Арбитражный суд

Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

ул. Мира д. 27, г. Ханты-Мансийск, 628011, тел. (3467) 95-88-71, сайт http://www.hmao.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А75-8540/2024

21 октября 2024 г.

г. Ханты-Мансийск

Резолютивная часть решения объявлена 7 октября 2024 г.

Полный текст решения изготовлен 21 октября 2024 г.

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе судьи Кубасовой Э.Л., при ведении протокола помощником судьи ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску Администрации города Нижневартовска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 07.07.1997, адрес: 628602, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, г. Нижневартовск, ул. Таежная, д. 24) к закрытому акционерному обществу НИЖНЕВАРТОВСКСТРОЙДЕТАЛЬ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 06.04.1998, адрес: 628616, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, г. Нижневартовск, ул. Индустриальная, д. 36) о расторжении договора,

в заседании суда приняли участие представители:

от истца - Ровенских Н.Д. по доверенности от 18.01.2024 № 1-01/6Д (с использованием системы веб-конференции), подключилась в 15 час. 32 мин.

от ответчика – ФИО2 по доверенности от 09.01.2024 № 04-01/02(с использованием системы веб-конференции),

установил:

Администрация города Нижневартовска (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с иском к закрытому акционерному обществу «НИЖНЕВАРТОВСКСТРОЙДЕТАЛЬ» (далее – ответчик, ЗАО «НСД») с требованием досрочно расторгнуть договор аренды земельного участка для комплексного освоения территории от 11.12.2017 №2-АЗТ, заключенный между администрацией города Нижневартовска и ЗАО «НСД».

Мотивировав исковые требования, истец указал на нарушение сроков по комплексному освоению территории, нарушение сроков внесения арендной платы. 

В качестве правового обоснования для удовлетворения заявленных требований истец указал статьи 307, 309, 614, 619, Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 65 Земельного кодекса Российской Федерации.

От ответчика в суд в электронном виде поступил отзыв (зарегистрирован канцелярией суда 09.09.2024). В обоснование возражений  указано на погашение задолженности по спорному договору аренды, между сторонами ведутся переговоры по внесению изменений в утвержденный проект планировки и проект межевания квартала № 32 с дальнейшим строительством нежилых помещений для обслуживания населения.

Стороны участие представителей в судебном заседании обеспечили. 

В ходе судебного заседания представитель истца иск поддержал. 

Представитель ответчика иск не признал, поддержал доводы отзыва на иск. 

В силу статей 71, 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению и с позиций их относимости, допустимости, достоверности, достаточности и взаимной связи в их совокупности.

Оценка требований и возражений сторон осуществляется судом с учетом положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о бремени доказывания исходя из принципа состязательности, согласно которому риск наступления последствий несовершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Суд, исследовав с учетом требований статей 65, 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации материалы дела, приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ЗАО «НСД» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка для комплексного освоения территории от 11.12.2017 № 2-АЗТ (далее - договор), согласно пункту 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель «земли населенных пунктов» общей площадью 58 721 кв.м, с кадастровым  номером 86:11:0000000:79629, цель использования: для строительства в соответствии с видами и параметрами разрешенного использования: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка); дошкольное, начальное и среднее общее образование; спорт; коммунальное обслуживание; земельные участки (территории) общего пользования предусмотренными территориальной зоной многоэтажными жилыми домами ЖЗ 101, расположенного в восточном планировочном районе (IV очереди строительства), квартал № 32.

Договор заключен сроком на 5 лет (пункт 1.2. договора).

07.04.2022 стороны заключили дополнительное соглашение № 5 к договору, в соответствии с которым пришли к соглашению увеличить срок его действия на 3 года; срок действия договора определили  с 11.12.2017 по 10.12.2025.

Размер и условия внесения арендной платы определены в разделе 2 договора. 

Согласно пункту 2.1 договора обязанность арендатора по уплате арендных платежей возникает с момента подписания договора. 

Порядок внесения арендной платы установлен пунктом 2.5 договора, согласно которому, арендная плата за земельный участок вносится Арендатором ежеквартально в следующие сроки: I квартал - до 10.04, II квартал - до 10.07, III квартал - до 10.10, IV квартал - до 10.12.

Порядок изменения и расторжения договора согласован сторонами в разделе 5 договора.

Согласно пункту 5.6. договора предложение о досрочном расторжении договора по инициативе одной из сторон, заинтересованная сторона направляет другой стороне не менее чем за тридцать календарных дней до предполагаемой даты расторжения.

В силу пункта 5.7. договора договор может быть расторгнут по инициативе арендодателя до истечения срока, установленного п. 1.2. договора, в том числе в случае не внесения арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа; в случае расторжения договора о комплексном освоении территории, заключенного в отношении земельного участка или образованных из него земельных участков, либо в случае нарушения графика освоения указанной территории, предусмотренного данным договором.

Как указывает истец, у ответчика по состоянию на 14.12.2023 имеется задолженность по договору аренды 5 603 332 руб. 34 коп.

