АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Казань                                                                                                    Дело №А65-10418/2023 

 

Дата принятия решения – 28 августа 2023 года

Дата объявления резолютивной части – 21 августа 2023 года.

 

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего  судьи Хуснутдиновой А.Ф.,

при ведении аудиопротоколирования и составлении протокола судебного заседания помощником судьи Евсеевой О.Б.,

 

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Султан Плюс», г. Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая Компания «Капитал-Транс-Инвест» Д.У. Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «Казанский рентный инвестиционный фонд», г. Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) об обязании привести помещение 1001 с кадастровым номером 16:50:200106:1422 в состояние, соответствующее данным кадастрового учета на день заключения договора купли-продажи № 1490 от 28.09.2022, присуждении судебной неустойки на случай неисполнения решения суда,

 

с участием:

от истца – представитель ФИО1, паспорт, доверенность, диплом,  

от ответчика – ФИО2, паспорт, доверенность, диплом,  

от 3х лиц:

Управление Росреестра по РТ – не явился, извещен,

ООО «Камос» – не явился, извещен,

ООО «Стройпрогресс-К» – не явился, извещен,

ООО «Студия Фасарт Казань – не явился, извещен,

ИП ФИО3 – не явился, извещен, 

 

УСТАНОВИЛ:

ООО «Султан Плюс» (истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к ООО «Управляющая Компания «Капитал-Транс-Инвест» Д.У. Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «Казанский рентный инвестиционный фонд» (ответчик), которым просит обязать ответчика привести помещение 1001 с кадастровым номером 16:50:200106:1422 в состояние, соответствующее данным кадастрового учета на день заключения договора купли-продажи № 1490 от 28.09.2022, и присудить судебную неустойку на случай неисполнения решения суда.

В порядке ст. 51 АПК РФ к участию в деле третьими лицами без самостоятельных требований на предмет спора привлечены Управление Росреестра по РТ, ООО «Камос», ООО «Стройпрогресс-К», ООО «Студия Фасарт Казань», ИП ФИО3

Третьи лица, извещенные о времени и месте проведения судебного заседания 21.08.2023, явку своих представителей в суд не обеспечили.

В соответствии с ч.3 ст. 156 АПК РФ судебное заседание проводится в отсутствие представителей третьих лиц.

До начала судебного заседания ответчик направил в суд ходатайство о снижении размера заявленного размера неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ.

Судом сторонам было предложено рассмотреть вопрос об урегулировании спора мирным путем, однако на дату судебного заседания 21.08.2023 стороны таким правом не воспользовались.

Ответчик пояснил, что для приведения помещения в соответствие с информацией находящейся в ЕГРН необходимо время, а истец настаивал на заявленных требованиях, при этом судом даны разъяснения, что мировое соглашение сторонами процесса может быть заключено на любой стадии рассмотрения дела.

Представитель истца огласил свои возражения на заявление ответчика о снижении заявленного размера неустойки.

Истец заявленные требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в иске.

Ответчик в судебном заседании представил дополнительные письменные пояснения по спору и дополнительное соглашение № 3 к договору купли-продажи (исследованы судом, приобщены к материалам дела), дал пояснения по предмету спора.

Истец огласил контрдоводы на представленные пояснения ответчика.

Суд определил рассмотреть спор по существу по имеющимся в деле доказательствам.

Заслушав представителей сторон, исследовав и оценив в соответствии со ст. 71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела документы, представленные доказательства и установленные по делу фактические обстоятельства, суд приходит к следующим выводам.

В обоснование заявленных требований истец указал, что между гражданином ФИО4 (покупатель) и ответчиком - ООО «Управляющая компания «Капитал-Траст-Инвест», Д.У. Закрытым паевым инвестиционным рентным фондом «Казанский рентный инвестиционный фонд» (продавец) заключен договор купли-продажи № 1490 от 28.09.2022 с приложениями дополнительными соглашениями к договору, по условиям которого (с учетом дополнительного соглашения № 1 к договору) продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить следующие объекты недвижимого имущества:

- объект 1 - помещение с кадастровым номером 16:50:200106:1422, общей площадью 552,5кв.м, назначение - нежилое, расположенное на этаже № 1, по адресу: РТ, 

<

...>;

- объект 2 - доля в праве (в размере 912/1000 доли) на земельный участок с кадастровым номером 16:50:200106:1425 общей площадью 1000кв.м, который будет образован в будущем из земельного участка с кадастровым номером 16:50:200106:1419, площадью 16076кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения административно-производственных помещений, расположенный по адресу: РТ, городской округ г. Казань, 

<

...> (п. 1.1.1, 1.1.2).

