2258/2017-57420(2) 

ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД  

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/ 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда апелляционной инстанции  

по проверке законности и обоснованности решений (определений)  

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-2126/2017

город Ростов-на-Дону

09 июня 2017 года

15АП-7227/2017 

Резолютивная часть постановления объявлена 05 июня 2017 года.  

Полный текст постановления изготовлен 09 июня 2017 года. Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Ванина В.В. судей Ковалевой Н.В., Чотчаева Б.Т. 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания  ФИО1  

при участии: от истца: представитель не явился, извещен; 

от ответчика: представитель ФИО2, паспорт, доверенность № 0282/2015  от 05.12.2015,  

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу  администрации города Сочи  

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.03.2017 по делу № А32-2126/2017 по иску администрации города Сочи к публичному акционерному обществу «МТС» 

о взыскании задолженности, пени и признании недействительным договора  аренды, применении последствий признания договора недействительной сделкой в  виде признания права отсутствующим и аннулирования записи,  

принятое в составе судьи Семушина А.В. 

УСТАНОВИЛ:

администрация города Сочи (далее – истец, администрация) обратилась в  Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к публичному  акционерному обществу «МТС» (далее – ответчик, общество) о взыскании  задолженности в размере 1 184 707 руб. 96 коп., пени в размере 406 447 руб. 03  коп., признании недействительным договора аренды от 30.09.2002 № 4900002594, и  применении последствий его недействительности в виде признания права аренды  отсутствующим и аннулирования записи об этом праве в ЕГРП.  

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.03.2017 в иске  отказано.  

Истец обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), просил  решение отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении иска.  Апелляционная жалоба мотивирована следующим. Заключая спорный договор,  администрация не обладала правом собственности переданный в аренду земельный  участок, что является основанием для недействительности данного договора и  применении последствий его недействительности в виде признания  отсутствующим права аренды и аннулирования записи об этом праве в ЕГРП. За  ответчиком числится непогашенная задолженность за пользование спорным  земельным участком.  

В отзыве на апелляционную жалобу ответчик просил решение суда оставить  без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.  

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против  удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на  апелляционную жалобу.  

Истец, извещенный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы,  явку представителя в судебное заседание не обеспечил.  

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 АПК РФ. 

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на  нее, выслушав представителя ответчика, арбитражный суд апелляционной  инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит  удовлетворению по следующим основаниям.  

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции,  между администрацией (арендодатель) и ЗАО «Кубань-GSM» (арендатор) на  основании постановления главы администрации от 19.01.1993 № 37 был заключен  договор аренды от 30.09.2002 № 4900002594 о предоставлении ответчику в аренду  земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402030:11 площадью 1 700 кв.м,  расположенного по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Карла Маркса, 20,  занимаемого зданиями и сооружениями базы по приему и обслуживанию туристов,  сроком на 49 лет.  

На момент подписания договора аренды земельный участок относился к  землям особо охраняемых природных территорий курорта федерального значения,  поэтому являлся федеральной собственностью.  

Полномочием по распоряжению спорным земельным участком  администрация не обладала (пункт 6 статьи 2, пункт 4 статьи 31 Федерального  закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях»,  пункт 2 статьи 3 Федерального закона от 23.02.1995 № 26-ФЗ «О природных  лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах», Указ  Президента Российской Федерации от 06.07.1994 № 1470 «О природных ресурсах  побережий Черного и Азовского морей», распоряжение Правительства Российской  Федерации от 12.04.1996 № 591-р, постановление Президиума Верховного Совета  Российской Федерации № 4766-1 и Совета Министров Правительства Российской  Федерации от 12.04.1993 № 337 «О государственной поддержке функционирования  и развития города-курорта Сочи», решения Сочинского исполнительного комитета  от 06.04.1977 № 142 «О мероприятиях по улучшению санитарного состояния  округа и зон горно-санитарной охраны Сочинского курорта» и от 02.09.1987 № 455  «О согласовании проекта округа и зон санитарной охраны курорта Сочи»).  

В суде первой инстанции ответчик заявил о применении исковой давности к  требованию о признании договора аренды недействительной сделкой.  

В соответствии с действовавшей на день заключения спорного договора  аренды редакцией статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о  применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три  года, течение такого срока начинается со дня, когда началось исполнение этой  сделки. Согласно пункту 101 Постановления Пленума Верховного Суда  Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых  положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»  (далее – Постановление № 25) таким днем является день, когда одна из сторон  приступила к фактическому исполнению сделки, а другая – к принятию такого  исполнения.  