Ссылаясь на нарушение ответчиком условий договора, истец направил в адрес последнего претензию (требование) от 13.12.2023 № 36-01-исх-5062 о расторжении договора с проектом соглашения о расторжении договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории от 11.12.2017 № 2-АЗТ.

Поскольку требование оставлено ответчиком без удовлетворения (соглашение о расторжении договора не подписано ответчиком), истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в Гражданском кодексе Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между сторонами заключен договор аренды, отношения по которому являются обязательствами аренды, в связи с чем, подлежат регулированию нормами параграфа 1 главы 34 части 2 Гражданского кодекса Российской Федерации, раздела 3 части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, а также условиями заключенного договора.

В пункте 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. 

Статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено право аренды земельных участков.

В силу части 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с требованиями статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

На основании пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателяв случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно пункту 1.2. договора (в редакции дополнительного соглашения от 07.04.2022 № 5) договор заключен на срок с 11.12.2017 по 10.12.2025. Договор действует с момента подписания и прекращается по истечении срока его действия Договор на новый срок не заключается.

В обоснование заявленного иска истец указывает, что у ответчика по состоянию на 14.12.2023 имеется задолженность по спорному договору аренды 5 603 332 руб. 34 коп.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Таким образом, установлению подлежит не только факт нарушения ответчиком условий договора аренды, но и существенность таких нарушений. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Пунктом 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» также разъяснено, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Как установлено судом и не оспаривается ответчиком, со стороны ЗАО «НСД» была допущена просрочка оплаты аренды земельного участка.

Между тем, ответчик сообщил, что задолженность по договору в размере 5 603 332 руб. 34 коп. оплачена им в полном объеме. 

Истцом факт погашения ответчиком спорной задолженности не опровергнут.

Дополнительно в обоснование заявленных требований истец указывает, что ответчиком не исполнены условия обязательств, предусмотренных договором о комплексном освоении территории.

Согласно пункту 3.4.3. договора арендатор обязался соблюдать порядок и сроки комплексного освоения территории, установленные графиком осуществления мероприятий по освоению территории, установленные графиком осуществления мероприятий по освоению территории, содержащихся в дополнительном соглашении к договору о комплексном освоении территории от 11.12.2017 № 2-2017-1, заключенному в соответствии с пп. 3.1.3., 3.3.4 указанного договора.

Возражая против доводов истца ответчик указал, что в настоящее время, между ЗАО «НСД» и Администрацией города Нижневартовска ведутся переговоры по внесению изменений в утвержденный проект планировки и проект межевания квартала 32 с дальнейшим строительством нежилых помещений для обслуживания населения (аптек, магазинов, станций обслуживания автомобилей и т.д.). В том числе рассматривается вариант по строительству спортивной площадки, которая востребована жителями прилегающих многоквартирных домов. По результатам опроса населения именно данные помещения и с таким назначением в первую очередь необходимы на данной территории. Данный факт ответчик подтверждает письмом от 22.07.2024 № 03-05/723, в связи с которым 06.09.2024 было организовано совещание представителей ЗАО «НСД» и администрации города Нижневартовска. По результатам совещания было подготовлено и направлено в адрес администрации города Нижневартовска письмо от 06.09.2024 № 03- 05/899 с конкретными предложениями по дальнейшей работе, в целях строительства объектов и освоению земельного участка.

Исходя из доказательств, имеющихся в деле, в том числе  письма от 30.092024 № 4-01-Исх-2679  Администрация города Нижневартовска сообщила, что не возражает против подготовки документации о внесении изменений в проект планировки территории.

Истец также не опроверг факт совместного совещания сторон и совместных переговоров сторон по вопросу внесения изменений в проект планировки территории, для развития которой заключен самостоятельный договор о комплексном развитии территории от 11.12.20217 № 2-2017-1, который не расторгнут.   

Принимая во внимание установленные по делу фактические обстоятельства, учитывая, что расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны, суд признает избранную истцом меру ответственности (расторжение договора) несоразмерной степени существенности допущенных ответчиком нарушений и балансу интересов сторон.

На основании изложенного, требования администрации города Нижневартовска о расторжении договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории от 11.12.2017 № 2-АЗТ, заключенного  между администрацией города Нижневартовска и ЗАО «НСД» подлежат отклонению.

Статьёй 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что вопросы о судебных расходах разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу.

Принимая во внимание отказ в удовлетворении исковых требований и то, что истец в силу пункта 1 статьи 333.37. Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины, судом в данном случае не рассматривается вопрос о взыскании её в бюджет.

В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа в сроки, предусмотренные частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции 25.12.2023  с учетом положений статьи 113 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Руководствуясь статьями 9, 16, 64, 65, 71, 167, 168, 169, 170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

решил:

исковые требования Администрации города Нижневартовска оставить без удовлетворения. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца после принятия решения.  Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через суд, принявший решение.  

Судья                                                                                                 Э.Л.Кубасова