Арбитражный суд Пермского края

Екатерининская, дом 177, Пермь, 614068, www.perm.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А50-27895/2021

г. Пермь

22 августа 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 18 августа 2022 года.

Решение в полном объеме изготовлено   22 августа 2022 года.

 

Арбитражный суд Пермского края  в составе судьи  Султановой Ю.Т., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания             ФИО1 (до перерыва), помощником судьи Федосеевой С.В. (после перерыва), 

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Департамента имущественных отношений администрации города Перми (614015, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

 

к ответчику – обществу с ограниченной ответственностью "АРСАНА" (618416, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

 

- о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.05.2021 по 31.08.2022 в сумме 58 563 руб. 82 коп., пени за нарушение сроков внесения арендной платы за период с 26.02.2020 по 31.03.2022 в сумме 25 477 руб. 44 коп., задолженности по обеспечительному платежу в сумме 12 047 руб. 88 коп.,

- о расторжении договора аренды № 2048-19Д от 29.11.2019,

- об обязании ответчика освободить и возвратить истцу объект,

 

при участии:

от истца: ФИО2 (доверенность №059-19-01-44-102 от 28.12.2021, удостоверение, диплом) (до перерыва), 

от ответчика: не явился, извещен,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных отношений администрации города Перми (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Пермского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "АРСАНА" (далее – ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.05.2021 по 31.08.2022 в сумме 58 563 руб. 82 коп., пени за нарушение сроков внесения арендной платы за период с 26.02.2020 по 31.03.2022 в сумме 25 477 руб. 44 коп., задолженности по обеспечительному платежу в сумме 12 047 руб. 88 коп., о расторжении договора аренды, об обязании ответчика освободить и возвратить истцу по акту приема-передачи объект - встроенные нежилые помещения в подвале жилого дома, расположенного по адресу: г.Пермь, ул.Екатерининская (ул. Большевистская), д. 214, в Дзержинском районе, общей площадью 183,2 кв.м (с учетом ходатайства уточнения размера исковых требований, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ)).

Определением суда от 17.11.2021 исковое заявление принято к производству.

Ответчик представил отзыв на исковое заявление, дополнение к отзыву. Ответчик не согласен с требованиями о расторжении договора аренды и обязании освободить и возвратить истцу нежилые помещения, не согласен с периодом и размером задолженности. Требование об оплате пени и задолженности по обеспечительному платежу ответчик не оспаривает. При этом, о признании исковых требований в части ответчиком не заявлено.  

Истец представил возражения на дополнения к отзыву, с доводами ответчика не согласен. 

Как следует из материалов дела, 29.11.2019 между истцом (Арендодатель) и ответчиком (Арендатор) был заключен договор аренды объекта муниципального недвижимого имущества № 2048-19Д (далее – договор). 

Согласно п. 1.1 договора на основании протокола аукциона на право заключения договоров аренды муниципального имущества от 14.11.2019 Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду объект муниципального недвижимого имущества в виде встроенных нежилых помещений в подвале жилого дома (далее - Объект), расположенный по адресу: г. Пермь, ул. Екатерининская (ул. Большевистская), дом 214, в Дзержинском районе, общей площадью 183,2 кв.м (состоящий из двух объектов 124,6 кв.м (кадастровый номер: 59:01:4410099:724) и 58,6 кв.м (кадастровый номер: 59:01:4410099:725). План и экспликация Объекта являются неотъемлемой частью настоящего Договора.

Объект находится в собственности муниципального образования город Пермь, что подтверждается выписками из ЕГРН от 02.11.2021 № КУВИ-002/2021-145649188, № КУВИ-002/2021-145649191.

В соответствии с п. 1.3 договора настоящий Договор вступает в силу с даты государственной регистрации. Срок аренды Объекта - с 29 ноября 2019 года по 28 ноября 2024 года. Объект считается переданным с даты подписания Сторонами акта приема-передачи.

Объект передан ответчику по акту приема-передачи от 29.11.2019.

В соответствии с п. 3.2.5 договора арендатор обязан вносить своевременно и в полном объеме арендную плату в размере, установленном договором.

Согласно п. 4.2 договора арендная плата без учета налога на добавленную стоимость (НДС), составляющая 10720,83 (десять тысяч семьсот двадцать) рублей 83 копейки, вносится ежемесячно, не позднее 25 числа месяца, предшествующего оплачиваемому месяцу, по следующим реквизитам: (Департамент имущественных отношений администрации города Перми) № 40101810700000010003 в Отделении Пермь г. Пермь, БИК 045773001, ИНН 

<

***>, КПП 590201001, ОКТМО 57701000, КБК 16311105074041000120.

В течение 5 дней с даты подписания протокола на право заключения договора аренды муниципального имущества Арендатор обязан оплатить по указанным реквизитам:

- арендную плату с даты начала фактического пользования Объектом до конца месяца, следующего за месяцем заключения Договора;

- обеспечительный арендный платеж в размере квартальной арендной платы, который засчитывается как платеж за последний квартал аренды по настоящему Договору и удерживается Арендодателем в счет возмещения арендных платежей и иных денежных обязательств при расторжении настоящего Договора в порядке, предусмотренном настоящим Договором.

