ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная 11 «А», тел. 273-36-45 

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и 

обоснованности судебного акта

Дело № А55-23794/2016

г. Самара

16 сентября 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена 10 сентября 2020 года

Полный текст постановления изготовлен 16 сентября 2020 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Гольдштейна Д.К., 

судей Селиверстовой Н.А., Садило Г.М.,

при ведении протокола судебного заседания 

секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда по адресу: 

<

...>, по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, заявления ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признания права собственности 

по делу о несостоятельности (банкротстве) Общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционная компания «Недвижимость», ИНН 

<

***>,

с участием третьих лиц: ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, финансового управляющего ФИО8 - ФИО10, финансового управляющего ФИО9 - ФИО10. 

при участии в судебном заседании:

представитель ФИО4 - ФИО11, дов. от 06.05.2019; 

представитель ФИО3 - ФИО11, дов. от 30.05.2019; 

представитель ФИО2 - ФИО11, дов. от 07.05.2019; 

УСТАНОВИЛ:

Определением  Арбитражного  суда  Самарской  области  от  31.10.2016  возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) должника.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 10.01.2017 ООО «Инвестиционная  компания «Недвижимость», признано несостоятельным (банкротом) по упрощенной процедуре банкротства  ликвидируемого  должника,  открыто  конкурсное  производство. Конкурсным  управляющим  должника  утверждена  ФИО12.

Определением  Арбитражного  суда  Самарской  области  от  08.07.2019  конкурсным   управляющим  должника утвержден ФИО13.

В Арбитражный суд Самарской области поступило заявление ФИО3 о признания права собственности. Определением от 26.03.2020 по результатам рассмотрения обособленного спора суд первой инстанции определил: «Заявление ФИО3 о признания права собственности – удовлетворить. Признать право собственности ФИО3 на 1/6 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, с кадастровым номером 63:32:0000000:11209, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, жилой массив «Березовка», улица Малая, д.4. жилой массив «Березовка». Исключить из конкурсной массы ООО «Инвестиционная компания «Недвижимость» земельный участок с кадастровым номером 63:32:0000000:11209, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, жилой массив «Березовка», улица Малая, д.4, жилой массив «Березовка». Признать отсутствующим обременение/ограничение от 01.12.2017г. в пользу АО «ФИА-БАНК» в виде залога земельного участка с кадастровым номером 63:32:0000000:11209, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, жилой массив «Березовка», улица Малая, д.4, жилой массив «Березовка».». АО «ФИА-Банк» обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой на определение Арбитражного суда Самарской области от 26.03.2020. Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2020 апелляционная жалоба оставлена без движения. Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2020 вышеуказанная апелляционная жалоба принята к производству, судебное разбирательство назначено на 04.06.2020. Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2020 рассмотрение апелляционной жалобы отложено на 25.06.2020. В судебном заседании, открытом 25.06.2020, в соответствии со статьей 163 АПК РФ, объявлялся перерыв до 02.07.2020 до 12 часов 00 минут. Определением от 07.07.2020 Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд определил: перейти к рассмотрению заявления ФИО3 о признания права собственности по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, для рассмотрения дела в суде первой инстанции; к участию в обособленном споре в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечь ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9; рассмотрение заявлений назначить на 04.08.2020.

