ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-17520/2019

Дело № А41-10544/18

27 февраля 2020 года

г. Москва

Резолютивная часть постановления объявлена  19 февраля 2020 года

Постановление изготовлено в полном объеме  27 февраля 2020 года 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Мизяк В.П.,

судей Шальневой Н.В., Терешина А.В.,

при ведении протокола судебного заседания ФИО1, 

при участии в заседании:

от ИФНС России по г. Домодедово Московской области - ФИО2, представитель по доверенности № 22-21/1873 от 19.09.19, представлен диплом,

от конкурсного управляющего ООО «Велес-Агро Домодедово» ФИО3 - лично, паспорт;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Инспекции ФНС России по г. Домодедово Московской области на определение Арбитражного суда Московской области от 30 июля 2019 года по делу №А41-10544/18 по ходатайству конкурсного управляющего ООО «ВЕЛЕС АГРО Домодедово» Гулакова И.А. об утверждении порядка, сроков и условий продажи имущества должника,

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда Московской области от 28.02.2019 по делу № А41-10544/18 ООО «ВЕЛЕС АГРО Домодедово» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим утвержден ФИО4. 

Конкурсный управляющий ФИО4 обратился в Арбитражный суд Московской области с ходатайством об утверждении предложения о продаже имущества должника в редакции конкурсного управляющего.

Определением Арбитражного суда Московской области от 30 июля 2019 года ходатайство конкурсного управляющего удовлетворено. Суд утвердил порядок продажи имущества должника в редакции, предложенной конкурсным управляющим ООО «Велес-Агро Домодедово».

Не согласившись с  определением суда первой инстанции, Инспекция ФНС России по г. Домодедово Московской области подала апелляционную жалобу, в которой просит его отменить.

Определением Арбитражного суда Московской области от 16 января 2020 года новым конкурсным управляющим должника утвержден ФИО3

Новый конкурсный управляющий ООО «Велес-Агро Домодедово» ФИО3 представил письменные пояснения в порядке статьи 81 АПК РФ, в которых поддерживает апелляционную жалобу уполномоченного органа.

Законность и обоснованность определения суда первой инстанции проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со ст.ст. 223, 266, 272  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

В судебном заседании представитель ИФНС России по г. Домодедово Московской области поддержала доводы апелляционной жалобы, просила обжалуемый судебный акт отменить. 

Конкурсный управляющий ООО «Велес-Агро Домодедово» ФИО3 также поддержал доводы апелляционной жалобы.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителей участвующих в  деле лиц, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о наличии оснований для отмены определения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, конкурсным управляющим  ООО «Велес-Агро Домодедово» ФИО4 подготовлено Предложение о продаже имущества должника: земельного участка площадью 107450 кв.м. с кадастровым номером 50:28:0040114:4; здания площадью 1 кв.м. с кадастровым номером 50:28:0100201:141 и племзавода площадью 10462,9 кв.м.

Утверждая Предложение конкурсного управляющего должника ФИО4 о продаже имущества ООО «Велес-Агро Домодедово» в предложенной конкурсным управляющим редакции, суд первой инстанции посчитал, что представленные конкурсным управляющим положения соответствуют положениям законодательства.

Исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд не может согласиться с таким выводом суда первой инстанции по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1.1 статьи 139 Закона о банкротстве в течение одного месяца с даты окончания инвентаризации предприятия должника или оценки имущества должника в случае, если такая оценка проводилась по требованию конкурсного кредитора или уполномоченного органа в соответствии с настоящим Федеральным законом, конкурсный управляющий представляет собранию кредиторов или в комитет кредиторов для утверждения свои предложения о порядке продажи имущества должника, включающие в себя сведения:

- подлежащие включению в сообщение о продаже имущества должника в соответствии с пунктом 10 статьи 110 настоящего Федерального закона;

- о средствах массовой информации и сайтах в сети "Интернет", где предлагается соответственно опубликовать и разместить сообщение о продаже имущества должника, о сроках опубликования и размещения указанного сообщения;

- о специализированной организации, которую предлагается привлечь в качестве организатора торгов.

Порядок продажи имущества должника может предусматривать, что, если имущество должника не было реализовано на первых торгах, имущество должника подлежит продаже по частям, начиная с новых первых торгов, при этом исчисление сроков, установленных для продажи имущества должника, начинается заново.

Собрание кредиторов или комитет кредиторов вправе утвердить иной порядок продажи имущества должника, чем тот, который был предложен конкурсным управляющим.

Порядок, сроки и условия продажи имущества должника должны быть направлены на реализацию имущества должника по наиболее высокой цене и должны обеспечивать привлечение к торгам наибольшего числа потенциальных покупателей.

В случае, если в течение двух месяцев с даты представления конкурсным управляющим собранию кредиторов или в комитет кредиторов предложения о продаже имущества должника собранием кредиторов или комитетом кредиторов не утверждено также предложение, включающее в себя сведения о составе имущества должника, о сроках его продажи, о форме торгов, об условиях конкурса (в случае, если продажа имущества должника в соответствии с законодательством Российской Федерации осуществляется путем проведения конкурса), о форме представления предложений о цене имущества должника, о начальной цене его продажи, о средствах массовой информации и сайтах в сети "Интернет", где предлагается соответственно опубликовать и разместить сообщение о продаже имущества должника, о сроках опубликования и размещения указанного сообщения, конкурсный управляющий, конкурсный кредитор и (или) уполномоченный орган, если размер включенной в реестр требований кредиторов кредиторской задолженности перед ним составляет более двадцати процентов общего размера кредиторской задолженности, включенной в реестр требований кредиторов, вправе обратиться в арбитражный суд с ходатайством об утверждении порядка, сроков и условий продажи имущества должника.

