Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

тел.: (423) 221-09-01, факс (423) 221-09-98

http://5aas.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело

№ А59-3207/2018

г. Владивосток

29 мая 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 22 мая 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 29 мая 2019 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего А.С. Шевченко,

судей Д.А. Глебова, С.М. Синицыной, 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи С.Н. Кубатовой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования «Южно-Курильский городской округ»,

апелляционное производство № 05АП-2190/2019 

на решение от 22.02.2019 судьи И.Н. Веретенникова

по делу № А59-3207/2018 Арбитражного суда Сахалинской области 

по иску Администрации муниципального образования «Южно-Курильский городской округ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Бигсан» 

(ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

об обязании безвозмездно устранить недостатки

при участии:

от истца: ФИО1 по доверенности от 28.12.2018, сроком действия по 31.12.2019, паспорт.       

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования «Южно-Курильский городской округ» (далее – истец, Администрация) обратилась в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Бигсан» (далее – ответчик, ООО «Бигсан») об обязании в течение 30 дней после вступления решения суда в законную силу безвозмездно устранить недостатки (с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ): по адресу пгт. Южно-Курильск, ул. Морская, 1А, кв. 19: произвести ремонт облицовки оконных блоков балкона, устранить течь; по адресу пгт. Южно-Курильск, ул. Морская, 5А: произвести облицовку цоколя профнастилом С-21 (3 подъезд); произвести озеленение с торцов и фасада здания со стороны ул. Дружбы; устранить дефекты верхнего слоя отмостки (выбоины, шелушения) со стороны ул. Дружбы; на проезжей части вдоль домов 5А и 7А организовать отвод поверхностных вод (линевую канализацию); на хозяйственной площадке и дорожке к ней положить твердое покрытие; в кв. 29 произвести ремонт облицовки оконных блоков балкона, устранить течь; заасфальтировать сквозной проезд вдоль дома на ул. Дружба; по адресу: 

<

...>: в квартирах 1, 4, 8, 12, 22 произвести ремонт облицовки оконных блоков балкона, устранить течь.

Арбитражный суд Сахалинской области решением от 22.02.2019 исковые требования Администрации муниципального образования «Южно-Курильский городской округ» удовлетворил частично. Обязал общество с ограниченной ответственностью «Бигсан» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 694500, 

<

...>) в течение 30 дней после вступления решения суда в законную силу безвозмездно: произвести ремонт облицовки оконных блоков балкона, устранить течь в квартире 19 дома 1А по ул. Морская пгт. Южно-Курилськ;  произвести ремонт облицовки оконных блоков балкона, устранить течь в квартире 29 дома 5А по ул. Морская пгт. Южно-Курилськ; произвести ремонт облицовки оконных блоков балкона, устранить течь в квартирах 1, 4, 8, 12, 22 дома 7А по ул. Морская пгт. Южно-Курилськ. В остальной части исковых требований отказано.          

Не согласившись с решением суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований, Администрация муниципального образования «Южно-Курильский городской округ» обратилась в Пятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда в обжалуемой части отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме. Апеллянт полагает, что судом нарушены нормы материального права, регулирующие порядок передачи  и принятия объектов недвижимости по договору купли-продажи и право на безвозмездное устранение недостатков. Отмечает, что доказательств со стороны ответчика, на которого возложено бремя доказывания в части того, что недостатки  возникли после передачи покупателю предмета договора, либо вследствие нарушения покупателем правил пользования или иных обстоятельств в материалы дела не представлено.  Указывает, что при составлении актов приема-передачи квартир по Договору № 13/2013, не могли быть выявлены отсутствие благоустройства и озеленения, которые должны были быть осуществлены ООО «Бигсан». Кроме того, полагает, что при исполнении своих обязательств по договору  купли-продажи ООО «Бигсан» должно было надлежащим образом выполнить свои обязательства по строительству наружной канализации, водостоков, дренажей, которые входят в систему инженерных сооружений при строительстве многоэтажных домов.

Определением Пятого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2019 апелляционная жалоба принята к производству, дело назначено к слушанию на 23.04.2019. 

Определением от 23.04.2019 судебное заседание откладывалось на 22.05.2019.

В канцелярию суда от истца поступили дополнительные пояснения по апелляционной жалобе, которые приобщены к материалам дела в порядке статьи 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, которые совпадают с текстом апелляционной жалобы, имеющейся в материалах дела. Решение суда первой инстанции просил отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Судом апелляционной инстанции установлено, что судебный акт обжалуется в части отказа в удовлетворении исковых требований.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 № 36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» при применении части 5 статьи 268 АПК РФ необходимо иметь в виду следующее: если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания.

При непредставлении лицами, участвующими в деле, указанных возражений до начала судебного разбирательства суд апелляционной инстанции проверяет судебный акт в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 АПК РФ.