В Арбитражный суд Самарской области поступило заявление ФИО2 о признания права собственности. Определением от 26.03.2020 по результатам рассмотрения обособленного спора суд первой инстанции определил: «Заявление ФИО2 о признания права собственности – удовлетворить. Признать право собственности ФИО2 на 1/6 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, с кадастровым номером 63:32:0000000:11209, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, жилой массив «Березовка», улица Малая, д.4. жилой массив «Березовка». Исключить из конкурсной массы ООО «Инвестиционная компания «Недвижимость» земельный участок с кадастровым номером 63:32:0000000:11209, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, жилой массив «Березовка», улица Малая, д.4, жилой массив «Березовка». Признать отсутствующим обременение/ограничение от 01.12.2017г. в пользу АО «ФИА-БАНК» в виде залога земельного участка с кадастровым номером 63:32:0000000:11209, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, жилой массив «Березовка», улица Малая, д.4, жилой массив «Березовка».». АО «ФИА-Банк» обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой на определение Арбитражного суда Самарской области от 26.03.2020. Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2020 апелляционная жалоба оставлена без движения. Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2020 вышеуказанная апелляционная жалоба принята к производству, судебное разбирательство назначено на 04.06.2020. Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2020 рассмотрение апелляционной жалобы отложено на 25.06.2020. В судебном заседании, открытом 25.06.2020, в соответствии со статьей 163 АПК РФ, объявлялся перерыв до 02.07.2020 до 11 часов 50 минут. Определением от 07.07.2020 Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд определил: перейти к рассмотрению заявления ФИО2 о признания права собственности о признания права собственности по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, для рассмотрения дела в суде первой инстанции; к участию в обособленном споре в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечь ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9; рассмотрение заявлений назначить на 04.08.2020. 

В Арбитражный суд Самарской области поступило заявление ФИО4 о признания права собственности. Определением от 26.03.2020 по результатам рассмотрения обособленного спора суд первой инстанции определил: «Заявление ФИО4 о признания права собственности – удовлетворить. Признать право собственности ФИО4 на 1/6 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, с кадастровым номером 63:32:0000000:11209, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, жилой массив «Березовка», улица Малая, д.4. жилой массив «Березовка». Исключить из конкурсной массы ООО «Инвестиционная компания «Недвижимость» земельный участок с кадастровым номером 63:32:0000000:11209, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, жилой массив «Березовка», улица Малая, д.4, жилой массив «Березовка». Признать отсутствующим обременение/ограничение от 01.12.2017г. в пользу АО «ФИА-БАНК» в виде залога земельного участка с кадастровым номером 63:32:0000000:11209, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, жилой массив «Березовка», улица Малая, д.4, жилой массив «Березовка».». АО «ФИА-Банк» обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой на определение Арбитражного суда Самарской области от 26.03.2020. Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2020 апелляционная жалоба оставлена без движения. Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2020 вышеуказанная апелляционная жалоба принята к производству, судебное разбирательство назначено на 04.06.2020. Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2020 рассмотрение апелляционной жалобы отложено на 25.06.2020. В судебном заседании, открытом 25.06.2020, в соответствии со статьей 163 АПК РФ, объявлялся перерыв до 02.07.2020 до 12 часов 10 минут.

Определением от 07.07.2020 Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд определил: перейти к рассмотрению заявления ФИО4 о признания права собственности по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, для рассмотрения дела в суде первой инстанции; к участию в обособленном споре в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечь ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9; 

Также указанным судебным актом суд апелляционной инстанции объединил для совместного рассмотрения заявления ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признания права собственности в одно производство, назначил рассмотрение заявлений на 04.08.2020. 

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.08.2020 произведена замена судьи Александрова А.И. на судью Садило Г.М.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.08.2020 от заявителя ФИО2 принято уточненное заявление, согласно которому заявитель просит: «1) Признать право собственности ФИО2 на 1/6 (Одну шестую) долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 63:32:0000000:11209, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, жилой массив «Березовка», улица Малая, д.4, жилой массив «Березовка» и право собственности на 1/6 (Одну шестую) долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства - жилой дом (проектируемое назначение объекта незавершенного строительства -жилой дом блокированной застройки) площадью 245,1 кв.м. по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский сельское поселение Выселки, жилой массив «Березовка», ул. Малая, д.4.

2) Исключить из конкурсной массы ООО «Инвестиционная компания «Недвижимость» земельный участок с кадастровым номером 63:32:0000000:11209, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, жилой массив «Березовка», улица Малая, д.4, жилой массив «Березовка»

3) Признать отсутствующим обременение/ограничение от 01.12.2017г. в пользу АО «ФИА-БАНК» в виде залога земельного участка с кадастровым номером 63:32:0000000:11209, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, жилой массив «Березовка», улица Малая, д.4, жилой массив «Березовка»

4) Указать в вынесенном судебном акте, что он будет являться основанием для осуществления государственного кадастрового учета в отношении объекта незавершенного строительства - жилого дома (проектируемое назначение объекта незавершенного строительства - жилой дом блокированной застройки) по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский сельское поселение Выселки, жилой массив «Березовка», ул. Малая, д.4.».

