Арбитражный суд Московской области

   107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-59920/18

30 ноября 2018 года

г.Москва

Резолютивная часть объявлена 19 ноября 2018 года

Полный текст решения изготовлен 30 ноября 2018 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Ю.С.Петропавловской, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,   рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению  ООО "ФОРТ"      к Министерству строительного комплекса Московской области, Администрации городского округа Фрязино МО об обязании внести изменения в договор развития застроенной территории

При участии в судебном заседании- согласно протоколу с/з от 19.11.2018

Установил:

Общество с ограниченной ответственностью «ФОРТ» (далее – ООО «Форт», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области к Министерству строительного комплекса Московской области (далее – Минстрой, министерство, ответчик1) и Администрации городского округа Фрязино Московской области (далее – Администрация го Фрязино, администрация, ответчик2) с заявленными требованиями:

Обязать Минстрой и Администрацию го Фрязино заключить с ООО «Форт» дополнительное соглашение к Договору «О развитии части застроенной территории в границах части квартала № 9 в городе Фрязино Московской области», зарегистрированному Министерством строительного комплекса Московской области в реестре ДоРЗТ № 30го/001 от 17.02.2016 со следующим содержанием:

1) второй абзац пункта 4.1.3 изложить в редакции «Срок исполнения обязательства: начало 2 квартал 2018 года, окончание – не позднее одного календарного года после получения разрешения на ввод в эксплуатацию первого многоквартирного дома (пилотного) в соответствии с настоящим договором»;

2) в пункте 4.1.4 Во втором абзаце слова «площадью 69,9 кв.м.» заменить словами «площадью 73,7 кв.м.» и далее по тексту. Третий абзац изложить в редакции «Срок исполнения обязательства: начало 2 квартал 2018 года, окончание – не позднее одного календарного года после получения разрешения на ввод в эксплуатацию первого многоквартирного дома (пилотного) в соответствии с настоящим договором»;

3) в пункте 4.1.7: в первом абзаце цифры «31.12.2020» заменить цифрами «31.12.2021»;

4) в пункте 4.3.2.3: текст «со дня принятия решения об изъятии установить размер возмещения за изымаемые» заменить на «со дня принятия решения об изъятии установить по согласованию с инвестором размер возмещения за изымаемые»;

5) в пункте 4.3.2.5: второй абзац изложить в редакции «максимальный срок предоставления земельного участка, определенного проектом межевания и соответствующей очередью освоения застроенной территории под строительство соответствующего многоквартирного дома, составляет не более  90 дней с даты осуществления кадастрового учета такого земельного участка»;

2. Дополнительное соглашение составлено в 3 (трех) экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу.

3. Подписанные тексты настоящего дополнительного соглашения по одному экземпляру хранятся у Администрации, Инвестора, и один предназначен для предоставления в Министерство строительного комплекса Московской области.

В ходе судебного разбирательства истец в порядке ст. 49 АПК РФ уточнил заявленные требования и просил обязать Министерство строительного комплекса Московской области и Администрацию городского округа Фрязино заключить с ООО «Специализированный застройщик «Форт» дополнительное соглашение к договору «О развитии части застроенной территории в границах части квартала № 9 в городе Фрязино Московской области», зарегистрированному Министерством строительного комплекса Московской области в реестре ДоРЗТ № 30го/001 от 17.02.2016 со следующим содержанием:

1) второй абзац пункта 4.1.3 изложить в редакции «Срок исполнения обязательства: начало 2 квартал 2018 года, окончание – не позднее одного календарного года после получения разрешения на ввод в эксплуатацию первого многоквартирного дома (пилотного) в соответствии с настоящим договором»;

2) в пункте 4.1.4:

Во втором абзаце слова «площадью 69,9 кв.м.» заменить словами «площадью 73,7 кв.м.» и далее по тексту. 

Третий абзац изложить в редакции «Срок исполнения обязательства: начало 2 квартал 2018 года, окончание – не позднее одного календарного года после получения разрешения на ввод в эксплуатацию первого многоквартирного дома (пилотного) в соответствии с настоящим договором»;

3) в пункте 4.1.7: 

В первом абзаце цифры «31.12.2020» заменить цифрами «31.12.2021»;

2. Дополнительное соглашение составлено в 3 (трех) экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу.

