СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

улица Набережная реки Ушайки, дом 24, Томск, 634050, http://7aas.arbitr.ru

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

город  Томск                                                                                          Дело № А45-19811/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 25 января 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 01 февраля 2022 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  

Марченко Н.В.,

судей

Вагановой Р.А.,

 

ФИО1,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Сомовым Д.Ю., рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 (№ 07АП-11926/2021) на решение от 26.10.2021 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-19811/2021 (судья Лузарева И.В.) по иску общества с ограниченной ответственностью «Служба заказчика по жилищно-коммунальному хозяйству Ленинского района», г. Новосибирск (ИНН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2, г. Новосибирск (ИНН 

<

***>) о взыскании задолженности в размере 676 000 руб.

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Служба заказчика по жилищно-коммунальному хозяйству Ленинского района» (далее – ООО «Служба заказчика ЖКХ Ленинского района») обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ИП ФИО2) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 676 000 рублей 00 копеек за период с 30.06.2019 по 31.12.2020.

Решением от 26.10.2021 Арбитражного суда Новосибирской области исковые требования удовлетворены частично, с ИП ФИО2 в пользу ООО «Служба заказчика ЖКХ Ленинского района» взыскано 1 026 000 рублей задолженности, а также 16 520 рублей судебных расходов по государственной пошлине по иску.

Не согласившись с принятым решением, ИП ФИО2 в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении требований отказать.

В обосновании жалобы указано, что судом первой инстанции допущено неполное выяснение обстоятельств дела; не дана оценка доводу ответчика о том, что собственники помещений в МКД на внеочередном общем собрании приняли решение о расторжении договора аренды с ответчиком и погашении задолженности по арендной плате путем проведения ремонта общего имущества МКД.

ООО «Служба заказчика ЖКХ Ленинского района» в представленном в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.

На основании части 1, 3 статьи 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей сторон.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на неё, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции, при этом исходит из следующего. 

Как следует из материалов дела, многоквартирный дом №2 по пр.Карла Маркса находится в управлении ООО «Служба заказчика ЖКХ Ленинского района» на основании решения общего собрания собственников помещений в данном доме, с собственниками помещений заключен договор управления от 01.03.2007, в соответствии с которым исполнитель (ООО «Служба заказчика ЖКХ Ленинского района») имеет право с согласия собственников сдавать в аренду подвальные, чердачные и иные помещения, а также их части, земельные участки, части крыш, относящихся к общему имуществу, с последующим использованием денежных средств от хозяйственного оборота общего имущества на его содержание, а также на иные цели, связанные с исполнением настоящего договора.

Решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме №2 по пр. Карла Маркса от 10.04.2019 №1 принято решение предоставить ИП ФИО2 часть земельного участка (придомовой территории данного дома) площадью 465 кв.м. в пользование сроком на 5 лет.

Между истцом и ответчиком 01.06.2019 заключен договор аренды земельного участка №01/19, согласно которого арендодатель (ООО «Служба заказчика ЖКХ Ленинского района») передает арендатору (ИП ФИО2), а арендатор принимает в пользование часть общего имущества многоквартирного дома: - часть земельного участка, площадью 465 кв.м.. входящий в состав земельного участка общей площадью 4705 кв.м. с кадастровым номером 54:35:064245:120 по адресу: относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

...>.

Целевым использованием предмета договора аренды является размещение и эксплуатация продовольственных павильонов для розничной торговли общей площадью помещений не более 255 кв.м.

Ежемесячная плата за пользование предметом аренды на момент заключения договора устанавливается в размере 50 000 рублей в месяц, в том числе НДС. Начисление платы за пользование предметом аренды начинается с 01.06.2019.

Арендодатель имеет право не ранее, чем с 01.01.2020 увеличить размер арендной платы не более чем до 80 000 рублей в месяц, в том числе НДС, предварительно уведомив об этом арендатора не позднее, чем за 30 дней. 

Арендные платежи за период с 01.06.2019 по 31.10.2019 оплачиваются арендатором не позднее 15.10.2019.

Начиная с ноября 2019 года, арендатор оплачивает арендную плату ежемесячно, не позднее 15 числа каждого текущего месяца по реквизитам, представленным арендодателем. Оплата арендной платы, по соглашению сторон, может быть осуществлена и иным способом, не противоречащим действующему законодательству. Не позднее 15.10.2019 арендатор оплачивает арендодателю обеспечительный платеж в размере 50 000 рублей, в том числе НДС.

В случае надлежащего исполнения обязательств арендатором, сумма обеспечительного платежа при прекращении действия настоящего договора подлежит возврату арендатору в полном объеме после проведения сторонами сверки взаимных расчетов.