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.08.2020 от заявителя ФИО3 принято уточненное заявление, согласно которому заявитель просит: «l) Признать право собственности ФИО3 на 1/6 (Одну шестую) долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, с кадастровым номером 63:32:0000000:11209, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, жилой массив «Березовка», улица Малая, д.4, жилой массив «Березовка» и право собственности на 1/6 (Одну шестую) долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства -жилой дом (проектируемое назначение объекта незавершенного строительства -жилой дом блокированной застройки) площадью 245,1 кв.м. по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский сельское поселение Выселки, жилой массив «Березовка», ул. Малая, д.4.

2) Исключить из конкурсной массы ООО «Инвестиционная компания «Недвижимость» земельный участок с кадастровым номером 63:32:0000000:11209, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, жилой массив «Березовка», улица Малая, д.4, жилой массив «Березовка»

3) Признать отсутствующим обременение/ограничение от 01.12.2017г. в пользу АО «ФИА-БАНК» в виде залога земельного участка с кадастровым номером 63:32:0000000:11209, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, жилой массив «Березовка», улица Малая, д.4, жилой массив «Березовка»

4) Указать в вынесенном судебном акте, что он будет являться основанием для осуществления государственного кадастрового учета в отношении объекта незавершенного строительства - жилого дома (проектируемое назначение объекта незавершенного строительства - жилой дом блокированной застройки) по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский сельское поселение Выселки, жилой массив «Березовка», ул. Малая, д.4.».

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.08.2020 от заявителя ФИО4 поступило уточненное заявление, согласно которому заявитель просит: «l) Признать право собственности ФИО2 на 1/6 (Одну шестую) долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 63:32:0000000:11209, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, жилой массив «Березовка», улица Малая, д.4, жилой массив «Березовка» и право собственности на 1/6 (Одну шестую) долю в праве общей (проектируемое назначение объекта незавершенного строительства -жилой дом блокированной застройки) площадью 245,1 кв.м. по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский сельское поселение Выселки, жилой массив «Березовка», ул. Малая, д.4.

2) Исключить из конкурсной массы ООО «Инвестиционная компания «Недвижимость» земельный участок с кадастровым номером 63:32:0000000:11209, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, жилой массив «Березовка», улица Малая, д.4, жилой массив «Березовка»

3) Признать отсутствующим обременение/ограничение от 01.12.2017г. в пользу АО «ФИА-БАНК» в виде залога земельного участка с кадастровым номером 63:32:0000000:11209, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, жилой массив «Березовка», улица Малая, д.4, жилой массив «Березовка»

4) Указать в вынесенном судебном акте, что он будет являться основанием для осуществления государственного кадастрового учета в отношении объекта незавершенного строительства - жилого дома (проектируемое назначение объекта незавершенного строительства - жилой дом блокированной застройки) по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский сельское поселение Выселки, жилой массив «Березовка», ул. Малая, д.4.».

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.08.2020 рассмотрение апелляционной жалобы отложено на 10.09.2020. 

В судебном заседании представитель ФИО4 пояснил, что в ранее принятом уточнении содержится техническая ошибка в части указания фамилии, имени отчества заявителя (вместо ФИО4 указан ФИО2). Судом, применительно к положениям статьи 49 АПК РФ, принято устное уточнение заявленных требований в этой части.

Представитель заявителей (ФИО2, ФИО3, ФИО4) рассматриваемые заявления поддержал в полном объеме.

Рассмотрев указанный обособленный спор по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дел в суде первой инстанции, суд апелляционной инстанции установил следующее.

В силу статьи 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) и части 1 статьи 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим АПК РФ, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Производство по делу о несостоятельности (банкротстве) ООО «Инвестиционная компания «Недвижимость» осуществляется с применением правил параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве.

В соответствии с пунктом 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства принимает решение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение.