Возможность предъявления иска о признании недействительности  ничтожной сделки предусматривалась как прежней редакцией статьи 181 ГК РФ с  учетом содержавшегося в пункте 32 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ №  6/8 разъяснения, так и ее новой редакцией с учетом разъяснения, содержащегося в  пункте 101 Постановления № 25.  

Договор № 4900002594 заключен 30.09.2002, прошел государственную  регистрацию 12.11.2002.  

Администрация является стороной по сделке с 2002 года; с 2002 года  получала арендные платежи по договору аренды, таким образом, договор  исполняется обеими сторонами с 2002 года, в то время как иск был подан  18.01.2017, то есть за пределами трехлетнего срока исковой давности.  

При таких обстоятельствах отказ в удовлетворении требования о признании  недействительности договора аренды от 30.09.2002 № 4900002594 и применении  последствий его недействительности в виде признания права отсутствующим и  аннулирования записи о данном праве в ЕГРП соответствует пункту 2 статьи 199  ГК РФ.  

В соответствии с пунктом 52 Постановления Пленумов Верховного Суда и  Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О  некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров,  связанных с защитой права собственности и других вещных прав» оспаривание  зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем  предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения  записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен  вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого  имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении  последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества  одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения  записи в ЕГРП.  

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может  быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого  незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости  зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое  имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное  обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или  обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании  права или обременения отсутствующими.  

Таким образом, требование о признании права или обременения  отсутствующими является исключительным способом защиты, для применения  которого истец должен доказать суду невозможность защиты его интересов  посредством иных исковых требований. Однако истец таких доказательств суду не  представил. К перечисленным в пункте 52 случаям применения иска о признании  права или обременения отсутствующими настоящий спор не относится.  

Выбор способа защиты вещного права, квалификация спорного отношения  судом и разрешение вещно-правового конфликта зависит от того, в чьем  фактическом владении находится спорное имущество. Иск о признании права  отсутствующим является разновидностью негаторного иска и может быть  удовлетворен арбитражным судом в случае, если истец является владеющим  собственником недвижимости, право которого зарегистрировано в ЕГРП.  Приведенные разъяснения изложены в пунктах 1 и 12 Информационного письма  Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 №  153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника  от нарушений, не связанных с лишением владения».  

Как верно судом первой инстанции и не оспаривается истцом, земельный  участок находится в фактическом владении ответчика; на данном земельном  участке расположен принадлежащий ответчику на праве собственности объект  недвижимости – здание производственно-технического центра связи, литер А,  площадью 1 057,9 кв.м, кадастровый (условный) номер 23:49:04:2.2004-29, что  подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.  

С учетом изложенного в иске в части требования о признании  отсутствующим обременения земельного участка с кадастровым номером  23:49:0402030:11 арендой по спорному договору и погашении записи о нем в  ЕГРП, обоснованно отказано.  

Отказывая в иске в части требований о взыскании задолженности за  пользование земельным участком в размере 1 184 707 руб. 96 коп., пени в размере  406 447 руб. 03 коп., суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.  

В соответствии с положениями статьи 36 Конституции Российской  Федерации, пункта 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее –  ЗК РФ) использование земли на территории Российской Федерации является  платным.  

В силу статьи 1 ЗК РФ к числу основных принципов земельного  законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей,  отнесен принцип платности использования земли, согласно которому любое  использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев,  установленных федеральными законами и законами субъектов Российской  Федерации.  

На основании Федерального закона от 03.12.2008 № 244-ФЗ «О передаче  земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в  собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную  собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной  собственности, собственности субъектов Российской Федерации или  муниципальной собственности и о внесении изменений в Федеральный закон «Об  особо охраняемых природных территориях», к собственности муниципальных  районов или городских округов отнесены земельные участки, находящиеся в  границах курортов федерального значения, право федеральной собственности на  

которые не было зарегистрировано в ЕГРП до дня вступления в силу этого закона,  т.е. до 19.12.2008.  

Согласно выписке из ЕГРП, в настоящее время собственником спорного  земельного участка является муниципальное образование город Сочи, в силу чего  администрация обладает правом для взыскания платы с ответчика за пользование  земельным участком.  

Статьей 1102 ГК РФ предусмотрено, что лицо, которое без установленных  законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло  имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано  возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное  имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев,  предусмотренных статьей 1109 ГК РФ. Правила, предусмотренные настоящей  главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение  результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих  лиц или произошло помимо их воли.  

В соответствии с пунктом 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно  временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо  чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло  вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда  закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.  

