АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-9850/2019

г. Чебоксары

21 июля 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 14.07.2020.

Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии в составе судьи Филиппова Б.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Стальской К.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью "Коммерческая недвижимость", ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 428023, 

<

...>,

к обществу с ограниченной ответственностью "Рента Сквер", ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 428009, 

<

...>,

о взыскании 379 199 руб. 27 коп. 

при участии:

от истца – ФИО1 по доверенности от 12.08.2019,

от ответчика – ФИО2 по доверенности от 07.12.2018,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Коммерческая недвижимость" обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Рента Сквер" о взыскании 379199 руб. 27 коп., в том числе              366 650 руб. 30 коп. убытков, 10 000 расходов по оплате оценки и 2548 руб. 97 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 19.07.2019 по 22.08.2019 и далее по день фактического погашения долга.

Исковые требования основаны на нормах статей 606, 1103, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы следующим. Между сторонами заключен договор аренды нежилых помещений от 01.11.2014 № 62/2, согласно которому истец передал в аренду ответчику нежилые помещения по адресу: 

<

...>. 15.05.2019 договор аренды расторгнут и помещения возвращены в ненадлежащем состоянии. Отказ ответчика добровольно возместить ущерб послужил основанием для обращения в суд.

Определением суда от 27.08.2019 дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со статьей 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Определением от 24.09.2019 арбитражный суд в соответствии с частью 5 статьи 227 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

Определением суда от 26.12.2018 по делу назначена экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью "Стройэкспо". Непосредственно проведение экспертизы поручено ФИО3; производство по делу приостановлено.

Определениями суда срок производства экспертизы продлен до 04.03.2020.

05.03.2020 в арбитражный суд поступило экспертное заключение по делу.

Определением суда от 13.03.2020 производство по делу возобновлено.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал, просил удовлетворить заявленное ранее ходатайство о назначении по делу повторной и дополнительной судебной экспертизы.

Представитель ответчика иск признал в части суммы, определенной экспертом, возражал против удовлетворения ходатайства о назначении экспертизы.

Ходатайство истца о назначении повторной и дополнительной судебной экспертизы судом рассмотрено и отклонено, о чем принято протокольное определение.

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд установил следующее.

Между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений от 01.11.2014 № 62/2 (далее – Договор), по условиям которого арендодатель сдает арендатору в аренду во временное пользование нежилые помещения общей площадью 1310,5 кв.м, расположенные по адресу: 

<

...>, а также долю земельного участка (8/10) площадью 1524 кв.м.

Согласно пункту 5.1. Договора срок аренды 5 лет с момента его заключения.

Нежилое помещение передано истцом ответчику по акту от 01.11.2014 в удовлетворительном техническом состоянии, позволяющим его использовать в целях договора аренды.

Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике 19.12.2014.

Соглашением от 21.03.2019, зарегистрированным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике 15.05.2019, Договор расторгнут с 15.05.2019.

 Нежилое помещение возвращено ответчиком истцу по акту приема-передачи от 15.05.2019.

При этом, акт составлен в печатном виде. 

Согласно напечатанному тексту нежилое помещение возвращено в удовлетворительном техническом состоянии, позволяющем использовать помещение по целевому назначению. 

В акте также имеется вписанный от руки текст, согласно которому нежилое помещение требует проведения текущего ремонта, который не был выполнен арендатором.  

 До возврата помещения истец письмом от 11.04.2019 № 14, направленным ответчику согласно почтовой квитанции в тот же день, пригласил последнего принять участие в осмотре объекта аренды, назначенном на 17.04.2019 в 15 часов 30 минут.

Согласно акту осмотра от 17.04.2019, составленному истцом в отсутствие ответчика, в нежилом помещении выявлены недостатки.

Претензией от 22.04.2019 № 17, направленной адресату согласно почтовой квитанции в тот же день, истец предложил ответчику устранить замечания, указанные в акте осмотра от 17.04.2019.