Из материалов дела следует, что между ООО «Инвестиционная компания «Недвижимость» (Продавец) и ФИО2 (Покупатель) был подписан предварительный договор о заключении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 15.09.2015 № М3-3, согласно условиям которого, Стороны обязуются заключить в будущем основной договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: Самарская обл., м.р. Ставропольский, с.п. Выселки, ж.м, «Березовка», ул. Малая, уч.3/3 и земельного участка расположенного по адресу: Самарская обл., м.р. Ставропольский, с.п. Выселки, ж.м, «Березовка», ул. Малая, уч.12/4.

Из материалов дела следует, что между ООО «Инвестиционная компания «Недвижимость» (Продавец) и ФИО3 (Покупатель) был подписан предварительный договор о заключении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 22.08.2014  № М4-6, согласно условиям которого, Стороны обязуются заключить в будущем основной договор купли-продажи жилого дома расположенного по адресу: Самарская обл., м.р. Ставропольский, с.п. Выселки, ж.м, «Березовка», ул. Малая, уч.4/6 и земельного участка расположенного по адресу: Самарская обл., м.р. Ставропольский, с.п. Выселки, ж.м, «Березовка», ул. Малая, уч.12/4.

Из материалов дела следует, что между ООО «Инвестиционная компания «Недвижимость» (Продавец) и ФИО4 (Покупатель) был подписан предварительный договор о заключении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 27.11.2014 № М4-3, согласно условиям которого, Стороны обязуются заключить в будущем основной договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: Самарская обл., м.р. Ставропольский, с.п. Выселки, ж.м, «Березовка», ул. Малая, уч.4/3 и земельного участка расположенного по адресу: Самарская обл., м.р. Ставропольский, с.п. Выселки, ж.м, «Березовка», ул. Малая, уч.12/4.

В соответствии с разделом 1 договоров основные условия основного договора купли-продажи Стороны определяют в предварительном договоре, а основной договор будет заключен после проведения технической инвентаризации, ввода дома в эксплуатацию, постановки на кадастровый учет и регистрации права собственности Продавца на жилой дом и земельный участок.

Разделом 2 предварительного договора предусмотрено (с ФИО3), что передаче от Продавца Покупателю подлежат свободные от прав третьих лиц жилой дом площадью 115 кв.м, расположенный по адресу: Самарская обл., м.р. Ставропольский, с.п. Выселки, ж.м, «Березовка», ул. Малая, уч.4/6, и земельный участок, на котором осуществляется строительство дома, образованный из земельного участка с кадастровым номером 63:32:1202003:1154, ориентировочной площадью не менее 300 кв.м.

Разделом 2 предварительного договора (с ФИО2) предусмотрено, что передаче от Продавца Покупателю подлежат свободные от прав третьих лиц жилой дом площадью 115 кв.м, расположенный по адресу: Самарская обл., м.р. Ставропольский, с.п. Выселки, ж.м, «Березовка», ул. Малая, уч.3/3, и земельный участок, на котором осуществляется строительство дома, образованный из земельного участка с кадастровым номером 63:32:1202003:1154, ориентировочной площадью не менее 300 кв.м.

Разделом 2 предварительного договора (с ФИО4) предусмотрено, что передаче от Продавца Покупателю подлежат свободные от прав третьих лиц жилой дом площадью 115 кв.м, расположенный по адресу: Самарская обл., м.р. Ставропольский, с.п. Выселки, ж.м, «Березовка», ул. Малая, уч.4/3, и земельный участок, на котором осуществляется строительство дома, образованный из земельного участка с кадастровым номером 63:32:1202003:1154, ориентировочной площадью не менее 250 кв.м.

В настоящее время, в отношении указанного земельного участка осуществлен государственный кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 63:32:0000000:11209, общей площадью 620 кв.м., с местоположением: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Самарская область, Ставропольский р-н, с/

<

...>, жилой массив «Березовка».

При указанных обстоятельствах доводы АО «ФИА–БАНК» приведенные в отзыве на заявления, касающиеся несоответствия площади земельного участка, указанной в предварительном договоре, площади образованного земельного участка отклоняются.

Совокупная стоимость указанных объектов недвижимого имущества в предварительном Договоре (с ФИО3) определена Сторонами в размере 4 080 000 руб., при этом стоимость земельного участка составила 250 000 руб.