Учитывая, что в силу статьи 65 ЗК РФ плата за использование публичных  земель является регулируемой, то сумма неосновательного обогащения и арендная  плата подлежит определению по одной формуле, устанавливаемой в нормативно- правовом акте соответствующего публичного образования (аналогичная правовая  позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от  27.08.2015 № 306-ЭС15-3428 по делу № А12-11992/2013).  

Из разъяснений, приведенных в пунктах 16 и 19 Постановления Пленума  Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об  отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса  Российской Федерации о договоре аренды», следует, что к договору аренды  земельного участка, заключенному после вступления в силу ЗК РФ, пункт 3 статьи  65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования  размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера  арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент  его заключения такой порядок еще не был установлен.  

Поскольку порядок определения арендной платы за земли, находящиеся в  собственности города-курорта Сочи установлен соответствующими муниципальными  нормативно-правовыми актами, к спорным правоотношениям сторон подлежит  применению постановление главы города Сочи от 30.06.2009 № 210 «О поэтапном  переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки,  находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи», которым  определен период поэтапного перехода на рыночную оценку размера годовой  арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в  муниципальной собственности города-курорта Сочи (2009-2016 годы).  

В соответствии с пунктом 2 постановления № 210 размер годовой арендной  платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной  собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их  рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с  

требованиями Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной  деятельности в Российской Федерации».  

Согласно пункту 5.7 постановления № 210 с 01.03.2010 при заключении  договоров аренды по всем категориям арендаторов и видам разрешенного  использования земельных участков, находящихся в муниципальной собственности  города-курорта Сочи, за исключением земельных участков, указанных в пунктах  5.1 – 5.5 данного постановления, арендная плата устанавливается в соответствии с  пунктом 2 постановления.  

В пунктах 5.1 – 5.5 постановления № 210 приведены случаи расчета  арендной платы (по ставкам арендной платы, методическим указаниям, на  основании кадастровой стоимости, по результатам торгов) применительно к  отдельным категориям участков. Для всех иных земельных участков применяется  порядок определения размера годовой арендной платы на основании отчета об их  рыночной оценке (пункты 5.7 и 9 постановления № 210).  

Поскольку земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402030:11 к  перечисленным в пунктах 5.1 – 5.5 постановления № 210 категориям не относится,  арендную плату за его использование следует определять исходя из величины  рыночной стоимости участка (пункт 2 постановления № 210).  

Такое положение нормативно-правового акта органа местного  самоуправления полностью соответствует положениям раздела 4 постановления  главы администрации (губернатора) Краснодарского края № 50 от 27.01.2011 «О  Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков  внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности  Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена  на территории Краснодарского края» (далее – постановление № 50), согласно  которым, если иное не установлено федеральным законодательством и  нормативными правовыми актами главы администрации (губернатора)  Краснодарского края, размер арендной платы подлежит определению на основании  рыночной стоимости земельного участка.  

Поскольку в пункте 2 постановления № 210 нечетко сформулированы  положения, касающиеся формулы определения арендной платы за муниципальные  земли в городе Сочи, исходя из их рыночной стоимости, то при определении  арендной платы за спорный участок в указанной части надлежит  руководствоваться постановлением главы администрации (губернатора)  Краснодарского края от 27.01.2011 № 50 и постановлением администрации города  Сочи от 03.06.2011 № 1061 «О правилах определения размера арендной платы, а  также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли,  государственная собственность на которые не разграничена на территории города  Сочи» (далее – Правила № 1061).  

Преамбулой к Правилам № 1061 допускалось их применение для  определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности.  

Пунктом 1.2 Правил № 1061 установлено, что правила применяются в  случаях заключения договоров аренды земельных участков либо внесения  изменений в указанные договоры аренды земельных участков в части расчета  арендной платы.  

Пунктом 4.1 Правил № 1061 предусмотрено, что если иное не установлено  федеральным законодательством и нормативными правовыми актами главы  администрации (губернатора) Краснодарского края размер арендной платы на  

основании рыночной стоимости рассчитывается по формуле Ап = Р х С х Ки, где:  Ап – размер арендной платы за земельный участок, руб.; Р – рыночная стоимость  земельного участка, руб., определяемая на основании результатов оценки,  проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды; С –  ставка арендной платы, %; Ки – коэффициент инфляции, определяемый в  соответствии с пунктом 5.2 раздела 5 Правил № 1061.  

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582  «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных  участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о  Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков  внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской  Федерации» (далее – постановление Правительства № 582) утверждены основные  принципы определения арендной платы при аренде земельных участков,  находящихся в государственной или муниципальной собственности.  

Постановление Правительства № 582 в части установления основных  принципов определения арендной платы является общеобязательным при  использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной  собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит  установлению соответствующими компетентными органами (Обзор судебной  практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утв. Президиумом  Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2015 (вопрос № 7)).  