Объект 2 будет образован и оформлен в общую долевую собственность продавца в течении 25 рабочих дней со дня оплаты покупателем цены объектов в полном объёме (п. 1.1.2).

Земельный участок с кадастровым номером 16:50:200106:1419 принадлежит на праве общей долевой собственности владельцам инвестиционных паев Закрытого паевого инвестиционного рентного фонда «Казанский рентный инвестиционный фонд» под управлением ООО «УК «Капитал-Траст-Инвест» (п. 1.1.2).

Обьект-1 расположен в здании с кадастровым номером 16:50:200106:340 (п. 1.5).

Покупатель подтверждает, что планировка объекта-1 соответствует сведениям, содержащимся в технической документации (технические паспорта), а также сведениям, содержащимся в ЕГРН (п. 1.6).

Покупатель уведомлен, что на дату заключения договора объект-1 сдан в аренду, покупатель ознакомлен со всеми договорами аренды, указанными в приложении № 2 к договору, являющемся неотъемлемой его частью; права и обязанности по заключенным договорам аренды переходят на покупателя с момента передачи объекта-1 по передаточному акту (п. 1.7).

Цена договора и порядок оплаты цены договора согласованы в разделе 2 договора (в редакции дополнительного соглашения № 1 от 14.10.2022 к договору), согласно которого общая стоимость объектов по договору составляет 23 896 400 рублей; стоимость объекта-1 составляет 5 291 568 рублей; стоимость объекта-2 составляет 18 604 832 рубля.

В срок до 05.10.2022 покупатель оплачивает обеспечительный платеж в размере 4 801 900 рублей; покупатель обязуется оплатить объекты в сумме, предусмотренной п. 2.1 договора в следующем порядке: сумму в размере 9 500 000 рублей - в срок до 25.10.2022, сумму в размере 9 594 500 рублей - в срок до 28.10.2022; обеспечительный платеж в размере 4 801 900 рублей засчитывается в счет оплаты цены объектов в момент поступления на расчетный счет продавца вышеуказанных сумм.

Объекты передаются от продавца покупателю по передаточному акту после выполнения покупателем обязательства по полной оплате стоимости объектов; в передаточном акте отражаются характеристики объектов и их состояние на момент передачи (п. 4.1-4.3).

Приложением № 2 к договору стороны согласовали перечень юридических лиц, арендующих помещения в объекте-1 (арендаторов).

Дополнительным соглашением № 2 от 01.11.2022 стороны заменили покупателя по договору – гражданина ФИО4 на нового покупателя - ООО «Султан Плюс».

Пунктом 6 дополнительного соглашения № 3 от 16.01.2023 покупатель гарантировал, что ознакомлен со всеми характеристиками объектов (в том числе с качественными свойствами, физическими характеристиками и фактические состоянием объектов) и информацией о них, содержащейся в документах продавца (в т.ч. с выписками из ЕГРН), а также в общедоступных источниках информации, в том числе опубликованных и размещенных муниципальными и государственными органами.

Договор, приложения и дополнительные соглашения к договору подписаны без разногласий и оговорок, в судебном порядке не оспорены.

Как указывает истец, покупатель оплатил стоимость объектов недвижимости в следующем порядке: 29.09.2022 в сумме 750 000 рублей, платежным поручением № 1749420 от 04.10.2022 в сумме 4 051 900 рублей, платежным поручением № 2033945 от 15.11.2022 в сумме 19 094 500 рублей.

Продавец 30.11.2022 направил в адрес покупателя уведомление-претензию № 02-919-22 с требованием уплаты 372 201 рубля неустойки за просрочку исполнения обязательства по оплате договора, которая была оплачена покупателем 06.12.2022 платежным поручением № 186.

