Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-163221/24-23-1112

10 декабря 2024 года

город Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 09 октября 2024 года.

Решение в полном объеме изготовлено 10 декабря 2024 года.

Арбитражный суд города Москвы в составе: 

судьи Гамулина А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Манджиевым А.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ООО «НЕГЛИННАЯ ГАЛЕРЕЯ»

к ООО «ТАКТИКАЛ КОНСАЛТИНГ»

о взыскании задолженности в размере 602 169 руб. 15 коп., пени в размере 1 239 330 руб. 60 коп., штрафа в размере 228 146 руб. 89 коп.,

при участии:

от истца – ФИО1 (доверенность от 07.02.2024г.),

от ответчика – ФИО2 (доверенность от 26.07.2024г.),

У С Т А Н О В И Л:

ООО «НЕГЛИННАЯ ГАЛЕРЕЯ» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО «ТАКТИКАЛ КОНСАЛТИНГ» (далее – ответчик) о взыскании, с учетом принятых в порядке ст. 49 АПК РФ уточнений, задолженности в размере 602 169 руб. 15 коп., образовавшейся в связи неисполнением обязанности по внесению арендной платы, предусмотренной договором пени за нарушение срока оплаты в размере  1 239 330 руб. 60 коп., штрафа за досрочное расторжение договора в размере 228 146 руб. 89 коп.

Представитель истца поддержал заявленные требования по доводам искового заявления и письменных пояснений.

Представитель ответчика против удовлетворения заявленных требований возражал по доводам отзыва и письменных пояснений.

Заслушав доводы представителей сторон, исследовав материалы дела, и оценив в совокупности представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды № НГ-34/2022 от 19.09.2022, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование часть нежилого помещения площадью 86 кв.м. (подвал 2, пом. I, комн. 41/9, кадастровый номер 77:01:0001080:2278), расположенного в здании многофункционального торгового комплекса «Неглинная галерея» по адресу: 

<

...>, для целей размещения и функционирования магазина розничной торговли «TACTICOOL», а арендатор принять и вносить предусмотренные договором платежи на условиях, согласованных договором.

Объект аренды передан ответчику по акту от 29.10.2022.

Пунктом 9.1 договора установлен срок действия договора в течение пяти календарных лет с даты передачи помещения по акту приема-передачи.

В связи с расторжением договора, объект аренды возвращен по акту от 23.05.2024.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 7 договора установлена арендная плата, составляющая следующие платежи: базовая арендная плата, плата с оборота, дополнительная арендная плата, переменная арендная плата.

Согласно п. 7.3 договора, базовая арендная плата составляет 138 460 руб. в месяц, кроме того НДС, и подлежит внесению ежемесячно в срок не позднее пятого числа текущего месяца (пп. а) п. 7.9 договора).

Согласно п. 7.4 договора, плата с оборота составляет 12 % от оборота арендатора за оборотный период, рассчитываемая в соответствии с указанным пунктом.

В соответствии с пп. б) п. 7.9 договора, плата с оборота подлежит уплате ежемесячно в течение пяти рабочих дней с даты получения арендатором соответствующего  счета.

Согласно п. 7.5 договора, дополнительная арендная плата включает в себя плату за эксплуатационные услуги и составляет 67 366,66 руб. в месяц, кроме того НДС, и подлежит внесению в соответствии с пп. в) п. 7.9 договора ежемесячно не позднее пятого числа текущего месяца.

Согласно п. 7.6 договора, переменная арендная плата составляет стоимость коммунальных услуг, потребленных в помещении, и в соответствии с пп. г) п. 7.9 договора подлежит уплате ежемесячно не позднее пяти рабочих дней с даты получения арендатором соответствующего счета.

Дополнительным соглашением № 1 от 01.06.2023 в период с 01.06.2023 по 31.08.2023 базовая арендная плата составляет 117 691 руб. и с 01.09.2023 составляет 138 460 руб., кроме того НДС.

Согласно п. 7.17 договора, арендодатель вправе в течение срока аренды ежегодно в одностороннем порядке по истечении 12 месяцев увеличить ставку базовой арендной платы и дополнительной арендной платы на уровень индекса потребительских цен, но не мене 7 % и не более 10 % от ставки, действовавшей до даты такого увеличения без учета предоставленных скидок и дисконтов. Индексация производится автоматически в срок, указанный в настоящем пункте, без направления уведомления. Подписание дополнительного соглашения не требуется.