Возражений по проверке только части судебного акта от лиц, участвующих в деле, не поступило, в связи с чем судом апелляционной инстанции в порядке части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации осуществляется проверка судебного акта в обжалуемой части. 

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств. 

Из материалов дела апелляционным судом установлено, что 30.12.2013 между администрацией муниципального образования «Южно-Курильский городской округ» (покупатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Бигсан» заключен договор № 13/2013 на приобретение в собственность муниципального образования «Южно-Курильский городской округ» созданных в будущем 79 квартир в строящихся 3 (трех) 29-х квартирных жилых домах по адресу: Сахалинская область, Южно-Курильский район, пгт. Южно-Курильск, ул. Морская, кадастровый номер земельного участка – 65:25:0000007:437 общей площадью 4 122,3 кв. м., в том числе: 1-й дом 1 537,1 кв.м., 2-й дом 1 514,4 кв.м., 3-й дом 1 070,8 кв.м. (пункт 1.1 договора, с учетом дополнительного соглашения № 9 от 22.07.2016). 

Согласно пункту 2.1 договора его цена (все приобретаемых квартир) составляет 305 050 200 рублей из расчета 74 000 рублей за 1 кв. метр общей площади квартиры, определенной как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий (балконов), при этом площадь лоджий (балконов) подсчитывается с понижающим коэффициентом 0,5 (0,3). Расчет цены договора определяется в приложении № 1 к договору (с учетом дополнительного соглашения № 9 от 22.07.2016). 

Право собственности на квартиры и доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме возникает у покупателя после осуществления государственной регистрации перехода права собственности на квартиры в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области (пункт 3.3 договора).

 Согласно пункту 3.3 договора, квартиры считаются принятыми по актам приема-передачи, с момента их подписания уполномоченными представителями сторон без замечаний и разногласий. 

Согласно пункту 1.1 договора продавец гарантирует, что общее имущество будет соответствовать проектной документации. С учетом выполнения мероприятий по обеспечению доступа маломобильных групп населения территория вокруг дома должна быть благоустроена. 

Согласно пункту 6.1 договора, все обнаруженные в течение 60 месяцев недостатки (дефекты), которые не могли быть выявлены при осмотре квартир и общего имущества многоквартирного дома и подписании актов приема-передачи, должны быть устранены продавцом в течение одного месяца с момента уведомления его покупателем. 

На установленное в квартирах оборудование распространяется гарантия завода-изготовителя. Продавец не несет ответственности за недостатки (дефекты) здания, в т.ч. инженерного оборудования, если они произошли вследствие нормального износа, нарушения требований технических регламентов и иных обязательных требований к процессу эксплуатации. 

Гарантийный срок начинает течь со дня, следующего за днём подписания покупателем актов приема-передачи квартир. 

Договор считается заключенным с момента его подписания и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств (пункт 9.1 договора). 

В ходе эксплуатации в рамках гарантийных обязательств истцом выявлены недостатки, которые отражены в акте осмотра жилого дома от 17.08.2017. 

Письмом от 11.10.2017 исх. № 138 ответчик обязался устранить причины затекания воды во время осадков через окна на балконе в квартире № 19 в срок до 20.10.2017. 

18.10.2017 истцом в адрес ответчика направлено извещение с указанием даты составления акта, с целью фиксации дефектов в спорных домах, а также определения работ по устранению этих дефектов и недостатков, согласования порядка и сроков их устранения.

 Письмом от 20.10.2017 ответчик пояснил об отсутствии возможности направления своего представителя для проведения обследования помещений, указанных в извещении от 18.10.2017. 

25.10.2017 истцом составлен односторонний акт осмотра жилых домов по адресу: пгт. Южно-Курильск, ул. Морская, 

<

...>, 7а, согласно которому указанные в письме от 11.10.2017 исх. № 138 недостатки не устранены. 

Согласно акту устранения недостатков от 07.06.2018 по адресу пгт. Южно-Курильск, ул. Морская, д. 7А, кв. 1 протекания воды через оконные проемы устранены, произведен ремонт оконной створки на балконе. 

С целью проведения комиссионного осмотра выявленных недостатков в спорных домах, истец направил в адрес ответчика письмо с указанием даты и времени проведения комиссионного осмотра. 

По итогам осмотра выявленных недостатков в спорных домах представителем истца 17.08.2018 составлен акт осмотра жилых домов, согласно которому: в квартире № 19, расположенной по адресу: пгт. Южно-Курильск, ул. Морская, д. № 1а протечки воды через оконные проемы не устранены; в квартире № 29, расположенной по адресу: пгт. Южно-Курильск, ул. Морская, д. № 5а работы по облицовке оконных блоков балкона не выполнены; в квартирах № 1, 4, 8, 12, 22, расположенных по адресу: пгт. ЮжноКурильск, ул. Морская, д. № 7а работы по ремонту облицовки оконных блоков балкона не выполнены. В квартире № 4 указанного дома проникновение воды под металлический фасад здания не устранено. Работы по благоустройству придомовой территории не выполнены. 