Между тем обязательства по передаче объектов недвижимости покупателю продавцом не было исполнено.

Продавец письмом (исх. № 02-3-23/1 10.01.2023) сообщил покупателю, что в результате проведения кадастровых работ продавцом сформирован земельный участок с присвоением ему кадастрового номера 16:50:200106:1325.

Продавец пригласил покупателя 16.01.2023 для подписания дополнительного соглашения № 3 к договору, передаточного акта, а также для согласования времени и даты для совместного обращения в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Место подписания передаточного акта - 

<

...>.

Продавцом и Покупателем 16.01.2023 был подписан акт приема-передачи объекта 2 - доли в праве (в размере 912/1000) на земельный участок с кадастровым номером 16:50:200106:1425.

Акт приема-передачи объекта 1 - помещения с кадастровым номером 16:50:200106:1422 сторонами подписан не был, так как продавец отказался предоставить помещение покупателю для осмотра.

Письмом (исх. № 02-30-23 от 17.01.2023) продавец пригласил покупателя по месту нахождения объектов недвижимости для подписания передаточного акта помещения.

Помещение с кадастровым номером 16:50:200106:1422 было осмотрено представителями покупателя в присутствии представителей продавца 18.01.2023.

При осмотре было выяснено, что помещение не соответствует техническому паспорту объекта и данным кадастрового учета. Подписать акт осмотра помещения истец отказался.

Уведомлением-претензией (исх. № 19-01-2023 от 19 января 2023 года) покупатель потребовал у продавца привести помещение в соответствие с данными технического паспорта и данным кадастрового учета, после чего покупатель готов немедленно принять помещение.

После приведения помещения в соответствие с данными технического паспорта покупатель просил продавца предоставить техническое заключение по результатам обследования конструкций помещения.

Также покупатель просил продавца в течение 5 дней дать письменный ответ на претензию.

Письмом от той же даты покупатель просил продавца в кратчайшие сроки после приведения помещения в соответствие с данными технического паспорта назначить дату и время передачи помещения.

Уведомлением-претензией от 28.01.2023 покупатель в очередной раз предложил продавцу передать покупателю помещение в состоянии, соответствующем техническому паспорту. Также покупатель просил продавца допустить в помещение специалиста 03.02.2023 для проведения кадастровых работ.

Письмом (исх. № 02-73а-23 от 02.02.2023) продавец отказал покупателю в доступе в помещение 03.02.2023.

В письме (исх. № 11-2-23 от 06.02.2023) продавец утверждает, что помещение с кадастровым номером 16:50:200106:1422 соответствует данным технического паспорта и данным кадастрового учета и считает требование покупателя о передаче ему помещения в состоянии, соответствующем данным технической документации, предложением о расторжении договора.

Письмом (исх. № 06-02-2023 от 06.02.2023) покупатель сообщил продавцу, что правовые основания для расторжения договора купли-продажи № 1490 от 28.09.2022 отсутствуют и еще раз подтвердил свою готовность незамедлительно составить и подписать акт осмотра помещения с кадастровым номером 16:50:200106:1422.

Письмом (исх. № 08-02-2023 от 06.02.2023) покупатель просил представителей продавца явиться на осмотр помещения с кадастровым номером 16:50:200106:1422 в 13 часов 10.02.2023 по месту расположения помещения.

В уведомлении-претензии (исх. № 11-3-23 от 09.02.2023) продавец пригласил покупателя 10.02.2023 к 13 часам по месту нахождения помещения для подписания передаточного акта.

Помещение было осмотрено представителями покупателя в присутствии представителей продавца 10.02.2023, о чем был составлен акт осмотра, претензий к проведенной процедуре осмотра у истца не возникло.

На осмотре присутствовал специалист - кадастровый инженер, которым был составлен технический паспорт помещения.

Кадастровые работы были выполнены по договору № 6 от 30.01.2023, заключенному между покупателем и ООО «Республиканское объединение кадастровых инженеров «Премьер»; стоимость работ по договору составила 29500 рублей.

ООО «Премьер» по результатам осмотра 10.02.2023 было составлено заключение о наличии строений на земельном участке и технический паспорт помещения № 1001.

