ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №  А40-90452/22-50-639

17 июня 2024 г.

г. Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 06 июня 2024 г.

Решение в полном объеме изготовлено 17 июня 2024 г.

 

Арбитражный суд города Москвы в составе:

судьи Ламоновой Т.А. (единолично)

протокол ведет секретарь Бобров П.С.

рассмотрев  в судебном заседании дело по иску

истец:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРНИП: 11.01.2005)

ответчики:

ИНДИВИДУАЛЬНЫЙ ФИО2 Хараламбос (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРНИП: 01.04.2004)

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "М.И.Р. РЕСТХОЛДИНГ" (119021, г. Москва, Муниципальный Округ Хамовники вн.тер.г., Льва Толстого 

<

...>, эт. 5, ком. 5 (А-511), ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 21.11.2017, ИНН: 

<

***>)

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЛЕНТА" (197374, 

<

...>, лит. Б, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 04.11.2003, ИНН: 

<

***>)

третье лицо: 

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (115191, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 03.11.2009, ИНН: 

<

***>)

о признании договора аренды недействительным и применении последствий недействительности

В судебное заседание явились:

От истца – ФИО3, дов. от 21.02.2024г.

От ответчиков:

ИНДИВИДУАЛЬНЫЙ ФИО2 Хараламбос – неявка, извещен

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "М.И.Р. РЕСТХОЛДИНГ" - неявка, извещен

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЛЕНТА" – ФИО4, дов. от 25.12.2023г.

От третьего лица – неявка, извещен

После перерыва в судебное заседание явились:

От истца – ФИО3, дов. от 21.02.2024г.

От ответчиков:

ИНДИВИДУАЛЬНЫЙ ФИО2 Хараламбос – ФИО5, дов. от 25.06.2021г.

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "М.И.Р. РЕСТХОЛДИНГ" - неявка, извещен

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЛЕНТА" – ФИО6, дов. от 20.01.2022г.

От третьего лица – неявка, извещен

 

Судебное заседание проводилось с перерывом с 03.06.2024 по 06.06.2024 

 

У С Т А Н О В И Л:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, дата присвоения ОГРНИП: 11.01.2005) (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд города Москвы к индивидуальному предпринимателю ФИО7 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, дата присвоения ОГРНИП: 01.04.2004) (далее – 1-ый ответчик), к обществу с ограниченной ответственностью «М.И.Р. РЕСТХОЛДИНГ» (далее – 2-ой ответчик), к  обществу с ограниченной ответственностью «ЛЕНТА» (далее – 3-ий ответчик) с иском:

- о признании Договора аренды нежилого помещения № 08/05/20 от 08 мая 2020 г., заключенного между ИП ФИО7 и ООО «М.И.Р. РЕСТХОЛДИНГ» недействительным;

- о применении последствий недействительности Договора аренды нежилого помещения № 08/05/20 от 08 мая 2020 г., заключенного между ИП ФИО7 и ООО «М.И.Р. РЕСТХОЛДИНГ» в виде прекращения записи регистрации обременения № 77:02:021006:1079-77/051/2021-16;

-  о признании Договора аренды нежилого помещения № 3070 от 15.10.2021 г., заключенного между ИП ФИО7 и ООО «ЛЕНТА» недействительным;

- применении последствий недействительности Договора аренды нежилого помещения № 3070 от 15.10.2021 г., заключенного между ИП ФИО7 и ООО «ЛЕНТА» в виде прекращения записи регистрации обременения № 77:02:021006:1079-77/051/2021-14.

Решением Арбитражного суда г.Москвы от 20.03.2023 в иске отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2023 Решение Арбитражного суда города Москвы от 20 марта 2023 года по делу № А40-90452/22 оставлено без изменений.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 30.10.2023г. решение Арбитражного суда города Москвы от 20.03.2023г. года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2023г. по делу № А40-90452/22-50-639 отменены, дело направлено на новое рассмотрение. При этом, судом кассационной инстанции указано следующее:

Общие вопросы, связанные с недействительностью сделок в связи с их ничтожностью или оспоримостью, урегулированы ст. ст. 166-168 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 

Согласно п. 1 ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 

Как указано в ст. 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом. 

В соответствии со ст. 248 Гражданского кодекса Российской Федерации плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними. 

