ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Москва

31.01.2024

Дело № А40-4134/2023

 

Резолютивная часть постановления объявлена 29.01.2024

Полный текст постановления изготовлен 31.01.2024

 

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего – судьи Красновой С.В.

судей Аталиковой З.А., Лазаревой И.В.,

при участии в заседании:

от КБ «Союзный» (ООО): ФИО1 по дов. от 20.12.2023,

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве: ФИО2 по дов. от 24.01.2023,

от ООО «РИНГО-ТРЭЙД»: не явился, извещен,

от Департамента городского имущества города Москвы: не явился, извещен,

от АО «Московский областной банк»: не явился, извещен,

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Управления Росреестра по Москве

на решение Арбитражного суда города Москвы от 24.07.2023 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2023 по делу № А40-4134/2023

по заявлению Коммерческий банк «Союзный» (общество с ограниченной ответственностью)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве

о признании незаконными решения

третьи лица: ООО «РИНГО-ТРЭЙД», Департамент городского имущества города Москвы, АО «Московский областной банк» 

 

У С Т А Н О В И Л:

Коммерческий банк "Союзный" (общество с ограниченной ответственностью) (далее - заявитель) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением недействительными решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - Управление), оформленного уведомлениями от 05.12.2022 № КУВД-001/2022-52110782/2, от 29.12.2022 № КУВД-001/2022-52110782/4 и от 02.03.2023 № КУВД-001/2022-52110782/5, КУВД-001/2022-52110782/6, о возложении на Управление Росреестра по Москве обязанности устранить нарушение прав и законных интересов заявителя путем осуществления регистрационных действий в отношении помещения с кадастровым номером 77:06:0002018:6450, расположенного по адресу: 

<

...> на основании представленных заявителем документов (с учетом ходатайства об уточнении заявленных требований, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО "РИНГО-ТРЭЙД", Департамент городского имущества города Москвы, АО "Московский областной банк".

Решением Арбитражного суда города Москвы от 24.07.2023, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2023, заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Управление обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит судебные акты отменить как незаконные и необоснованные, принятые с нарушением норм материального и процессуального права, и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте: http://kad.arbitr.ru.

Третьи лица своих представителей в суд кассационной инстанции не направили, что согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.

Отводов составу суда не поступило.

В судебном заседании представитель Управления доводы и требования кассационной жалобы поддержал, представитель заявителя против удовлетворения кассационной жалобы возражал по доводам, изложенным в письменном отзыве.

Изучив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что отсутствуют основания, предусмотренные статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для их отмены или изменения.

Как установлено судом и следует из материалов дела, решением Арбитражного суда города Москвы от 18.03.2020 по делу № А40-4819/20 ООО "Коммерческий банк "Союзный" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, функции конкурсного управляющего возложены на государственную корпорацию "Агентство по страхованию вкладов".

08.12.2016 между заявителем (участник строительства) и ООО "РИНГО-ТРЭЙД" (застройщик) заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № 139/0-4/0-6/2016. 

Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости (дата регистрации 22.12.2016 запись № 77-77/006-77/003/008/2016-388/1).

В соответствии с пунктом 2.1 договора участнику строительства подлежит передаче, в том числе, объект долевого строительства - нежилые помещения, этаж подвальный, номер объекта 0-4, площадь 235,48 кв. м, располагающийся по адресу: 

<

...>. Стоимость объекта долевого строительства составила 25 902 800 руб. (110 000 руб. за кв. м).

Договор участия в долевом строительстве был оплачен участником строительства в полном объеме, что подтверждается платежными поручениями: № 2874 от 28.12.2016, № 218 от 06.02.2017, № 314 от 27.02.2017, № 372 от 06.03.2017, № 416 от 15.03.2017, № 429 от 16.03.2017, № 458 от 22.03.2017, № 502 от 30.03.2017, № 627 от 13.04.2017, № 704 от 26.04.2017, № 827 от 18.05.2017, № 874 от 26.05.2017.

31.12.2020 многоквартирный дом по адресу: 

<

...> введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного Комитетом государственного строительного надзора города Москвы.

20.05.2020 между заявителем и ООО "РИНГО-ТРЭЙД" подписан акт приема-передачи объектов долевого строительства нежилых помещений в доме после реконструкции жилого дома с надстройками и пристройками по адресу: 

<

...>, согласно которому площадь объекта долевого строительства составила 237,40 кв. м.

14.04.2020 многоквартирный дом по адресу 

<

...> поставлен на кадастровый учет. Объекту долевого строительства присвоен кадастровый номер 77:06:0002018:6450.

В Управление было представлено заявление о регистрации права собственности на объект долевого строительства, по результатам рассмотрения которого государственная регистрация права собственности заявителя на объект долевого строительства была приостановлена уведомлением Управления №КУВД-001/2022-52110782/2 от 05.12.2022.