3. Подписанные тексты настоящего дополнительного соглашения по одному экземпляру хранятся у Администрации, Инвестора, и один предназначен для предоставления в Министерство строительного комплекса Московской области.

Судом уточнения приняты в порядке ст. 49 АПК РФ. 

В судебном заседании представитель истца требования поддержал.

Представители ответчиков представили свои пояснения, в которых: возражали по требованию 1), поскольку максимальные сроки выполнения обязательства по договору о развитии застроенной территории являются существенными условиями данного договора в соответствии со ст. 46.2 ГрК РФ, указанные в договоре сроки содержатся в аукционной документации и их изменение нарушает положения гражданского и антимонопольного законодательства (ст. 448 ГК РФ, ч. 1 ст. 17.1 ФЗ «О защите конкуренции»), следовательно абз. 2 п. 4.1.3 не может быть утвержден в редакции истца; по требованию 2) возражений не имеется; по требованию 3) возражали по основаниям несогласия с пунктом 1).

Выслушав сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

17.02.2016 между ООО «Форт» (инвестор), с одной стороны, и Минстроем и администрацией, с другой стороны, заключен договор № ДоРЗТ № 30го/001 о развитии застроенной территории в границах части квартала № 9 в городе Фрязино Московской области (далее – договор).

Согласно п. 1.1 договора, инвестор обязался в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить предусмотренные настоящим договором обязательства по развитию застроенной территории части квартала № 9 в городе Фрязино Московской области, указанной в п. 1.2 договора (далее  - застроенная территория), а министерство и администрация обязались создать необходимые условия для выполнения указанных обязательств.

В соответствии с п. 1.2 договора, застроенная территория ориентировочной площадью 1,92 га, является частью квартала № 9 в г.Фрязино, расположенного в центральной части жилой застройки г.Фрязино ограниченного улицами Советская, Центральная, Октябрьская и Пионерская. Графически расположение границ застроенной территории обозначено на схеме (приложение № 1) являющейся неотъемлемой частью договора. Адресный перечень расположенных на застроенной территории зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции в рамках реализации договора, и их отдельные характеристики указаны в составе приложения № 2 являющегося неотъемлемой частью договора.

Пунктом 1.3 предусмотрено, что все действия, необходимые для обеспечения развития застроенной территории: разработка градостроительных документов; освобождение объектов недвижимости подлежащих сносу и земельных участков, подлежащих застройке, от обременений правами третьих лиц; снос зданий и сооружений; формирование и кадастровый учет земельных участков для нового строительства; разработка проектной документации; обеспечение строительства и ввод в эксплуатацию вновь построенных и реконструированных объектов и пр. должны осуществляться в пределах максимальных сроков, установленных договором, и в соответствии с планами-графиками исполнения обязательств, предусмотренными договором.

Объемы работ и сроки выполнения отдельных этапов определяются планами-графиками, предусмотренными пунктами 4.1.2, 4.1.3, 4.1.4, 4.1.7 договора. Завершение каждого отдельного этапа работ подтверждается Актом о частичной реализации договора, который подписывается инвестором и администрацией (п. 1.4).

Согласно п. 4.1.1 договора, истец (инвестор) обязался подготовить проект планировки застроенной территории и проект межевания территории. Документация должна предусматривать строительство не более 32000 кв.м. жилых помещений, а также нежилого помещения площадью не менее 100 кв.м. для размещения врача общей практики. Максимальный срок исполнения данного обязательства – не позднее 90 календарных дней после подписания договора. В случае вынесения министерством или администрацией замечаний к документации, в том числе по результатам публичных слушаний, осуществить ее разработку и представить на рассмотрение министерства в течение 20 рабочих дней. Обязательство считается исполненным с момента представления на утверждение министерства редакции проекта планировки застроенной территории, включая проект межевания, подготовленной после устранения инвестором замечаний министерства и администрации, вынесенных, в том числе, по результатам публичных слушаний. 