Совокупная стоимость указанных объектов недвижимого имущества в предварительном Договоре (с ФИО2) определена Сторонами в размере 3 700 000 руб., при этом стоимость земельного участка составила 200 000 руб.

Совокупная стоимость указанных объектов недвижимого имущества в предварительном Договоре (с ФИО4) определена Сторонами в размере 3 640 000 руб., при этом стоимость земельного участка составила 100 000 руб.

Согласно п.2.11 предварительных договоров, Покупатель считается выполнившим свои обязанности по оплате приобретаемого объекта с момента поступления на расчетный счет Продавца денежных средств.  

С целью исполнения условий договоров, в счет приобретения законченного строительством жилых домов и земельного участка, на котором они расположены, ФИО2, ФИО3, ФИО4 перечислили на расчетный счет ООО «ИК «Недвижимость» денежные средства в полном размере, т.е. обязанность Покупателей по оплате жилого дома и земельного участка исполнена полностью.

Согласно позиции Президиума ВАС РФ, отраженной в пункте 2 Информационного письма от 25.02.2014 № 165, совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, участника строительства выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение.

Таким образом, арбитражный апелляционный суд учитывая наличие имеющихся в материалах дела  соответствующих доказательств, усматривает, что возводимый объект является жилым блоком блокированного типа, что соответствует требованиям пункта 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве.

В силу части 1 статьи 133 АПК РФ квалификация возникших между сторонами правоотношений и определение подлежащего применению законодательства является прерогативой суда.

В силу правовой позиции, сформулированной в Определении Верховного Суда Российской Федерации № 78-КГ16-13 от 10.05.2016, отношения между ФИО2, ФИО3, ФИО4 и должником подлежат урегулированию нормами Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ о долевом участии в строительстве.

Таким образом, отношения между Кредиторами и Должником подлежат урегулированию нормами Закона о долевом участии в строительстве и ФИО2, ФИО3, ФИО4 соблюдены все условия, необходимые для при признания за ними права на земельный участок с кадастровым номером 63:32:0000000:11209, являвшийся, в том числе, предметом предварительных договоров.

Несмотря на то, что предварительные договоры заключены сторонами 15.09.2015, 27.11.2014, 22.08.2014, из выписки ЕГРН на земельный участок следует, что в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:32:0000000:11209 установлены следующие обременения (ограничения) прав в виде ипотеки в пользу АО «Фиа-Банк»:

от 01.12.2017 №63:32: 0000000:11209-63/009/2017-7;

от 01.12.2017 №63:32: 0000000:11209-63/009/2017-8;

от 01.12.2017 №63:32: 0000000:11209-63/009/2017-9.

Указанные ограничения (обременения) зарегистрированы после получения Должником от Кредиторов полной суммы денежных средств на строительство объекта во исполнение предварительного договора.

В соответствии с пунктом 8.1 статьи 13 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ возникший на основании договора банком залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи объекта долевого строительства застройщиком и принятия его участником долевого строительства всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объект, недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.

Пунктом 8 статьи 13 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ предусмотрено, что с момента передачи объекта долевого строительства застройщиком и принятия его участником долевого строительства, право залога не распространяется на данный объект долевого строительства.

Пунктом 5 Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Постановлением Пленума ВАС РФ от 04.12.2013 разъяснено, что «квартиры, являющиеся предметом договоров долевого участия в инвестировании строительства, которыми предусмотрены права участников строительства на получение спорных квартир по окончании строительства не могли быть переданы в залог иным лицам, включая банк, даже в составе объекта незавершенного строительства, т.к. были обременены правами истцов как участников строительства, оплативших стоимость предмета договора.

Кроме того, в соответствии с пунктом 7 статьи 13 Закона о долевом участии в строительстве после заключения застройщиком договора с первым участникам долевого строительства имущество, указанное в частях 1-3 статьи 13, не может передаваться в залог без согласия участников долевого строительства, за исключением случая передачи в залог банку в обеспечение возврата кредита, предоставленного банком застройщику на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного, объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, при условии получения от банка согласия на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с частью 2 статьи 15 настоящего Федерального закона и согласия на прекращение права залога на объекты долевого строительства в случае, предусмотренном частью 8 настоящей статьи.

