АРБИТРАЖНЫЙ СУД УДМУРТСКОЙ РЕСПУБЛИКИ

426011, г. Ижевск, ул. Ломоносова, 5

http://www.udmurtiya.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А71- 14112/2023

11 июня 2024 года

г. Ижевск

 

Резолютивная часть решения объявлена 28 мая 2024 года. Полный текст решения изготовлен 11 июня 2024 года.

 

Арбитражный суд Удмуртской Республики в составе судьи А.Ю. Мельникова, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Асеткиным И.А., рассмотрев в судебном заседании материалы дела по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Электрон» о признании недействительным одностороннего изменения условий договора аренды,

при участии представителей:                      

от истца: ФИО2 представитель по доверенности,

от ответчика: ФИО3 представитель по доверенности, 

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - истец, предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Удмуртской Республики с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Электрон» (далее - ответчик, общество) о признании недействительным одностороннего изменения условий договора в части установления постоянной части арендной платы в размере 340 800 руб. (то есть 1000 руб. за 1 кв.м), с требованием установить размер арендной платы с 01 июня 2023 года 191 529 руб. 60 коп. в месяц за аренду нежилого помещения общей площадью 340,8 кв.м., в соответствии средним рыночным ставкам – 562 руб. 00 коп. за 1 кв.м. (согласно уточненным в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исковым требованиям).

По мнению истца, общество чрезмерно увеличило стоимость арендной платы за арендуемое предпринимателем помещение, незаконно в одностороннем порядке изменило условия договора аренды в части увеличении арендной ставки за 1 кв.м. до 1000 руб. 00 коп., что является злоупотреблением правом. 

Ответчик, возражая относительно удовлетворения исковых требований, сослался на то, что размер арендной платы за пользование спорным помещением увеличен правомерно в соответствии с п. 3.4 договора аренды, а принуждение арендодателя к заключению договора на неприемлемых для него условиях недопустимо. Заключение судебной экспертизы не может быть принято в качестве надлежащего доказательства, поскольку экспертом рассмотрены аналоги, не сопоставимые с помещениями ответчика. 

Как следует из материалов дела, предприниматель ФИО1 (далее – арендатор) и общество «Электрон» (далее – арендодатель) заключили договор аренды № АР/Ц-058 от 01.07.2019 года (далее – договор), на основании которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду нежилое помещение общей площадью 340,8 кв.м., расположенное по адресу 

<

...>, на первом этаже в здании ТЦ «ЦУМ-ПАССАЖ».

Согласно пункту 3.1. договора стоимость арендной платы за арендуемое помещение (за 340,8 кв.м.) составляет 262416 руб. 00 коп., без НДС, в месяц.

Дополнительным соглашением от 29.04.2022 года к договору аренды, стороны пришли к соглашению об установлении арендной платы в размере 423 руб. 50 коп. за 1 кв. м. площади с 01.06.2022 года, таким образом, общая базовая арендная плата в месяц за 340,8 кв.м. составила 144328 руб. 80 коп. за помещение в месяц, без НДС.

Согласно пункту 3.4 договора, арендная ставка может быть пересмотрена арендодателем в одностороннем порядке, не чаще одного раза в 11 месяцев при этом арендодатель письменно уведомляет об этом арендатора не позднее, чем за 30 календарных дней. 

21 апреля 2023 года общество направило в адрес предпринимателя уведомление об увеличении арендной ставки за 1 кв.м., которая составит 1000 руб. 00 коп. с 01 июня 2023 года, таким образом, общая базовая арендная плата в месяц за 340,8 кв.м. составит 340 800 руб. 00 коп. 

Ответным письмом № 119 от 23.05.2023 предприниматель не согласился с увеличением арендной платы, сослался на «Оценочное заключение», составленное аудиторской фирмой ООО «Инвест-аудит» об оценке ориентировочной величины рыночно-обоснованной арендной платы за нежилое помещение общей площадью 340,8 кв.м., этаж: 1 в здании ТЦ «ЦУМ-ПАССАЖ», расположенное по адресу: 

<

...>, согласно которого, размер арендной платы в указанном помещении за 1 кв.м. составляет 600-700 руб. 00 коп. В том числе, по мнению истца, изменение арендной платы возможно исключительно по соглашению сторон в соответствие со ст. 614 ГК РФ. 