Согласно данным технического паспорта от 10.02.2023 (т.1 л.д.45-48) планировка помещения не соответствует данным технического паспорта от 2004г. (т.1 л.д.15-20) и данным кадастрового учета (т.1 л.д.77-81).

Согласно данным технического паспорта общая площадь помещения 1001 составляет 540,5кв.м. (т.1 л.д.46).

Уведомлением-претензией (исх. № 17-02-2023 от 17.02.2023) покупатель сообщил продавцу, что согласно данным технического паспорта от 10.02.2023 помещение с кадастровым номером 16:50:200106:1422 не соответствует данным кадастрового учета, так как было реконструировано. Реконструированное помещение на кадастровый учет не поставлено.

Покупатель потребовал у продавца привести помещение 1001 с кадастровым номером 16:50:200106:1422 в состояние, соответствующее данным кадастрового учета в течение 7 дней с момента получения претензии.

Уведомлением-претензией (исх. № 11-8-23 от 15.03.2023) продавец сообщил покупателю, что продавцом будет рассмотрена возможность внесения изменений в сведения ЕГРН в отношении помещения в соответствии с предоставленным техническим планом по состоянию на 10.02.2023.

По состоянию на 04.04.2023 изменения в сведения ЕГРН продавцом не внесены.

При заключении вышеуказанного договора покупатель исходил из его потребности в приобретении спорного помещения в той планировке, которая соответствовала состоянию помещение до его перепланировки, при этом на приобретение помещения в перепланированном виде согласия не давал.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Ответчик в письменных отзывах на иск требования истца не признал.

Факт заключения с истцом договора купли-продажи № 1490 от 28.09.2022 с приложениями дополнительными соглашениями к договору ответчик не оспорил.

Возражая против удовлетворения иска, ответчик указал, что оплата по договору осуществлена покупателем с нарушением согласованных сроков, в связи с чем продавец выставил истцу требование об уплате неустойки за просрочку оплаты по договору, которую покупатель также оплатил.

Также указал, что право собственности на объект-1 (1966 года постройки) ответчик приобрел в 2008г. в той планировке, которая имеется на сегодняшний день, что подтверждается свидетельством о праве собственности серии 16-АА № 804514 и техническим паспортом на объект-1 от 2004г., в котором имеется отметка об имеющей место перепланировке; последняя инвентаризация объекта-1 проводилась в 2004г. и после не проводилась.

Право собственности на объект-1 зарегистрировано за ответчиком в установленном законом порядке, при этом площадь установлена на основании данных, имевшихся в ЕГРН.

При этом согласно п.1.7 договора, покупатель уведомлен, что на дату заключения договора объект-1 сдан в аренду. Покупатель ознакомлен со всеми договорами аренды, указанными в приложении № 2 к договору, являющемся неотъемлемой его частью. Права и обязанности по заключенным договорам аренды переходят на покупателя с момента передачи объекта-1 по передаточному акту.

К каждому договору аренды имеется план арендуемых помещений в фактическом состоянии помещений. В одном из помещений висит утвержденный план эвакуации, также отражающий фактическое состоянии объекта-1.

С учетом изложенного не знать о фактическом состоянии объекта-1 истец не мог.

Несогласия с состоянием объекта-1 или требований об обмере объекта-1 истец до оплаты неустойки по договору не предъявлял.

При таких обстоятельствах ответчик считает действия истца как злоупотребление правом, что в соответствии со ст. 10 ГК РФ не допускается.

Доказательств недостатков и невозможности использования объекта-1 в соответствии с целями истца в материалы дела не представлены.

До момента начисления неустойки за просрочку оплаты по договору купли-продажи № 1490 от 28.09.2022 покупатель неоднократно осматривал спорное помещение и не предъявлял никаких претензий, в том числе относительно его планировки.

О фактическом состоянии помещения на момент заключения договора купли-продажи ему было известно также из содержания договоров субаренды, в которых отражена фактическая планировка, с которыми он был ознакомлен на момент заключения договора купли-продажи и права и обязанности по которым переходили к истцу (п. 1.7 договора купли-продажи).

