﻿/

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПЕНЗЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

440000, г. Пенза, ул. Кирова, 35/39, тел.: (8412) 52-99-09, факс: 55-36-96, http://www.penza.arbitr.ru/

 

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Дело № А49-2537/2021

г. Пенза

01 декабря 2021 года

Резолютивная часть решения оглашена 24 ноября 2021 года

Мотивированное решение изготовлено 01 декабря 2021 года 

Арбитражный  суд Пензенской  области   в  составе  судьи Иртугановой Г.К., при ведении протокола секретарем судебного заседания А.В. Тютюнькиной, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску 

управления муниципального имущества города Пензы (Маршала Жукова пл., д. 4, Пенза г., 440000; ИНН 5836013675, ОГРН 1095836002481)

к обществу с ограниченной ответственностью "Тенор" (Минская ул., д. 24А, оф. 4, Пенза г., 440047; ИНН 5835132711, ОГРН 1195835008423)

о расторжении договора аренды,

при участии в судебном заседании:

от истца: Гурьяновой О.С., представителя по доверенности от 04.10.2021,

УСТАНОВИЛ:

управление муниципального имущества города Пензы обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Тенор» о расторжении договора аренды земельного участка №545 от 14.04.2020, о возложении обязанности на ответчика возвратить истцу по акту приема-передачи арендованный земельный участок с кадастровым номером 58:29:1005010:14235, расположенный по адресу: РФ, Пензенская обл., Пенза г., Строителей ул., з/у №1С.

Исковые требования заявлены в соответствии со статьями 450, 451, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ).

Судебное заседание назначено на 24.11.2021.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о дне, времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом в порядке ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Кроме того, каждый судебный акт по данному делу размещен в картотеке арбитражных дел в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» http://www.penza.arbitr.ru (информационный ресурс «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru).

Письменный отзыв представитель ответчика в материалы дела не представил, однако в судебном заседании 13.10.2021 суду пояснил, что не возражает против исковых требований.

На основании ст. ст. 121, 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд признает возможным рассмотреть спор в отсутствие представителя ответчика по имеющимся в деле доказательствам.

Представитель истца на иске настаивала по основаниям, изложенным в иске.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителя истца, арбитражный суд приходит к следующему.

Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в ГК РФ, и должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (п. 2 ст. 307, ст. 309 ГК РФ).

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или иными правовыми актами (ст. 310 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как установлено судом и следует из материалов дела, Постановлением администрации города Пензы от 26.06.2019 № 1135 «Об организации и проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка из состава земель населенных пунктов, адрес: Российская Федерация, Пензенская обл., город Пенза, Пенза г. Строителей ул., з/у № 1С» истцу было поручено организовать проведение аукциона на право заключения договора аренды земельного участка из состава земель населённых пунктов, с кадастровым номером 58:29:1005010:14235, площадью 4000 кв. м., срок аренды 4 года 6 месяцев, адрес: Российская Федерация, Пензенская область, г. о. город Пенза, ул. Строителей, з\у № 1 С.

03.07.2019 издан приказ № 240 о проведении 06.08.2019 в 10 часов 00 минут открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка из состава земель населённых пунктов, с кадастровым номером 58:29:1005010:14235, площадью 4000кв. м., срок аренды 4 года 6 месяцев, адрес: Российская Федерация, Пензенская область, г. о. город Пенза, ул. Строителей, з\у № 1 С. Разрешённое использование: производственные предприятия V класса вредности: административные здания. Параметры разрешённого строительства объекта капитального строительства: зона производственно-коммунальных объектов V класса в соответствии с градостроительным регламентом территориальной зоны ПК-4, установленным правилами землепользования и застройки в городе Пензе.

05.07.2019 в сети Интернет на официальном сайте www.torgi.gov.ru было размещено извещение № 050719/0197526/01 лот № 1 о проведении открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 58:29:1005010:14235, расположенного по адресу: г. Пенза, ул. Строителей, 1С.

Согласно протоколу от 01.08.2019 было подано три заявки на участие в открытом аукционе: ООО «Тенор», Вуколова Дмитрия Валерьевича и Новичкова Романа Николаевича.

Из протокола о результатах аукциона от 06.08.2019 следует, что для участия в аукционе явился представитель одного участника - ООО «Тенор». Аукцион признан несостоявшимся. Управление муниципального имущества направило в адрес ООО «Тенор» предложение от 07.08.2019 о заключении договора аренды.

