АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

МОСКОВСКОГО ОКРУГА  

ул. Селезнёвская, д. 9, г. Москва, ГСП-4, 127994, официальный сайт: http://www.fasmo.arbitr.ru e-mail: info@fasmo.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Москва 11.04.2024 Дело № А41-2451/15 

Резолютивная часть постановления объявлена 04 апреля 2024 года  Полный текст постановления изготовлен 11 апреля 2024 года  

 Арбитражный суд Московского округа  

в составе: председательствующего судьи Е.Л. Зеньковой, судей: Е.А. Зверевой, Н.Я. Мысака при участии в заседании: 

от ФИО1 – ФИО2, по доверенности от 15.02.2022, срок 5  лет, № 77/445-н/77-2023-5-260,  

от конкурсного управляющего КБ «Мастер-Банк» в лице ГК «АСВ» - ФИО3, по доверенности от 20.03.2024, срок до 31.03.2025 № 77/486-н/77-2024-9- 1187,  

рассмотрев 04.04.2024 в судебном заседании кассационную жалобу  ФИО1  

на определение от 14.06.2023 Арбитражного суда Московской области, на постановление от 16.01.2024 Десятого арбитражного апелляционного суда, об отказе в удовлетворении заявления ФИО1 

об отмене торгов в части реализации имущества - земельного участка № 8  площадью 1 603 кв.м. с кадастровым номером 50:33:0020195:156,  расположенного по адресу: Московская область, Ступинский район, городское  поселение Михнево, в районе дер. Каверино, ДНТ «Каверино»; исключении из  конкурсной массы должника ЗАО «Татариново» (ИНН: 

<

***>, ОГРН:  

<

***>) имущества - земельного участка № 8 площадью 1 603 кв.м. с  кадастровым номером 50:33:0020195:156, расположенного по адресу:  Московская область, Ступинский район, городское поселение Михнево, в районе  дер. Каверино, ДНТ «Каверино»,  

в рамках о несостоятельности (банкротстве) ЗАО «Татариново»,  

установил:

Решением Арбитражного суда Московской области от 14.04.2015 года ЗАО  "Татариново" признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него  введено конкурсное производство по упрощенной процедуре ликвидируемого  должника. Конкурсным управляющим утвержден ФИО4  

В Арбитражный суд Московской области обратилась ФИО1 с требованиями об отмене торгов в части реализации имущества -  земельного участка № 8 площадью 1 603 кв. м с кадастровым номером  50:33:0020195:156, расположенного по адресу: Московская область, Ступинский  район, городское поселение Михнево, в районе дер. Каверино, ДНТ "Каверино";  исключении из конкурсной массы должника ЗАО "Татариново" (ИНН:  

<

***>, ОГРН: 

<

***>) имущества - земельного участка № 8  площадью 1 603 кв. м с кадастровым номером 50:33:0020195:156,  расположенного по адресу: Московская область, Ступинский район, городское  поселение Михнево, в районе дер. Каверино, ДНТ "Каверино".  

Определением Арбитражного суда Московской области от 14 июня 2023  года, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного  апелляционного суда от 16 января 2024 года, в удовлетворении заявления  ФИО1 отказано.  

Не согласившись с принятыми судебными актами, ФИО1  обратилась в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в  которой просит отменить определение Арбитражного суда Московской области  от 14.06.2023 постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от  16.01.2024 и принять по обособленному спору новый судебный акт об  удовлетворении заявленных требований либо направить обособленный спор на  новое рассмотрение в суд первой инстанции.  

 В обоснование доводов кассационной жалобы заявитель указывает на  неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм  материального и процессуального права, на несоответствие выводов судов,  изложенных в обжалуемых судебных актах, фактическим обстоятельствам дела и  представленным доказательствам.  

 В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального  закона от 27.07.2010 № 228-ФЗ) информация о времени и месте судебного  заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru.  

 В порядке статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации к материалам дела приобщены письменные пояснения конкурсного  управляющего ЗАО «Татариново» ФИО4  

 В судебном заседании представитель ФИО1 доводы  кассационной жалобы поддержал в полном объеме по мотивам, изложенным в  ней.  