Кроме того, согласно п.6 дополнительного соглашения № 3 от 16.01.2023 к договору купли-продажи покупатель гарантирует, что ознакомлен со всеми характеристиками объектов (в том числе с качественными свойствами, физическими характеристиками и фактическим состоянием объектов).

Таким образом, подписывая, данное дополнительное соглашение, истец выразил согласие с фактическим состоянием спорного помещения, в том числе его планировкой, в противном случае он бы не подписал дополнительное соглашение в приведенной редакции.

При этом, судом установлено, что согласно свидетельству о праве собственности серии 16-АА № 804514 от 15.05.2008 площадь объекта здания (корпус №153), 1 – этажный, инв.№979, лит.А1, объект №3 составляет 605,80 кв.м (т.1 л.д.113).

Доказательства того, что истец видел спорный объект в планировке согласно сведениям ЕГРН в дело истцом не представлены.

Согласно представленной ответчиком информации, часть работ по приведению помещения в соответствие с ЕГРН - это работы, проведение которых нецелесообразно и затягивает процедуру передачи помещения по договору купли-продажи, в частности, это работы по закладыванию оконных проемов, в результате чего помещение, входящее в состав спорного, остается без окон, а также многочисленные работы по замене местами оконных и дверных проемов.

Третьи лица, привлеченные к участию в деле, письменные отзывы на иск не представили, однако данное обстоятельство не препятствует рассмотрению спора по имеющимся в материалах дела доказательствам

В соответствии с ч.1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В соответствии с п.1 ст. 11 ГК РФ арбитражные суды осуществляют защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав.

В силу ст. 64 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, только на основании доказательств.

Оценка требований и возражений сторон осуществляется судом по правилам статьи 71 АПК РФ с учетом положений ст. 65 АПК РФ о бремени доказывания исходя из принципа состязательности, согласно которому риск наступления последствий несовершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле, применительно к ч.2 ст. 9 АПК РФ.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ одним из способов защиты гражданских прав является восстановление положения, существовавшего до нарушения прав, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Как следует из материалов дела, и не оспаривается сторонами, между ООО «Султан Плюс» и ООО «Управляющая компания «Капитал-Траст-Инвест», Д.У. Закрытым паевым инвестиционным рентным фондом «Казанский рентный инвестиционный фонд» заключен договор купли-продажи недвижимого имущества.

В соответствии с ч.1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК РФ).

В соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. от 13.06.2023) "О кадастровой деятельности" ЕГРП состоит из разделов, каждый из которых состоит из 3-х подразделов. В подразделе I содержит краткое описание объекта недвижимого имущества на основании документов, удостоверенных организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества на территории регистрационного округа в объеме сведений, определенных Правилами ведения ЕГРП. При этом сведения о характеристиках объекта недвижимого имущества, содержащиеся в государственном кадастре недвижимости, считаются сведениями подраздела 1 ЕГРП.

Кадастровый паспорт на спорный объект, выданный органом кадастрового учета, в дело не представлен.

В материалы дела представлен технический паспорт нежилого здания № 153а инв. № 979, подготовленный ДП БТИ Московского района в 2004 г. (л.д. 15-19) и технический паспорт нежилого помещения № 1001 д. 1 корпус 3 литера А1 по ул. Васильченко г. Казани, подготовленный ООО «Республиканское объединение кадастровых инженеров «Премьер», по заданию истца (л.д. 45-48).

Кроме того, в дело представлено техническое заключение № 0-114/23 по результатам обследования нежилого помещения № 1001, расположенного в нежилом здании по адресу: 

<

...>, подготовленное АО «Бюро технической инвентаризации и кадастровых работ Республики Татарстан».

Как усматривается из технического заключения АО БТИ объектом обследования являлось нежилое помещение № 1001, расположенное в нежилом здании по адресу: 

<

...>.

Несущий остов здания - сборный каркас, состоящий из железобетонных колонн, железобетонных балок и железобетонных плит покрытий. Наружные стены - кирпичные, ненесущие.