Индивидуальным предпринимателем ФИО4, привлеченной истцом по договору оказания услуг по оценке рыночной стоимости имущества, составлен отчет об оценке от 20.06.2019 № 2019-154/05, согласно которому рыночная стоимость восстановительного ремонта нежилого помещения составляет 366650 руб. 30 коп.

Претензией от 05.07.2019, полученной адресатом согласно информации об отслеживании почтового отправления 11.07.2019, истец потребовал от ответчика возместить указанную в отчете об оценке от 20.06.2019 № 2019-154/05 стоимость восстановительного ремонта в размере 366650 руб. 30 коп.

Отказ ответчика от добровольного удовлетворения требований истца, изложенных в претензии от 05.07.2019, послужил основанием для обращения истца в суд с иском по настоящему делу.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан возвратить арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии со статьей 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, в полном объеме. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными в статье 15 этого же кодекса. Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом.

По делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

Согласно пункту 3.2. Договора арендатор обязуется:

- содержать помещения в технически исправном и образцовом санитарном состоянии, обеспечивать пожарную и электробезопасность; 

- своевременно за счет собственных средств производить текущий и косметический ремонт помещений; 

- при обнаружении признаков аварийного состояния сантехнического, электротехнического и прочего оборудования немедленно принимать все необходимые меры по устранению их последствий своими силами, за счет собственных средств; 

- если состояние арендуемых помещений в результате действий арендатора или непринятия им необходимых и своевременных мер ухудшится, то арендатор восстанавливает его своими силами, за счет собственных средств, или возмещает ущерб, нанесенный арендодателю в установленном законом порядке;

- освободить арендуемые помещения в день расторжения договора  аренды помещения, передав его по акту приема-передачи;

- обеспечить эксплуатацию оборудования (кондиционеров, рекуператорной установки, теплового узла, узлов учета горячего водоснабжения, тепловой энергии), систем приточно-вытяжной вентиляции, сетей электроснабжения, включая вводно-распределительные устройства и щиты распределения электроэнергии, систем теплоснабжения, систем водоснабжения и канализации, уборку мест общего пользования и прилегающих территорий, текущий ремонт фасада помещений, обслуживание крыш (уборка снега, сосулек), водостоки.

Из приведенных норм материального права и условий Договора следует, что нежилое помещение в данном случае должно быть возвращено арендатором в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, поскольку отдельного условия, предусматривающего обязанность арендатора перед возвратом провести текущий ремонт, Договор не содержит.

Ввиду наличия между сторонами спора относительно наличия недостатков в нежилом помещении на момент его возврата арендодателю, а также причин их возникновения, и с целью определения стоимости восстановительного ремонта помещения суд по ходатайству ответчика назначил судебную экспертизу по следующим вопросам.

1) Являются ли недостатки нежилого помещения № 1, расположенного по адресу: 

<

...>, отраженные в акте осмотра от 15 мая 2019 года, составленного ИП ФИО4, следствием нормального эксплуатационного износа за период пользования с 01.11.2014 по 15.05.2019 или недостатки выходят за рамки нормального эксплуатационного износа за данный период?

2) Какова стоимость устранения недостатков нежилого помещения № 1, расположенного по адресу: 

<

...>, отраженных в акте осмотра от 15 мая 2019 года, составленного ИП ФИО4?

Согласно экспертному заключению дать однозначный ответ на первый вопрос по всем видам недостатков эксперту не представилось возможным ввиду несоответствия отделочных материалов, указанных в акте осмотра от 15.05.2019 и фактически имеющихся на объекте, а также отсутствия подробного описания степени (размеров, площади) и характера недостатков, указанных в акте осмотра от 15.05.2019 для их сопоставления с недостатками, выявленными в ходе экспертных осмотров. 

При ответе на второй вопрос эксперт определил стоимость устранения недостатков, не являющихся следствием нормального эксплуатационного износа нежилого помещения, отраженных в акте осмотра от 15.05.2019 ИН ФИО4 и проведенным осмотрам 23.01.2020 и 18.02.2020 с учетом НДС в размере 52243 руб. (сумма, указанная в прилагаемой к экспертному заключению локальной смете (т.4, л.д.115)).