Как следует из материалов дела, согласно положению о продаже имущества ООО «Велес-Агро Домодедово» в редакции конкурсного управляющего ФИО4 предлагается реализовать племзавод общей площадью 1 и 462,9 кв.м., расположенный по адресу: Московская область, Домодедовский р-н 

<

...>. 

Указанный объект является объектом недвижимости.

 Однако из сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, следует, что право собственности на данный объект за должником не зарегистрировано. 

Следовательно, в настоящее время отсутствуют правовые основания для отчуждения данного объекта в процедуре конкурсного производства.

Кроме того, данный объект находится на земельном участке, принадлежащим должнику, следовательно, в соответствии с п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: 

1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; 

2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса; 

3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута, на основании публичного сервитута, отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Таким образом, вопрос о включении  племзавода общей площадью 1 и 462,9 кв.м. в состав имущества, подлежащего реализации в процедуре конкурсного производства, может быть разрешен лишь после оформления и регистрации за должником права собственности на указанный объект.

В силу ст. 130, 139 Закона о банкротстве арбитражный управляющий привлекает оценщика для определения стоимости имущества должника и производит оплату его услуг за счет имущества должника в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Если требование о привлечении оценщика кредиторами не заявлялось - это не освобождает арбитражного управляющего от проведения оценки имущества должника, поскольку п. 3 ст. 139 Закона о банкротстве прямо установлена норма о продаже имущества должника - только после проведения оценки.

Из материалов дела следует, что 27.05.2019 состоялось собрание кредиторов должника с повесткой дня о рассмотрении Отчета конкурсного управляющего и Предложения о реализации имущества.

По вопросу повестки об утверждении Предложения о реализации имущества должника собранием кредиторов принято решение - не утверждать Предложение конкурсного управляющего по причине отсутствия отчета оценщика.

Доказательства того, что конкурсный управляющий ФИО4 представлял в материалы дела и собранию кредиторов отчет об оценке, проведенный конкурсным управляющим, в котором бы была обоснована начальная цена продажи недвижимого имущества должника, в материалах дела отсутствуют.

Стоимость имущества определена конкурсным управляющим ФИО4 лишь на основании данных бухгалтерского учета.

Кроме того, арбитражный апелляционный суд принимает во внимание следующее обстоятельство.

В соответствии с пунктом 2 статьи 131 Закона о банкротстве в составе имущества должника отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога.

В соответствии с отчетом временного управляющего ООО «ВЕЛЕС-АГРО Домодедово» от 23.11.2018 ФИО4 получен ответ из Росреестра о наличии зарегистрированного за должником имущества, в котором указано два объекта недвижимого имущества:

- здание с кадастровым номером 50:28:0100201:141, дата регистрации собственности 15.06.2011, нежилое здание, Племзавод, площадь 1 м2, адрес: Московская область, Домодедовский р-н, д. Старое, корп. 50;

- земельный участок с кадастровым номером 50:28:0040114:4, дата регистрации собственности 15.06.2011, земельный участок, площадь 107 450 м2, адрес: Московская область. Домодедовский район, г. Домодедово, мкр. Барыбино, вл. «Мультилоджик».

При этом на данное имущество наложено ограничение в виде ипотеки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Из данных положений закона следует, что ипотека является видом залога.

Таким образом, при определении порядка и условий реализации принадлежащего должнику имущества должны быть учтены интересы залогодержателя. 

Однако данное обстоятельство не было учтено конкурсным управляющим ФИО4

При указанных обстоятельствах, оценив в совокупности в соответствии со статьей 71 АПК РФ все имеющиеся в материалах дела доказательства, принимая во внимание, что конкурсным управляющим ФИО4 не разрешен вопрос об оформлении и регистрации за должником прав в отношении племзавода общей площадью 1 и 462,9 кв.м.; не проведена оценка рыночной стоимости имущества, подлежащего реализации; не разрешен вопрос о юридической судьбе права залога в отношении спорного имущества, арбитражный апелляционный суд считает преждевременным вывод суда первой инстанции о необходимости утверждения положения о продаже имущества ООО «Велес-Агро Домодедово» в редакции, предложенной конкурсным управляющим ФИО4

Таким образом, определение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием нового судебного акта об отказе в утверждении Предложения о продаже имущества ООО «Велес-Агро Домодедово» в редакции конкурсного управляющего должника ФИО4

Руководствуясь статьями 223, 266, 268, пунктом 4 части 1 статьи 270, пунктом 3 части 4 статьи 272, статьей 271   Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Московской области от 30 июля 2019 года  по делу № А41-10544/18 – отменить.

В утверждении Предложения о продаже имущества ООО «Велес-Агро Домодедово» в редакции конкурсного управляющего должника ФИО4 – отказать.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в месячный срок со дня его принятия.

Председательствующий

В.П. Мизяк

Судьи

Н.В. Шальнева

А.В. Терешин