Согласно выписке из ЕГРН от 09.09.2022 нежилое помещение с кадастровым номером 16:50:200106:1422 принадлежит на праве общей долевой собственности Закрытому паевому инвестиционному рентному фонду «Казанский рентный инвестиционный фонд», о чем сделана запись регистрации № 16:50:200106:1422-16/203/2022-1 от 09.09.2022, а также находится в доверительном управлении у ООО «Управляющая компания «Капитал-Траст-Инвест» Д.У. Закрытым паевым инвестиционным комбинированным фондом «АС-Фонд Строительный», о чем сделана запись регистрации № 16:50:200106:1422-16/203/2022-2 от 09.09.2022.

Согласно выписке из ЕГРН от 09.09.2022 и техническому паспорту, выполненному РГУП БТИ по состоянию на 03.03.2004, общая площадь нежилого помещения составляла 552,5кв.м.

Ответчиком в материалы дела было представлено техническое заключение №0-114/23 от 30.06.2023 (т.2 л.д.33-41), из которого следует, что согласно поэтажному плану, выполненному по состоянию на 2023 года, общая площадь нежилого помещения составляет 540,8кв.м.

При проведении обследования выявлены следующие изменения:

- демонтированы дверные и оконные блоки;

- устроен проем в перегородке (ненесущей стене) между пом. 7-6 по техпаспорту 2004 года;

- демонтированы ненесущие подоконные части проемов в пом. 8, 6, 4 по техпаспорту 2004 года;

- открыты ранее заложенные проемы в пом. 5, 4, 3 по техпаспорту 2004 года, существование которых изначально подтверждается наличием железобетонных перемычек над проемами;

- устроено технологическое отверстие в ненесущей стене в пом. 4 по техпаспорту 2004 года;

- устроены оконные проемы в ненесущей кирпичной стене в пом. 2 по техпаспорту 2004 года;

- в техпаспорте 2004 года ошибочно не указаны несущие колонны;

- смонтированы перегородки, короба;

- заложены проемы между пом. 8-7, 7-6, в пом. 3 по поэтажному плану 2023 года;

- частично заложены проемы между пом. 6-5, в пом. 6 по поэтажному плану 2023 года.

Изменение (уменьшение) общей площади на 11,7 кв.м произошло в результате выполненных изменений планировки, переобмеров и пересчета площадей.

По результатам обследования установлено, что работы по изменению планировки нежилого помещения № 1001, расположенного в нежилом здании по адресу: 

<

...>, выполнены в соответствии с требованиями строительных норм и правил и обеспечивают безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию объекта.

В результате выполненных работ несущие конструкции здания не затронуты, при этом экспертиза безопасности реконструированного объекта не проводилась, суду такие доказательства представлены не были.

Выявленные по результатам обследования изменения в помещениях не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом, в частности Градостроительным уставом городом Казани, утвержденным решением Казанского Совета народных депутатов от 26 июня 1998 № 2-12 (п. 4 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ).

Объект недвижимости свои границы и другие основные характеристики не изменил, в результате произведенных работ не был создан новый объект.

Таким образом, согласно техническому заключению № 0-114/23, подготовленного АО «Бюро технической инвентаризации и кадастровых работ Республики Татарстан», работы по изменению планировки нежилого помещения № 1001, расположенного в нежилом здании по адресу: 

<

...>, были осуществлены в том числе и в период после 2004 года, в результате указанной перепланировки, а именно: демонтаж дверных и оконных блоков, устройство проемов в перегородке (ненесущей стене) между помещениями 7-6 по техпаспорту 2004 года, демонтаж ненесущих подоконных частей проемов в помещениях 8, 6, 4 по техпаспорту 2004 года, открытие ранее заложенных проемов в помещениях 5, 4, 3 по техпаспорту 2004 года, устройство технологического отверстия в ненесущей стене в помещении 4 по техпаспорту 2004 года, устройство оконных проемов в ненесущей кирпичной стене в помещении 2 по техпаспорту 2004 года, монтаж перегородки, короба; также были заложены проемы между помещениями, вместо одного помещения с кадастровым номером 16:50:200106:1422 фактически имеют место несколько отдельных самостоятельных помещений.

При этом доказательства легализации реконструкции спорного помещения ответчиком суду не представлены.

