/

 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-2670/18 

Екатеринбург

23 мая 2018 г.

 

Дело № А47-5645/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 22 мая 2018 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 мая 2018 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Полуяктова А.С.,

судей Купреенкова В.А., Семеновой З.Г.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Совин» (далее – общество «ТД «Совин») на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 27.11.2017 по делу № А47-5645/2017 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2018 по тому же делу.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Администрация города Оренбурга (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к обществу «ТД «Совин» о взыскании задолженности по договору аренды от 01.08.2013 № 06-03-09/134 в размере 2 113 353 руб. 11 коп., неустойки за период с 11.01.2015 по 12.05.2017 в размере 109 476 руб. 10 коп.

В свою очередь, общество «ТД «Совин» обратилось в арбитражный суд с встречным исковым требованием о взыскании с администрации неосновательного обогащения в размере 400 154 руб. 07 коп. 

Встречные исковые требования изложены в соответствии с принятым судом уточнением в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением арбитражного суда первой инстанции от 27.11.2017 (судья Лебедянцева А.А.) первоначальные исковые требования администрации удовлетворены в полном объеме. В удовлетворении встречных исковых требований общества «ТД «Совин» отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2018 (судьи Пирская О.Н., Ермолаева Л.П., Карпачева М.И.) решение суда оставлено без изменения.

 В кассационной жалобе общество «ТД «Совин» просит указанные судебные акты отменить и направить дело на новое рассмотрение, ссылаясь на несоответствие выводов судов имеющимся в материалах дела доказательствам, а также неправильное применение судами норм материального права. Заявитель утверждает, что арендатор после истечения срока действия договора аренды от 01.08.2013 пользовался только частью земельного участка для размещения склада продуктов питания, что в том числе подтверждается Определением Верховного суда Российского Федерации от 21.04.2017 по делу № А47-1481/2016. При этом общество «ТД «Совин» указывает, что после 30.12.2014 изменений в вид разрешенного использования земельного участка не вносило, заявлений на получение разрешения на строительство не подавало, а, следовательно, могло использовать земельный участок только для целей размещения и эксплуатации принадлежащего обществу пищевого склада. Общество «ТД «Совин»  отмечает, что обстоятельства того, что заявитель не приступал к строительству иных объектов, администрацией не оспариваются и были положены в основу правовой позиции администрации по делу № A47-148112016, что отражено в постановлении Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2016 по указанному делу. Заявитель утверждает, что судами также не дана оценка письму общества от 30.01.2017 № 19, полученному администрацией 01.02.2017, в котором общество «ТД «Совин» указывало на то, что договор аренды прикращен и обществу необходима только часть земельного участка, и просило произвести расчет оплаты за фактическое использование земельного участка, занятого пищевым складом. Кроме того, заявитель указывает, что общество «ТД «Совин» не могло, и не должно было возвращать арендодателю земельный  участок в том виде, в котором общество его получило, в связи с тем, что на законных основаниях в соответствии с договором аренды и разрешением на строительство на спорном земельном участке возвело объект недвижимости - склад. После прекращения действия договора аренды земельного участка у общества «ТД «Совин» отсутствовало обязательство по возврату арендодателю всего земельного участка, в связи с необходимостью использования части земельного участка для эксплуатации принадлежащего обществу «ТД «Совин» склада. По мнению заявителя, суды неправомерно отклонили произведенный ответчиком контррасчет исковых требований и довод о необходимости исчисления арендной платы после окончания срока действия договора по утвержденным администрацией нормативам. Общество «ТД «Совин» считает необходимым для правильного разрешения дела определить действительную рыночную стоимость арендных платежей на 2016, 2017 годы, так как размер арендных платежей в договоре аренды был установлен на основании рыночной оценки проведенной по состоянию на 2013 год.  Заявитель также полагает, что отказ суда в удовлетворении требования общества «ТД Совин» к администрации о взыскании неосновательного обогащения в виде денежных средств перечисленных в качестве арендной платы является неправомерным, поскольку на дату окончания срока договора у общества имелась переплата по арендным платежам в размере 832 729 руб. 28 коп. 

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов заявителя кассационной жалобы в порядке, предусмотренном ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

При рассмотрении спора судами установлено следующее.