Заявитель с целью устранения причин приостановления регистрации представил Управлению справку от 13.12.2022, выданную конкурсным управляющим ООО "РИНГО-ТРЭЙД" Сливкой М.В. о том, что переданные по акту приема-передачи от 20.05.2021 нежилые помещения после постановки дома на кадастровый учет имеют иные характеристики в сведениях ЕГРН. Так, спорное нежилое помещение 0-4 имеет номер 6.

Уведомлениями от 02.03.2023 № КУВД-001/2022-52110782/5, КУВД-001/2022-52110782/6 отказано в государственной регистрации права на нежилое помещение № 6, площадью 237,40 кв. м с кадастровым номером 77:06:0002018:6450, располагающееся по адресу: 

<

...>.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из следующего.

30.06.2005 между ООО "РИНГО-ТРЭЙД" (инвестор) и Правительством Москвы (Администрация) был заключен инвестиционный контракт (далее - контракт) (реестровый № 13-032788-5601-0026-00001-05), предметом которого является реализация инвестиционного проекта жилого дома по адресу 

<

...>, согласно которому ООО "РИНГО-ТРЭЙД" принял на себя обязательство произвести реконструкцию жилого дома и ввести реконструированный объект в эксплуатацию не позднее 31.05.2019.

Согласно статье 8 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" и п. 3.4 контракта оформление имущественных прав сторон по результатам реализации инвестиционного проекта производится после сдачи объекта в эксплуатацию на основании акта о результатах реализации инвестиционного проекта, при этом в соответствии со статьей 70 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее – Закон № 218-ФЗ) государственная регистрация права собственности на объект недвижимости производится после завершения строительства, реконструкции этого объекта недвижимости при наличии подписанного сторонами документа, подтверждающего исполнение ими обязательств по такому договору, и в соответствии с распределением площади соответствующего объекта недвижимости, предусмотренным данным документом.

Согласно пункту 3.1 контракта, распределение площади встроенно-пристроенных нежилых помещений между сторонами установлено следующим образом: - 50% - в собственность инвестору, исключая площади помещений, неразрывно связанных с системами жизнеобеспечения жилой части объекта; - 50% - в собственность города Москвы в лице Департамента имущества города Москвы.

В соответствии с пунктом 7.3 контракта, инвестор вправе самостоятельно, без дополнительного согласования с Администрацией привлекать средства физических и юридических лиц в рамках реализации инвестиционного контракта в установленном законодательством порядке и в пределах своей доли в объеме инвестиций.

Застройщик, реализуя право, предусмотренное пунктом 7.3 контракта, заключал инвестиционные договоры и договоры долевого участия с физическими и юридическими лицами в отношении жилых и нежилых помещений в реконструируемом многоквартирном доме по адресу: 

<

...>.

Судом первой инстанции установлено, что заявитель является одним из участников долевого строительства.

Решением арбитражного суда города Москвы от 12.05.2022 по делу № А40-235543/2021 удовлетворен иск Департамента городского имущества города Москвы об обязании ООО "РИНГО-ТРЭЙД" подписать акты реализации инвестиционного контракта в редакции Департамента.

Согласно решению суда (стр. 11), площадь нежилых помещений, подлежащая разделу, составляет 286,9 кв. м, что является разницей между полезной нежилой площадью объекта согласно материалам технической документации ГБУ МосгорБТИ от 04.06.2021 (1 673,9 кв. м) и нежилой площадью, находящейся в собственности ООО "РИНГО-ТРЭЙД" (1 387 кв. м) на момент заключения контракта. Конкретные помещения, переходящие в собственность инвестора и Администрации, указаны в пунктах 7 и 9 Акта (стр. 12-14 решения).

Нежилое помещение № 6, площадью 237,40 кв. м с кадастровым номером 77:06:0002018:6450, располагающееся в подвальном этаже многоквартирного дома, в отношении которого у заявителя возникло право собственности на основании договора долевого участия, не являлось предметом указанного выше судебного спора, Департаментом городского имущества города Москвы не были заявлены в отношении него требования о признании права собственности.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в абзаце седьмом которого указано, что, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

В соответствии с Постановлением Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 № 6-П, осуществляя в соответствии со статьями 71 (пункты "в" и "о") и 76 Конституции Российской Федерации регулирование оснований возникновения и прекращения права собственности и других вещных прав, договорных и иных обязательств, оснований и последствий недействительности сделок, федеральный законодатель должен предусматривать такие способы и механизмы реализации имущественных прав, которые обеспечивали бы защиту не только собственникам, но и добросовестным приобретателям как участникам гражданского оборота.

В противном случае для широкого круга добросовестных приобретателей, проявляющих при заключении сделки добрую волю, разумную осмотрительность и осторожность, будет существовать риск неправомерной утраты имущества, которое может быть истребовано у них в порядке реституции. Подобная незащищенность вступает в противоречие с конституционными принципами свободы экономической деятельности и свободы договоров, дестабилизирует гражданский оборот, подрывает доверие его участников друг к другу, что несовместимо с основами конституционного строя Российской Федерации как правового государства, в котором человек, его права и свободы являются высшей ценностью, а их признание, соблюдение и защита - обязанность государства.

