АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-36385/2017

г. Краснодар

27 ноября 2017 года

Резолютивная часть Решения объявлена 21 ноября 2017 года. Решение в полном объёме изготовлено 27 ноября 2017 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Пристяжнюка Александра Гавриловича, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Овакимян О.М. рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску                АО "Пилот", г.Армавир к ООО "ПРОФИТ СТ", г.Краснодар взыскании задолженности, при участии в заседании: от истца – не явились, уведомлены; от ответчика - ФИО1 (директор, паспорт), ФИО2 (учредитель, паспорт),

УСТАНОВИЛ:

АО "Пилот", г.Армавир района предъявлен иск ООО "ПРОФИТ СТ", г.Краснодар в котором истец  просил суд, взыскать с ответчика задолженность:

по минимальной базовой арендной плате в сумме 880 402 руб. 62 коп., в т.ч. НДС 18%;

по процентной арендной плате в сумму 86 658 руб. 12 коп., в т.ч. НДС 18%;

по переменной арендной плате в сумме 50 321 руб. 14 коп., в т.ч. НДС 18%;

по оплате расходов за изготовление кадастрово-технической документации в сумме 11 340 ру. 85 коп., в т.ч. НДС- 18%, а так же понесенные истцом расходы на оплату госпошлины.

Основания, по которым предъявлен иск, изложены в исковом заявлении и документальных доказательствах, приложенных к нему. 

Представители ответчика  возражали против удовлетворения требований истца в части взыскания денежных средств на сумму  произведенных улучшений. В судебном заседании представители ответчика исковые требования признали.

Суд, выслушав пояснения представителей ответчика, исследовав в совокупности все представленные доказательства, считает, что иск  подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 26 мая 2014г. стороны заключили соглашение об уступке прав и обязанностей по договору аренды № А-(А-39)-2014 от 31.03.2014г., в соответствии с которым ООО "Профит СТ" приобрело права и обязанности арендатора по договору аренды.

В соответствии с п. 1.1. договора аренды и актом приема-передачи помещения от 31.05.2014г. ООО "Профит СТ" приняло во временное владение и пользование нежилое помещение 156 этажа № 1 нежилого здания ТРК "Красная площадь", расположенного по адресу: 

<

...>.

Общая площадь переданных в аренду помещений составила 123,5кв.м.

Согласно п.3.1. договора аренды действие срока аренды начинается с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещений и продолжается 11 месяцев с правом пролонгации на то же срок и тех же условиях (за исключением размера арендной платы) путем подписания соответствующего дополнительного соглашения в основному договору аренды.

31 марта 2016г. ответчик возвратил истцу арендованное помещение, о чем сторонами был подписан акт приема-передачи (возврата) помещений.

Пунктом 4.1. договора аренды предусмотрено, что арендная плата складывается из базовой арендной платы и переменной арендной платы.

Согласно п. 4.2. договора аренды Базовая арендная плата равняется минимальной Базовой арендной плате и Процентной арендной плате. Уплате подлежит тот вид Базовой арендной платы (минимальная базовая арендная плата или процентная арендная плата), размер которой оказался большим в оплачиваемом месяце.

Минимальная Базовая арендная плата в период с 01.04.2015г. по 31.10.2015г. рассчитывалась по ставке 400 долларов США за 1 кв.м. в год х 123,5 : 12 = ежемесячно в сумме 4 116,67 долларов США. Процентная арендная плата с 01.04.2015г. по 31.12.2015г.  составляла 12 % от месячного объема оборота арендатора в отношении коммерческой деятельности, осуществляемой  им в арендуемом помещении.

Пунктами 6.1., 6.2. Приложения № 2 к Договору аренды предусмотрено, что Базовая арендная плата начисляется и подлежит оплате Арендатором ежемесячно авансом не позднее 3 числа каждого оплачиваемого месяца, Процентная арендная плата оплачивает на расчетный счет Арендодателя не позднее 10-го календарного дня каждого месяца, следующего за отчетным месяцем. Переменная арендная плата начисляется и подлежит оплате ежемесячно на основании счетов, выставляемых Арендодателем не позднее 3 банковских дней с  момента выставления счета на основании стоимости коммунальных услуг, потребляемых арендатором.