Исходя из содержания данных норм, неправомерное использование одним из участников долевой собственности общего имущества возникает при использовании им общего имущества в отсутствие соглашения всех участников долевой собственности на пользование общим имуществом либо, если такое согласие не получено, в отсутствие решения суда о порядке использования общего имущества. 

Согласно ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. 

Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый). Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон (абзац второй). По смыслу ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации толкование условиям договора дает суд. 

С учетом вышеизложенного, суды, отказывая в иске с указанием на право каждого из собственников (ИП ФИО1 и ИП ФИО7) по соглашению от 20.09.2018, распоряжаться закрепленными за ними помещениями, в том числе сдавать их в аренду третьим лицам, не дали правовой оценки доводам ИП ФИО1 о том, что заключение и оформление договора долгосрочной аренды части нежилого здания требует согласия и уведомления другого сособственника помещений, поскольку на основании заявления как ИП ФИО1, так и ИП ФИО7 в ЕГРН внесены сведения о невозможности государственной регистрации такого обременения без их личного присутствия. 

Принимая во внимание указанное, судам необходимо было также: 

- дать толкование условиям соглашения от 20.09.2018 с целью выяснения действительной общей воли сторон данного соглашения (ИП ФИО1 и ИП ФИО7), а именно установить может ли данное соглашение рассматриваться как надлежащее соглашение на распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности и определении порядка пользования и распоряжения всеми помещениями спорного здания; 

- принять во внимание тот факт, что в соглашении от 20.09.2018 лишь констатируется, что места общего пользования, находящиеся в общей долевой собственности сторон соглашения, отмечены желтым цветом, в то время как порядок их пользования соглашением не определен; 

- каждому из участников общей долевой собственности (ФИО7 – общая долевая собственность, 1/2 и ФИО1 – общая долевая собственность, 1/2) доля в натуре из здания не выделена; 

- принять во внимание многочисленные споры относительно объекта – здания (кадастровый номер 77:02:0021006:1079) по адресу: 

<

...>, общей площадью 4 811,90 кв.м. (являющегося предметом рассматриваемого соглашения от 20.09.2018).

В судебном заседании Истец исковые требования поддерживал.

Ответчики: ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЛЕНТА" и ИНДИВИДУАЛЬНЫЙ ФИО2 Хараламбос возражали по доводам, изложенным в отзывах на иск.

Ответчик: ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "М.И.Р. РЕСТХОЛДИНГ" и 3 лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в судебное заседание не явились, извещены о месте и времени судебного заседания надлежащим образом. Дело рассмотрено в отсутствие ответчика и 3 лиц в порядке ст. 123, 156 АПК РФ.

Суд, рассмотрев исковые требования, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, учитывая указание суда кассационной инстанции, приходит к выводу, что заявленные исковые требования удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между ИП ФИО7 (арендодатель) и ООО «М.И.Р. РЕСТХОЛДИНГ» (арендатор) заключен Договора аренды нежилого помещения № 08/05/20 от 08 мая 2020 г., в соответствии с которым арендодатель принял на себя обязательство передать, а арендатор принять за плату во временное владение и пользование нежилое помещение (77:02:0021006:1809), расположенное на 1-м этаже здания (77:02:021006:1079) по адресу: 

<

...>, общей площадью 420 кв. м для размещения общественного питания и торговли (включая площади общего пользования) в соответствии с приложением № 3 к договору. Срок действия указанного договора 10 лет с даты подписания сторонами.

Правоустанавливающими документами на помещение являются выписка из ЕГРН и Соглашение об определении порядка пользования нежилым зданием (п.1.1.2.).

По акту приема-передачи помещения от 08 мая 2020 г., в порядке исполнения Договора аренды нежилого помещения № 08/05/20 от 08 мая 2020 г., арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование нежилые помещения, являющиеся предметом договора аренды.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 15.04.2021 по делу № А40-243583/2020, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2021 и постановлением Арбитражного суд Московского округа от 16.11.2021, по заявлению ФИО7 к Управлению Росреестра по Москве, при участии третьих лиц ФИО1 и ООО «М.И.Р. РЕСТХОЛДИНГ»  признано незаконным решение Управления Росреестра по Москве об отказе в государственной регистрации договора аренды № 08/05/20 от 08 мая 2020 г.