Пунктом 7.16 договора установлена обязанность арендатора внесения обеспечительного взноса в течение 15 рабочих дней с даты подписания договора в размере 493 983,98 руб., включая НДС, - сумма базовой арендной платы и дополнительной арендной платы за два месяца по ставке установленной на момент договора для оплаты арендной платы.

Согласно п. 7.16.1 договора, обеспечительный взнос подлежит доплате арендатором до вышеуказанного размера в течение пяти рабочих дней с даты наступления любого из следующих событий:

- при увеличении базовой арендной платы и дополнительной арендной платы;

- уведомления арендодателя об удержании из обеспечительного взноса, произведенного арендодателем по основаниям, установленным договором.

Арендатор обязан доплатить арендодателю сумму, необходимую для соответствующего увеличения обеспечительного взноса в течение пяти рабочих дней с момента увеличения обеспечительного депозита.

Как указывает истец, ответчиком не произведено внесение базовой арендной платы за апрель 2024 года, за период с 01.05.2024 по 23.05.2024, дополнительной арендной платы за апрель 2024 года и с 01.05.2024 по 23.05.2024, переменной арендной платы за декабрь 2023 года, март, апрель 2024 года и с 01.05.2024 по 23.05.2024, в результате чего за ответчиком образовалась задолженность в размере 602 169 руб.

Направленная истцом в адрес ответчика претензия, копия которой имеются в материалах дела, оставлена последним без удовлетворения.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с п. 1 ст. 381.1 ГК РФ, при наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

Согласно п. 2 ст. 381.1 ГК РФ, в случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Пунктом 7.16.2 договора определено, что если иное не предусмотрено договором, обеспечительный взнос подлежит возврату арендатору в течение 10 рабочих дней после прекращения действия договора при условии надлежащего исполнения арендатором своих обязательств.

В случае досрочного прекращения договора в результате неисполнения и/или ненадлежащего исполнения арендатором своих обязательств по договору, а также в случае досрочного прекращения договора по инициативе/требованию арендатора, если такая инициатива/требование не вызвано нарушением арендодателем своих обязанностей по договору, арендодатель вправе удержать обеспечительный взнос в полном объеме в качестве штрафа, и потребовать оплаты всех платежей, начисляемых до даты возврата помещения по акту.

В соответствии с п. 2 ст. 450.1 ГК РФ, в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Пунктом 10.1 договора арендодателю предоставлено право одностороннего отказа от исполнения договора во внесудебном порядке путем направления арендатору письменного уведомления не менее чем за 30 календарных дней до даты досрочного прекращения договора в случае систематических (два и более раза в течение одного календарного года срока аренды) просрочек уплаты любого из платежей, составляющих арендную плату по договору, более чем на 10 календарных дней.

Истцом направлено в адрес ответчика уведомление, исх. № НГ-24/076 от 23.04.2024, об отказе от договора на основании указанного пункта, что подтверждается описью вложения и почтовой квитанцией от 23.04.2024.

В соответствии с п. 1 ст. 612 ГК РФ, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

В Определении Верховного Суда Российской Федерации № 305-ЭС15-15053 от 03.03.2016 изложена правовая позиция в части применения пунктов 2, 4 ст. 620 ГК РФ, в соответствии с которой, к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Письмом, направленным по электронной почте 04.04.2024, ответчиком указано на проведение ремонта в торговом центре, что влечет невозможность использования помещения по назначению.

Факт проведения в здании ремонта подтверждается и размещенными в общем доступе в сети Интернет сведениями, в том числе на официальном сайте торгового центра, представленными истцом в материалы дела. Сообщения датированы с марта 2023 года. О завершении ремонтных работ размещено сообщение от 12.07.2024.

Поскольку помещение принадлежит истцу на праве собственности, истец не мог не знать о проведении работ в отношении общего имущества торгового центра, и в силу положений ст. 1 ГК РФ должен был учитывать проведение таких работ во взаимоотношениях с ответчиком.

