АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА 

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082  

 http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции  

Нижний Новгород Дело № А29-3856/2023  01 августа 2024 года  

Резолютивная часть постановления объявлена 30 июля 2024 года.  Полный текст постановления изготовлен 01 августа 2024 года.  

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе: председательствующего Бабаева С.В., судей Голубевой О.Н., Камановой М.Н., 

в отсутствие представителей участвующих в деле лиц 

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца –  индивидуального предпринимателя ФИО1  

на решение Арбитражного суда Республики Коми от 12.07.2023 и  на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 19.01.2024  

по делу № А29-3856/2023 

по иску индивидуального предпринимателя ФИО1  

(ИНН: 

<

***>; ОГРН: 

<

***>) 

к индивидуальному предпринимателю ФИО2  (ИНН: 

<

***>; ОГРН: 

<

***>) и  

к индивидуальному предпринимателю ФИО3  (ИНН: 

<

***>; ОГРН: 

<

***>)  

о понуждении собственников помещений в нежилом здании согласовать план реконструкции,  

третьих лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора –  администрация муниципального образования городского округа «Сыктывкар», ФИО5  

Дмитрий Васильевич, ФИО4, 

и у с т а н о в и л : 

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ФИО1)  обратилась в Арбитражный суд Республики Коми с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ФИО2) и индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее – ФИО3):  

1) о обязании в течение 10 календарных дней с момента вступления в силу судебного  акта согласовать реконструкцию помещения П8, расположенного в нежилом здании с кадастровым номером 11:05:0105019:164 (

<

...>), в части добавления дополнительной входной группы;  

2) о присуждении судебной неустойки в случае неисполнения решения суда в размере  10 000 рублей за каждый день просрочки.  

Исковые требования основаны на статьях 249, 289, 290, 308.3 и 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьях 23, 36, 40 и 44 Жилищного кодекса Российской Федерации. Требования мотивированы уклонением ответчиков от согласования плана реконструкции, обязанность согласования которого предусмотрена договором купли-продажи помещений в спорном здании.  

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований  относительно предмета спора, привлечены администрация муниципального образования городского округа «Сыктывкар» (далее – Администрация), ФИО5 и ФИО4  

Арбитражный суд Республики Коми решением от 12.07.2023, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 19.01.2024, в удовлетворении иска отказал. Суды заключили, что правовых оснований для понуждения ответчиков к  согласованию плана реконструкции не имеются; согласие иных новых собственников помещений в здании отсутствует; буквальное толкование договора купли-продажи свидетельствует, что ответчики не принимали на себя обязанность согласовывать план реконструкции помещения П8.  

ФИО1 не согласилась с принятыми судебными актами, в связи с чем обратилась  в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просила их  отменить и направить дело на новое рассмотрение. По мнению заявителя, обстоятельства дела  и пояснения третьего лица, которым надлежащей оценки суды не дали, свидетельствуют о  наличии в договоре купли-продажи от 10.10.2022 технической ошибки, поскольку изначально  строительство входной группы планировалось в помещении П8. Кассатор указывает, что суды  неправомерно не допросили повторно специалиста ФИО6 относительно возможности  устройства входной группы в помещении П12. Также истец считает неправомерным указание  на невозможность проведения реконструкции без согласия новых собственников, поскольку  это предметом спора не является. Более того, заявитель считает противоречащим части 5 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации вывод о необходимости согласования реконструкции с третьими лицами, т.е. на день заключения договора купли-продажи согласование всеми имеющимися собственниками было дано. Подробно доводы заявителя изложены в  кассационной жалобе.  

ФИО2 в отзыве на кассационную жалобу не согласился с доводами заявителя,  просил оставить обжалованные судебные акты без изменения, а кассационную жалобу ФИО1 – без удовлетворения. Иные участвующие в деле лица отзывы на жалобу в суд  округа не представили.  

Участвующие в деле лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание представителей не направили, в связи  с чем на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации жалоба рассмотрена в их отсутствие.  

Законность решения Арбитражного суда Республики Коми, постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в  порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, применительно к изложенным в кассационной жалобе доводам.  

Как следует из материалов дела и установили суды первой и апелляционной инстанций,  ФИО1 (покупатель) и ФИО2, ФИО3 (продавцы) 10.10.2022 заключили договор купли-продажи.  

Согласно указанному договору продавцы продали, а покупатель купил в собственность  нежилые помещения на первом этаже нежилого здания (

<

...>): П8 и П12 с кадастровыми номерами 11:05:0105019:1493 и 1477, общей площадью 90,2 и 16,1 квадратного метра, соответственно (пункт 1). Указанные помещения принадлежат продавцам на праве общей долевой собственности (пункт 2).  

Стороны договорились считать существенным условием договора, что продавцы дают  свое согласие на реконструкцию помещения П12 в нежилом здании с кадастровым номером  11:05:0105019:164, в части добавления дополнительной входной группы. Данное согласие  необходимо для получения разрешения в органах государственной власти для получения соответствующих документов, позволяющих произвести строительство дополнительной входной группы. Под согласием сторон стороны подразумевают проект реконструкции, составленный в соответствии с действующим законодательством, соответствующий всем строительно-тех-ническим нормам, не нарушающий права и законные интересы третьих лиц. Согласие в письменной форме дается после предоставления соответствующего проекта продавцам в течение 10 календарных дней.  