В указанном решении содержится вывод о том, что ввиду того, что заявитель представил Дополнительное соглашение к Соглашению об определении порядка пользования нежилым зданием от 12.09.2019 № 1 и Соглашение об определении порядка пользования нежилым зданием от 20.09.2018, согласно которым ФИО7 и ФИО1 определили порядок пользования нежилым зданием по адресу: Москва, ул. Складочная, д. 1, строен. 13, заявление ФИО1 на регистрацию договора аренды не требуется.

По сведениям из ЕГРН Договор аренды нежилого помещения № 08/05/20 от 08 мая 2020 г. зарегистрирован в установленном порядке 20.12.2021.

Также ИП ФИО7 (арендодатель) заключен Договор аренды недвижимого имущества № 3070 от 15.10.2021 с ООО «ЛЕНТА» (арендатор), в соответствии с которым арендодатель принял на себя обязательство передать, а арендатор принять нежилое помещение – ком. № 1-5, общей площадью 416 кв. м, расположенное на 1 этаже нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 77:02:021006:1079. Срок действия указанного договора 10 лет с даты подписания сторонами акта приема – передачи.

По акту приема-передачи помещений от 18.10.2021 арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование нежилые помещения, являющиеся предметом договора аренды № 3070 от 15.10.2021 г.

По сведениям из ЕГРН Договор аренды нежилого помещения № 3070 от 15.10.2021 зарегистрирован в установленном порядке 14.12.2021.

Согласно сведениям ЕГРН (выписка от 20.04.2022) правообладателями трехэтажного нежилого здания, расположенного по адресу: г. Москва, Бутырский, ул. Складочная, д. 1, стр. 13, площадью 4811,9 кв.м, с кадастровым номером 77:02:021006:1079 являются ФИО7 (общая долевая собственность, 1/2 ) и ФИО1 (общая долевая собственность, 1/2 ).

20 мая 2018 г. ФИО7 и ФИО1 заключено Соглашение об определении порядка пользования нежилым зданием по адресу: 

<

...>, площадью 4811,9 кв. м, с кадастровым номером 77:02:021006:1079, в соответствии с которым стороны договорились определить порядок пользования указанным нежилым зданием в соответствии с поэтажным планом бюро технической инвентаризации (БТИ), составленным по состоянию на 28.05.2007, являющимся приложением № 1 к настоящему соглашению в следующем порядке:

- ФИО7 приобретает право пользования и распоряжения помещениями, отмеченными синим цветом в поэтажном плане БТИ, составленном по состоянию на 28.05.2007, являющимся приложением № 1 к настоящему соглашению, в порядке, установленном п. 2 настоящего соглашения;

- ФИО1 приобретает право пользования и распоряжения помещениями, отмеченными красным цветом в поэтажном плане БТИ, 7 составленном по состоянию на 28.05.2007, являющимся приложением № 1 к настоящему соглашению, в порядке, установленном п. 2 настоящего соглашения;

- места общего пользования, находящиеся в общей долевой собственности сторон соглашения, отмечены желтым цветом в поэтажном плане БТИ, составленном по состоянию на 28.05.2007, являющимся приложением № 1 к настоящему соглашению, в порядке, установленном п. 2 настоящего соглашения.

Указанным соглашением стороны договорились, что помещения, определенные в пользовании каждого из собственников, используются ими по своему усмотрению в соответствии с целевым назначением и соблюдением требований законодательства Российской Федерации. Каждый из собственников вправе самостоятельно распоряжаться закрепленными за ними помещениями, сдавать в аренду третьим лицам. Доходы от сдачи в аренду помещений, закрепленных за каждым из собственников в соответствии с настоящим соглашением, являются собственностью соответствующего собственника и поступают на его счет (п.2.).

К соглашению об определении порядка пользования нежилым зданием заключено Дополнительное соглашением №1 от 12.07.2019, определяющее порядок предоставления арендаторам права размещения рекламных вывесок и конструктивных элементов зданий и Дополнительное соглашение №2 от 01.09.2021, регулирующее порядок установления теплового узла.