Однако, в период действия Договора аренды оплаты арендных платежей ответчик произвел не в полном объеме, а именно были произведены следующие оплаты: минимальная базовая арендная плата на сумму 1 355 414,27 руб., переменная арендная плата на сумму 429 986,97 руб.

Таким образом, с учетом п. 5.6. договора аренды задолженность по минимальной базовой арендной плате составляла 880 402,62 руб., из них: за апрель 2015г (по сроку уплаты 04.04.2015г.) - 11 660,18 руб.; за май 2015 (по сроку уплаты 04.05.2015г.) - 152 316,79 руб.; за июнь 2015 (по сроку уплаты 04.06.2015г.) - 152 316,79 руб.; за июль 2015 (по сроку уплаты 04.07.2015г.) - 156 433,46 руб.; за август 2015 (по сроку уплаты 04.08.2015г.) - 156 433,46 руб.; за сентябрь 2015 (по сроку уплаты 04.09.2015г.) - 156 433,46 руб.; за октябрь 2015 (по сроку уплаты 04.10.2015г.) - 94 808,48 руб.

Задолженность по процентной арендной плате составила 86 658,12 руб., из них: за ноябрь 2015 (по сроку уплаты 10.12.2015г.) - 43 055,04 руб.; за декабрь 2015 (по сроку уплаты 10.01.2016г.) - 43 603,08 руб.

В соответствии с п. 4.9.2. договора аренды арендодатель произвел удержание в размере 409 185,58 руб. из суммы обеспечительного взноса, оплачиваемого арендатором по договору аренды, в счет частичного погашения задолженности последнего по договору аренды.

10 апреля 2017г. стороны подписали Соглашение о прекращении взаимных обязательств зачетом на сумму 61 625,26 руб.

Таким образом, задолженность по базовой арендной плате составила 967 060,74 руб.

По Переменной арендной плате задолженность составила 50 321,14 руб. из них: за январь (по сроку до 24.02.2016г.) - 7 447,25 руб.; за февраль (по сроку на 23.03.2016г.) - 19 857,42 руб.; за март (по сроку на 30.04.3016г.)  - 23 016,47 руб.

Таким образом, ответчик надлежащим образом не исполнил обязательства по договору аренды № А-(А-39)-2014 от 31марта 2014г. составляет: по базовой арендной плате - 967 060,74руб., по Переменной арендной плате -50 321,14 руб.

Во исполнение п. 3.1. договора аренды истец осуществил изготовление кадастрово-технической документации, необходимой для государственной регистрации договора аренды, в связи с чем понес расходы в размере 11 340,85 руб. На ответчика возлагалась обязанность по их возмещению в течение 3-х банковских дней с даты выставления счета. Счет был выставлен 22.07.2014г., расходы на изготовление кадастрово-технической документации подтверждены: договором подряда № 38/2ю-200 от 26.05.2014г., п/п № 652 от 23.05.2014г., акт выполненных работ от 26.05.2014г.

До обращения истца в суд с настоящим иском задолженность ответчиком не погашена, оплата расходов за изготовление кадастрово-технической документации подтверждены не произведена.

Изложенные обстоятельства послужили основанием истцу для обращения в Арбитражный суд Краснодарского края с настоящим иском.

При принятии Решения суд руководствуется следующим.

Частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

С учетом положений статей 606, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема - передачи.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Кодекса в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Таким образом, арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорного договора.

 В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса каждое лицо, участвующее в деле, обязано доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Судом установлено, что 26 мая 2014г. было заключено соглашение об уступке прав и обязанностей по договору аренды № А-(А-39)-2014 от 31.03.2014г. между ЗАО "Пилот" - арендодатель, ИП ФИО2 -арендатор и ООО "ПРОФИТ СТ" - новый арендатор, в соответствии с которым ООО "Профит СТ" приобрело права и обязанности арендатора по договору аренды № А-(А-39)-2014 от 31.03.2014г.

В соответствии с п. 1.1. договора аренды и актом приема-передачи помещения от 31.05.2014г. ООО "Профит СТ" приняло во временное владение и пользование нежилое помещение 156 этажа № 1 нежилого здания ТРК "Красная площадь", расположенного по адресу: 

<

...>.