Между тем, согласно условий договора (п. 1.1.1) продавец обязался передать в собственность покупателя объект-1 как помещение с кадастровым номером 16:50:200106:1422, общей площадью 552,5 кв.м, назначение - нежилое, расположенное на этаже № 1, по адресу: РТ, 

<

...>, т.е. в нарушение ст. 554 ГК РФ в договоре не указаны особенности передаваемого помещения.

Таким образом, расхождение индивидуализирующих признаков, фактических характеристик в государственном кадастре недвижимости не позволяют их однозначно идентифицировать с объектом, являющимся предметом договора купли-продажи, заключенного между сторонами.

Доказательства осуществления кадастрового учета спорного объекта в реконструированном виде ответчиком суду также не представлено.

Учитывая, что в ходе судебного процесса из поведения ответчика не следовала воля, направленная на добровольное устранение выявленных нарушений, а также исходя из отсутствия доказательств, подтверждающих правовые основания реконструкции (перепланировки) спорного объекта, суд считает требование ООО «Султан Плюс» о приведении помещения 1001 с кадастровым номером 16:50:200106:1422 в состояние, соответствующее данным кадастрового учета на день заключения договора купли-продажи №1490 от 28.09.2022, правомерным и подлежащим удовлетворению.

Довод ответчика о том, что истец был ознакомлен с договорами аренды, и, следовательно, ему было известно и планировке помещений, суд считает несостоятельным, поскольку договора аренды не являются правоустанавливающими документами на объект недвижимости и  тем более, не подтверждают сведения о фактических характеристиках объекта внесенных в ЕГРН.

Согласно ч. 1 ст. 174 АПК РФ при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные со взысканием денежных средств или с передачей имущества, арбитражный суд в резолютивной части решения указывает лицо, обязанное совершить эти действия, а также место и срок их совершения.

Согласно ч.4 ст. 174 АПК РФ арбитражный суд по требованию истца вправе присудить в его пользу денежную сумму, подлежащую взысканию с ответчика на случай неисполнения судебного акта, в размере, определяемом арбитражным судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно ч.1 ст. 308.3 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (ч.1 ст. 330 ГК РФ) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (ч.4 ст. 1 ГК РФ).

В п.28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что на основании пункта 1 статьи 308.3 ГК РФ в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, в том числе предполагающего воздержание должника от совершения определенных действий, а также к исполнению судебного акта, предусматривающего устранение нарушения права собственности, не связанного с лишением владения (ст. 304 ГК РФ), судом могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя (далее - судебная неустойка).

Уплата судебной неустойки не влечет прекращения основного обязательства, не освобождает должника от исполнения его в натуре, а также от применения мер ответственности за его неисполнение или ненадлежащее исполнение (ч.2 ст. 308.3 ГК РФ).

Размер судебной неустойки определяется судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения должником выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (ч.4 ст. 1 ГК РФ). В результате присуждения судебной неустойки исполнение судебного акта должно оказаться для ответчика явно более выгодным, чем его неисполнение (п.32 постановления).

Таким образом, положения ст. 308.3 ГК РФ направлены на защиту прав кредитора по обязательству, в частности путем присуждения ему денежной суммы на случай неисполнения должником судебного акта и соответственно стимулировать последнего к добросовестному исполнению обязанности по исполнению судебного постановления.

Как разъяснено в пунктах 31 и 32 названного постановления Пленума, суд не вправе отказать в присуждении судебной неустойки в случае удовлетворения иска о понуждении к исполнению обязательства в натуре; судебная неустойка может быть присуждена только по заявлению истца (взыскателя) как одновременно с вынесением судом решения о понуждении к исполнению обязательства в натуре, так и в последующем при его исполнении в рамках исполнительного производства; удовлетворяя требования истца о присуждении судебной неустойки, суд указывает ее размер и/или порядок определения.

Если требование о взыскании судебной неустойки заявлено истцом и удовлетворяется судом одновременно с требованием о понуждении к исполнению обязательства в натуре, началом для начисления судебной неустойки является первый день, следующий за последним днём установленным решением суда для исполнения обязательства в натуре.

