АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000 http://fasuo.arbitr.ru 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 № Ф09-4229/25 

Екатеринбург 23 октября 2025 г. Дело № А76-46838/2020 

Резолютивная часть постановления объявлена 16 октября 2025 г. Постановление изготовлено в полном объеме 23 октября 2025 г.  

Арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Шершон Н.В., судей Новиковой О.Н., Морозова Д.Н., 

при ведении протокола помощником судьи Сипатиным А.В., рассмотрел в судебном заседании, проведенном с использованием системы веб-конференции информационной системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседание), кассационную жалобу финансового управляющего имуществом ФИО1 – ФИО2 на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2025 по делу № А76-46838/2020 Арбитражного суда Челябинской области.  

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.  

В судебном заседании посредством веб-конференции принял участие финансовый управляющий ФИО2.  

От представителя ФИО3 – ФИО4 также поступило ходатайство об участии в судебном заседании посредством веб-конференции, которое судом округа удовлетворено, дистанционное участие представителя в процессе одобрено посредством административного интерфейса «Мой арбитр».  

При открытии судом кассационной инстанции судебного заседания с использованием онлайн-сервиса «Картотека арбитражных дел» представитель не обеспечил корректное подключение к каналу связи (у представителя отсутствует звук и изображение). Со стороны суда техническая возможность подключения обеспечена, средства связи суда воспроизводят видео- и аудиосигнал надлежащим образом, технические неполадки отсутствуют. Таким образом, представителю обеспечена возможность дистанционного участия в процессе, которая не в полной мере реализована по причинам, находящимся в сфере его контроля, что свидетельствует о его неявке.  

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 23.01.2023 в отношении ФИО1 (далее – должник) введена процедура реализации имущества гражданина, финансовым управляющим утвержден ФИО2.  

ФИО5, ФИО6 20.10.2023 обратились в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением о признании недействительными состоявшихся 20.09.2023 торгов по продаже земельного участка площадью 2406 кв.м. с кадастровым номером 50:04:0101706:250, расположенного по адресу: Московская область, Дмитровский район, г/п Дмитров, 

<

...>, категория: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для многоэтажного жилищного строительства, (далее – земельный участок), признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 20.09.2023, заключенного между ФИО1 в лице финансового управляющего ФИО2 и обществом с ограниченной ответственностью «Инновации в бизнесе» (далее – общество «Инновации в бизнесе») и применении последствий недействительности сделки.  

К участию в обособленном споре в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Администрация Дмитровского городского округа Московской области, ФИО7, ФИО8, ФИО9, Товарищество собственников жилья «Комфортный дом», Фатеев Алексей Борисович, Министерство жилищной политики Московской области, Главное управление государственного строительного надзора Московской области.  

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 04.03.2025 в удовлетворении заявления отказано.  

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2025 определение суда от 04.03.2025 отменено, торги по продаже земельного участка и заключенный по их результатам договор от 20.09.2023 признаны недействительными, применены последствия недействительности сделки в виде взыскания с ФИО1 в пользу общества «Инновации в бизнесе» 1 117 000 руб.  

В кассационной жалобе финансовый управляющий ФИО2 просит апелляционное постановление от 23.07.2025 отменить, оставить в силе определение суда от 04.03.2025. Ссылается на то, что положение о порядке реализации имущества должника полностью соответствует интересам кредиторов и должника, позволяя добиться наибольшего положительного экономического эффекта для конкурсной массы. Указывает на то, что после публикации сообщения о проведении торгов на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве (далее – ЕФРСБ) финансовым управляющим велись переговоры с председателем правления ТСЖ «Комфортный дом» Вьюновым В.Е. об урегулировании ситуации, что, как полагает кассатор, подтверждает осведомленность заинтересованных лиц о ходе процедуры банкротства собственника земельного участка ФИО1; у заявителей имелась возможность приостановить торги до заключения договора купли- 