В случае просрочки оплаты арендной платы обеспечительный арендный платеж засчитывается в первый день просрочки в счет исполнения текущих обязательств Арендатора по внесению арендной платы, при этом Арендатор обязан восполнить (уплатить Арендодателю) обеспечительный арендный платеж не позднее 30 числа текущего месяца.

Пунктом 4.3 договора предусмотрено, что размер арендной платы может быть изменен в порядке, предусмотренном действующим законодательством и (или) правовым актами города Перми. 

Увеличение (индексация) арендной платы на следующий календарный год (с 1 января) происходит на основании сводного индекса потребительских цен, установленного прогнозом социально-экономического развития города Перми на соответствующий год, утвержденным администрацией города Перми в установленном порядке, и осуществляется арендодателем в одностороннем порядке путем направления арендатору до 1 января следующего года письменного уведомления об увеличении (индексации) арендной платы с указанием размера арендной платы в увеличенном размере способом, позволяющим удостовериться в факте получения арендатором указанного уведомления.

20.11.2020 между Арендатором и Арендодателем было заключено соглашение об отсрочке арендной платы по Договору. В соответствии с данным соглашением, на основании Федерального закона от 01 апреля 2020 года № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», распоряжения Правительства Российской Федерации от 19 марта 2020 года № 670-р «О мерах поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства», постановления администрации города Перми от 01 апреля 2020 года № 301 «О мерах направленных на поддержку малого и среднего предпринимательства», с учётом обращения Арендатора от 21 октября 2020 года № 059-19-01-30/1-1080, арендодатель обязался предоставить арендатору отсрочку арендной платы, срок внесения которой предусмотрен с 01 апреля 2020 года по 31 декабря 2020 года, и её уплату равными  частями с 01 января 2021 года по 31 декабря 2021 года в сроки, предусмотренные договором аренды.

В соответствии с п.2 соглашения об отсрочке арендной платы арендатор обязуется вносить арендную плату, предусмотренную пунктом 1 настоящего соглашения, в сроки, установленные пунктом 1 настоящего соглашения.

Истец ссылается на то, что платежи по отсрочке арендной платы, начисленные на 25.05.2021, 25.06.2021, 25.07.2021, 25.08.2021, 25.09.2021 арендатором не были оплачены. 

17.12.2020 истцом в адрес ответчика  направлено уведомление № 059-19-01-32/2-350 от 07.12.2020 об индексации арендной платы в 2021 году. Арендная плата за Объект с 01.01.2021 составляет 11 584,50 руб. в месяц без учета НДС.

16.12.2021 истцом в адрес ответчика направлено уведомление № 059-19-01-38/2-436 от 10.12.2021 об индексации арендной платы в 2022 году. Арендная плата за Объект с 01.01.2022 составляет 12 047,88 руб. в месяц без учета НДС.

По расчету истца, задолженность по арендной плате за период с  01.05.2021 по 31.08.2022 составляет 58 563,82 руб. 

Истец указывает, что арендатор не исполнил обязанность по оплате обеспечительного арендного платежа. Задолженность ответчика по обеспечительному арендному платежу составляет 12047,88 руб.

10.09.2021 истцом в адрес ответчика направлена претензия от 06.09.2021 № 059-19-01-38/2-366, с требованием об оплате задолженности по договору аренды. В претензии указано, что  при неисполнении требований об оплате задолженности Департамент обратится в суд с исковым заявлением  о взыскании задолженности, расторжении договора и возврате имущества.  

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по внесению арендной платы, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском. 

Правоотношения истца и ответчика регулируются нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) о договоре аренды.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 310 ГК РФ).

В силу ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

По расчету истца, задолженность по арендной плате за период с 01.05.2021 по 31.08.2022 составляет 58 563,82 руб. 

Возражая против удовлетворения исковых требований в заявленной сумме, ответчик ссылается на оплату задолженности в общей сумме 146 338,00 руб. (оплата за период с июля 2021 года по июнь 2022 года, частично за июль 2022 года). По расчету ответчика, задолженность по арендной плате за июль-август 2022 года составляет 19552,04 руб. 

Ответчик пояснил, что у него не было возможности единовременно погасить задолженность, в связи со сложной экономической ситуацией, снижением объектом потребительского спроса, фактического не использования помещения, при этом, ответчик поддерживал помещение и коммуникации в нормальном состоянии, неоднократно обращался к истцу с целью урегулировать спор путем заключения мирового соглашения.  