Общая площадь переданных в аренду помещений составила 123,5кв.м.

Согласно п.3.1. договора аренды действие срока аренды начинается с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещений и продолжается 11 месяцев с правом пролонгации на то же срок и тех же условиях (за исключением размера арендной платы) путем подписания соответствующего дополнительного соглашения в основному договору аренды.

31 марта 2016г. ответчик возвратил истцу арендованное помещение, о чем сторонами был подписан акт приема-передачи (возврата) помещений. Недостатков в возвращенном помещении выявлено не было. Помещение возвращено арендодателю в состоянии соответствующем договору аренды.

Пунктом 4.1. договора аренды предусмотрено, что арендная плата складывается из базовой арендной платы и переменной арендной платы. Базовая арендная плата подлежит оплате и начислению с даты начала срока аренды. Переменная арендная плата начисляется и подлежит оплате с даты подписания акта доступа.

Согласно п. 4.2. договора аренды Базовая арендная плата равняется минимальной Базовой арендной плате и Процентной арендной плате. Уплате подлежит тот вид Базовой арендной платы (минимальная базовая арендная плата или процентная арендная плата), размер которой оказался большим в оплачиваемом месяце.

Согласно представленным в материалы дела доказательствам, минимальная Базовая арендная плата в период с 01.04.2015г. по 31.10.2015г. рассчитывалась по ставке 400 долларов США за 1 кв.м. в год х 123,5кв.м. : 12мес, и составила ежемесячно -  4 116,67 долларов США. 

Процентная арендная плата с 01.04.2015г. по 31.12.2015г.  составляла 12 % от месячного объема оборота арендатора в отношении коммерческой деятельности, осуществляемой  им в арендуемом помещении.

Пунктами 6.1., 6.2. Приложения № 2 к Договору аренды предусмотрено, что Базовая арендная плата начисляется и подлежит оплате Арендатором ежемесячно авансом не позднее 3 числа каждого оплачиваемого месяца, Процентная арендная плата оплачивает на расчетный счет Арендодателя не позднее 10-го календарного дня каждого месяца, следующего за отчетным месяцем. Переменная арендная плата начисляется и подлежит оплате ежемесячно на основании счетов, выставляемых Арендодателем не позднее 3 банковских дней с  момента выставления счета на основании стоимости коммунальных услуг, потребляемых арендатором.

Судом установлено, что  в период действия Договора аренды ответчик не в полном объеме производил внесение арендных платежей, фактически были произведены следующие оплаты: минимальная базовая арендная плата на сумму                 1 355 414,27 руб., переменная арендная плата на сумму 429 986,97 руб.

С учетом п. 5.6. договора аренды задолженность по минимальной базовой арендной плате составила 880 402,62 руб., из них: за апрель 2015г (по сроку уплаты 04.04.2015г.) - 11 660,18 руб.; за май 2015 (по сроку уплаты 04.05.2015г.) - 152 316,79 руб.; за июнь 2015 (по сроку уплаты 04.06.2015г.) - 152 316,79 руб.; за июль 2015 (по сроку уплаты 04.07.2015г.) - 156 433,46 руб.; за август 2015 (по сроку уплаты 04.08.2015г.) - 156 433,46 руб.; за сентябрь 2015 (по сроку уплаты 04.09.2015г.) - 156 433,46 руб.; за октябрь 2015 (по сроку уплаты 04.10.2015г.) - 94 808,48 руб.

Задолженность по процентной арендной плате составила 86 658,12 руб., из них: за ноябрь 2015 (по сроку уплаты 10.12.2015г.) - 43 055,04 руб.; за декабрь 2015 (по сроку уплаты 10.01.2016г.) - 43 603,08 руб. № А-(А-39)-2014 от 31.03.2014г. № А-(А-39)-2014 от 31.03.2014г. № А-(А-39)-2014 от 31.03.2014г. № А-(А-39)-2014 от 31.03.2014г.

Произведенный истцом расчет задолженности судом проверен и признан правильным. Контррасчет ответчик не представил.

