13, 30-38, 41-45, 47-51, 53, 56, общей площадью 268,1 кв.м, на поэтажном плане 1 этажа в период с 07.06.2021 по 31.08.2021 находилась в пользовании ООО «Виком», в связи с чем последнему выставлены счета за фактическое пользование помещениями в сумме 174 908,71 руб.

Из доводов искового заявления с 01.09.2021 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключён договор аренды муниципального имущества № Ом-02/2021-А (далее – Договор), по условиям которого Предприятие сдаёт, а Общество принимает в аренду нежилое помещение 3П, номера на поэтажном плане 1 этажа: №№ 5, 6, 10-12, общей площадью 268,1 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>, индивидуализированное согласно Приложению № 2 к Договору с целевым назначением – административно-хозяйственная деятельность, не запрещённая законодательством Российской Федерации (пункт 1.1).

В соответствии с пунктом 2.1 срок действия Договора составляет 5 лет, первым днём срока является день принятия арендатором помещения по акту приёма-передачи.

В силу пункта 3.1 Договора арендатор за пользование помещением в течение срока аренды вносит ежемесячную арендную плату:

- размер арендной платы за пользование нежилым помещением составляет 123 103,48 руб.;

- стоимость аренды 1 кв.м. составляет 459,17 руб.;

- в стоимость арендной платы включены расходы арендодателя по водоснабжению, водоотведению и теплоснабжению, указанных помещений.

Как следует из содержания пункта 3.3 Договора, арендная плата за текущий месяц подлежит внесению и уплате арендатором на ежемесячной основе не позднее 5 числа текущего месяца на расчётный счёт или в кассу арендодателя. Арендная плата за первый месяц аренды помещения производится арендатором не позднее 5 календарных дней после подписания акта приёма-передачи помещений по Договору аренды.

По утверждению истца, непогашенная задолженность в рамках договорных отношений в части арендных платежей составила 257 655,58 руб. по состоянию на 18.10.2021, а также в части расходов на коммунальные услуги – 250 170,10 руб. за период с 07.06.2021 по 18.10.2021 

Инициированный и реализованный истцом досудебный порядок урегулирования спора не принёс положительного результата, задолженность в испрашиваемом размере погашена не была, что и привело к передаче спора на разрешение Арбитражного суда Омской области.

Исследовав и оценив обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, суд полагает, что заявленные требования подлежат удовлетворению в части, исходя из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

Статьёй 65 АПК РФ установлена обязанность сторон доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений.

В силу пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу статей 307, 309 ГК РФ обязательства возникают из договоров и иных оснований, предусмотренных законом, и должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 ГК РФ договором признаётся соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (пункт 1 статьи 421 ГК РФ). 

Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как указывалось выше, в рамках настоящего дела Предприятие просит взыскать:

- неосновательное обогащение (плата за фактическое использование помещения) за период с 07.06.2021 по 31.08.2021 в сумме 172 581,26 руб. и проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 06.08.2021 по 18.10.2021 в размере 2 327,45 руб.;

- задолженность по оплате коммунальных ресурсов за период с 07.06.2021 по 18.10.2021 в размере 250 107,10 руб.;

- арендная плата за период с 01.09.2021 по 18.10.2021 в сумме 246 206,96 руб. и неустойка за период с 05.09.2021 по 18.10.2021 в размере 11 448,62 руб.

Правоотношения, сложившиеся между сторонами в период с 01.09.2021 по 18.10.2021, суд квалифицирует как арендные, подлежащие регулированию нормами параграфа 1 главы 34 ГК РФ (общие положения об аренде).

В силу положений статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами (пункт 1 статьи 424 ГК РФ).

Факт передачи в аренду Обществу помещений подтвержден материалами дела (акт приёма-передачи нежилого помещения от 01.09.2021) и ответчиком по существу не оспаривается.

В своём отзыве Общество говорит о недействительности заключённого договора по причине отсутствия его регистрации.