Пунктом 10.2 договора арендатору предоставлено право одностороннего отказа от договора во внесудебном порядке путем направления уведомления не менее чем за 20 календарных дней до даты такого отказа в случае, если помещение становится непригодным для использования в соответствии с разрешенным использованием, предусмотренным п. 1.3 договора, в течение 30 и более календарных дней подряд не в результате действий/бездействия арендатора (пользователей арендатора). При этом факт непригодности помещения для использования, срок такой непригодности и ее причины должны быть подтверждены документально, в том числе, двухсторонним актом, подписанным уполномоченными представителями обеих сторон или заключением независимого эксперта, выбранного по соглашению сторон.

В случае одностороннего отказа от исполнения по такому основанию, арендатор обязуется уплачивать арендодателю все платежи до даты фактического освобождения помещения по акту возврата.

Обеспечительный платеж в таком случае будет возвращен за вычетом причитающихся с арендатора и неуплаченных им сумм в течение пяти рабочих дней с даты подписания сторонами акта возврата помещения.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

На момент направления истцом одностороннего отказа, истцом получено письмо ответчика с предложением обсуждения досрочного прекращения договора в связи с невозможностью использования помещения по назначению в полном объеме.

Истцом представлено письмо,  исх. № НГ-24/075 от 17.04.2024, с приложением соглашения о расторжении договора, в котором истец предлагал сумму обеспечительного платежа к удержанию.

При таких обстоятельствах, уведомление об одностороннем отказе, выполненное после получения письма ответчика со ссылкой на наличие задолженности за апрель по базовой и дополнительной арендной плате, а также по переменной арендной плате за декабрь 2023 года и март 2024 года, при установленном по условиям договоре порядке внесения переменной части на основании выставленного счета, направлено исключительно на удержание суммы обеспечительного платежа до расторжения договора со стороны ответчика в соответствии с п. 10.2 договора, поскольку в таком случае сумма обеспечительного платежа подлежит возврату.

В таком случае, уведомление, исх. № НГ-24/076 от 23.04.2024, признано судом с учетом приведенных разъяснений ничтожным в силу положений ст.ст. 10, 168 ГК РФ, в связи с чем, оснований удержания суммы обеспечительного платежа и начисления штрафа в размере 228 146,89 руб. (за вычетом суммы обеспечительного платежа) отсутствуют, и заявленные требования в соответствующей части не подлежат удовлетворению.

Поскольку помещение возвращено ответчиком истцу по акту приема-передачи и уведомление истца об одностороннем отказе признано судом ничтожным, при наличии выраженного ответчиком в письме волеизъявления на прекращение арендных отношений, договор аренды признан судом расторгнутым по соглашению сторон 30.04.2024, как указывал истец в письме, исх. № НГ-24/075 от 17.04.2024.

На момент расторжения договора, размер обеспечительного платежа, находившегося у истца и подлежащего возврату, составлял 315 235,51 руб., что не оспаривается сторонами.

Доказательств возврата суммы обеспечительного платежа в указанном размере в материалы дела не представлено.

В отсутствие оснований удержания суммы обеспечительного платежа в качестве штрафа, предусмотренного п. 7.16.2, п. 10.1 договора, сумма обеспечительного платежа подлежит удержанию истцом в счет задолженности по арендной плате, в результате чего размер задолженности составляет 602 169,15 руб. – 315 235,51 руб. = 286 933,64 руб.

Поскольку ответчиком не представлено доказательств внесения арендной платы за указанный истом период в полном объеме, заявленные требования о взыскании арендной платы, в соответствии со ст.ст. 1, 10, 168, 309, 310, 381.1, 606,  614, 612 ГК РФ, подлежат удовлетворению в установленном судом размере 286 933,64 руб.

В связи с неисполнением ответчиком обязательств по уплате арендных платежей в установленный договором срок, восполнению суммы обеспечительного платежа в размере 178 748,47 руб., удержанного письмом, исх. № НГ-23/1166 от 06.07.2023, и доплате суммы обеспечительного платежа после индексации арендной платы в сумме 49 398,42 руб., истцом заявлено о взыскании с ответчика, в соответствии с п. 13.3 договора, пени в размере 0,3 % от невыплаченной/несвоевременно выплаченной суммы за каждый календарный день просрочки в течение первых 10 дней и 0,5 % от невыплаченной/несвоевременно выплаченной суммы за каждый последующий календарный день просрочки.