Согласно п. 4.1.2 договора, в течение 20 дней с момента утверждения проекта планировки инвестор обязан представить на согласование в администрацию план-график поэтапного освобождения земельных участков от обременений правами физических и юридических лиц и сноса зданий указанных в приложении № 2 к договору (График сноса), предусматривающий освобождение земельных участков на застроенной территории для дальнейшего использования в соответствии с утвержденным проектом планировки и обеспечения строительства запланированных объектов в пределах максимальных сроков исполнения обязательств предусмотренных п. 4.1.7 договора. Подписанный сторонами График сноса вступает в силу с момента его учетной регистрации в качестве неотъемлемой части договора.

В соответствии с п. 4.1.3 договора, инвестор обязался создать либо приобрести, а также безвозмездно передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления лицам, выселяемым из 67 жилых помещений ориентировочно общей площадью 2754,7 кв.м., предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения,  в составе многоквартирных домов указанных в приложении № 2 к договору.  

Максимальный срок исполнения данного обязательства установлен до 31.12.2018 (абз. 2 п. 4.1.3 договора) (л.д.15).

Для обеспечения надлежащей организации исполнения обязательств и осуществления контроля за ходом их исполнения инвестор обязуется в течение 20 дней с момента утверждения проекта планировки застроенной территории представить на согласование в администрацию план-график передачи (поэтапной передачи) в муниципальную собственность благоустроенных жилых помещений для предоставления лицам, выселяемым из жилых помещений (абз. 4 п. 4.1.3). Подписанный График передачи вступает в силу с момента его учетной регистрации в качестве неотъемлемой части договора.

Обязательство считается исполненным  или частично исполненным (в случае поэтапного освобождения застроенной территории от сносимых домов) с момента подписания инвестором и администрацией акта приема-передачи жилых помещений (абз. 11 п. 4.1.3 договора).

Согласно п. 4.1.4 договора, инвестор обязался уплатить возмещение за изымаемые у физических и юридических лиц на основании решения администрации, принятого в соответствии с жилищным законодательством, 76 жилых помещения общей площадью ориентировочно 2655,13 кв.м., расположенные на застроенной территории в многоквартирных домах  подлежащих сносу согласно приложению № 2, и земельные участки на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, или заключить с собственниками жилых помещений подлежащих изъятию, соглашение в порядке, установленном ст. 32 Жилищного кодекса РФ в соответствии с согласованным с администрацией Графиком сноса; уплатить возмещение за изымаемое нежилое помещение площадью 69,9 кв.м. в многоквартирном доме (

<

...>) или заключить с собственником указанного нежилого помещения соглашение о предоставлении иного нежилого помещения в соответствии с действующим законодательством РФ.

Согласно абз. 3 п. 4.1.4 договора, максимальный срок исполнения указанного обязательства составляет 31.12.2018 (л.д.16).

Для обеспечения надлежащей организации исполнения обязательства и осуществления контроля за ходом его исполнения инвестор обязуется в течение 20 дней с момента принятия администрацией решения, предусмотренного п. 4.3.2.3 договора, представить на согласование в администрацию план График оплаты возмещения за объекты, расположенные на застроенной территории и подлежащие изъятию у собственников для муниципальных нужд. Подписанный График оплаты вступает в силу с момента его учетной регистрации в качестве неотъемлемой части договора.  Исполнение данного обязательства  (частичное исполнение) является одним из обязательных условий возникновения у инвестора права на предоставление земельных участков в составе застроенной территории без проведения торгов (абзацы 4,5,6 п. 4.1.4 договора).

Пунктом 4.1.5 договора инвестор обязался осуществить государственный кадастровый учет земельных участков предусмотренных утвержденным проектом межевания застроенной территории.

Пунктом 4.1.6 – осуществить снос зданий (строений, сооружений) согласно Графику сноса,  предусмотренному п. 4.1.2 договора.

Согласно п. 4.1.7 договора, инвестор обязался осуществить в срок не позднее 31.12.2020 строительство/реконструкцию и ввод в эксплуатацию объектов, предусмотренных проектом планировки, на застроенной территории, а также на сопредельных территориях в случае если в соответствии с утвержденным проектом планировки обеспечения расчетной потребности застроенной территории в объектах социального и культурно-бытового назначения, инженерной инфраструктуры предусмотрено за счет объектов размещенных за пределами застроенной территории. 