Между Министерством природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области (арендодатель) и обществом «ТД «Совин» (арендатор) 01.08.2013 на основании протокола от 31.07.2013 № 323 «Об итогах торгов» заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного в административном центре Оренбургской области - городе Оренбурге № 06-03-09/134, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 56:44:0102005:277, с местоположением: Оренбургская область, город Оренбург, Шарлыкское шоссе, земельный участок расположен в центральной части кадастрового квартала 56:44:0102005, площадью 34374+/-65, с разрешенным использованием: земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок; для строительства склада продуктов питания в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка от 01.04.2013 № 56/13-101282, выданном филиалом «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государстве регистрации, кадастра и картографии» по Оренбургской области, прилагаемом к настоящему договору (приложение № 2) и являющемся его неотъемлемой частью. Категория земель - земли населенных пунктов.

Согласно п. 2.1 договора срок аренды участка устанавливается на 3 года с 31.07.2013 по 30.07.2016.

Договор подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области в течение 45 дней после его подписания.

Договор считается заключенным с даты его государственной регистрации.

В пункте 3.1 договора указано, что размер годовой арендной платы за участок установлен с учетом итогов проведения торгов и составляет 4 374 377 руб.

Согласно п. 5.1 договора (в редакции дополнительного соглашения от 28.01.2015) при несвоевременной уплате суммы, указанной в п. 3.1 договора арендатору начисляется пеня в размере, равном одной трехсотой учетной ставки банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части за каждый день просрочки.

В соответствии с п. 6.1 договор прекращает свое действие по окончании его срока - при условии выполнения арендатором обязательств по оплате арендных платежей в полном объеме, а также при достижении согласия сторон.

Договор от 01.08.2013 и дополнительное соглашение от 28.01.2015 зарегистрированы в установленном законом порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области, что подтверждается проставленной на договоре и дополнительном соглашении регистрационной надписью.

Поскольку арендатором обязательства по оплате арендных платежей не исполнены в полном объеме, 02.03.2017 истцом в адрес ответчика направлено письмо № 124-1/625, согласно которому задолженность арендатора по состоянию на 20.02.2017 составляет 2 167 019 руб. 82 коп., из которых 50 034 руб. 61 коп. - пени.

Оставление указанного письма ответчиком без удовлетворения, послужило основанием для обращения администрации в арбитражный суд с соответствующими требованиями.

В свою очередь, полагая, что срок действия договора аренды истек 30.07.2016, и арендатор должен был внести арендную плату только за 7 месяцев 2016 года, общество «ТД «Совин» обратилось в арбитражный суд с встречным исковым  требованием.

Суд первой инстанции, удовлетворяя первоначальные исковые требования, исходил из того, что арендатором обязанность по внесению арендной платы в полном объеме исполнена не была. При этом, поскольку сторонами в договоре предусмотрена ответственность за неисполнение обязательства по уплате арендных платежей в виде неустойки, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований и в части неустойки. Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что прекращение договора аренды земельного участка не освобождает фактического пользователя от обязанности оплачивать землепользование.

Суд апелляционной инстанции выводы суда первой инстанции поддержал.

В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст. 310 названного Кодекса).

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В силу  п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Из материалов дела следует, что в п. 2.1 договора сторонами установлен срок аренды участка на 3 года с 31.07.2013 по 30.07.2016.

Руководствуясь положениями п. 1 ст. 610, п. 2 ст. 621 Гражданского кодекс Российской Федерации, с учетом разъяснении, изложенных в абз. 3 п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» суды пришли к верному выводу о том, что поскольку в данном случае договор заключен в порядке проведения торгов, указанный договор аренды не может быть квалифицирован как возобновленный на неопределенный срок. Договор аренды прекращен в связи с истечением срока действия.

В силу ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В пункте 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю. Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

В силу абз. 2 п. 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» разъяснено, что в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование.

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам, предусмотренным ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в деле доказательства, пришли к выводу о том, что после прекращения срока действия договора общество «ТД «Совин» продолжало пользоваться арендуемым земельным участком и данный земельный участок не возвращен.

С учетом этого, установив, что обязательства по внесению арендной платы за пользование спорным земельным участком в период с 01.01.2016 по 28.02.2017 обществом «ТД «Совин» надлежащим образом не исполнены, доказательств внесения арендной платы в полном объеме за этот период в материалы дела не представлено, проверив произведенный истцом расчет задолженности, суды правомерно удовлетворили исковые требования, взыскав с общества 2 113 353 руб. 11 коп. задолженности по арендной плате за указанный период.

Из материалов дела также следует, что администрацией было заявлено требование о взыскании с общества пени по договору аренды земельного участка за период с 11.01.2015 по 12.05.2017 в размере 109 476 руб. 10 коп.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество.

При этом в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (ст. 622 Кодекса).