В этой связи суд полагает необходимым обратить внимание сторон на пункт 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды», в соответствии с которым согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 ГК РФ не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

Таким образом, несмотря на отсутствие регистрации договора, правоотношения сторон в период с 01.09.2021 по 18.10.2021 являются арендными на условиях Договора № Ом-02/2021-А.

Проверив расчёт исковых требований, суд установил, что предъявляемый к взысканию МП г. Омска «Центр недвижимости, дизайна и рекламы» размер задолженности не соответствует реальному в части суммы основного долга по Договору, поскольку исковой период в октябре 2021 года составляет 18 дней (абз. 3 стр. 2 искового заявления), в то время как задолженность выставлена ООО «Виком» за весь месяц в размере 123 103,48 руб., что следует из акта сверки взаимных расчётов.

То есть, за октябрь 2021 года подлежащая взысканию сумма составляет 71 479,44 руб. (123 103,48 руб. (аренда за месяц) : 31 день х 18 дней).

В статьях 309, 310 ГК РФ закреплено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Частью 1 статьи 65 АПК РФ предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Как указывалось выше, на момент рассмотрения дела доказательств уплаты задолженности ответчиком не представлено.

Учитывая нарушение Обществом принятых на себя обязательств по внесению арендной платы, истец просил взыскать с ответчика в бездоговорный период – проценты за пользование чужими денежными средствами, в период действия Договора – неустойку из  расчёта 0,3% за каждый день просрочки, в соответствии с пунктом 6.2. 

В силу пункта 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признаётся определённая законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Из разъяснений, приведённых в пунктах 1 и 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и её пределах», следует, что в соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Если норма не содержит явно выраженного запрета на установление соглашением сторон условия договора, отличие условий договора от содержания данной нормы само по себе не может служить основанием для признания этого договора или отдельных его условий недействительными по статье 168 ГК РФ.

При этом указанные выше условия договора аренды о размере неустойки сторонами не оспорены и не признаны недействительным в установленном законом порядке, доказательств, свидетельствующих о ничтожности данных условий материалы дела не содержат, а, следовательно, оснований для их неприменения и самопроизвольного снижения размера неустойки в обход соглашения сторон, у суда не имеется. 

Так, предпринимательской в соответствии со статьёй 2 ГК РФ признаётся самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. Лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность, должны быть зарегистрированы в этом качестве в установленном законом порядке, если иное не предусмотрено ГК РФ.

С учётом того, что условия договора аренды были согласованы изначально в добровольном порядке обеими сторонами с оценкой всех возможных рисков, самовольное изменение судом последних и снижение неустойки может ограничить гарантии, предоставленные данным условием, поставить сторону в неблагоприятное положение и лишить той максимальной защиты, на которую она могла рассчитывать ещё на стадии вступления в спорные правоотношения.

Как уже указывалось, в пункте 3.3 Договора стороны согласовали, что арендная плата за текущий месяц подлежит внесению и уплате арендатором на ежемесячной основе не позднее 5 числа текущего месяца на расчётный счёт или в кассу арендодателя. Арендная плата за первый месяц аренды помещения производится арендатором не позднее 5 календарных дней после подписания акта приёма-передачи помещений по Договору аренды.

Судом скорректирован расчёт неустойки с учётом положений статей 191, 193 ГК РФ, а также суммы задолженности по Договору.

В итоге пени составили 18 298,74 руб. из расчёта:

15 511,04 руб. за период с 07.09.2021 по 18.10.2021 (123 103,48 руб. х 42 дн. х 0,3%);

2 787,70 руб. за период с 06.10.2021 по 18.10.2021 (71 479,44 руб. х 13 дн. х 0,3%)

Всего задолженность ООО «Виком» по Договору менее предъявленной к взысканию Предприятием и составила 212 881,66 руб.

Выше указывалось, что в период с 07.06.2021 по 31.08.2021 ООО «Виком» пользовалось спорным нежилым помещением в отсутствие договора.