Пунктом 4.1.8 договора инвестор обязался не позднее месячного срока с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать в муниципальную собственность безвозмездно вместе с правоустанавливающими документами объекты социального и коммунально - бытового назначения, инженерной инфраструктуры, построенные в рамках реализации настоящего договора.

Согласно п. 4.3.1 договора, министерство обязалось: утвердить  проект планировки и проект межевания застроенной территории, максимальные сроки для выполнения данного обязательства – 120 дней с даты выполнения п. 4.1.1.

В соответствии с п. 4.3.2 договора администрация обязалась: 

- не позднее 90 календарных дней  с даты подписания Акта приема-передачи жилых помещений обеспечить оформление в муниципальную собственность передаваемых инвестором жилых помещений во исполнение обязательств, предусмотренных п. 4.1.3; выселение из жилых помещений в многоквартирных домах подлежащих сносу (п. 4.3.2.1). Выполнение данного обязательства является необходимым условием для обеспечения возможности предоставления инвестору освобождаемого земельного участка без проведения торгов. 

- не позднее 10-дневного срока с момента вступления договора в законную силу согласно п. 3.1 договора предъявить к собственникам помещений, признанных аварийными и подлежащими сносу, требование об их сносе или реконструкции  (п. 4.3.2.2). Исполнение данного обязательства является необходимым условием для принятия решения об изъятии у физических и юридических лиц жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, и земельных участков;

-  не позднее 45 дней до истечения срока установленного требованием о сносе или реконструкции многоквартирного дома, принять решение об изъятии жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах признанных аварийными и подлежащими сносу, а также земельных участков на которых они расположены, на основании которого не позднее 3-х месяцев со дня принятия решения об изъятии установить размер возмещения за изымаемые объекты недвижимости и направить их правообладателям проекты соглашений об изъятии (п. 4.3.2.3); 

- по мере реализации обязательств, предусмотренных пунктами 4.1.1, 4.1.3 договора, предоставить инвестору без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для целей строительства земельные участки в границах застроенной территории, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые на разграничена, и которые не предоставлены в пользование и (или) владение физическим и юридическим лицам, максимальный срок  для исполнения данного обязательства – не позднее 12 месяцев до истечения срока предусмотренного п. 4.1.7 договора (п. 4.3.2.5);

- принять участие в развитии застроенной территории посредством содействия инвестору в выдаче технических условий на подключение объектов, предусмотренных утвержденным проектом планировки, к инженерным коммуникациям и сетям (п. 4.3.2.6);

- провести в установленном порядке публичные слушания по проекту подготовки застроенной территории, включая проект межевания подготовленным инвестором в соответствии с п. 4.1.1 договора (п. 4.3.2.8).

Таким образом, исходя из условий договора, инвестор принял на себя обязательства по проектированию, расселению части аварийного жилого фонда, возведения многоквартирного дома; администрация обязалась осуществить комплекс мер, направленных на обеспечение возможности предоставления земельного участка под строительство, проведение необходимых согласований  проектных формируемых решений и дальнейшее их утверждение; министерство обязалось утвердить разработанный проект планировки с проектом межевания в течение 120 дней с даты их представления.

Согласно пояснениям истца, в границах застроенной территории расположены 13 многоквартирных аварийных жилых домов (бараки), состоящие из 143 жилых помещений, жители которых подлежат расселению в процессе реализации договора. Объекты аварийного жилого фонда и подключенные к ним инженерные коммуникации подлежат демонтажу (сносу). В дальнейшем, по мере поэтапного  освобождения территории на ней производится комплексная застройка современными многоквартирными домами, осуществляется общее благоустройство.

Общий принцип взаимодействия по договору сводится к выполнению ООО «Форт» мероприятий по проектированию и расселению части  аварийного жилого фонда (для возведения пилотного многоквартирного дома для дальнейшего переселения в него жителей оставшихся бараков), направления подготовленных материалов для согласования контрагентам по договору, устранения возникших замечаний и/или выполнения корректировок.