Истец с расчетом ответчика не согласен, указывает, что ответчиком в размер арендной платы не включена отсрочка, предусмотренная соглашением от 20.11.2020 об отсрочке арендной платы по договору с учетом освобождения по постановлению № 419 от 09.06.2021, начисляемая равными частями с 01 января 2021 года по 31 декабря 2021 года в сроки, предусмотренные договором аренды. С учетом отсрочки, размер ежемесячной арендной платы в 2021 году составлял 17 191,10 руб.  Истец указывает, что все поступившие от ответчика денежные средства учтены в расчете задолженности. Истцом представлен расчет задолженности, согласно которому размер задолженности за период с мая 2021 года по август 2022 года составляет 58 563,82 руб. (расчет указан в возражениях на дополнения к отзыву, вх. от 17.08.2022), представлен акт сверки за период с 01.02.2020 по 10.08.2022, в соответствии с которым задолженность составляет 58 563,82 руб. 

Судом проверен расчет задолженности, представленный истцом, признан правильным. Из представленного истцом акта сверки следует, что истцом учтены оплаты, на которые ссылается ответчик. Ответчиком не представлены доказательства, подтверждающие оплату задолженности в установленном договором размере.

Довод ответчика о несоблюдении истцом претензионного порядка урегулирования спора (в части требования о взыскании задолженности за май и июнь 2021 года) судом отклоняется, поскольку в материалы дела представлена претензия от 06.09.2021 № 059-19-01-38/2-399, в которой изложено требование об оплате задолженности по договору аренды. При этом, не указание в претензии какого-либо периода задолженности при наличии ссылки на договор не является основанием для вывода о несоблюдении претензионного порядка урегулирования спора. 

На основании изложенного, требование истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в сумме 58 563,82 руб. является обоснованным и подлежит удовлетворению. 

Истец ссылается на нарушение ответчиком сроков внесения арендной платы, просит взыскать с ответчика пени за период с 26.02.2020 по 31.03.2022 в сумме 25 477,44 руб.

Пунктом 1 статьи 329 ГК РФ предусмотрено, что исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе, неустойкой. 

Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 ГК РФ).

Пунктом 6.5 договора предусмотрено, что в случае нарушения арендатором сроков внесения арендной платы, установленных договором, за каждый день просрочки внесения арендной платы начисляется пеня в размере 0,1% от просроченной суммы.

По расчету истца, размер пени за период с 26.02.2020 по 31.03.2022 составляет 25 477,44 руб. 

Расчет неустойки (пени) закону, соглашению сторон не противоречит, ответчиком не оспорен (статьи 65, 68 АПК РФ). 

Согласно п. 1 ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Ходатайство о снижении неустойки (пени) на основании ст.333 ГК РФ ответчик не заявил, доказательств, подтверждающих её несоразмерность, не представил.

На основании изложенного, требование истца о взыскании с ответчика пени в сумме 25 477,44 руб. является обоснованным, подлежит удовлетворению. 

Истец также просит взыскать с ответчика задолженность по обеспечительному платежу в сумме 12 047 руб. 88 коп.

По условиям договора (пункт 4.2) в течение 5 дней с даты подписания протокола на право заключения договора аренды муниципального имущества Арендатор обязан оплатить обеспечительный арендный платеж в размере месячной арендной платы, который засчитывается как платеж за последний квартал аренды по настоящему Договору и удерживается Арендодателем в счет возмещения арендных платежей и иных денежных обязательств при расторжении настоящего Договора в порядке, предусмотренном настоящим Договором.

В случае просрочки оплаты арендной платы обеспечительный арендный платеж засчитывается в первый день просрочки в счет исполнения текущих обязательств Арендатора по внесению арендной платы, при этом Арендатор обязан восполнить (уплатить Арендодателю) обеспечительный арендный платеж не позднее 30 числа текущего месяца.

В случае изменения арендной платы обеспечительный арендный платеж подлежит соответствующему увеличению или уменьшению, разница уплачивается Арендатором (возвращается Арендодателем) в течение 10 дней с даты изменения арендной платы (письменного обращения Арендатора о перерасчете обеспечительного платежа). Арендатор не имеет права на получение процентов с Арендодателя за пользование обеспечительным арендным платежом.

Согласно ч. 1 ст. 381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

Ответчик не оспаривает требование истца о взыскании задолженности по обеспечительному платежу в сумме 12 047,88 руб. 

На основании изложенного, требование истца о взыскании с ответчика задолженности по обеспечительному платежу в сумме 12 047,88 руб. является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Истец просит расторгнуть договор аренды в связи с нарушением ответчиком обязательства по внесению арендной платы в уставленный договором срок. 

В соответствии с п. 2.1.1 договора Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения настоящего Договора в порядке и по основаниям. Предусмотренным действующим законодательством и(или) настоящим Договором.  