Согласно представленному расчету истца, выполненному по каждому месяцу и виду платежа, размер неустойки (пени) за период с 06.04.2023 по 15.07.2024 за просрочку внесения арендной платы составил 861 938,76 руб. и за период с 13.07.2023 по 15.07.2024 за просрочку доплаты суммы обеспечительного платежа в размере 377 391,84 руб., что в сумме составляет 1 239 330,6 руб.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Неустойка является способом обеспечения исполнения обязательства представляющим форму имущественной ответственности за его нарушение.

Таким образом, указанную в п. 13.3 договора неустойку (пени) суд рассматривает как меру ответственности за просрочку исполнения обязательства по оплате.

Истцом учтены при уточнении требований доводы отзыва в части применения положений ст. 193 ГК РФ при определении момента возникновения обязанности по внесению арендной платы.

Согласно ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Условия п. 7.17 договора соответствуют положениям п. 3 ст. 614 ГК РФ, в связи с чем, учитывая определение размера обеспечительного платежа в зависимости от размера арендной платы и обязанность доплаты при увеличении, как это определено в п. 7.16.1 договора, доводы отзыва об отсутствии оснований начисления пени на сумму подлежащей доплате 49 398,42 руб. подлежат отклонению судом.

В соответствии с п. 2 ст. 453 ГК РФ, при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

Согласно п. 4 ст. 329 ГК РФ, прекращение основного обязательства влечет прекращение обеспечивающего его обязательства, если иное не предусмотрено законом или договором.

Следовательно, обязанность по доплате суммы обеспечительного платежа прекратилась с момента расторжения договора 30.04.2024 и размер пени за нарушение такого обязательства составляет 290 696,02 руб.

Общий размер пени с учетом установленных обстоятельств составил 1 152 634,78 руб.

Ответчиком заявлено о снижении начисленной истцом пени (неустойки) на основании ст. 333 ГК РФ.

Положениями ст. 333 ГК РФ суду предоставлено право снижения подлежащей уплате неустойки в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

В пункте 77 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» также разъяснено, что снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.

Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки.

В п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» содержатся разъяснения, в соответствии с которыми, разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения.

В соответствии с условиями договора, годовой размер неустойки составляет 109,5 % в течение первых 10 дней просрочки и далее 182,5 % годовых, при том, что ставка рефинансирования ЦБ РФ, приравненная указанием Банка России с 01.01.2016 к ключевой ставке составляет 10,5 % годовых (ранее 8,25 % годовых, в установленный судом период допущенной просрочки от 7,5 % до 16 % годовых.

Рассмотрев вопрос о взыскании неустойки, суд считает, что размер неустойки в соответствии со ст. 333 ГК РФ подлежит уменьшению, исходя из размера неустойки 0,1 % за каждый день просрочки (36,5 % годовых), что не ниже однократного значения ключевой ставки, действовавшей в период просрочки, и составляет 246 363,11 руб.

Поскольку ответчиком не представлено доказательств внесения предусмотренных договором платежей в установленный договором срок, заявленное истцом требование о взыскании пени в установленном судом размере 246 363,11 руб., с учетом снижения на основании ст. 333 ГК РФ, является обоснованным, соразмерным и подлежит удовлетворению в соответствии со ст.ст. 309, 330 ГК РФ.

Расходы по уплате государственной пошлины подлежат распределению в соответствии со ст. 110 АПК РФ пропорционально удовлетворенным требованиям с учетом разъяснений, данных в п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации»; излишне уплаченная государственная пошлина в сумме 42 руб. подлежит возврату истцу из федерального бюджета.

На основании изложенного, ст.ст. 1, 10, 168, 309, 310, 330, 333, 381.1, 431, 453, 606, 614 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 64, 65, 71, 75, 110, 167-171, 176, 181 АПК РФ, ст. 333.40 НК РФ арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с ООО «ТАКТИКАЛ КОНСАЛТИНГ» (ИНН 

<

***>) в пользу ООО «НЕГЛИННАЯ ГАЛЕРЕЯ» (ИНН 

<

***>) задолженность в размере 533 296 руб. 75 коп., из которой: сумма основного долга в размере 286 933 руб. 64 коп., пени в размере 246 363 руб. 11 коп., а также расходы по уплате государственной пошлины в сумме 23 197 руб. 03 коп.

В остальной части в удовлетворении заявленных требований отказать.

Возвратить ООО «НЕГЛИННАЯ ГАЛЕРЕЯ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 42 руб., перечисленную платежным поручением № 346 от 12.07.2024.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья                                                                                                   А.А. Гамулин