В целях исполнения обязательств истец 18.02.2018 заключил договор на разработку концепции развития застроенной территории и проекта ее планировки. 24.03.2016 истец подал обращение в Минстрой о выпуске Градостроительным советом распоряжения о разработке проекта планировки, с приложением концепции развития застроенной территории. 14.04.2016 концепция была одобрена  Градостроительным советом Московской области. На основании одобренной концепции  истцом разработан проект планировки и 14.05.2016 представлен на утверждение в Минстрой. Протоколом № 27 от 14.07.2016 заседания МВК Градостроительного совета на проект планировки даны замечания. 06.08.2016 истец направил доработанные материалы проекта, с учетом замечаний. 14.10.2016 истец направил доработанные материалы проекта с учетом следующих замечаний и пожеланий. Очередное рассмотрение материалов было назначено на 02.02.2017. Протоколом № 8 заседания МВК Градостроительного совета Московской области от 02.03.2017 принято решение о доработке проекта, без указания конкретных пожеланий. Письмом от 16.03.2017 общество запросило информацию о пожеланиях к проекту. В ответе от 06.04.2017 министерство представило замечания к проекту, в которых предлагалось справочно указать нормативно установленные требования по санитарным разрывам между объектами и по образованию земельных участков. 23.05.2017 протоколом № 20 был одобрен проект, однако направлен на доработку в части схемы транспортного обслуживания территории в связи с отсутствием согласования от Главного управления дорожного хозяйства Московской области (ранее данное требование не заявлялось, кроме того схема  транспортного обслуживания в дальнейшем согласована отдельно от проекта). В связи с необходимостью ускорения утверждения проекта планировки территории истец обратился в администрацию с просьбой  предоставить исходные данные для подготовки новой схемы транспортного обслуживания и раздела моделирования транспортных потоков, контактные данные и телефоны переселяемых граждан и информацию о сроках предоставления земельных участков. От предоставления запрашиваемой информации администрация фактически отказалась. Только 14.07.2017 распоряжением Минстроя № П34/476 был утвержден окончательный вариант проекта планировки территории, при этом, дополнительных материалов обществом не вносилось. Подготовка и утверждение проекта планировки и проекта межевания заняли вместо трех месяцев по условиям договора, 14 месяцев с 14.05.2016 по 04.07.2017. 21.08.2017 администрация отказалась  утвердить схему расположения земельных участков по причине отсутствия утвержденного проекта межевания территории, несмотря на то, что проект межевания уже был утвержден и размещен в системе ИСОГД Московской области. В дальнейшем администрация, зная о фактическом изменении срока исполнения обязательства ООО «Форт» по договору, отказала в согласовании документов в развитие проекта (не согласовывались графики сноса аварийных домов, графики передачи в муниципальную собственность жилых помещений для предоставления переселяемым гражданам).

Таким образом, истец полагает, что в результате действий ответчиков (увеличение сроков утверждения проекта планировки территории, задержка в предоставлении необходимой истцу информацию) имел место сдвиг сроков на выполнение договора, возникло основание полагать, что обязательства по следующим этапам и в целом по договору не будут выполнены истцом в установленные договором сроки.

При этом, п. 3.2 договора предусматривает, что истечение сроков выполнения отдельных обязательств не освобождает стороны от необходимости исполнить обязательства в полном объеме. Так, выполняя договор, общество предоставило отселяемым гражданам взамен имевшихся, новые квартиры на общую сумму 16878600 руб., заключило договоры долевого участия в строительстве на строительство квартир на сумму 15960000 руб., для дальнейшей передачи квартир администрации го Фрязино.

В связи с этим, истец предложил ответчикам заключить дополнительное соглашение, направленное на изменение (продление) сроков выполнения отдельных этапов договора (направлено 11.05.2018 № 30/2018).

Минстроем ответ не предоставлен, администрацией предоставлен отказ в подписании. 

Указанные обстоятельства явились основаниями для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В силу ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Пунктом 2 ст. 451 ГК РФ предусмотрено, что если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В силу ч. 1 ст. 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) по договору о развитии застроенной территории (далее также - договор) одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 настоящей статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

Договор заключается органом местного самоуправления, принявшим решение о развитии застроенной территории, с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 17.2, 17.3, 25 и 28 статьи 46.3 настоящего Кодекса (ч. 2 ст. 46.2 ГрК РФ).

Частью 3 ст. 46.2 ГрК РФ предусмотрены существенные условия договора о развитии застроенной территории, в т.ч.  срок договора (п.10).