ФИО1 до заключения договора купли-продажи заключил договор от 27.09.2022   № ПР-02-094 на выполнение проектных работ по реконструкции помещения П8 путем добавления дополнительной входной группы после приобретения помещения в здании. На основании этого договора была разработана проектная документация.  

Проект реконструкции направлен ФИО2, ФИО3 30.01.2023, с сопроводительным письмом № 1, в котором ФИО1 просила его согласовать.  

ФИО2 в письме от 09.02.2023 (за себя и по доверенности за ФИО3)  отказал в согласовании проекта, поскольку договором купли-продажи предусмотрена обязанность согласования реконструкции помещения П12, а не П8.  

В здании также имеются помещения, которые принадлежат также на праве собственности ФИО5 и ФИО4 с декабря 2022 года.  

Указанные обстоятельства послужили основанием обращения ФИО1 в арбитражный суд с настоящим иском.  

Изучив материалы дела, оценив доводы сторон, Арбитражный суд Волго-Вятского  округа не нашел правовых оснований для отмены обжалованных судебных актов с учетом  следующего.  

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в своем постановлении  от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», в пункте 1 разъяснил, что отношения  собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с  пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям  подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 Гражданского кодекса Российской Федерации. Аналогичные  разъяснения даны Пленумом Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от  23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (пункт 41).  

В силу статей 244 (пунктов 1 – 3), 246 (пункта 1), 247 (пункта 1) и 290 (пункта 1) Гражданского кодекса Российской Федерации, имущество, находящееся в собственности двух или  нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве соб- 

ственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда  законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.  

Собственникам помещений в здании принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения здания, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование здания, расположенное за пределами или  внутри помещений, обслуживающее более одного помещения.  

 Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по  соглашению всех ее участников. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении  согласия – в порядке, устанавливаемом судом.  

Проведение работ по устройству входных групп в здание влечет внесение конструктивных изменений в общее имущество здания путем частичного разрушения внешней стены дома, являющейся ограждающей несущей конструкцией, т.е. уменьшение размера общего имущества. Обустройство входной группы в нежилое помещение, кроме того, повлечет изменение режима использования части участка, занимаемого зданием и прилегающего к нему. Тем  самым, проведение работ по устройству входных групп предполагает в качестве юридически  значимого обстоятельства наличие согласия всех собственников помещений в здании на проведение спорных работ. Согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме  является обязательным условием для проведения реконструкции, влекущей уменьшение размера общего имущества.  

Такой подход отражен в пункте 11 Обзора судебной практики по спорам, связанным с  реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме,  утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 13.12.2023, определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от  27.09.2022 № 18-КГ22-88-К4, определение Судебной коллегии по административным делам  Верховного Суда Российской Федерации от 09.09.2015 № 73-КГ15-8 и др.  

В соответствии со статьями 1 (пунктом 2) и 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей  на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.  

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов  и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается  путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.  

Если данные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во  внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.  

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 25.12.2018 № 49  «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской  Федерации о заключении и толковании договора» в пункте 43 разъяснил следующее.  

Условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями кодекса, законов, иных актов, содержащих нормы  гражданского права.  

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 кодекса) если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.  

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить стороне  договора извлекать преимущество из незаконного или недобросовестного поведения. Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.  

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями  и смыслом договора в целом. Условия толкуются и рассматриваются судом в системной связи  и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).  

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.  

Суды двух инстанций провели толкование условий договора купли-продажи спорных  помещений от 10.10.2022 и заключили, что из пункта 5 договора, равно как и иных условий  договора, обстоятельств дела, буквально или системно не следует, что продавцы (ответчики)  согласовали проведение реконструкции с устройством входной группы в отношении помещения П8. Такое согласие давалось в отношении помещения П12. Разногласий у сторон при заключении договора в отношении данного условия договора, тем более признанного сторонами существенным, не имелось.  

В отсутствие объективных доказательств того, что стороны договора действительно согласовывали реконструкцию помещения П8, а не П12, а в договоре имеется опечатка, оснований для иного толкования договора у суда не имелось.  

Законодательством не предусмотрено право сособственника понуждать другого сособственника к осуществлению в натуре конкретных действий по владению, пользованию или  распоряжению общим долевым имуществом (в противоречие с ранее достигнутыми договоренностями), поскольку это нарушит право собственности другого сособственника и принцип  автономии воли участников гражданских правоотношений.  

В этой связи возможность возложения обязанности согласовать план реконструкции на  ответчиков ни договором, ни законом не предусмотрена. В этой связи суды верно указали, что  поскольку на помещение П8 такого согласия не давалось, то и для проведения реконструкции  этого помещения требуется согласие всех имеющихся собственников.  

Довод заявителя о том, что суды неправомерно не провели повторный допрос специалиста относительно возможности реконструкции помещения П8, на законность обжалованных судебных актов не влияет, так как существенного правового значения не имеет. Иные доводы заявителя основаны на неверном толковании норм материального права.  

Суды правомерно отказали в удовлетворении иска. 

Материалы дела исследованы судами полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам  права. Оснований для отмены обжалованных судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в  части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами не  допущено.  

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной  жалобы относятся на заявителя.  

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Коми от 12.07.2023 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 19.01.2024 по делу № А29-3856/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 – без удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий  двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий  С.В. Бабаев 

Судьи  О.Н. Голубева  

М.Н. Каманова