В связи с выявленными недостатками помещений и благоустройства прилегающей территории спорных жилых домов, отраженными в акте осмотра от 17.08.2017 истцом в адрес ответчика 21.08.2017 исх. № 03-3116/17-0 была направлена претензия с требованием устранить обнаруженные недостатки в течение 7 дней со дня получения претензии. 

Оставление претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Руководствуясь положениями Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», суд первой инстанции верно квалифицировал заключенный между сторонами договор как договор купли-продажи, который регулируется правилами главы 30 ГК РФ, а исковые требования - как требование об устранении недостатков.

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости), продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу статьи 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с абзацем 3 пункта 1 статьи 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе потребовать от продавца безвозмездного устранения недостатков.

Из приведенного следует, что указанное последствие нарушения договорного обязательства применяется при ненадлежащем исполнении отдельных условий договора и преследует цель сократить потери кредитора и восстановить тем самым баланс интересов сторон, исходя из фактического результата, то есть предоставленного должником кредитору ненадлежащего исполнения.

Согласно пункту 1 статьи 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Пунктами 1 и 2 статьи 477 ГК РФ предусмотрено, что покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные статьей 477 ГК РФ. Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю.

Таким образом, бремя доказывания причин возникновения недостатков лежит на истце, который должен доказать, что приобретенная им недвижимость  имеет недостатки, которые возникли до ее передачи ему или по причинам, возникшим до этого момента.

Кроме того, в силу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Доказательств, опровергающих установленные судом обстоятельства, заявителем апелляционной жалобы в материалы дела не представлено.

Согласно абзацу 2 пункту 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Из материалов дела следует, а также не оспаривается сторонами, что спорные квартиры были переданы по актам приема-передачи, которые были подписаны без замечаний. 

Согласно пункту 5.2 договора, покупатель вправе в случае выявления при приемке-передаче квартир несоответствия условиям договора, отказаться от подписания актов приема-передачи и потребовать от продавца устранения выявленных недостатков, в установленный покупателем срок.

Таким образом, судебная коллегия поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что требования истца в части возложения обязанности произвести облицовку цоколя профнастилом С-21 (3 подъезд), произвести озеленение с торцов и фасада здания со стороны ул. Дружбы; устранить дефекты верхнего слоя отмостки (выбоины, шелушения) со стороны ул. Дружбы не подлежат удовлетворению, поскольку указанные недостатки не являются скрытыми, неустранимыми, в момент приема-передачи имущества от продавца к покупателю эти недостатки были видны при внешнем осмотре здания и были известны истцу на момент покупки здания.

Доводы апеллянта об обратном сводятся к несогласию с оценкой судом фактических обстоятельств дела, но не опровергают их, в связи  с чем признаются апелляционным судом несостоятельными.

Проверив отказ в удовлетворении исковых требований Администрации в части возложения обязанности на ответчика организовать отвод поверхностных вод (линевую канализацию) на проезжей части вдоль домов 5А и 7А; на хозяйственной площадке и дорожке к ней положить твердое покрытие; заасфальтировать сквозной проезд вдоль дома на ул. Дружбы, судебная коллегия пришла к выводу о его правомерности, поскольку проведение указанных работ проектной документацией действительно не предусмотрено. Доказательств обратного, в нарушение ст. 65 АПК РФ Администрацией не представлено.

Доводы заявителя апелляционной жалобы были предметом рассмотрения суда первой инстанции и получили надлежащую правовую оценку с учетом установленных по делу фактических обстоятельств.

Вопреки утверждениям заявителя апелляционной жалобы, выводы суда соответствуют имеющимся в материалах дела доказательствам и установленным на основании них фактическим обстоятельствам.

Все доказательства и обстоятельства спора, на которые ссылается заявитель в апелляционной жалобе, были приняты во внимание судом первой инстанции и получили надлежащую оценку, что нашло подтверждение в ходе проверки и  рассмотрения дела судом апелляционной инстанции.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что исковые требования подлежат только частичному удовлетворению.

Доводы апелляционной жалобы всесторонне изучены судебной коллегией и не нашли своего подтверждения в материалах дела и в представленных доказательствах.

Так как доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда, нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием к безусловной отмене судебного акта по статье 270 АПК РФ, не установлено, решение Арбитражного суда Приморского края от 22.02.2019 не подлежит отмене или изменению.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 22.02.2019  по делу №А59-3207/2018  оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.

Председательствующий

А.С. Шевченко

Судьи

Д.А. Глебов

С.М. Синицына