14.04.2020 между Муниципальным образованием город Пенза, от имени которого действовало Управление муниципального имущества города Пензы и ООО «Тенор», в соответствии с протоколом о результатах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, заключен договор аренды земельного участка № 545.

П. 2.1 договора установлен срок договора аренды с 14.04.2020 по 13.10.2024.

Согласно акту приема-передачи земельного участка от 14.04.2020 участок передан истцом и принят ответчиком без замечаний.

30.08.2019 комиссия УФАС по Пензенской области по результатам рассмотрения жалобы вынесла решение по жалобе № 058/10/18.1-475/2019, которым признала организатора торгов - Управление муниципального имущества - нарушившим пункт 8 , пункт 21 статьи 39.11 ЗК РФ.

Кроме того, комиссия УФАС по Пензенской области выдала Управлению муниципального имущества предписание от 30.08.2019 № 058/10/18.1-475/2019, которым обязала Управление муниципального имущества:

- прекратить нарушение пункта 8, пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ;

-аннулировать аукцион на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 58:29:1005010:14235.

Во исполнение предписания УФАС по Пензенской области 09.10.2019 УМИ г. Пензы издало приказ №371 об аннулировании открытого аукциона на право заключения договора аренды.

Итогом обращения УМИ г. Пензы с иском в арбитражный суд о признании незаконным решения и недействительным предписания УФАС по Пензенской области стало решение Арбитражного суда Пензенской области от 11.03.2020 по делу №А49-11446/2019 решение антимонопольного органа от 30.08.2019 признано незаконным, а также признано недействительным предписание антимонопольного органа.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.09.2020 решение Арбитражного суда Пензенской области от 11.03.2020 по делу № А49-11446/2019 отменено, принят новый судебный акт, которым в удовлетворении заявленных требований Управления отказано

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 16.12.2020 по делу № A49-11446/2019 постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.09.2020 оставлено без изменения.

19.01.2021 УФАС по Пензенской области выдало Управлению муниципального имущества города Пензы предупреждение от 19.01.2021 №3-01-03/01-2021 о прекращении действий (бездействия), которые содержат признаки нарушения антимонопольного законодательства.

УФАС по Пензенской области в предупреждении обязал истца принять меры по изъятию земельного участка площадью 4 000 кв.м., с кадастровым номером 58:29:1005010:14235, расположенного по адресу: РФ, Пензенская область, г. Пенза, ул. Строителей, з/у № 1 С, из владения и пользования ООО «Тенор».

22.01.2021 Управлением муниципального имущества города Пензы во исполнении предписания УФАС по Пензенской области от 30.08.2019 № 058/10/18.1- 475/2019 и предупреждения УФАС по Пензенской области от 19.01.2021 №3-01-03/01-2021 ООО «Тенор» предложено подписать соглашение о расторжении договора аренды № 545 от 14.04.2020.

Поскольку требования, указанные в уведомлении, в добровольном порядке не исполнены, ответа от ООО «Тенор» в адрес Управления муниципального имущества города Пензы не поступило, истец обратился в суд с настоящим иском.

В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Пунктом 1 ст. 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с п. 1 ст. 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 451 ГК РФ изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу пункта 2 статьи 451 ГК РФ если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 статьи 451 ГК РФ, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (п. 4 ст. 451 ГК РФ).

Расторжение судом заключенного между сторонами договора в связи с существенно изменившимися обстоятельствами по своей сути является исключительной мерой, и в силу ст. 65 АПК РФ бремя доказывания совокупности условий необходимых для его расторжения несет лицо, заявившее такое требование.

Таким образом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка по требованию арендодателя возможно только по основаниям, предусмотренным законом или договором (пункт 1 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.03.2015).

В нарушение норм действующего законодательства истец не представил доказательств, подтверждающих, что со стороны арендатора были нарушены какие-либо условия договора аренды, либо у арендодателя имеется право на расторжение договора по немотивированным основаниям.

В предложении от 22.01.2021 №10/168-1 о расторжении договора истец ссылался на предписание УФАС по Пензенской области № 058/10/18.1-475/2019 от 30.08.2019, постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 16.12.2020 по делу №А49-11446/2019, предупреждение УФАС по Пензенской области №3-01-03/01-2021 от 19.01.2021, которыми истец признан нарушившим пункт 8 , пункт 21 статьи 39.11 ЗК РФ и которыми на УМИ г. Пензы возложена обязанность принять меры по изъятию земельного участка площадью 4 000 кв.м., с кадастровым номером 58:29:1005010:14235, расположенного по адресу: РФ, Пензенская область, г. Пенза, ул. Строителей, з/у № 1 С, из владения и пользования ООО «Тенор».