 Представитель конкурсного управляющего КБ «Мастер-Банк» в лице ГК  «АСВ» по доводам кассационной жалобы возражал, судебные акты просил  оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.  

 Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о  времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в  суд кассационной инстанции не направили, что, в силу части 3 статьи 284  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не препятствует  рассмотрению кассационной жалобы в их отсутствие.  

Изучив доводы кассационной жалобы, исследовав материалы дела,  заслушав явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле, проверив в  порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации правильность применения судами первой и  апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а  также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах,  установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле  доказательствам, суд кассационной инстанции приходит к следующим выводам.  

Из содержания обжалуемых судебных актов усматривается, что судами  установлены следующие обстоятельства.  

Согласно сообщению ООО "МТК" № 10702005 от 05.02.2023 г.,  опубликованному в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (далее  - ЕФРСБ, адрес: http://fedresurs.ru/), на 17 марта 2023 года было назначено  проведение торгов в виде открытого аукциона в отношении имущества  должника, открыт прием заявок на участие в торгах на срок до 15 марта 2023  года.  

Среди иного имущества на торги выставлено также и имущество в виде  земельного участка № 8 площадью 1 603 кв. м с кадастровым номером  50:33:0020195:156, расположенного по адресу: Московская область, Ступинский  район, городское поселение Михнево, в районе дер. Каверино, ДНТ "Каверино"  (лот № 7).  

 ФИО1 ссылалась на то, что на указанном земельном участке с  кадастровым номером 50:33:0020195:156, выставленном на торги, имеется не  принадлежащий должнику жилой дом площадью 180 кв. м с кадастровым  номером: 50:33:0000000:73755, что подтверждается Выпиской из ЕГРН от 03  марта 2023 г. № 50/2023/3440-8902, владельцем расположенного на земельном  участке жилого дома является гр. ФИО1, которой  

указанное имущество принадлежит на праве собственности (собственность №  50:33:0000000:73755-50/152/2022 от 25.01.2022 г.) Информация о том, что на  земельном участке располагаются строения, не принадлежащие должнику на  праве собственности, также опубликована на ЕФРСБ.  

Заявитель также указывала на установленный подпунктом 5 пункта 1  статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации принцип единства судьбы  земельных участков и прочно связанных с ними объектов, указала, что как  собственнику жилого дома, расположенного на земельном участке, ей также  принадлежит на праве собственности часть земельного участка под домом,  необходимая для его использования, что само по себе исключает возможность  выставления на торги и продажи земельного участка со стороны ЗАО  "Татариново".  

Определением Арбитражного суда Московской области от 15 марта 2023  года судом вынесено определение о запрете конкурсному управляющему ЗАО  "Татариново" проводить торги по реализации земельного участка с кадастровым  номером 50:33:0020195:156, а Управлению Росреестра по Московской области  проводить регистрационные действия в отношении данного земельного участка.  

Отказывая в удовлетворении заявленных требований ФИО1,  суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что выставление на  торги земельного участка, принадлежащего должнику, не противоречит нормам  Закона о банкротстве и не нарушает прав ФИО1, поскольку последняя  не лишена возможности участия в торгах по реализации имущества должника с  правом преимущественной покупки земельного участка по итогам торгов, а  также из того, что регистрация перехода права собственности на спорный  земельный участок не была осуществлена, а в сообщении о проводимых торгах  имеется информация о наличии на земельном участке строений, не  принадлежащих должнику на праве собственности.  

Суды также отметили, что определением Арбитражного суда Московской  области от 15 марта 2023 года установлен запрет конкурсному управляющему  ЗАО "Татариново" проводить торги по реализации земельного участка с  кадастровым номером 50:33:0020195:156, а Управлению Росреестра по  Московской области проводить регистрационные действия в отношении данного  земельного участка.  

 Между тем судами не учтено следующее. 

 Согласно части 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, принимаемые арбитражным судом решения,  постановления, определения должны быть законными, обоснованными и  мотивированными.  

 Основаниями для изменения или отмены решения, постановления  арбитражного суда первой и апелляционной инстанций согласно части 1 статьи  288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются  

несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении,  фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой  и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение  либо неправильное применение норм материального права или норм  процессуального права.  