Действующее законодательство предусматривает, что отношения, возникающие в результате фактического пользования имуществом без установленных законом либо договором оснований, регулируются положениями главы 60 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счёт другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретённое или сбережённое имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьёй 1109 ГК РФ.

По смыслу названной нормы лицо, обратившееся с требованием о возмещении неосновательного обогащения, обязано доказать факт пользования ответчиком принадлежащим истцу имуществом, период такого пользования, отсутствие установленных законом или сделкой оснований для такого пользования, размер неосновательного обогащения.

Как усматривается из выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 20.07.2021, в период с 26.08.2015 по 16.07.2020 нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...> Общество арендовало у муниципального предприятия города Омска «Муниципальная недвижимость» по договору от 13.07.2015 № О 1714-А. После истечения срока действия означенный договор был продлён дополнительным соглашением от 01.07.2020 до 16.06.2021.

ООО «Виком» представила в материалы дела акт сверки взаимных расчётов, согласно которому задолженность Общества по договору от 13.07.2015 № О 1714-А по состоянию на 31.07.2021 отсутствует. 

Однако, ранее указывалось, что спорное помещение принято истцом 07.06.2021, а представленный акт характеризует взаимоотношения между ООО «Виком» и муниципальным предприятием города Омска «Муниципальная недвижимость». Соответственно, поскольку имущество было передано истцу, начисления по договору уже не осуществлялись. Как видно из спорного акта, последнее начисление арендной платы произведено за период до 03.05.2021.

По указанной причине суд находит обоснованным требование Предприятия о взыскании неосновательного обогащения за июль 2021 года в сумме 79 132,91 руб., за август – 93448,35 руб., принимая во внимание Отчёт № ЭМ 3200915 об оценке объектов оценки.

В силу статьи 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счёт другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.

МП г. Омска «Центр недвижимости, дизайна и рекламы» заявлено о взыскании 2 327,45 руб. процентов за пользование чужими денежные средствами. Судом скорректирован расчёт с учетом положений статьи 191 ГК РФ, по причине чего размер процентов за пользование чужими денежными средствами составил 2 158,42 руб. с 16.7.2021 по 18.10.2021.

Всего в части взыскания неосновательного обогащения требование Предприятия обосновано на сумму 174 739,68 руб.

Тогда как требование о компенсации расходов на коммунальные услуги подтверждено документально в полном объёме.

Таким образом, задолженность ООО «Виком» составила 637 728,44 руб. (212 881,66 руб. + 174 739,68 руб. + 250 107,10 руб.).

Государственная пошлина распределена судом по правилу части 1 статьи 110 АПК РФ пропорционально размеру удовлетворённого требования с учётом государственной пошлины, уплаченной за обеспечительные меры.

В силу части 4 статьи 96 АПК РФ в случае удовлетворения иска обеспечительные меры сохраняют своё действие до фактического исполнения судебного акта, которым закончено рассмотрение дела по существу.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 АПК РФ, суд 

Р Е Ш И Л:

требования муниципального предприятия города Омска «Центр недвижимости, дизайна и рекламы» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Виком» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу муниципального предприятия города Омска «Центр недвижимости, дизайна и рекламы» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) задолженность в общей сумме 637 728,44 руб., а также 18 557 руб. расходов по оплате государственной пошлины.

В удовлетворении остальной части требования отказать.

Решение вступает в законную силу и может быть обжаловано через Арбитражный суд Омской области в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, 

<

...> Октября, дом 42) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625010, 

<

...>) в течение двух месяцев со дня принятия (изготовления в полном объёме) постановления судом апелляционной инстанции.

Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, направляется лицам, участвующим в деле, согласно статье 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копия настоящего решения на бумажном носителе может быть направлена в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручена под расписку.

Информация о движении дела может быть получена путём использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

 

Судья                                                                                                И.Ю. Ширяй