Между тем, истец считает, что заключенные ФИО7 договоры аренды незаконны, нарушают права собственности Истца, поскольку Истец, будучи совместным собственником Нежилого помещения, не давала согласие Ответчикам на заключение указанных сделок. Истец, являясь сособственником, не указана в вышеуказанных договорах аренды в качестве арендодателя.

Кроме того, ИП ФИО1 указалана то, что согласно сведениям ЕГРН ФИО1 20.05.2014 подано соответствующее заявление о запрете государственной регистрации без личного присутствия; аналогичное заявление подано 16.12.2014 ФИО7; указанные заявления не отозваны. 

Согласно ст. 157 ГК РФ "Правила настоящей статьи применяются, если другое не предусмотрено законом или иным правовым актом. Если на совершение сделки в силу закона требуется согласие третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, о своем согласии или об отказе в нем третье лицо или соответствующий орган сообщает лицу, запросившему согласие, либо иному заинтересованному лицу в разумный срок после получения обращения лица, запросившего согласие. В предварительном согласии на совершение сделки должен быть определен предмет сделки, на совершение которой дается согласие. При последующем согласии (одобрении) должна быть указана сделка, на совершение которой дано согласие. Молчание не считается согласием."

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно п.п. 1, 2, ст. 167 ГК РФ «Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге), возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.»

Согласно ст. 173.1 ГК РФ «1. Сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность.

Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа.»

В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно п. 1 ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Как указано в ст. 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.

В соответствии со ст. 248 Гражданского кодекса Российской Федерации плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.  Исходя из содержания данных норм, неправомерное использование одним из участников долевой собственности общего имущества возникает при использовании им общего имущества в отсутствие соглашения всех участников долевой собственности на пользование общим имуществом либо, если такое согласие не получено, в отсутствие решения суда о порядке использования общего имущества.

По мнению истца, государственная регистрация договоров аренды является незаконной, так как, при осуществлении государственной регистрации договоров не было получено разрешение Истца, либо соглашения определяющего порядок пользования нежилым помещением где содержались бы условия, дающие право ФИО7, не ставив в известность сособственника, не получив от него согласия, и не указав его в качестве стороны по договору, заключать сделки по распоряжению общим нежилым имуществом.

На основании изложенного, Истец обратилась в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд исходит из следующего.

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абз. второй п. 2 ст. 166 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствии, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Статьей 168 ГК РФ предусмотрено, что, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 этой статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 1).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2).

Согласно п. 4 ст. 244 ГК РФ общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо подлежит разделу в силу закона.

В соответствии с п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Как следует из материалов дела, ФИО1 и  ФИО7 являются собственниками переданных в аренду помещений.

20 сентября 2018 г. между собственниками заключено Соглашение об определении порядка пользования нежилым зданием по адресу: 

<

...>, площадью 4811,9 кв. м, с кадастровым номером 77:02:021006:1079 согласно пункту 1.2 которого Стороны договорились определить порядок пользования указанным нежилым зданием в соответствии с поэтажным планом БТИ составленном по состоянию на 28.05.2007г. являющимся Приложением № 1 к Соглашению (п. 1.2).

В соответствии с п. 1.3 Соглашения Собственник - 1 (ФИО7) приобретает право пользования и распоряжения помещениями, отмеченными синим цветом в поэтажном плане БТИ, в порядке п. 2 Соглашения.

В соответствии с п. 1.4 Соглашения Собственник - 2 (ФИО1) приобретает право пользования и распоряжения помещениями, отмеченными красным цветом в поэтажном плане БТИ, в порядке п. 2 Соглашения.

Согласно п. 1.5 Соглашения места общего пользования, находящиеся в общей долевой собственности Сторон настоящего соглашения, отмечены желтым цветом в поэтажном плане БТИ, составленном по состоянию на 28.05.2007г., являющимся Приложением 1 к настоящему Соглашению в порядке, установленном п. 2 Соглашения.

По условиям п. 2 Соглашения помещения, определенные в пользование каждого из собственников, используются ими по своему усмотрению в соответствии с целевым назначением и соблюдением требований законодательства Российской Федерации. Каждый из собственников вправе самостоятельно распоряжаться закрепленными за ними помещениями, сдавать в аренду третьим лицам. Доходы от сдачи в аренду помещений, закрепленных за каждым из собственников в соответствии с настоящим соглашением, являются собственностью соответствующего собственника и поступают на его счет.