При таких обстоятельствах ипотека в пользу ЗАО «ФИА-БАНК» на переданные Кредиторам объекты не может распространяться.

В соответствии с Техническим планом объекта незавершенного строительства от 04.07.2019, спорный жилой дом (проектируемое назначение объекта незавершенного строительства - блок жилого дома блокированной застройки), площадью 245,1 кв.м, степенью готовности 10%, расположен по адресу: Самарская область, м.р. Ставропольский, си. Выселки, ж.м. «Березовка», ул. Малая, д. № 4.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 06.06.2017 по делу  № А55-23794/2016 были удовлетворены требования ФИО2  о включении в реестр требований о передаче жилого помещения. Суд определил включить требование требование ФИО2 о передаче жилого помещения - жилого блока блокированного дома общей площадью 115 кв.м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером 63:32:1202003:1154 по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, микрорайон «Березовка», ул. Малая, 4/5 в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений ООО «Инвестиционная компания «Недвижимость», с указанием в реестре суммы, уплаченной участником строительства, в размере 3 700 000 руб. Включить требование ФИО2 в размере  1 628 000 руб. – неустойка в реестр требований кредиторов ООО «Инвестиционная компания «Недвижимость» в состав требований кредиторов четвертой очереди

Определением Арбитражного суда Самарской области от 25.07.2017 по делу  № А55-23794/2016 были удовлетворены требования ФИО3 о включении в реестр требований о передаче жилого помещения. Суд определил включить требование ФИО3 о передаче жилого помещения - жилого блока блокированного дома общей площадью 115 кв.м, количество этажей - два этажа, расположенного на земельном участке  площадью 300 кв.м., с кадастровым номером 63:32:1202003:1154 по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, микрорайон «Березовка», улица Малая, участок № 4/6, с указанием в реестре суммы, уплаченной участником строительства, в размере 3 800 000 руб. Включить требование ФИО3 в размере 262 646 руб. 45 коп.  в реестр требований кредиторов ООО «Инвестиционная компания «Недвижимость» в состав требований кредиторов четвертой очереди.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 21.07.2017 по делу  № А55-23794/2016 были удовлетворены требования ФИО4 о включении в реестр требований о передаче жилого помещения. Суд определил включить требование ФИО4 о передаче жилого помещения - жилого блока блокированного дома общей площадью 115 кв.м, количество этажей - два этажа, расположенного по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, микрорайон «Березовка», улица Малая, участок № 4/3, на земельном участке с кадастровым номером 63:32:1202003:1154, расположенном по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, микрорайон «Березовка», участок № 12/4, с указанием в реестре суммы, уплаченной участником строительства, в размере 3 640 000 руб. Включить требование ФИО4 в размере 1 601 600 руб. - неустойка в реестр требований кредиторов ООО «Инвестиционная компания «Недвижимость» в состав требований кредиторов четвертой очереди.

Согласно позиции Верховного суда Российской Федераций, Изложенной в Определении от 24.02.2015 № 305-ЭС14-118 (дело А40-80775/2013), судам, при рассмотрении дел о банкротстве застройщиков необходимо учитывать принципы правовой определенности и равенство всех участников гражданско-правовых отношений.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, конституционный принцип равенства (статья 19 Конституции Российской Федерации) означает, помимо прочего, недопустимость введения не имеющих объективного и разумного оправдания ограничений в правах лиц, принадлежащих к одной категории (запрет различного обращения с лицами, находящимися в одинаковых или сходных ситуациях).

Вместе с тем, частью 1 статьей 209 ГК РФ определено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Указанные выводы согласуются с практикой рассмотрения в рамках настоящего дела аналогичных обособленных споров (постановления Арбитражного суда Поволжского округа от 11.12.2019, от 03.08.2020  по настоящему делу).

При таких обстоятельствах, у должника отсутствует право распоряжения на данный объект недвижимости, в том числе и право передачи  данного имуществ в целях погашения  требований участников строительства, в связи с чем, имеются основания для удовлетворения заявлений ФИО2, ФИО3, ФИО4 в полном объеме.