Исследовав и оценив представленные по делу доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд пришел к следующим выводам.   

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского Кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.

По смыслу статей 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации  по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование; в свою очередь, арендатор за фактическое пользование имуществом обязан вносить плату на условиях, в порядке и сроки, установленные договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (часть 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (пункт 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

В случае изменения договора обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора (пункт 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. 

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. 

Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон. 

Арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, исходя из представленных доказательств (часть 1 статьи 64, статья 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

Проанализировав условия договора, суд приходит к выводу о том, что исходя из буквального толкования условий пункта 3.4. договора арендодатель  имеет право на одностороннее изменение размера арендной платы, при письменном уведомлении об этом арендатора не позднее, чем за 30 календарных дней.

Таким образом, буквальное содержание положений указанного пункта договора свидетельствует о согласовании сторонами условия о праве арендодателя изменять условие договора о размере арендной платы в одностороннем внесудебном порядке. 

Как следует из материалов дела, истцом в адрес ответчика 21 апреля 2023 года направлено уведомление, в соответствии с которым размер арендной ставки за 1 кв.м. составит 1000 руб. 00 коп. с 01 июня 2023 года, таким образом, общая базовая арендная плата в месяц составит 340 800 руб. 00 коп за 340,8 кв.м.

В связи с вышеизложенным, довод предпринимателя о незаконном в одностороннем порядке изменений условий договора обществом, судом отклоняется, поскольку данное право арендодателя предусмотрено пунктом 3.4. договора аренды.

Статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

На основании пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Пунктом 1 статьи 10 ГК РФ установлен запрет на осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление Пленума № 25) указано, что если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 ГК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 1 постановления Пленума № 25, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Под злоупотреблением правом понимается поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему права, сопряженное с нарушением установленных в статье 10 ГК РФ пределов осуществления гражданских прав, осуществляемое с незаконной целью или незаконными средствами, нарушающее при этом права и законные интересы других лиц и причиняющее им вред или создающее для этого условия.

Между тем, из материалов дела не следует, что действия ответчика по увеличению ставки арендной платы до 1000 руб. 00 коп. за 1 кв.м. помещения могут быть квалифицированы как злоупотребление правом. 

Определением суда от 01.12.2023 года удовлетворено ходатайство истца о назначении судебной оценочной экспертизы с целью определения размера арендной платы за 1 кв.м. в городе Глазове, проведение экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью "ЭКСПЕРТ-Профи" эксперту ФИО4

Согласно заключению эксперта от 29.03.2024 № 349-23 ежемесячный рыночный размер арендной платы за 1 кв.м. торговых помещений розничной торговли непродовольственными товарами в городе Глазове по состоянию на 01.06.2023 года составляет 562 руб. 00 коп.

Однако превышение размера арендной платы за помещения истца над средним рыночным размером арендной платы за 1 кв.м. помещений розничной торговли непродовольственными товарами в городе Глазове менее чем в два раза само по себе не свидетельствует о злоупотреблении правом, поскольку размер арендной платы в указанном диапазоне может отличаться и в значительной степени зависит от объекта аренды. 

В материалы дела ответчиком представлены доказательства того, что стоимость аренды в принадлежащих ему помещениях может быть выше средней в городе Глазове. 

При этом суд соглашается с доводами ответчика о том, что использованные экспертом объекты аналоги имеют значительные отличия относительно помещений ответчика, однако это не противоречит формулировке поставленного судом перед экспертом вопроса. 

Злоупотребление правом должно носить явный и очевидных характер, при котором не остается сомнений в истиной цели совершению сделки. 

Однако из представленных в материалы дела доказательств в совокупности не усматривается, что действия ответчика по увеличению размера арендной платы должны быть признаны злоупотреблением, выходящим за пределы осуществления прав собственника по распоряжению принадлежащим ему имуществом, в том числе в части свободного определения размера платы, по которой он желает сдавать принадлежащее ему имущество в аренду. 

Таким образом, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований. 

С учетом принятого по делу решения судебные расходы подлежат отнесению на истца. 

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Удмуртской Республики

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать. 

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в течение месяца после его принятия (изготовления в полном объеме) в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Удмуртской Республики.

 

Судья                                                                          А.Ю. Мельников