Таким образом, стороны подробно определили порядок пользования нежилым зданием, закрепив за каждым собственником конкретный перечень помещений, которыми они вправе распоряжаться и сдавать в аренду.

Суд соглашается с доводами ответчика о том, что подписывая указанное Соглашение о порядке пользования, ФИО1 тем самым дала свое согласие на заключение договоров аренды ответчику - ФИО7.

В связи с чем, довод заявителя о том, что правообладателями в 2014 году поданы заявления о запрете о невозможности регистрации без личного присутствия заявителей, не является основанием для признания договоров аренды недействительными.

При этом суд, с учетом указаний суда кассационной инстанции, проанализировал поведение обоих собственников после заключения указанного соглашения.

Из материалов дела следует, что как истец, так и ответчик сдавали закрепленные за ними помещения в аренду без согласия друг друга.

Сдача имущества в аренду истцом подтверждается представленными в материалы дела решениями арбитражного суда г.Москвы по делу А40-90583/20-35-635, Московского городского суда по делу №33-12818/2021.

В решении по делу А40-90583/20-35-635 установлено, что между Заявителем (Арендатор) ООО Бойцовский клуб «Кувалда» и Ответчиком (Арендодатель) ИП ФИО1 был заключен договор долгосрочной аренды от 30 ноября 2019, согласно предмету которого (п. 1.1 Договора) Арендодатель передает во временное пользование, а Арендатор принимает нежилое помещение общей площадью 440 кв. метров (включая площади общего пользования), расположенное на 3-м этаже по адресу: 127018, 

<

...>.

Таким образом, истец вопреки своим доводам о необходимости уведомления другого собственника и получения согласия на заключение долгосрочных договоров аренды, самостоятельно подписала ряд договоров долгосрочной аренды без обращения за согласием к сособственнику - ФИО7

Заключение истцом - ФИО1 долгосрочных договоров аренды с третьими лицами в отсутствие согласия второго сособственника, свидетельствует об исполнении ею Соглашения о порядке пользования и обязательности условий Соглашения для сторон его подписавших, что указывает на действительную волю истца использовать помещения, закрепленные за каждым сособственником  по своему усмотрению в порядке определенном Соглашением о порядке пользовании.

Таким образом, истица подтвердила свои намерения, из которых она исходила при заключении Соглашения об определении порядка пользования нежилым зданием от 20 сентября 2018 год, которое в действительности было заключено с целью чтобы «каждый из собственников мог самостоятельно распоряжаться закрепленными за ними помещениями, сдавать в аренду третьим лицам. Доходы от сдачи в аренду помещений, закрепленных за каждым из Собственников в соответствии с условиями Соглашения, являются собственностью соответствующего собственника и поступают на его счет» (п.2 Соглашения).

Суд также учитывает, что Законодателем введен принцип запрета противоречивого поведения (принцип эстоппеля). Для применения доктрины эстоппеля необходимо наличие одновременно следующих условий: 1)  сторона дала обещание и это обещание было ясным и недвусмысленным; 2)  вторая сторона, действуя разумно и осмотрительно, полагалась на это обещание; 3)  последствием невыполнения этого обещания одной из сторон выступает ущерб.

Применительно к настоящему делу, Истец, зная о заявлении о невозможности государственной регистрации от 20.05.2014г., подписала Соглашение от 20.09.2018, устанавливающее иной принцип владения совместным имуществом, а также своими действиями подтверждала действительность указанного Соглашения и возможность сдачи в аренду, закрепленным за ней имуществом, без согласия иного собственника.

Кроме этого, решением Арбитражного суда города Москвы от 15.04.2021 по делу № А40-243583/2020, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2021 и постановлением Арбитражного суд Московского округа от 16.11.2021, по заявлению ФИО7 к Управлению Росреестра по Москве, при участии третьих лиц ФИО1 и ООО «М.И.Р. РЕСТХОЛДИНГ» признано незаконным решение Управления Росреестра по Москве об отказе в государственной регистрации договора аренды № 08/05/20 от 08 мая 2020 г.