В соответствии с п. 4.9.2. договора аренды арендодатель произвел удержание в размере 409 185,58 руб. из суммы обеспечительного взноса, оплачиваемого арендатором по договору аренды, в счет частичного погашения задолженности последнего по договору аренды.

10 апреля 2017г. стороны подписали Соглашение о прекращении взаимных обязательств зачетом на сумму 61 625,26 руб. В данном соглашении стороны так же подтвердили о наличии задолженности ответчика перед истцом в размере                                1 028 722,55 руб. после осуществления зачета и подписания соглашения.

Соответственно, задолженность по базовой арендной плате составила 967 060,74 руб.

По Переменной арендной плате задолженность составила 50 321,14 руб. из них: за январь (по сроку до 24.02.2016г.) - 7 447,25 руб.; за февраль (по сроку на 23.03.2016г.) - 19 857,42 руб.; за март (по сроку на 30.04.3016г.)  - 23 016,47 руб.

Таким образом, суд приходит к обоснованному выводу, что ответчик надлежащим образом не исполнил обязательства по договору аренды № А-(А-39)-2014 от 31марта 2014г. в части своевременного внесения арендных платежей, в результате чего образовалась задолженность: по базовой арендной плате - 967 060,74руб., по Переменной арендной плате -50 321,14 руб., всего: 1 017 381,88 руб.

Во исполнение п. 3.1. договора аренды истец осуществил изготовление кадастрово-технической документации, необходимой для государственной регистрации договора аренды, в связи с чем понес расходы в размере 11 340,85 руб. На ответчика возлагалась обязанность по их возмещению в течение 3-х банковских дней с даты выставления счета. Счет выставлен истцом 22.07.2014г., расходы на изготовление кадастрово-технической документации подтверждены: договором подряда № 38/2ю-200 от 26.05.2014г., п/п № 652 от 23.05.2014г., акт выполненных работ от 26.05.2014г. Доказательств возмещения расходов истца на изготовление кадастрово-технической документации ответчиком не представлено.

Задолженность ответчика по договору аренды № 56 от 31.05.2017г. подтверждена материалами дела. Контррасчет задолженности ответчиком не представлен, доказательства оплаты отсутствуют. В судебном заседании по делу, а так же представленном суду отзыве ответчик исковые требования признавал, вместе с тем полагал об уменьшении арендных платежей за счет стоимости неотделимых улучшений им осуществленных. Доводы ответчика судом отклоняются, поскольку в соответствии с п. 2.12. договора аренды стороны согласовали, что произведенные арендатором неотделимые улучшения помещений становятся собственностью арендатора  без возмещения стоимости этих улучшений последнему. Более того, все улучшения помещений  требуют согласования с арендодателем, которые ответчику предоставлены истцом не были.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Таким образом,  оценив представленные по делу доказательства по правилам ст.71 АПК РФ, а так же доказательства соблюдения истцом досудебного порядка урегулирования возникшего спора, суд приходит к выводу о законности и обоснованности требований истца о взыскании с ответчика суммы долга размере           1 017 381 руб. 88 коп., из которых: задолженность по базовой арендной плате - 967 060,74руб., задолженность по Переменной арендной плате -50 321,14 руб.,  расходы понесенные на изготовление кадастрово-технической документации  в размере 11 340 руб. 85 коп.

 В ходе судебного разбирательства судом были исследованы подлинники или надлежащим образом заверенные копии приведенных документов.

При изложенных обстоятельствах требования иск подлежит удовлетворению судом.

Распределение судебных расходов между лицами, участвующими в деле, регулируется статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем с ответчика подлежит взысканию  в пользу истца 23 287 руб. 00 коп. госпошлины.

На основании вышеизложенного, руководствуясь названными нормативными актами, статьями 27,  110, 167-171, 176 АПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Взыскать с ООО "Профит СТ" в пользу АО "Пилот" задолженность по арендной плате в размере 1 017 381 руб. 88 коп., расходы понесенные на изготовление кадастрово-технической документации  в размере 11 340 руб. 85 коп., а так же судебные расходы понесенные истцом на оплату госпошлины в размере 23 287 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его принятия в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края. 

Судья                                                                                              А.Г. Пристяжнюк