продажи, чего ими сделано не было, что свидетельствует о злоупотреблении правом. Кроме того, кассатор полагает, что обращение в суд с заявлением о признании торгов недействительными после их завершения, помимо злоупотребления правом, является ненадлежащим способом защиты права, так как в самой процедуре проведения торгов нарушений не установлено, продавец и покупатель при заключении договора руководствовались определением Арбитражного суда Челябинской области от 17.05.2023 об утверждении Положения о порядке продажи имущества должника в редакции финансового управляющего, в котором зафиксировано, что земельный участок продается с обременением в виде построенного на его части многоквартирного жилого дома; суд апелляционной инстанции, признавая торги недействительными, указанный судебный акт проигнорировал. Кассатор указывает, что им на протяжении всей процедуры торгов велись переговоры с представителем собственников помещений дома по вопросу принятия общим собранием решения об участии в торгах и выкупа земельного участка, которое принято не было, полагает верным указание суда первой инстанции на противоречивое поведение заявителей (собственников помещений) на протяжении процедуры банкротства, включая процедуру торгов, которое нельзя признать добросовестным, и правильном, настаивает на применении принципа эстоппель. Кассатор полагает, что реализация земельного участка на торгах, с учетом сохранения всех прав собственников многоквартирного дома, исключает их нарушение, при этом позволяет полностью погасить требования уполномоченного органа, являющегося единственным кредитором.  

В отзыве на кассационную жалобу ФИО5, ФИО6 просят оставить оспариваемые судебные акты без изменения.  

Проверив законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.  

Как следует из материалов дела и установлено судами, в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права № 50-АГ № 160788 от 13.01.2012 за ФИО1 зарегистрировано право собственности на земельный участок. Администрацией Дмитровского муниципального района Московской области 01.09.2012 должнику выдано разрешение на строительство № RU50520000-177 на постройку трехэтажного трехсекционного многоквартирного дома общей площадью квартир – 1707,90 кв.м., количество квартир – 36, площадь застройки – 924,60 кв.м.  

После чего на земельном участке возведен многоквартирный жилой дом. 

Согласно справке Кузяевского территориального отдела Администрации Дмитровского муниципального района Московской области 07.03.2013 на земельном участке расположен трехэтажный жилой дом в границах данного земельного участка, принадлежащего должнику; Администрацией Дмитровского муниципального района Московской области 11.03.2013 издано Постановление № 167-ПД, согласно которому введенному в эксплуатацию трехэтажному трехсекционному многоквартирному жилому дому присвоен почтовый адрес: Московская область, Дмитровский район, городское поселение Дмитров, 

<

...>.  

В ходе процедуры банкротства ФИО1 финансовым управляющим выявлено, что за должником зарегистрирован земельный участок, проведена его оценка, стоимость имущества определена в размере 7 823 638 руб.  

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 17.05.2023 удовлетворено заявление финансового управляющего об утверждении Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника ФИО1 в редакции финансового управляющего ФИО2  

Финансовым управляющим 21.08.2023 на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве опубликовано сообщение № 12253063 о проведении торгов по продаже земельного участка в форме публичного предложения; в сообщении указано, что земельный участок имеет обременение в виде построенного на его части многоквартирного жилого дома; 22.09.2023 размещено сообщение № 12516943 о результатах торгов с приложением протокола результатов проведения торгов от 20.09.2023 № 35834-ОТПП/1, в соответствии с которым поступила одна заявка на участие, торги признаны состоявшимися, победителем торгов признано общество «Инновации в бизнесе» цена приобретения земельного участка 1 117 000 руб. С названным обществом заключен договор купли-продажи земельного участка от 20.09.2023.  

Согласно сведениям Единого государственного реестра юридических лиц общество «Инновации в бизнесе» (ИНН 

<

***>) создано 28.07.2023 единственным учредителем ФИО10, зарегистрировано по месту нахождения: г. Москва; с 19.09.2024 его учредителем является ФИО11, место нахождения общества изменено на Чеченскую Республику.  

Обращаясь с заявлением о признании недействительными торгов и заключенного по их результатам договора купли-продажи, ФИО5 и ФИО6 ссылались на нарушение торгами прав третьих лиц; указали, что являются собственниками жилого помещения в многоквартирном жилом доме с 2013 года, земельный участок фактически является внутридомовой (дворовой) территорией, на нем расположен непосредственно сам жилой дом, проложены коммуникации (водопровод, самотечная канализация, электрический кабель), площадь пятна застройки дома и охранной территории канализации составляет 1554 кв.м., проезд к многоквартирному дому возможен исключительно по указанному земельному участку, таким образом, практически вся площадь земельного участка, с учетом необходимости соблюдения градостроительных, противопожарных и санитарных нормативов, необходима для эксплуатации и функционирования многоквартирного дома и используется собственниками помещений. Заявителями представлено заключение специалиста автономной некоммерческой организации «Центр судебной экспертизы, независимых исследований, кадастра и права» от 15.02.2024, в котором сделан вывод о невозможности разделения спорного земельного участка с целью его продажи.  

Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции исходил из того, что в рассматриваемом случае права собственников помещений в многоквартирном доме полностью соблюдены.  

Апелляционная коллегия с выводами суда первой инстанции не согласилась, отменив определение от 04.03.2025, исходя из следующего.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.  

Торги могут быть признаны недействительными в случаях прямо указанных в пункте 1 данной статьи, а также в случае иных нарушений правил, установленных законом.  

Пунктом 2 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 данного Кодекса.  

Согласно статье 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.  

В частности, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты (статья 287.6 Гражданского кодекса Российской Федерации).  

Положения части 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации также предусматривают, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.  

Согласно разъяснениям, приведенным в пунктах 1 и 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» разъяснено, что собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания; право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРН.  

С учетом положений части 5 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» ссли земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, сформирован  

(предназначен) для строительства многоквартирного дома, запись о государственной регистрации права собственности застройщика на земельный участок погашается одновременно с государственной регистрацией права собственности на первое помещение в многоквартирном доме и права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на этот земельный участок как на их общее имуществ (пункт 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2023), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.07.2023)  

Таким образом, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в данном многоквартирном доме, а прежний собственник (застройщик) утрачивает право на распоряжение им, даже если прекращение предшествующего права застройщика на этот земельный участок не было зарегистрировано в установленном порядке.  

Учитывая приведенное правовое регулирование, принимая во внимание, что земельный участок предназначен для многоэтажного жилого строительства, на нем возведен трехэтажный трехсекционный многоквартирный жилой дом, права собственности на жилые помещения в доме зарегистрированы за заявителями (наряду с иными лицами) еще в 2013 году, учитывая, что земельный участок не размежеван, а также приведенные заявителями доводы и доказательства о невозможности разделения земельного участка для целей его продажи, суд апелляционной инстанции верно заключил, что на спорных торгах было реализовано имущество, находящееся в общей долевой собственности третьих лиц (собственников помещений в доме) и очевидно не принадлежащее должнику, в силу чего как продавец (должник), так и участник торгов (общество «Инновации в бизнесе») должны были заведомо осознавать, что выставлением подобного имущества на продажу в деле о банкротстве должника нарушаются положения статей 289, 290 287.6 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 131 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».  

С учетом этого вывод суда апелляционной инстанции о признании торгов недействительными на основании пункта 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации является правомерным.  

 Оснований для несогласия с выводами апелляционной коллегии суд округа не усматривает. По результатам рассмотрения кассационной жалобы финансового управляющего ФИО2., изучения материалов дела, суд округа считает, что судом апелляционной инстанции все приведенные сторонами рассматриваемого спора доводы и доказательства исследованы и оценены, обстоятельства, имеющие существенное значение для его правильного разрешения, определены верно, нормы гражданского и банкротного законодательства применены правильно, выводы суда о применении нормы права соответствуют установленным им обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, нарушений норм процессуального права, приведших к принятию неправильного судебного акта, не допущено.  

Приведенные в кассационной жалобе доводы финансового управляющего об отсутствии у должника иного имущества, наличии в реестре требований Федеральной налоговой службы, задолженность перед которой возникла по налогу на землю, а также об осведомленности собственников помещений о проведении торгов, обоснованно отклонены судом апелляционной инстанции, так как указанные обстоятельства не делают допустимым проведение торгов в отношении имущества, не принадлежащего должнику и находящегося в общей долевой собственности третьих лиц (собственников помещений в доме).  

Учитывая, что нарушений норм материального и/или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом округа не выявлено, обжалуемое постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2025 отмене не подлежит, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.  

Поскольку финансовым управляющим ФИО2 при подаче кассационной жалобы было заявлено об отсрочке уплаты государственной пошлины, и определением суда округа от 10.09.2025 предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины до окончания кассационного производства, которое завершено с принятием настоящего постановления, с должника за счет средств конкурсной массы в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 20 000 руб. (подпункт 20 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации).  

Руководствуясь статьями 286, 287, 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

П О С Т А Н О В И Л:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2025 по делу № А76-46838/2020 Арбитражного суда Челябинской области оставить без изменения, кассационную жалобу финансового управляющего имуществом ФИО1 – ФИО2 – без удовлетворения.  

Взыскать с ФИО1 в доход федерального бюджета 20000 рублей государственной пошлины по кассационной жалобе.  

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий Н.В. Шершон  

Судьи О.Н. Новикова  

 Д.Н. Морозов