В отсутствие соответствующего регулирования в постановлении № 210, с  учетом содержания названных принципов для расчета арендной платы в данном  случае в силу подпункта 4 пункта 1 постановления № 50 применяется ставка  арендной платы в размере 1,5% от рыночной стоимости (земельные участки, в  отношении которых не установлен иной порядок расчета арендной платы, за  исключением земельных участков, указанных в подпунктах 5 - 7 пункта 1 данного  постановления).  

Аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда  Российской Федерации от 14.09.2015 № 308-ЭС15-10694 по делу № А32- 28593/2014, постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от  02.11.2015 по делу № А32-12783/2014, от 11.03.2016 по делу № А32-30845/2015, от  28.04.2015 по делу № А32-2133/2014, от 05.08.2016 по делу № А32-3085/2015, от  11.11.2016 по делу № А32-31400/2015, по делу № А32-2133/2014, от 08.02.2017 по  делу № А32-10016/2016.  

Согласно пункту 5.2 Правил № 1061 при расчете коэффициента инфляции  Ки применяется коэффициент-дефлятор К1, ежегодно устанавливаемый  Министерством экономического развития Российской Федерации для целей  исчисления налоговой базы по единому налогу на вмененный доход для отдельных  видов деятельности. Коэффициент инфляции Ки определяется как произведение  всех коэффициентов-дефляторов К1 годов, следующих за годом проведения  рыночной оценки соответственно. При расчете арендной платы в год проведения  рыночной оценки соответственно Ки принимается равным 1.  

Однако, как следует из пункта 4.1 Правил № 1061, указанный пункт 5.2  подлежит применению только в случаях, если иное не установлено федеральным  законодательством и нормативными правовыми актами главы администрации  (губернатора) Краснодарского края.  

Для муниципальных земельных участков индексация арендной платы  установлена в пункте 9.2 постановления № 210, который предусматривает  возможность ежегодного, но не ранее чем через год после заключения договора  аренды земельного участка одностороннего изменения арендной платы на размер  уровня инфляции, установленного федеральным законом о федеральном бюджете  на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно  по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего  за годом, в котором заключен указанный договор аренды. Положения данного  нормативного акта не противоречат содержанию пункта 5.2 Правил, утвержденных  постановлением № 50.  

Таким образом, к спорным правоотношениям подлежит применению пункт  9.2 постановления № 210.  

В соответствии с п. 2 Информационного письма № 92, в случае оспаривания  величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по  поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или  органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки  недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании  недействительным решения органа управления юридического лица и др.) следует  учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет  независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 АПК РФ).  

Согласно имеющемуся в деле отчету об определении рыночной стоимости  земельного участка от 13.02.2017 № 0320000004, рыночная стоимость спорного  земельного участка составляет 16 416 850 руб.  

С точки зрения имеющихся в деле доказательств и доводов сторон  основания для оценки указанного отчета недостоверным отсутствуют. О  назначении по делу судебной экспертизы истец не просил.  

Ответчиком также было заявлено о применении исковой давности к  требованиям о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки.  

Согласно ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты  права по иску лица, право которого нарушено.  

Общий срок исковой давности устанавливается в три года (ст. 196 ГК РФ). 

В силу пункта 2 статьи 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о  применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению  судом решения об отказе в иске.  

Начало течения срока исковой давности по обязательствам определяется в  соответствии с пунктом 2 статьи 200 ГК РФ.  

С учетом применения срока исковой давности сумма задолженности за  пользование ответчиком спорным земельным участком за период с 01.01.2014 по  31.03.2017 составляет 844 400 руб. 66 коп.  

Согласно представленным ответчиком платежным поручениям последним за  указанный период уплачена арендная плата в размере 1 210 500 руб. 85 коп., в силу  чего в иске в части требования о взыскания задолженности по арендной плате  обоснованно отказано.  

В удовлетворении требования о взыскании договорной пени в размере 406 447 руб. 03 коп. отказано по основанию ничтожности спорного договора. 

В силу вышеизложенного основания для отмены или изменения решения суда  по доводам апелляционной жалобы отсутствуют. Нарушения процессуального  

права, определенные частью 4 статьи 270 АПК РФ в качестве безусловных  оснований отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлены.  

В силу пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации  администрация освобождена от уплаты госпошлины по делам, рассматриваемым в  арбитражных судах.  

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.03.2017 по делу 

 № А32-2126/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу без  удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия. 

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный  суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня  вступления в законную силу настоящего постановления.  

Председательствующий В.В. Ванин 

Судьи  Н.В. Ковалева 

 Б.Т. Чотчаев