Во исполнение предписания УФАС по Пензенской области 09.10.2019 УМИ г. Пензы издало приказ №371 об аннулировании открытого аукциона на право заключения договора аренды.

Поскольку по результатам открытого аукциона между истцом и ООО «Тенор» был заключен договор аренды земельного участка, последующее аннулирование открытого аукциона в порядке самоконтроля, правового значения для данного спора не имеет, поскольку вопросы, связанные с прекращением, изменением договора определяются и регулируются нормами гражданского законодательства.

При таких обстоятельствах реализация публичным органом права на аннулирование открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка не предусмотрена в качестве основания для расторжения такого договора нормами гражданского либо земельного законодательства.

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.07.2016 N 1549-О отмечено, что федеральный законодатель, будучи связанным конституционными принципами справедливости и равенства прав граждан, обладает достаточно широкой дискрецией при определении конкретных механизмов предоставления гражданам земли, в том числе при установлении условий и оснований, при которых земельные участки должны предоставляться исключительно на торгах; предоставление земельного участка (прав аренды) на конкурсной основе обеспечивает справедливое и открытое распределение объектов публичной собственности.

В пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды.

Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов определены в статье 39.6 ЗК РФ.

Нарушение установленного законом публичного порядка предоставления земельных участков без проведения торгов, в случаях, не предусмотренных пунктами 2 и 3 статьи 39.6 ЗК РФ могут свидетельствовать о недействительности заключенного договора.

Пункт 2 статьи 167 ГК РФ предусматривает специальный порядок возврата имущества, полученного по недействительной сделке.

В тех случаях, когда требуется проведение конкурса, подразумевающее состязательность хозяйствующих субъектов, его непроведение, за исключением случаев, допускаемых законом, не может не влиять на конкуренцию, поскольку лишь при публичном объявлении конкурса в установленном порядке могут быть выявлены потенциальные желающие получить товары, работы, услуги, доступ к соответствующему товарному рынку либо права ведения деятельности на нем (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.04.2011 N 4686/10).

Учитывая данные обстоятельства, заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с нарушением порядка, установленного императивными нормами закона, делает невозможным осуществление прав неопределенного круга лиц на право доступа и участия в аукционе по продаже права на заключение договора аренды и нарушение интересов государства.

Таким образом, заключение договора аренды с нарушением части 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции» без проведения торгов, не может являться основанием для его расторжения по основаниям, предусмотренным статьей 450, 451 ГК РФ и статьей 23 ЗК РФ.

При таких обстоятельствах системные положения статей 166, 168 ГК РФ и статей 450, 453 ГК РФ, не предусматривают право участника договора заключенного с нарушением закона, требовать его расторжения в целях устранения допущенных нарушений при его заключении, влекущих недействительность сделки. Данный правовой подход отражен в определении Верховного Суда Российской Федерации от 07.12.2015 N 306-КГ15-10666.

Следует учесть, что истец в целях исполнения предписания УФАС по Пензенской области о прекращении действий, в которых содержатся признаки нарушения антимонопольного законодательства, обратился в арбитражный суд с настоящим иском, избрал способ защиты не соответствующий характеру допущенных нарушений.

Также, следует отметить, что в соответствии с ч. 1 ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны недействительными только по решению суда.

Таким образом, в нарушение части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом не представлено доказательств наличия совокупности обстоятельств, указанных в статье 450, 451 ГК РФ.

Принимая во внимание изложенное, а также то, что указанные истцом обстоятельства не обладают признакам, достаточными для расторжения договора по требованию истца, арбитражный суд не находит законных оснований для расторжения договора и, как следствие, для удовлетворения исковых требований УМИ г. Пензы.

В соответствии с частью 1 статьи 112 и частью 2 статьи 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд решает вопросы распределения судебных расходов.

Согласно ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Истец в соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины, в удовлетворении иска истцу отказано, в связи с чем, госпошлина взысканию с ответчика не подлежит.

Руководствуясь ст. ст. 167-171 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении иска управлению муниципального имущества города Пензы к обществу с ограниченной ответственностью "Тенор" о расторжении договора аренды – отказать, судебные расходы отнести на истца.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Пензенской области в течение одного месяца со дня его принятия.

Судья 	 	              					     Г.К. Иртуганова