В силу ч. 8 ст. 46.2 ГрК РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, предусмотренных пунктом 6 части 3 настоящей статьи, и иных обязательств, если они являются существенными условиями договора и подлежат выполнению после предоставления земельных участков в соответствии с частью 8 статьи 46.1 настоящего Кодекса и пунктом 9 части 3 настоящей статьи, права на соответствующие земельные участки могут быть прекращены в соответствии с земельным законодательством и гражданским законодательством.

Частью 9 ст. 46.2 ГрК РФ предусмотрено, что орган местного самоуправления в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае: 1) неисполнения лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, обязательств, предусмотренных пунктами 3 - 5 части 3 и пунктом 4 части 4 настоящей статьи; 2) неисполнения лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, или в соответствии с частью 7 настоящей статьи новыми правообладателями земельных участков обязательств, предусмотренных пунктом 6 части 3 настоящей статьи, а также пунктами 1 и 2 части 4 настоящей статьи, если такие обязательства предусмотрены договором; 3) в иных случаях, установленных федеральным законом или договором.

Лицо, заключившее договор с органом местного самоуправления, в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае: 1) неисполнения органом местного самоуправления обязательств, предусмотренных пунктами 7 - 9 части 3 настоящей статьи, а также пунктом 3 части 4 настоящей статьи, если такие обязательства предусмотрены договором; 2) в иных случаях, установленных федеральным законом или договором (ч. 10 ст. 46.2 ГрК РФ).

В соответствии с п. 4 ст. 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Спорным договором развития застроенной территории установлены существенные условия договора - окончательный срок его исполнения и промежуточные сроки. Истец полагает, что в связи с несоблюдением промежуточных сроков, произошедшим не по его вине, меняется окончательный срок исполнения договора, который подлежит продлению.

Доводы истца суд признает обоснованными, в связи со следующим.

Частью 1 ст. 46.2, п. 7 ч. 3 ст. 46.2 ГрК РФ предусмотрено, что по договору о развитии застроенной территории орган местного самоуправления обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 указанной статьи, а также обязательство уполномоченного органа утвердить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с документами территориального планирования, правилами землепользования и застройки, а также утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетными показателями максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения; максимальные сроки выполнения указанного обязательства. 

В соответствии с частями 7, 10, 12, 12.1 ГрК РФ (в редакции действующей на момент исполнения договора) в случае принятия решения о подготовке документации по планировке территории уполномоченный федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления муниципального района, заинтересованное лицо, указанное в части 1.1 настоящей статьи, в течение десяти дней со дня принятия такого решения направляют уведомление о принятом решении главе поселения, главе городского округа, применительно к территориям которых принято такое решение.

Подготовка документации по планировке территории осуществляется на основании документов территориального планирования, правил землепользования и застройки

Уполномоченные федеральные органы исполнительной власти осуществляют проверку документации по планировке территории на соответствие требованиям, указанным в части 10 настоящей статьи, в течение тридцати дней со дня поступления такой документации и по результатам проверки утверждают документацию по планировке территории или принимают решение об отклонении такой документации и о направлении ее на доработку.

Уполномоченные органы исполнительной власти субъекта Российской Федерации осуществляют проверку документации по планировке территории на соответствие требованиям, указанным в части 10 настоящей статьи, в течение тридцати дней со дня поступления такой документации и по результатам проверки принимают решение об утверждении такой документации или о направлении ее на доработку. Органы местного самоуправления осуществляют проверку документации по планировке территории на соответствие требованиям, указанным в части 10 настоящей статьи, в течение тридцати дней со дня поступления такой документации и по результатам проверки принимают решение о проведении общественных обсуждений или публичных слушаний по такой документации, а в случае, предусмотренном частью 5.1 статьи 46 настоящего Кодекса, об утверждении такой документации или о направлении ее на доработку.

Согласно части 1 статьи 45 ГрК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора – февраль 2016 года), решения о подготовке документации по планировке территории принимаются уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органами местного самоуправления. 

В случае, если в соответствии с настоящим Кодексом заключен договор о комплексном освоении территории или договор о развитии застроенной территории, подготовка документации по планировке территории в границах соответствующей территории осуществляется лицами, с которыми заключены соответствующие договоры (ч. 8.1 ст. 45 ГрК РФ). 