 При переходе права собственности на здание или сооружение,  принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к  приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на  земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его  использования, если иное не предусмотрено законом (ст. 273 ГК РФ).  

 В соответствии со статьей 552 Гражданского кодекса Российской  Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости  покупателю одновременно с передачей права собственности на такую  недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой  недвижимостью и необходимый для ее использования.  

 В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на  котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право  собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и  необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.  

 Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не  принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия  собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования  таким участком, установленным законом или договором.  

 При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право  пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и  продавец недвижимости.  

 Если у должника единственное жилье не изымается для реализации в  процедуре банкротства - то единственное жилье должно быть исключено из  имущества должника, на которое обращается взыскание, вместе с земельным  участком, на котором данный жилой дом расположен ввиду принципа единства  правовой судьбы здания и земельного участка.  

 Кроме того, закон и не предполагает разъединение правовой судьбы  здания и земельного участка, на котором оно располагается, а порядок  пользования земельным участком (необходимый в любом случае для  использования единственного жилья должника) в законе связывается с правом  собственности на здание, расположенное на нем.  

 В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к  нескольким собственникам порядок пользования земельным участком  определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение,  сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком. То  есть в любом случае закон не предусматривает ситуации, когда земельный  

участок отчуждается (даже и в процедуре банкротства) отдельно от  расположенного на нем жилого дома.  

 Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом  земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды  земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном  гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей  собственности постороннему лицу.  

 В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1  (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.02.2017) (ред. от 26.04.2017)  указано со ссылкой на подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса  Российской Федерации, что в указанной выше статье установлен принцип  единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов,  согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты  следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных  федеральными законами.  

 В соответствии с данным принципом положениями статьи 35 этого же  кодекса установлен запрет на отчуждение земельного участка без находящихся  на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному  лицу.  

 Данная позиция изложена в Определении Верховного Суда Российской  Федерации от 06.07.2015 № 305-ЭС15-6515 по делу № А41-2099/2011,  Определении Верховного Суда Российской Федерации от 21.06.2022 № 304- ЭС22-2566.  

 В данном случае вывод суда апелляционной инстанции об отсутствии у  ФИО5 (наследодателя) права собственности в  отношении спорного земельного участка в связи с тем, что право собственности  за ФИО5 не зарегистрировано в ЕГРН, является ошибочным.  

 Суд апелляционной инстанции пришёл к выводу о принадлежности  ФИО5 права на земельный участок на основании аренды (согласно  Свидетельству о государственной регистрации права 2011 года).  

 Вместе с тем ФИО1 последовательно в нижестоящих судах  обращала внимание на то, что ранее спорный земельный участок был  приобретён ФИО5 именно на основании договора купли-продажи от  31 мая 2011 года, заключённого с должником ЗАО «Татариново» (Продавцом),  исходя из чего вывод Десятого арбитражного апелляционного суда  противоречит правовой позиции, отраженной в Определении Верховного Суда  РФ от 20.05.2022 № 304-ЭС22-2566 по делу № А46-23123/2020, Определении  Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 3 февраля  2015 г. № 78-КП4-47; Определении Судебной коллегии по гражданским делам  Верховного Суда РФ от 8 февраля 2022 г. № 58-КГ21-13-К9, согласно которой  сделка действительна с момента её заключения. Отсутствие государственной  

регистрации перехода права собственности на объект недвижимости в ЕГРН не  влияет па действительность самой сделки. Государственная регистрация как  формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной,  защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых  является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны  государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих  документов. Чем самым государственная регистрация создает гарантии  надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно,  способствует упрочению и стабильности гражданскою оборота в целом. Она не  затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает  свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и  имущественную самостоятельность. Таким образом, отсутствие государственной  регистрации права в ЕГРН на земельный участок не влияет на действительность  сделки купли-продажи, которая полностью исполнена обеими сторонами. К тому  же, Гражданский кодекс РФ не содержит норм, обязывающих регистрировать  сделку в ЕГРН.  