В рамках указанного спора по делу № А40-243583/2020 Арбитражный суд Московского округа в постановлении от 16.11.2021 указал, «....довод заявителя о том. что договор заключен только от правообладателя ФИО7 и необходимо в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве представить заявление сособственника (ФИО1) на регистрацию договора подлежит отклонению судом кассационной инстанции по следующим основаниям. Суд первой и апелляционной инстанций установил, что по данным ЕГРН в отношении здания по адресу: Москва, ул. Складочная, д.1, строен. 13, кадастровый № 77:02:0021006:1079, зарегистрирована долевая собственность: - ? доли зарегистрирована за ФИО7, - ? доли зарегистрирована за ФИО1. Заявитель представил дополнительное соглашение к соглашению об определении порядка пользования нежилым зданием от 12.09.2019 № 1 и соглашение об определении порядка пользования нежилым зданием от 20.09.2018, согласно которым ФИО7 и ФИО1 определили порядок пользования нежилым зданием по адресу: Москва, ул. Складочная, д. 1, строен. 13 и, следовательно, заявление ФИО1 на регистрацию договора аренды не требуется (л.4 абз.2 пост.).

Указанные судебные акты по делу № А40-243583/2020, вступившие в законную силу имеют для настоящего спора преюдициальное значение.    

Одним из средств поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечения действие принципа правовой определенности служит преюдициальность фактов, установленных вступившими в законную силу решениями (п. 2 ст.69 АПК РФ).

Принцип правовой определенности, признание законной силы судебных решений, их неопровержимость вносят стабильность правоотношений в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также устанавливают баланс публично-правовых и частноправовых интересов (Определение Конституционного суда РФ от 17.06.2013 № 979-0).

Таким образом, в судебных актах по делу А40-243583/2020 суды дали оценку правоотношениям, сложившимся между сторонами по поводу Соглашения об определении порядка пользования нежилым зданием от 20.09.2018.

На момент рассмотрения настоящего дела, Соглашение об определении порядка пользования нежилым зданием от 20.09.20218 не расторгнуто, недействительным не признано и сохраняет свое действие для лиц его подписавших.

К соглашению об определении порядка пользования нежилым зданием заключены, Дополнительное соглашением № 1 от 12.07.2019, определяющее порядок предоставления арендаторам права размещения рекламных вывесок и конструктивных элементов зданий и Дополнительное соглашение № 2 от 01.09.2021, регулирующее порядок установления теплового узла.

По смыслу положений п. 1 ст. 11, ст. 12 ГК РФ выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен вести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса.

Истец, обращаясь в суд за защитой нарушенных прав, должен указать, какие его материальные права (охраняемый законом интерес) и каким образом нарушены ответчиком, а также избрать предусмотренный законом способ защиты нарушенного права. При этом исполнение обязательства в натуре в качестве способа защиты гражданских прав трактуется как понуждение должника выполнить действия, которые он должен совершить в силу связывающего стороны обязательства (договора).

Принимая решение по существу спора, арбитражный суд должен учитывать, насколько принятое решение исполнимо и приведет ли указанное решение к восстановлению нарушенных прав и интересов истца.

Избранный способ защиты должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса. Избираемый способ защиты права, которое лицо считает нарушенным, должен соответствовать нарушенному или оспариваемому праву, а также отвечать требованиям закона. При этом избранный истцом способ защиты должен быть соразмерен нарушению, отвечать целям восстановления нарушенного права лица и не выходить за пределы, необходимые для его применения.

Таким образом, условием удовлетворения иска является установление судом факта нарушения прав заявителя с учетом выбора им надлежащего способа защиты нарушенного права. Выбор способа защиты должен привести к восстановлению нарушенного права или защите законного интереса.

Истец ссылается на то, что запись об обременении в виде аренды нарушает его права, однако из материалов дела следует, что спорные договоры аренды прекратили свое действие, помещения возвращены арендодателю, что подтверждается уведомлениями об отказе от исполнения договоров аренды и актом возврата от 09.02.2024, однако внести сведения в реестр недвижимости не представляется возможным ввиду наличия многочисленных запретов регистрации на основании решений судов. 

