﻿АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А63-18239/2019

г. Краснодар

16 июня 2020 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе судьи Мещерина А.И., рассмотрев по правилам части 2 статьи 288.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации без вызова сторон кассационную жалобу администрации города Михайловска (ОГРН 1022603020550) на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 02.12.2019 (резолютивная часть от 19.11.2019) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2020 по делу № А63-18239/2019 по иску администрации города Михайловска к открытому акционерному обществу «Российские железные дороги» (ОГРН 1037739877295) в лице филиала Северо-Кавказская железная дорога, установил следующее.

Администрация города Михайловска (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к ОАО «РЖД» (далее – общество) о взыскании долга по арендной платы по договору аренды земельного участка от 20.09.2011 № 316 с 01.10.2015 по 30.06.2019 в размере 53 250 рублей, а также неустойки в размере                        23 796 рублей 36 копеек.

Дело рассмотрено судами в порядке упрощенного производства по правилам главы 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс).

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 02.12.2019 (резолютивная часть от 19.11.2019), оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2020, в удовлетворении искового заявления отказано. Суды пришли к выводу о том, что у администрации отсутствует право на взыскание арендной платы за участок. Договор аренды прекращен в связи с вводом в эксплуатацию многоквартирного жилого дома на участке и государственной регистрацией права собственности на него за ответчиком. Право собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом, возникает в силу прямого указания закона в момент формирования и постановки земельного участка на государственный кадастровый учет. Суды также учитывали факт пересечения спорного участка с земельным участком с кадастровым номером 26:11:000000:11, находящимся в собственности Российской Федерации и предоставленным в аренду обществу. Законность границ земельного участка железнодорожного транспорта с кадастровым номером 26:11:000000:11 подтверждена вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ставропольского края от 29.12.2012 по делу № А63-12437/2011.

В кассационной жалобе администрация, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов, представленным в дело доказательствам, просит отменить решение и апелляционное постановление. Податель жалобы указывает на ошибочность выводов судов о том, что договор аренды земельного участка прекращен. Согласно сведениям ЕГРН ответчик является арендатором спорного земельного участка по договору                         от 20.09.2011 № 316, следовательно, требования истца о взыскании арендной платы и неустойки подлежат удовлетворению.

Общество представило отзыв, в котором указало на отсутствие оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актов.

На основании части 2 статьи 288.2 Кодекса кассационная жалоба рассмотрена судьей единолично без вызова сторон.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение и апелляционное постановление следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела, 20.09.2011 комитет имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского района (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор № 316 аренды земельного участка площадью 1260 кв. м (кадастровый номер 26:11:020122:55), расположенного по адресу: г. Михайловск, ул. Вокзальная, д. 30, предназначенного для строительства многоквартирного жилого дома. Договор заключен на период с 19.09.2011 по 18.09.2060 и зарегистрирован в установленном порядке.

На данном земельном участке возведен и введен в эксплуатацию четырех квартирный жилой дом, квартиры в котором принадлежат на праве собственности ответчику.

В соответствии с положениями статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001                   № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, перешли к администрации. Арендатор уведомлен о смене арендодателя по договору в силу закона, а также о перерасчете размера арендной платы  (т. 1, л. д. 126, 127).

10 июля 2019 года в адрес общества направлена претензия № 388 о необходимости устранения допущенных нарушений в части своевременного внесения арендной платы. Претензия оставлена ответчиком без удовлетворения.

Названные обстоятельства послужили основанием для обращения администрациис исковым заявлением в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьями 286 и 288.2 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

 В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) и пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом.

 Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса).

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, среди прочего, земельный участок, на котором расположен данный дом (пункт 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации; далее – Жилищный кодекс).

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ                        «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон                       № 189-ФЗ) в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме (часть 1); со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (часть 5).

В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление Пленума № 73) разъяснено, что согласно части 1 статьи 16 Закона № 189-ФЗ и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Тождественный правовой подход сформулирован в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 № 11642/11, в котором также указано, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме и поступления соответствующего земельного участка в долевую собственность иных лиц, орган местного самоуправления (иной орган, осуществляющий публичные полномочия) утрачивает право на распоряжение им.

Вопреки доводам жалобы администрации возникновение указанного права на земельный участок в силу закона означает, что каких-либо актов органов власти, подтверждающих данное право, не требуется, это право считается возникшим вне зависимости от его регистрации в ЕГРН. Доказательств, свидетельствующих о том, что размер участка превышает площадь, требуемую для эксплуатации многоквартирного жилого дома и соответствующей инфраструктуры, истец не представил.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.01.2017 по делу                     № 305-КГ16-10570 выработаны следующие правовые позиции, включенные в Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2017), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2017 .

Согласно нормам подпунктов 2, 4 статьи 8.1, статьи 244 Гражданского кодекса при приобретении одним лицом всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, а следовательно, всех долей в праве общей долевой собственности на общее имущество, такое лицо с момента государственной регистрации права на последнюю квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме становится собственником всего земельного участка. Законодательством не предусмотрена обязанность лица ставшего собственником всех помещений в многоквартирном доме, преобразовать все помещения и общее имущество в единый объект, а равно, возможность государственной регистрации права собственности на такой объект, как многоквартирный дом.

При этом основным критерием отнесения жилого дома к многоквартирному дому является совокупность нескольких квартир, имеющих самостоятельные выходы на прилегающий земельный участок, либо в помещения общего пользования, а также наличие элементов общего имущества (определение Верховного Суда Российской Федерации от 23.08.2016 № 33-КГ16-11).

По правилам статьи 71 Кодекса суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Кодекса).

Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями статей 309, 310, 330, 413 Гражданского кодекса, разъяснениями, приведенными в пункте 26 постановления Пленума № 73, а также исходя из содержания представленных в тело доказательств (разрешение на строительство, акт ввода в эксплуатацию, кадастровая документация, материалы регистрационного дела, акт обследования участка), сделали правильный вывод о прекращении обязательств общества, возникших из договора аренды, поэтому отказали в удовлетворении иска.   

Иные доводы администрации рассмотрены при производстве по делу в суде апелляционной инстанции, где получили верную правовую оценку. 

При таких обстоятельствах предусмотренные частью 3 статьи 288.2 Кодекса основания для отмены решения от 02.12.2019 (резолютивная часть от 19.11.2019) и апелляционного постановления от 10.03.2020 по доводам кассационной жалобы отсутствуют. Правильность выводов судебных инстанций по существу спора подателем жалобы не опровергнута, несогласие с ними не может служить основанием, достаточным для отмены или изменения судебных актов. Переоценка исследованных судами доказательств и установленных по делу обстоятельств не входит в полномочия суда кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Кодекса). Судебные инстанции полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, правильно применили нормы материального права.

Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

От уплаты государственной пошлины по кассационной жалобе администрация освобождена.

Руководствуясь статьями 274, 284 ? 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 02.12.2019 (резолютивная часть от 19.11.2019) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2020 по делу № А63-18239/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Судья

А.И. Мещерин