 Кроме того, заслуживают внимания и оценки довод заявителя о наличии  в материалах обособленного спора доказательств, подтверждающих факт  произведённой оплаты за спорный земельный участок по заключённому  договору купли-продажи в размере 240 450 (двести сорок тысяч четыреста  пятьдесят) руб., - квитанцией к приходному кассовому ордеру № 388 от 28  апреля 2011 г., выданной должником ЗАО «Татариново» с печатью ЗАО  «Татариново» и подписями его сотрудников - главного бухгалтера ФИО6 и кассира ФИО7, в связи с чем, по мнению кассатора, факт оплаты  подтверждает, что заключённый договор купли-продажи по спорному  земельному участку исполнен как со стороны продавца путём подписания  представленного акта приёма-передачи между сторонами и подтверждающего  фактический переход к покупателю, так и со стороны покупателя - документами  о полной оплате земельного участка.  

 Суд первой и апелляционной инстанций, ссылаясь на наличие  возможности у ФИО1 участвовать в торгах с правом  преимущественного выкупа, не учли, что в таком случае (при продаже  земельного участка) должник фактически в одностороннем порядке  распоряжается имуществом заявителя ФИО1, что противоречит  общему понятию содержания права собственности, а также суды обязывают ее  повторно платить денежные средства за ранее оплаченный уже земельный  участок.  

 Кроме того, по мнению кассатора, принадлежность на праве  собственности дома ФИО1 означает фактически принадлежность ей  части земельного участка под домом, что исключает выставление на продажу и  реализацию земельного участка должником целиком, без выделения  

соответствующей доли. Законность принадлежности ФИО1 дома  подтверждается наличием регистрационной записи па него в ЕГРН. После  передачи объекта недвижимости на земельном участке другому лицу  собственник участка не вправе распорядиться земельным участком, на котором  этот объект расположен, путем отчуждения участка иному лицу. Такая сделка  нарушает требования закона, а также права и законные интересы лица, которому  отчужден объект недвижимости, а следовательно, может быть квалифицирована  как ничтожная.  

 Данный правовой поход отражен в Определении Верховного суда РФ по  делу № 304-ЭС22-2566 от 21 июня 2022 года.  

 Кроме того, заявитель обоснованно ссылается на пункт 60 постановления  Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего  Арбитражного суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых  вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных  с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которому  отсутствие государственной регистрации перехода нрава собственности на  недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания  недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим  покупателем и продавцом.  

 После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до  государственной регистрации права собственности покупатель является  законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения  на основании статьи 305 ГК РФ.  

 Заявитель также указывает, что учитывая наличие у ЗАО «Татариново»  сделки в отношении спорного земельного участка (совершённой задолго до  признания его банкротом) и исполненной обеими сторонами, имеются все  основания для исключения имущества из конкурсной массы должника.  

 Указанные доводы также заслуживают внимания, проверки и оценки  судов.  

 С учетом изложенного, судебная коллегия суда кассационной инстанции  полагает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене, выводы судов  преждевременные, сделаны без исследования и установления всех фактических  обстоятельств дела, без учета и оценки всех доводов и доказательств,  представленных заявителем, а также без учета правовой позиции, изложенной в  Определении Верховного суда РФ по делу № 304-ЭС22-2566 от 21 июня 2022  года, а поскольку для принятия обоснованного и законного судебного акта  требуется исследование и оценка доказательств, а также совершение иных  процессуальных действий, установленных для рассмотрения дела в суде первой  инстанции, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу его  полномочий, обособленный спор подлежит передаче на новое рассмотрение в  

Арбитражный суд Московской области, в соответствии с пунктом 3 части 1  статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 При новом рассмотрении спора суду первой инстанции следует учесть  изложенное, всесторонне, полно и объективно, с учетом имеющихся в деле  доказательств и доводов лиц, участвующих в деле, предложив сторонам  представить дополнительные доказательства в обоснование своих доводов и  возражений, с учетом установления всех фактических обстоятельств, исходя из  подлежащих применению норм материального права, принять законный,  обоснованный и мотивированный судебный акт.  

 Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, суд  

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Московской области от 14.06.2023 и  постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 16.01.2024 по  делу № А41-2451/15 отменить.  

 Обособленный спор направить на новое рассмотрение в Арбитражный  суд Московской области.  

 Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может  быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации  в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке,  предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации.  

Председательствующий-судья Е.Л. Зенькова  

Судьи: Е.А. Зверева  

 Н.Я. Мысак