При наличии на дату прекращения действия настоящего договора неисполненных обязательств со стороны арендатора, арендодатель удерживает из обеспечительного платежа суммы всех неисполненных арендатором обязательств, оставшаяся сумма обеспечительного платежа подлежит возврату арендатору после проведения сторонами сверки взаимных расчетов.

Государственная регистрация договора от 01.06.2019 №01/19 в установленном порядке произведена 17.07.2019, номер регистрации 54:35:064245:120-54/011/2019-5.

Согласно платежным поручения №184 от 15.10.2020 (34 000 рублей), №157 от 17.09.2020 (50 000 рублей), №133 от 11.08.2020 (50 000 рублей), №159 от 15.10.2019 (100 000 рублей), №169 от 14.11.2019 (40 000 рублей) ИП ФИО2 оплатил аренду части земельного участка по договору №01/19 за октябрь 2020, сентябрь 2020, август 2020, август-сентябрь 2019 и ноябрь 2019 года на общую сумму 274 000 рублей 00 копеек.

В обоснование заявленных требований истец указал, что у ответчика образовалась задолженность за период с 30.06.2019 по 31.12.2020 в размере 676 000 рублей. В ходе рассмотрения дела истец увеличил размер исковых требований до 1 126 000 рублей за период с 30.06.2019 по 30.09.2021, мотивируя тем, что ответчик земельный участок истцу не возвратил.

Указывая изложенные обстоятельства, истец в адрес ответчика направил претензию от 25.03.2021 с требованием об оплате задолженности.

Неисполнение ответчиком требований претензии явилось основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

На основании части 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг.

Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме (часть 1.1 статьи 161 ЖК РФ).

Согласно части 2.3 статьи 161 ЖК РФ при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

В силу требований статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами благоустройства и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

В соответствии с вышеизложенным, управляющая общим имуществом МКД организация, действительно, не имеет собственного интереса при осуществлении действий по управлению общим имуществом МКД, но она обязана действовать в интересах этих собственниках и соблюдением требований ЖК РФ, а также Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491.

Как установлено материалами дела, договор аренды № 01\19 от 01.06.2019 был заключен управляющей организацией в целях обеспечения наиболее благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования указанным имуществом.

Сторонами договора аренды части земельного участка № 01\19 от 01.06.2019 (гражданско-правовой сделки) являются истец (арендодатель, действующий в интересах собственников помещений МКД) и ответчик (арендатор, действующий в своих собственных интересах).

В силу пункта 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу пункта 1 статьи 622 ГК РФ после прекращения договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил.

Согласно пункту 2 статьи 622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

С учетом приведенных положений ГК РФ, обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема - передачи.

В соответствии с положениями пункта 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Согласно акту от 19.10.2021 проведено обследование придомовой территории МКД №2 по пр. Карла Маркса г. Новосибирска на предмет расположения торговых киосков (ларьков); осмотром установлено, что на указанной территории расположены торговые киоски (ларьки), принадлежащие ответчику, в количестве 10 штук.

Поскольку на момент рассмотрения настоящего спора торговые павильоны на арендованном ответчиком земельном участке продолжают размещаться, ответчик земельный участок не освободил, прекращение договора аренды возможно лишь после освобождения ответчиком земельного участка от имущества, принадлежащего ответчику, а не с момента принятия собственниками помещений в МКД решения о расторжении договора аренды.

Судом первой инстанции правомерно сделан вывод о том, что обязанность ИП ФИО2 по ежемесячному внесению арендной платы может быть трансформирована в другое обязательство по осуществлению подрядных работ по ремонту подъездов в МКД в случае заключения сторонами договора отдельного соглашения о новации путем внесения изменений в договор аренды.

Как правильно указал суд первой инстанции, самостоятельное принятие ответчиком решения о том, где и в каком объеме, в каком порядке и на каких ценовых условиях он будет проводить подрядные работы в отношении общего имущества многоквартирного дома противоречит как существу принятого им на себя договорного обязательства, вытекающего из договора аренды, так и положениям ЖК РФ, возлагающего на управляющую организацию персональную ответственность за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме, качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Учитывая изложенное, исходя из фактических обстоятельств дела и оценки по правилам, предусмотренным статьей 71 АПК РФ представленных доказательств, суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные истцом требования. 

Оценивая изложенные в апелляционной жалобе доводы, суд апелляционной инстанции считает, что в них отсутствуют ссылки на обстоятельства, которые не были предметом рассмотрения суда первой инстанции и могли бы повлиять в той или иной степени на законность и обоснованность принятого судебного акта.

Принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено. Оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 АПК РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы у суда апелляционной инстанции не имеется.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины в апелляционной инстанции согласно статье 110 АПК РФ в связи с отсутствием оснований для удовлетворения апелляционной жалобы относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 110, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение от 26.10.2021 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-19811/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 – без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.

Председательствующий Н.В. Марченко 

Судьи Р.А. Ваганова

ФИО1