С учетом указаний суда кассационной инстанции о необходимости принять во внимание многочисленные споры относительно объекта – здания (кадастровый номер 77:02:0021006:1079) по адресу: 

<

...>, общей площадью 4 811,90 кв.м. (являющегося предметом рассматриваемого соглашения от 20.09.2018), судом, помимо вышеуказанных дел, проанализированы также следующие судебные акты:

- дело А40-214627/20-85-1578: иск заявлен Индивидуальным предпринимателем ФИО7 к Индивидуальному предпринимателю КЮРДЖИДУ ДЖЕССИКЕ ХАРАЛАМБОС о взыскании задолженности по Соглашению об определении порядка пользования нежилым помещением, находящимся в равной долевой собственности от 20.09.2018г. за содержание имущества, а также расходов, связанных с эксплуатацией нежилого здания. Исковые требования удовлетворены, Судом подтверждена действительность указанного соглашения.

- дело А40-183497/22-73-1080: Индивидуальный предприниматель ФИО8 (далее – заявитель) обратился в Арбитражный суд города Москвы с заявлением об оспаривании решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - Управление Росреестра по Москве, заинтересованное лицо) № MFC-0558/2022-640640 от 28.07.2022 г. об отказе в государственной регистрации договора аренды нежилого помещения от 02.02.2022 г. № 02/02/2022 и обязании осуществить государственную регистрацию договора.

В удовлетворении исковых требований отказано со ссылкой на то, что согласно пунктам 1.3 – 1.5 указанного Соглашению права собственников на помещения отмечены на поэтажном плане БТИ разными цветами. В частности, Собственнику - 1 принадлежит право пользования и распоряжения помещениями, отмеченными синим цветом, Собственнику-2 принадлежит право пользования и распоряжения помещениями, отмеченными красным цветом. Желтым цветом определены места общего пользования. При этом конкретный перечень помещений (комнат), принадлежащих каждому из собственников, вне цветовой гаммы не определен. Вместе с тем, как следует из представленных в материалы дела документов и объяснений регистрирующего органа, вышеуказанное соглашение с поэтажным планом было представлено в Управление в черно-белом цвете, что подтверждено заинтересованным лицом, в том числе, электронной копией представленных документов на CD- носителе. В связи с вышеизложенным, суд согласился в доводом регистрирующего органа о том, что из представленных документов выделить спорные помещения не представляется возможным. Доводы же заявителя о том, что копии были приложены в цветном варианте судом отклонены, как голословные.

- к аналогичным выводам пришел суд при рассмотрении дела А40-38095/23-72-308.

С учетом указаний суда кассационной инстанции о необходимости принять во внимание тот факт, что в соглашении от 20.09.2018 лишь констатируется, что места общего пользования, находящиеся в общей долевой собственности сторон соглашения, отмечены желтым цветом, в то время как порядок их пользования соглашением не определен, Суд проанализировал условия Соглашения о порядке пользования и договоры аренды и пришел к выводу, что в аренду последовательно ответчикам передавалось одно и тоже помещение, находящееся на 1 этаже здания, имеющее отдельный вход и санузел, в связи с чем для его эксплуатации по назначению отсутствовала необходимость использования мест общего пользования. Кроме того, использование мест общего пользования определено Законодателем и у сторон отсутствует спор относительно того, какие из помещений являются местами общего пользования.

 На основании изложенного, Суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца, поскольку договоры аренды заключены с учетом достигнутого соглашения между собственниками в соответствии со ст.  п. 1 ст. 246 ГК РФ.

Ответчиком не доказаны нарушения п. 1 ст. 246 ГК РФ, а также основания, по которым оспоримая сделка может быть признана недействительной. Суд не усматривает нарушения требований закона оспариваемыми сделками. По аналогичным основаниям не подлежит удовлетворению взаимосвязанное требование о применении последствий недействительности сделки в виде прекращения записей регистрации обременений в ЕГРН.

При этом, суд учитывает, что наличие или отсутствие регистрации договора не свидетельствует о его недействительности. Более того, данное обстоятельство влечет юридические последствия только для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении, но не для сторон данного договора.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений. Согласно ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В соответствии с ч. 1 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Учитывая изложенное, а также представленные в материалы дела доказательства и указания суда кассационной инстанции, суд приходит к выводу, что требования истца удовлетворению не подлежат.

Расходы по госпошлине распределены на основании ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст. ст. 9, 65, 71, 110, 167, 170, 176 АПК РФ, суд 

 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований  отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

 

СУДЬЯ:                                                                                          Т.А.Ламонова