Судом принимается во внимание, что из объяснений заявителя, материалов дела следует, что другим предполагаемыми участниками долевой собственности на вышеуказанный земельный участок являются ФИО5 и ФИО6 (предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от 30.10.2014 №М4-4), ФИО7 (предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от 12.08.2014 №М4-1), ФИО8 и ФИО9 (предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от 31.10.2014 №М4-2).

Определением от 07.07.2020 Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд определил: перейти к рассмотрению заявления ФИО3 о признания права собственности по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, для рассмотрения дела в суде первой инстанции; к участию в обособленном споре в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечь ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9

Определением от 07.07.2020 Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд определил: перейти к рассмотрению заявления ФИО2 о признания права собственности о признания права собственности по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, для рассмотрения дела в суде первой инстанции; к участию в обособленном споре в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечь ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9

Определением от 07.07.2020 Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд определил: перейти к рассмотрению заявления ФИО4 о признания права собственности по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, для рассмотрения дела в суде первой инстанции; к участию в обособленном споре в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечь ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9; объединить для совместного рассмотрения заявления ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признания права собственности в одно производство.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 10.05.2017 включено требование ФИО5 и ФИО6 о передаче жилого дома и земельного участка: расположенного по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, жилой массив «Березовка», улица Малая, участок №4/4. Общая ориентировочная площадь дома 115 м2, количество этажей дома - первый этаж, второй этаж. Площадь земельного участка не менее 250 м2, кадастровый номер земельного участка, на котором осуществляется строительство: 63:32:1202003:1154 в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений ООО «Инвестиционная компания «Недвижимость» с указанием в реестре суммы, уплаченной участником строительства, в размере 3 546 223 руб.; включено требование ФИО5 и ФИО6 в размере  640 626 руб. 98 коп. в реестр требований кредиторов ООО «Инвестиционная компания «Недвижимость» в состав требований кредиторов четвертой очереди.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 21.07.2017 включено требование  ФИО8, ФИО9 о передаче жилого помещения - жилого блока блокированного дома общей площадью 115 кв.м, количество этажей - два этажа, расположенного по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, микрорайон «Березовка», улица Малая, участок № 4/2, на земельном участке с кадастровым номером 63:32:1202003:1154, расположенном   по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, микрорайон «Березовка», участок № 12/4, с указанием в реестре суммы, уплаченной участником строительства, в размере 3 592 272 руб.; включено требование ФИО8, ФИО9 в размере 1 580 599 руб. 68 коп. - неустойка в реестр требований кредиторов ООО «Инвестиционная компания «Недвижимость» в состав требований кредиторов четвертой очереди.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 31.07.2017 включено требование ФИО7 о передаче жилого помещения - жилого блока блокированного дома общей площадью 115 кв.м, количество этажей - два этаж, расположенного по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, жилой массив «Березовка», улица Малая, участок № 4/1, на земельном участке с кадастровым номером 63:32:1202003:1154, расположенном по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, микрорайон «Березовка», участок № 12/4, с указанием в реестре суммы, уплаченной участником строительства в размере 3 418 000 руб.; включено требование ФИО7 в размере 1 503 920 руб. - неустойка в реестр требований кредиторов ООО «Инвестиционная компания «Недвижимость» в состав требований кредиторов четвертой очереди.

Доводы заявителя АО «ФИА-БАНК» о пропуске срока исковой давности не обоснованны. 

В пункте 57 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее Постановления №10/22) разъяснено, что течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП). При этом сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права.

Из материалов и обстоятельств дела не следует, что кредиторы должны были узнать об обременении при заключении договора от 15.09.2015 № М3-3 (кредитор ФИО2), договора от 27.11.2014 № М4-3 (кредитор ФИО4), договора от 22.08.2014 № М4-6 (кредитор ФИО3). Оспаривамые заявителем записи внесены в ЕГРП 01.12.2017, т.е. позднее даты заключения упомянутого договора, вне зависимости от наличия ранее существовавших обременений, учитывая обстоятельства образования нового земельного участка с кадастровым номером 63:32:0000000:11209.