Между Правительством Москвы и ООО "РИНГО-ТРЭЙД" был заключен инвестиционный контракт, который регулируется Федеральным законом "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений". К отношениям сторон инвестиционного контракта в неурегулированной данным законом части применяются по аналогии нормы о простом товариществе.

Согласно позиции Верховного суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 01.03.2022 № 308-ЭС20-24350(6) по делу № А63-4453/2019, для признания граждан участниками строительства необходимо соблюдение следующих условий: наличие связывающего с одним участником договора простого товарищества договорного обязательства о передаче квартиры в будущем (прав на нее) и фактическая передача денежных средств и (иного имущества) в целях строительства многоквартирного дома, приобретение объекта недвижимости (квартиры) для личных нужд. Не должно ухудшать положение добросовестных лиц, которые, полагаясь на данные Единого государственного реестра недвижимости, приобретали у одного из участников договора простого товарищества права требования на получение квартиры, поскольку при осуществлении предпринимательской деятельности товарищи отвечают солидарно по всем общим обязательствам (пункт 2 статьи 1047 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, разногласия между Правительством Москвы и застройщиком не могут нарушать права третьих лиц, которые действуя добросовестно и осмотрительно приняли участие в строительстве многоквартирного дома путем внесения денежных средств.

В обратном случае любое лицо, которое намеревалось приобрести нежилые помещения в многоквартирном доме по адресу: 

<

...>, должно было не только ознакомиться с содержанием инвестиционного контракта, но и принять на себя риск того, что в результате подписания акта реализации, его помещение может быть передано городу Москве.

При этом заранее предвидеть это невозможно, поскольку инвестиционный контракт не содержит конкретного перечня подлежащих передаче Москве помещений.

Данное противоречит самому существу отношений между публично-правовым образованием, застройщиком и участниками строительства.

Суд первой инстанции указал, что отсутствие подписанного сторонами акта о реализации инвестиционного контракта не препятствует признанию и регистрации права собственности на объект недвижимости.

Также отсутствие акта о реализации инвестиционного контракта само по себе не означает, что лицо лишено возможности требовать защиты своих гражданских прав путем признания права на спорный объект недвижимости, в том числе в судебном порядке.

Поскольку в отношении указанного нежилого помещения отсутствует спор о праве между участниками гражданского оборота, заявителем и ООО "РИНГО-ТРЭЙД" были выполнены в полном объеме условия договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 08.12.2016 № 139/0-4/0-6/2016, а многоквартирный дом введен в эксплуатацию и поставлен на кадастровый учет, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что у Управления отсутствовали основания приостановления регистрации права собственности.

В силу взаимосвязанных положений статей 4, 12, 16 Федерального закона от 30.12.2004 № 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", право собственности участника строительства на объект долевого строительства возникает в силу заключения договора долевого участия, его регистрации в установленном порядке, исполнения своей обязанности по оплате и исполнения встречной обязанности Застройщика по передаче такого объекта.

Таким образом, заявителем на регистрацию были представлены все необходимые документы, отвечающие по форме и содержанию требованиям законодательства. 

На основании вышеизложенного судебная коллегия соглашается с выводами судов и находит их законными, обоснованными, соответствующими имеющимся в деле доказательствам и фактическим обстоятельствам дела.

При рассмотрении дела и вынесении обжалуемых судебных актов суды установили все существенные для дела обстоятельства и дали им надлежащую правовую оценку, выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу в их совокупности, в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, нормы материального права применены правильно. 

Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, тождественны тем доводам, которые являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций и свидетельствуют о несогласии с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой судами доказательств. 

Переоценка доказательств и установленных судами фактических обстоятельств дела в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Как установлено судом, изготовлении и  размещении резолютивной части судебного акта 29.01.2023 по делу № А40-4134/23, была допущена опечатка при указании на участие в судебном заседании представителя ООО «РИНГО-ТРЭЙД» - ФИО2 по дов. от 24.01.2023, в то время как ФИО2 является представителем Управления.

В соответствии с частью 3 статьи 179 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, принявший решение, по заявлению лица, участвующего в деле, судебного пристава-исполнителя, других исполняющих решение арбитражного суда органа, организации или по своей инициативе вправе исправить допущенные в решении описки, опечатки и арифметические ошибки без изменения его содержания.

По смыслу названной нормы исправления могут быть внесены в судебный акт только в том случае, если такие исправления вызваны необходимостью устранить допущенные судом при изготовлении судебного акта несоответствия, но, по сути, не приводят к изменению существа принятого судебного акта.

Таким образом, представителем Управления следует считать ФИО2 по дов. от 24.01.2023, представитель ООО «РИНГО-ТРЭЙД» в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного заседания был извещен.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 24.07.2023 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2023 по делу № А40-4134/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

 

Председательствующий – судья                                                                      С.В. Краснова

 

Судьи:                                                                                                         З.А. Аталикова

 

И.В. Лазарева