В соответствии с ч. 10 ст. 45 ГрК РФ подготовка документации по планировке территории осуществляется на основании документов территориального планирования, правил землепользования и застройки в соответствии с требованиями технических регламентов, нормативов градостроительного проектирования, градостроительных регламентов с учетом границ территорий объектов культурного наследия, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, границ территорий выявленных объектов культурного наследия, границ зон с особыми условиями использования территорий, а также с учетом программ комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры поселения, городского округа, программ комплексного развития транспортной инфраструктуры поселения, городского округа, программ комплексного развития социальной инфраструктуры поселения, городского округа.

Частями 12.2, 13 ст. 45 ГрК РФ установлено, что уполномоченные органы исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органы местного самоуправления осуществляют проверку подготовленной на основании их решений документации по планировке территории на соответствие установленным требованиям. Документация по планировке территории, подготовленная на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления муниципального района, до ее утверждения подлежит согласованию. Особенности подготовки документации по планировке территории, разрабатываемой на основании решения органа местного самоуправления поселения, органа местного самоуправления городского округа, устанавливаются статьей 46 настоящего Кодекса. 

Таким образом, действовавшими на момент заключения спорного договора нормами ГрК РФ была установлена обязательность принятия решения уполномоченным органом о разработке ППТ, даже в том случае, если обязанность по его подготовке возложена не на указанный уполномоченный орган. Требованиями закона, действующими в момент исполнения договора, предусмотрены обязанности уполномоченных органов по своевременной проверке, согласованию и утверждению представленной им градостроительной документации. 

Из представленных в материалы дела документов следует, что ООО «Форт» выполнены обязательства по разработке ППТ и ПМТ, а также иные обязательства в рамках выполнения условий договора и в течение срока договора.

Между тем, как усматривается из пояснений истца, не оспоренных ответчиками, и представленных в дело доказательств, разработанный истцом проект планировки территории на основании одобренной уполномоченными органами концепции, этими же уполномоченными органами не принят, неоднократно направлен на доработку, причем в каждый последующий раз с указанием новых недостатков.

Исходя из совокупности вышеуказанных обстоятельств, суд полагает, что ответчик принял все зависящие от него меры и выполнил все действия, которые он имел возможность выполнить, для своевременного выполнения обязательств по договору.

Согласно пункту 2 статьи 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Суд согласен с доводами общества о том, что причинами несоблюдения истцом сроков исполнения договора являлись: длительное согласование  уполномоченными органами всей необходимой исходно-разрешительной документации; вследствие этого возникла задержка в исполнении последующих условий договора, в том числе не согласованы администрацией графики сноса аварийных домов, графики передачи в муниципальную собственность жилых помещений для предоставления переселяемым гражданам.

Длительная задержка в выполнении ответчиками указанных обязательств явилась существенным изменением обстоятельств для общества, в связи с чем общество обратилось к контрагентам с предложением об изменении условий договора   в части продления срока его действия и исполнения отдельных обязательств по договору   со ссылкой на вышеуказанные обстоятельства.

Суд полагает, что сроки могут быть продлены на время с учетом задержек, допущенных уполномоченными органами.

Ответчики не согласны с изменением сроков выполнения договора, поскольку сроки являются существенными условиями и не подлежат изменению.

Между тем, нарушение существенных условий согласно общим нормам ГК РФ влечет расторжение договора.

Между тем, в данном случае, при расторжении договора для сторон возникнет ущерб, превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. Так, истцом при исполнении договора понесены значительные расходы на финансирование реализации проекта, которые должны быть компенсированы после исполнения договора на измененных условиях, а в случае его расторжения указанное финансирование, как исполненное по договору до его расторжения, возврату не подлежит. Кроме того, договор о развитии застроенной территории является социально значимым, заключен в том числе в целях переселения жителей аварийных домов подлежащих сносу в новые дома, и истец уже приступил к исполнению этого договора, что ответчиками не оспаривается.

Возникновение негативных обстоятельств в случае расторжения договора в силу п. 4 ст. 451 ГК РФ является основанием для изменения его условий.