В случае подачи истцом заявления о взыскании судебной неустойки через какое-то время после вынесения решения об исполнении обязательства в натуре взыскание судебной неустойки за период, предшествующий моменту рассмотрения судом вопроса о её взыскании, не допустимо, поскольку ретроспективное взыскание судебной неустойки не соответствует той цели, на которую она в первую очередь направлена – стимулирование должника к совершению определённых действий или воздержанию от них. Целью судебной неустойки не является восстановление имущественного положения истца в связи с неисполнением судебного акта об исполнении обязательства в натуре (абзац 2 пункта 28 постановления Пленума № 7).

Таким образом, судебная неустойка не может быть взыскана за неисполнение судебного акта до момента её присуждения.

Данная позиция отражена в Определении Верховного Суда РФ от 15.03.2018г. № 305-ЭС17-17260.

Суд приходит к выводу, что размер неустойки, заявленный истцом – 5000 рублей за каждый день просрочки исполнения решения является чрезмерным, несоответствующим принципам справедливости и соразмерности.

С учетом изложенного, исходя из необходимости соблюдения баланса интересов сторон и недопущения обогащения истца за счет взыскания, характера рассмотренного спора, суд полагает необходимым снизить размер судебной неустойки до 1000 рублей за каждый день просрочки по день его фактического исполнения.

Такой размер неустойки подпадает под критерии, установленные приведенными разъяснениями высших судов, и будет являться для общества фактором, побуждающим к исполнению решения суда.

Снижение судом размера заявленной к взысканию судебной неустойки не противоречит п.1 ст. 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснениям высшей судебной инстанции, приведенным в постановлении Пленума от 24.03.2016 N 7.

В силу ч.3, п.3.1 ст. 182 АПК РФ арбитражный суд по заявлению истца вправе обратить решение к немедленному исполнению, если вследствие особых обстоятельств замедление его исполнения может привести к значительному ущербу для взыскателя или сделать исполнение невозможным. Немедленное исполнение решения допускается при предоставлении взыскателем обеспечения поворота исполнения на случай отмены решения суда (встречного обеспечения) путем внесения на депозитный счет арбитражного суда денежных средств в размере присужденной суммы либо предоставления банковской гарантии, поручительства или иного финансового обеспечения на ту же сумму.

В деле по спору о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с предельными параметрами разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам объектов капитального строительства, установленными федеральными законами, арбитражный суд по заявлению истца вправе обратить решение к немедленному исполнению, если самовольная постройка существенно угрожает жизни и здоровью граждан и замедление исполнения решения может привести к значительному ущербу для неопределенного круга лиц.

При этом указанное усмотрение является правом, а не обязанностью суда.

Поскольку для исполнения решения суда требуется значительное время, суд не усматривает оснований для обращения решения к исполнению в течение 10 календарных дней со дня вступления решения в законную силу и полагает возможным установить срок для добровольного исполнения решения суда по истечении 30ти-дневного срока с момента вступления решения в законную силу.

Госпошлина, уплаченная истцом при подаче иска в суд, подлежит возмещению ответчиком (ст. 110 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 110, 167 – 169, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

 

Р Е Ш И Л :

Иск удовлетворить.

Обязать Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая Компания «Капитал-Транс-Инвест» Д.У. Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «Казанский рентный инвестиционный фонд», г. Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) привести помещение 1001 с кадастровым номером 16:50:200106:1422 в состояние, соответствующее данным кадастрового учета на день заключения договора купли-продажи № 1490 от 28.09.2022.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Управляющая Компания «Капитал-Транс-Инвест» Д.У. Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «Казанский рентный инвестиционный фонд», г. Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)  в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Султан Плюс», г. Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) на случай неисполнения решения суда судебную неустойку по истечении 30ти-дневного срока с момента вступления в законную силу решения по день его фактического исполнения в размере 1 000 (одна тысяча) рублей за каждый день просрочки.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Управляющая Компания «Капитал-Транс-Инвест» Д.У. Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «Казанский рентный инвестиционный фонд», г. Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Султан Плюс», г. Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 (шесть тысяч) руб.

Решение  может быть обжаловано в Одиннадцатый Арбитражный апелляционный суд в месячный срок.

 

Судья                                                                                                         А.Ф. Хуснутдинова