АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А51-6857/2019

г. Владивосток

02 октября 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 25 сентября 2019 года. 

Полный текст решения изготовлен 02 октября 2019 года.

Арбитражный суд  Приморского края в составе судьи  Р.С.Скрягина,

при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего образования «Дальневосточный федеральный университет» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата регистрации: 03.12.2002)  

к обществу с ограниченной ответственностью «Акварес» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата регистрации: 27.11.2013)

третье лицо - Министерство науки и высшего образования РФ.

об истребовании имущества из чужого незаконного владения

при участии

от истца: ФИО2 (паспорт, доверенность от 29.07.2019);

от ответчика: ФИО3 (паспорт, доверенность от 22.10.2018) до перерыва; ФИО4 (паспорт, доверенность от 20.05.2019).

третье лицо в судебное заседание не явилось, извещено.

Установил:

Федеральное государственное автономное образовательное учреждение высшего образования «Дальневосточный федеральный университет» (далее – ДВФУ) обратилось в Арбитражный суд Приморского края к обществу с ограниченной ответственностью «Акварес» (далее - ООО «Акварес», общество) с иском об освобождении нежилых помещений, расположенных по адресу: Приморский край, о.Русский, п.Аякс, д.10, общей площадью 1 305 м², включающие нежилые помещения на цокольном этаже здания – гостиницы тип II – корпус 7, расположенное по адресу: Приморский край, о.Русский, п.Аякс, д.10, лит.Ж, номера на поэтажном плане 161-173, часть помещения 174, 175-183, 220, 1,2.

Иск обоснован ссылками пункт 2 статьи 298, 622, 301 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и мотивирован отсутствием правовых оснований для использования ранее арендованных обществом нежилых помещений после прекращения арендных отношений в связи с прекращением действия договора аренды от 23.03.2015 № 98-15.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство науки и высшего образования Российской Федерации.

В отзыве на иск, общество указало, что по истечении срока действия договора продолжает использовать нежилые помещения, без возражения арендодателя, поэтому договор аренды от 23.03.2015 № 98-15 считается возобновленным на неопределенный срок, поэтому ссылка истца на статью 301 ГК РФ необоснованна.

Министерство науки и высшего образования Российской Федерации в представленном через канцелярию суда отзыве указало на то, что требования ДВФУ подлежат удовлетворению.

В судебном заседании представитель истца поддержали требования со ссылкой на статью 301 ГК РФ, настаивая на их удовлетворении.

Представитель ответчика возражал относительно удовлетворения требований, поддерживая доводы отзыва.

Министерство науки и высшего образования Российской Федерации явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило.

В судебных заседаниях 11.09.2019 и 18.09.2019 судом объявлен перерыв, после которого судебное заседание продолжено.

Представители сторон настаивали на своих позициях, озвученных ранее.

Как следует из материалов дела и установлено судом, на основании распоряжения Министерства образования и науки Российской Федерации от 23.07.2014 № Р-80, между ДВФУ (Арендодатель) и ООО «Акварес» (Арендатор) заключен аренды недвижимого имущества, являющегося собственностью Российской Федерации (для организации точки общественного питания) № Д-84-15 от 16.02.2015, по условиям которого арендатору передано во временное владение и пользование нежилые помещения, расположенные по адресу: Приморский край, г. Владивосток, о. Русский, п. Аякс, д. 10, общей площадью 1 305 м², включающее в себя: нежилые помещения на цокольном этаже здания - Гостиницы тип II- корпус 7, расположенного по адресу: Приморский край, г. Владивосток, о. Русский, п. Аякс, д. 10, лит. Ж, номера на поэтажном плане 161-173, часть помещения174, 175-183, 220, 1,2, для целей: оказания услуг общественного питания обучающимся и работникам ДВФУ.

Договор заключен на срок 3 (три) года, Срок аренды по настоящему договору начинает исчисляться со дня подписания сторонами Акта приема-передачи имущества (п.2.1. договора).

В пункте 4.2.31 договора сторону установили обязанность арендатора не позже дня окончания срока аренды сдать Арендодателю имущество по акту приема-передачи, который составляется и подписывается Арендодателем и Арендатором.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

05.02.2018 ООО «Акварес» направило в адрес ДВФУ уведомление о желании заключить договор аренды на новый срок. Уведомление получено арендодателем, о чем свидетельствует штамп входящей корреспонденции.

Письмом от 20.02.2018 № 12-06/384 ДВФУ сообщило ООО «Акварес» о том, что заключение договора аренды на новый срок возможно после получения ДВФУ распоряжения Минобрнауки России о согласовании сделки по передачи в аренду нежилых помещений для размещения точки питания студентов и сотрудников ДВФУ.