Доводы ответчиков о том, что при заключении договора изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон не допускается, судом не принимаются, поскольку данное требование предусматривает ограничения изменений условий конкурса при заключении договора, а не изменение договора в период его реализации. Право же на изменение договора в период его реализации предусмотрено пунктом 2 статьи 450 ГК РФ, согласно которой, по требованию одной из сторон договор может быть изменен и расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

С учетом изложенного, суд считает необходимым продлить сроки исполнения договора.

В уточненных требованиях истец просит изменить сроки следующим образом:

второй абзац пункта 4.1.3 изложить в редакции «Срок исполнения обязательства: начало 2 квартал 2018 года, окончание – не позднее одного календарного года после получения разрешения на ввод в эксплуатацию первого многоквартирного дома (пилотного) в соответствии с настоящим договором»;

третий абзац пункта 4.1.4 изложить в редакции «Срок исполнения обязательства: начало 2 квартал 2018 года, окончание – не позднее одного календарного года после получения разрешения на ввод в эксплуатацию первого многоквартирного дома (пилотного) в соответствии с настоящим договором»;

первый абзац пункта 4.1.7  цифры «31.12.2020» заменить цифрами «31.12.2021».

Между тем, суд считает необходимым установить конкретные сроки на исполнение указанных в данных пунктах обязательств, а именно, 

в пункте 4.1.3 второй абзац изменить, изложить в редакции «Срок исполнения обязательства: начало - 2 квартал 2018 года, максимальный срок исполнения обязательства – 30.09.2020»;

в пункте 4.1.4  третий абзац изменить, изложить в следующей редакции: «Срок исполнения обязательства: начало - 2 квартал 2018 года, максимальный срок исполнения обязательства – 30.09.2020»;

в пункте 4.1.7 в первом абзаце цифры «31.12.2020» заменить цифрами «31.12.2021».

В данной части (изменение сроков) требования подлежат частичному удовлетворению.

С испрашиваемым истцом внесением изменений во второй абзац в пункте 4.1.4 в части изменения слов «площадью 69,9 кв.м.» на слова «площадью 73,7 кв.м.» и далее по тексту, ответчики согласны, данное условие не является существенным, площадь объекта 73,7 кв.м. подтверждается материалами дела. 

Таким образом, в данной части (изменение площади) требование подлежит удовлетворению.

Расходы по государственной пошлине распределяются между сторонами в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ, ст.ст. 333.21 Налогового кодекса РФ, и относятся на сторон пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь статьями ст. 49, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично. 

Обязать Министерство строительного комплекса Московской области и Администрацию городского округа Фрязино заключить с ООО «Специализированный застройщик «Форт» дополнительное соглашение к договору «О развитии части застроенной территории в границах части квартала № 9 в городе Фрязино Московской области», зарегистрированному Министерством строительного комплекса Московской области в реестре ДоРЗТ №30го/001 от 17.02.2016 года, со следующими условиями:

в пункте 4.1.3 второй абзац изменить, изложить в редакции «Срок исполнения обязательства: начало - 2 квартал 2018 года, максимальный срок исполнения обязательства – 30.09.2020»;

 в пункте 4.1.4  во втором абзаце слова «площадью 69,9 кв. м.» заменить словами «площадью 73,7 кв. м.» и далее по тексту всего договора; третий абзац изменить, изложить в следующей редакции: «Срок исполнения обязательства: начало - 2 квартал 2018 года, максимальный срок исполнения обязательства – 30.09.2020»;

 в пункте 4.1.7 в первом абзаце цифры «31.12.2020» заменить цифрами «31.12.2021»;

          Указать в тексте дополнительного соглашения следующее положение:  «дополнительное соглашение составлено в 3 (трех) экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу. Подписанные тексты настоящего Дополнительного соглашения по одному экземпляру хранятся у Администрации, Инвестора, и один предназначен для предоставления в Министерство строительного комплекса Московской области».

          В удовлетворении остальной части требований отказать.  

Взыскать с Администрации городского округа Фрязино Московской области в пользу ООО «Форт» судебные расходы на уплату государственной пошлины в размере 2000 руб.

Взыскать с Министерства строительного комплекса Московской области в пользу ООО «Форт» судебные расходы на уплату государственной пошлины в размере 2000 руб.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.  

Судья                                                                                  Ю.С. Петропавловская