Кроме того, в соответствии с разъяснениями, изложенными в абз. 2 п. 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», если при расторжении договора основное обязательство не прекращается, например, при передаче имущества в аренду, ссуду, заем и кредит, и сохраняется обязанность должника по возврату полученного имущества кредитору и по внесению соответствующей платы за пользование имуществом, то взысканию подлежат не только установленные договором платежи за пользование имуществом, но и неустойка за просрочку их уплаты (ст. 622, ст. 689, п. 1 ст. 811 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (ст. 331 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Установив, что арендатором обязанность по внесению арендных платежей исполнялась ненадлежащим образом (у ответчика образовалась задолженность по арендной плате за пользование земельным участком в размере 2 113 353 руб. 11 коп. за период с 01.01.2016 по 28.02.2017), учитывая, что сторонами предусмотрена ответственность арендатора за несвоевременную уплату арендной платы, проверив расчет пени за нарушение сроков внесения арендной платы и признав его верным, суды пришли к выводу о наличии оснований для взыскания пени по договору аренды земельного участка за период с 11.01.2015 по 12.05.2017 в размере 109 476 руб. 10 коп.

Из материалов дела следует, что обращаясь в арбитражный суд с встречным исковым требованием общество просило взыскать с администрации неосновательное обогащение в размере 400 154 руб. 07 коп. в виде переплаченной арендной платы.

В соответствии с п. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 названного Кодекса.

На основании п. 2 ст. 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Исходя из указанных норм и положений ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истец по требованию о взыскании неосновательного обогащения должен доказать факт приобретения либо сбережения ответчиком имущества, принадлежащего истцу (платы за пользование чужим имуществом), отсутствие у ответчика для этого правовых оснований, период такого пользования чужим имуществом, а также размер неосновательного обогащения.

На основании изложенного, принимая во внимание, что судами признано обоснованным взыскание арендной платы с общества «ТД «Совин» в период после прекращения действия договора, оснований для удовлетворения требования арендатора у судов не имелось, поскольку на стороне арендодателя неосновательное обогащение не возникло.

Доводы заявителя о том, что договор аренды земельного участка прекращен 30.07.2016, и об использовании обществом земельного участка меньшего размера, в связи с чем, основания взыскания арендной платы в полном объеме отсутствуют, являлись предметом исследования суда апелляционной инстанции, и им дана надлежащая правовая оценка. Отклоняя указанные доводы, суд обоснованно исходил из следующего.

В спорном договоре аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена от 01.08.2013 № 06-03-09/134, заключенном на основании протокола от 31.07.2013 № 323 «Об итогах торгов», стороны согласовали площадь передаваемого в аренду земельного участка 34374+/-65 кв. м, изменения в договор относительно площади земельного участка не вносились, соглашения о фактическом использования обществом «ТД «Совин» земельного участка меньшего размера в материалы дела не представлено (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При этом, поскольку границы земельного участка площадью 2 485 кв. м сформированы в июле 2017 году, о чем вынесено распоряжение департамента 03.07.2017 № 2669-р., на кадастровый учет земельный участок площадью 2 485 кв. м поставлен только 16.08.2017, суд апелляционной инстанции указал, что в спорный период земельный участок оставался в неизменном виде.

Вопреки позиции заявителя, судом отмечено, что в нарушение положений ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации общество не представило надлежащих и бесспорных доказательств, подтверждающих использование земельного участка меньшей площади. Напротив, ответчик был заинтересован в выкупе земельного участка именно площадью 34374+/-65 кв. м, о чем свидетельствует заявление ответчика о приватизации земельного участка и последующие судебные процессы об обязании администрацию города Оренбурга передать в собственность земельный участок площадью 34 374 кв. м.

Иные доводы заявителя кассационной жалобы были предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанции, не свидетельствуют о нарушении судами норм права и сводятся лишь к переоценке имеющихся в деле доказательств и сделанных на их основании выводов судов, полномочий для которой у суда кассационной инстанции не имеется (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При рассмотрении спора имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы судами по правилам, предусмотренным ст. 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, им дана надлежащая правовая оценка согласно ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной ст. 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.03.2013 № 13031/12, а также в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2016 № 308-ЭС16-4570, от 16.02.2017 № 307-ЭС16-8149.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 27.11.2017 по делу №А47-5645/2017 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2018 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Совин» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

 

Председательствующий                                             А.С. Полуяктов 

 

Судьи                                                                          В.А. Купреенков 

 

                                                                                     З.Г. Семенова