Исследовав и оценив по правилам, предусмотренным в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства и в их совокупности, суд приходит к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика убытков в виде стоимости восстановительных работ по ремонту помещения в сумме 52243 руб., то есть в размере, определенном экспертом.

Ссылки истца на недостоверность экспертного заключения не могут быть приняты во внимание, поскольку по всем сформулированным истцом вопросам экспертом даны подробные ответы, которые не противоречат иным, имеющимся в материалах дела, доказательствам, в связи с чем суд с ними соглашается.

Согласно статье 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту (часть 1). В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов (часть 2).

В данном случае суд не усматривает ни недостаточной ясности или полноты заключения эксперта, ни вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела, ни сомнений в обоснованности заключения эксперта, ни наличия противоречий в его выводах.

Таким образом, не имеется предусмотренных статьей 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для назначения по делу повторной и дополнительной судебной экспертизы.

В свою очередь, представленный истцом отчет об оценке рыночной стоимости от 20.06.2019 № 2019-154/05 не является надлежащим и достоверным доказательством, так как в нём не выполнен анализ причин возникновения недостатков нежилого помещения, являются ли они следствием нормального эксплуатационного износа или связаны с непринятием арендатором мер по надлежащему содержанию объекта аренды, а также отсутствует описание степени этих недостатков и их характер.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в абзаце втором пункта 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", перечень судебных издержек, предусмотренный процессуальными кодексами, не является исчерпывающим. Так, расходы, понесенные истцом, административным истцом, заявителем в связи с собиранием доказательств до предъявления искового заявления, административного искового заявления, заявления в суд, могут быть признаны судебными издержками, если несение таких расходов было необходимо для реализации права на обращение в суд и собранные до предъявления иска доказательства соответствуют требованиям относимости, допустимости. Например, истцу могут быть возмещены расходы, связанные с легализацией иностранных официальных документов, обеспечением нотариусом до возбуждения дела в суде судебных доказательств (в частности, доказательств, подтверждающих размещение определенной информации в сети "Интернет"), расходы на проведение досудебного исследования состояния имущества, на основании которого впоследствии определена цена предъявленного в суд иска, его подсудность.

Поскольку суд не признал указанный отчет надлежащим и достоверным доказательством и не основывал на нем свои выводы, то в удовлетворении требования истца о возмещении досудебных расходов на оплату услуг оценщика ИП ФИО4 в сумме 10000 руб. по платежному поручению от 15.07.2019 № 193 следует отказать.

В удовлетворении требования о взыскании процентов в сумме 2548 руб. 97 коп., начисленных на указанную сумму убытков за период с 19.07.2019 по 22.08.2019 и далее, суд также отказывает, так как согласно разъяснениям, приведенным в пункте 57 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" обязанность причинителя вреда по уплате процентов, предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, возникает со дня вступления в законную силу решения суда, которым удовлетворено требование потерпевшего о возмещении причиненных убытков, если иной момент не указан в законе, при просрочке их уплаты должником.

С учетом изложенного исковые требования подлежат удовлетворению частично, в сумме 52243 руб. 

В удовлетворении остальной части исковых требований суд отказывает по вышеприведенным мотивам.

Государственную пошлину и расходы по оплате судебной экспертизы суд по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации распределяет между сторонами пропорционально удовлетворенным исковым требованиям.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

иск удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Рента Сквер" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Коммерческая недвижимость" 52 243 (Пятьдесят две тысячи двести сорок три) руб. убытков.

В остальной части в иске отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Коммерческая недвижимость" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Рента Сквер" 24 142 (Двадцать четыре тысячи сто сорок два) руб. 39 коп. расходов на оплату судебной экспертизы.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Рента Сквер" в федеральный бюджет 1 458 (Одна тысяча четыреста пятьдесят восемь) руб. государственной пошлины.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Коммерческая недвижимость" в федеральный бюджет 9 126 (Девять тысяч сто двадцать шесть) руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир, в течение месяца с момента его принятия.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Кассационная жалоба может быть подана в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемых решения, постановления арбитражного суда.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии.

Судья

Б.Н. Филиппов