В последующем, письмом от 20.12.2018 № 12-06/3735/9 ДВФУ со ссылкой на требования части 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее - Закон о конкуренции) и ненадлежащее исполнение условий договора в части наличия задолженности по арендной плате, сообщило ООО «Акварес» о том, что договор аренды не может быть заключен по преимущественному праву, в связи с чем арендатору предложено передать по акту приема-передачи занимаемые помещения.

Письмом от 12.02.2019 № 12-06/333 ДВФУ со ссылкой на требования части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции повторно предложил ООО «Акварес» в течении 10 дней с момента получения настоящего уведомления передать по акту приема-передачи занимаемые помещения.

В письме от 25.02.2019, направленном в адрес ДВФУ ООО «Акварес» указало на то, что договор аренды № Д-84-15 от 16.02.2015 в порядке статьи 621 ГК РФ возобновлен на тех же условиях на новый срок, в связи с чем возврат арендодателю используемых арендатором помещений возможен только с соблюдением установленного законом порядка.

Письмом от 11.03.2019 № 16-21/101 ДВФУ заявлено требование о возврате арендованного имущества в срок до 18.03.2019.

Отказ ООО «Акварес» освободить используемые помещения послужил основанием для обращения ДВФУ в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В пункте 34 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено следующее. Спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения. В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 Гражданского кодекса.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

При этом в пункте 2 статьи 621 ГК РФ закреплено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ). Если срок аренды в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора, заключенного на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 ГК РФ).

В пункте 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» разъяснено следующее. Пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Хотя эта норма и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора не могут полностью исключить право на отказ от него, поскольку в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

При этом статья 621 ГК РФ устанавливает преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок при прочих равных условиях. Данная норма не регулирует порядок предоставления арендных прав на имущество (в данном случае - нежилые помещения), являющееся публичной собственностью.

Вопросы, связанные с предоставлением государственного или муниципального имущества, урегулированы в статье 17.1 Закона о защите конкуренции. В ней установлены особенности порядка заключения договоров в отношении имущества, являющегося публичной собственностью, в том числе приведен исчерпывающий перечень случаев, когда заключение договоров аренды, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении такого имущества, осуществляется без проведения конкурсов или аукционов.

По общему правилу, закрепленному в абзаце первом части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции договоры аренды, иные договоры, предусматривающие переход прав владения и (или) пользования в отношении публичного имущества, могут быть заключены только по результатам проведения конкурсов или аукционов. Исключения составляет ряд случаев, перечисленных в пунктах 1-16 данной статьи. Одним из таких случаев является заключение договора при предоставлении прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества организациями общественного питания для создания необходимых условий для организации питания обучающихся и работников организаций, осуществляющих образовательную деятельность  (пункт 2 части 3.2 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции. 

Следовательно, договор аренды в отношении публичного имущества может быть заключен без проведения публичных процедур (конкурсов или аукционов) с организацией общественного питания.

По истечении срока договора аренды, его заключение на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора (часть 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции).

Арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 данной статьи, за исключением следующих случаев: принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды (часть 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции).

В пункте 4.2 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено следующее. Если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок.

По результатам исследования представленных в дело доказательств, их оценки по правилам статьи 71 АПК РФ суд установил, что действие договора аренды № Д-84-15 от 16.02.2015 по истечении указанного в нем срока (16.02.2018) было возобновлено на неопределенный срок на прежних условиях на основании пункта 2 статьи 621 ГК РФ.

ДВФУ не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, ООО «Акварес» продолжило пользование арендованными нежилыми помещениями после истечения срока действия договора № Д-84-15 от 16.02.2015.

Ссылка ДВФУ на письма от 20.02.2018 № 12-06/384, от 20.12.2018 №12-06/3735/9, от 12.02.2019 № 12-06/333 о невозможности заключения договора на новый срок и необходимости освобождения арендатором занимаемых нежилых помещений, признана судом несостоятельной, поскольку указанные письма направлены в адрес арендатора после того, как действие договора аренды № Д-84-15 от 16.02.2015 было возобновлено на неопределенный срок. Кроме этого, указанные письма не могут расцениваться как предложение арендодателя о расторжении (об отказе) договора № Д-84-15 от 16.02.2015, продленного (возобновленного) на неопределенный срок.

С учетом приведенных норм и установленных обстоятельств дела, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска ДВФУ об освобождении нежилых помещений.

Расходы по уплате государственной пошлины на основании статьи 110 АПК РФ относятся на истца.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

В иске – отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа  в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.

Судья      Р.С.Скрягин