Кроме того, абзац 3 пункта 57 Постановления № 10/22 и пункт 12 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 № 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения» отнесли иск о признании обременения  отсутствующим к негаторным искам, тогда а как в силу абзаца пятого статьи 208 ГК РФ в случаях, когда нарушение права истца путем внесения недостоверной записи в ЕГРП не связано с лишением владения, на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не распространяется.

Оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, в порядке, предусмотренном статьями 9, 65, 71 АПК РФ, арбитражный суд находит заявления обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Учитывая, что при рассмотрении апелляционных жалоб судом апелляционной инстанции были установлены обстоятельства, являющиеся в силу пункта 2 части 4 статьи 270 АПК РФ, безусловными основаниями для отмены судебных актов, определение Арбитражного суда Самарской  области  от 26.03.2020, принятое по заявлению ФИО2, определение Арбитражного суда Самарской  области  от 26.03.2020, принятое по заявлению ФИО3, определение Арбитражного суда Самарской  области  от 26.03.2020, принятое по заявлению ФИО4, по настоящему делу подлежат отмене.

Согласно части 6.1 статьи 268 АПК РФ на отмену судебного акта арбитражного суда первой инстанции указывается в постановлении, принимаемом арбитражным судом апелляционной инстанции по результатам рассмотрения апелляционной жалобы.

Вместе с тем, рассмотрев заявленные требования по существу, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Руководствуясь статьями 266-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Самарской области от 26.03.2020 по делу № А55-23794/2016, принятое по заявлению ФИО2 отменить.

Определение Арбитражного суда Самарской области от 26.03.2020 по делу № А55-23794/2016, принятое по заявлению ФИО3 отменить.

Определение Арбитражного суда Самарской области от 26.03.2020 по делу № А55-23794/2016, принятое по заявлению ФИО4 отменить.

Заявления ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признания права собственности – удовлетворить.

Признать право собственности ФИО2 на 1/6 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 63:32:0000000:11209, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, жилой массив «Березовка», улица Малая, д.4 и право собственности на 1/6 долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства - жилой дом (проектируемое назначение объекта незавершенного строительства - жилой дом блокированной застройки) площадью 245,1 кв.м., степень готовности 10 %, по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский сельское поселение Выселки, жилой массив «Березовка», ул. Малая, д.4.

Признать право собственности ФИО3 на 1/6 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, с кадастровым номером 63:32:0000000:11209, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, жилой массив «Березовка», улица Малая, д.4 и право собственности на 1/6 долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства - жилой дом (проектируемое назначение объекта незавершенного строительства - жилой дом блокированной застройки) площадью 245,1 кв.м., степень готовности 10 %, по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский сельское поселение Выселки, жилой массив «Березовка», ул. Малая, д.4.

Признать право собственности ФИО4 на 1/6 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 63:32:0000000:11209, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, жилой массив «Березовка», улица Малая, д.4 и право собственности на 1/6 долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства - жилой дом (проектируемое назначение объекта незавершенного строительства - жилой дом блокированной застройки) площадью 245,1 кв.м., степень готовности 10 %, по адресу: Самарская область, муниципальный район Ставропольский сельское поселение Выселки, жилой массив «Березовка», ул. Малая, д.4.

Исключить из конкурсной массы ООО «Инвестиционная компания «Недвижимость» 3/6 земельного участка с кадастровым номером 63:32:0000000:11209, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, жилой массив «Березовка», улица Малая, д.4.

Признать отсутствующими обременения от 01.12.2017 в пользу АО «ФИА-БАНК» в виде залога земельного участка с кадастровым номером 63:32:0000000:11209, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Выселки, жилой массив «Березовка», улица Малая, д.4.

Постановление является основанием для осуществления государственного кадастрового учета в отношении вышеуказанных объектов незавершенного строительства.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в срок, не превышающий одного месяца со дня его вынесения, через арбитражный суд первой инстанции.

ПредседательствующийД.К. Гольдштейн

СудьиН.А. Селиверстова

Г.М. Садило