По условиям договора (пункт 7.3), договор подлежит расторжению в одностороннем порядке по инициативе Арендодателя, в том числе в случаях:

7.3.2.   систематического (два и более раза в квартал) нарушения сроков внесения арендной платы, установленных настоящим Договором;

7.3.3.   наличия задолженности в размере двухмесячной арендной платы.

Расторжение настоящего Договора не освобождает Арендатора от необходимости погашения задолженности по арендной плате, уплате пени и возмещению убытков.

В соответствии с ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Истцом в  адрес ответчика была направлена претензия от 06.09.2021 №059-19-01-38/2-366, согласно которой в случае неисполнения требования об оплате задолженности по арендной плате истец обратится в суд с требованием о расторжении договора и возврате имущества. 

Материалами дела подтверждается факт нарушения ответчиком сроков внесения арендной платы и наличие задолженности в размере, превышающей двухмесячную арендную плату, что по условиям договора является основанием для расторжения договора Арендодателем в одностороннем порядке. 

 На основании изложенного, требование истца о расторжении договора аренды  является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Судом установлено, что в резолютивной части решения Арбитражного суда Пермского края от 18.08.2022 по делу №А50-27895/2021 допущены опечатки в части номера и даты договора аренды. 

Так, в резолютивной части решения суда от 18.08.2022 указан договор аренды №2034-17Д от 05.06.2017. 

При этом, из материалов дела следует, что между сторонами заключен договор аренды объекта муниципального недвижимого имущества №2048-19Д от 29.11.2019. В исковом заявлении истец ссылается на заключение между сторонами договора №2048-19Д от 29.11.2019. При этом, в пункте 5 просительной части искового заявления и в ходатайствах об уточнении исковых требований истец просит расторгнуть договор аренды № 2034-17Д от 05.06.2017. 

В материалах дела отсутствует договор аренды № 2034-17Д от 05.06.2017, стороны не ссылаются на заключение между ними договора аренды № 2034-17Д от 05.06.2017 в отношении спорного Объекта. Исходя из материалов дела и пояснений сторон, фактически истец просил расторгнуть договор аренды № 2048-19Д от 29.11.2019.

В соответствии с ч. 3 ст. 179 АПК РФ арбитражный суд, принявший судебный акт, вправе исправить допущенные в нем описки, опечатки и арифметические ошибки по заявлению одной из сторон либо по своей инициативе без изменения его содержания.

Таким образом, судом исправляются допущенные опечатки в части номера и даты договора аренды, требование о расторжении которого заявлено истцом, в резолютивной части решения суда от 18.08.2022 следует читать: «о расторжении договора аренды №2048-19Д от 29.11.2019», «расторгнуть договор аренды №2048-19Д от 29.11.2019».

Вносимые исправления в данном случае содержания резолютивной части решения по указанному делу не изменяют.

Истец также просит обязать ответчика освободить и возвратить истцу по акту приема-передачи встроенные нежилые помещения в подвале жилого дома, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Екатерининская (ул. Большевистская), д. 214, в Дзержинском районе, общей площадью 183,2 кв.м.

Согласно п. 3.2.10 договора при прекращении Договора Арендатор передает Объект Арендодателю со всеми неотделимыми улучшениями, исправно работающим инженерным оборудованием и течение 3 дней с даты прекращения (досрочного расторжения) настоящего Договора по акту приема-передачи. 

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку договор аренды расторгнут по требованию истца (Арендодателя), ответчик (Арендатор) обязан возвратить имущество. 

На основании изложенного, требование истца об обязании ответчика освободить и возвратить имущество является обоснованным, подлежит удовлетворению. 

Истец при обращении с иском в арбитражный суд государственную пошлину не оплатил, освобожден от её уплаты.

На основании статьи 110 АПК РФ государственная пошлина в сумме 9844,00 подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Пермского края 

 

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "АРСАНА" (618416, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в пользу Департамента имущественных отношений администрации города Перми (614015, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) задолженность по арендной плате в сумме 58 563 руб. 82 коп., пени в сумме 25 477 руб. 44 коп., задолженность по обеспечительному платежу в сумме 12 047 руб. 88 коп.

Расторгнуть договор аренды № 2048-19Д от 29.11.2019.

Обязать общество с ограниченной ответственностью "АРСАНА" (618416, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) освободить и возвратить Департаменту имущественных отношений администрации города Перми (614015, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) по акту приема-передачи встроенные нежилые помещения в подвале жилого дома, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Екатерининская (ул. Большевистская), д. 214, в Дзержинском районе, общей площадью 183,2 кв.м.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "АРСАНА" (618416, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 9844 руб. 00 коп. 

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Пермского края.

 

Судья                                                                                                      Ю.Т. Султанова