Именем Российской Федерации 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-215083/24-141-1645

г.  Москва

26 декабря 2024г.

Резолютивная часть решения объявлена                                       16 декабря 2024г.

Мотивированное решение изготовлено                                           26 декабря 2024г.

Арбитражный суд в составе судьи Авагимяна А.Г.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Шевченко С.В.

рассмотрел дело по иску ООО «Б-Риэлт НН» (ИНН 

<

***>)

к ООО «Эссет менеджмент» (ИНН 

<

***>)

о взыскании 1 826 971руб. 00коп.

В судебное заседание явились:

от истца - ФИО1 по доверенности от 11.12.2024г.,

от ответчика - ФИО2 по доверенности от 06.05.2024г.,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Б-Риэлт НН» обратилось с исковым заявлением к ООО «Эссет менеджмент» о взыскании 1 826 971руб. 00коп. неустойки по договору №К-14-96-1 от 19.04.2021г.

Истец в судебном заседании поддержал исковые требования, просил их удовлетворить.

Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление.

Оценив материалы дела, выслушав представителей истца и ответчика, суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований частично, исходя при этом из следующего.

Как усматривается из материалов дела, 19.04.2021 года между истцом и ответчиком был заключен договор № К-14-96-1 участия в долевом строительстве.

Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, дата регистрации 27.04.2021 года, номер регистрации 77:01:0003002:1504- 77/060/2021-128.

Договор заключен в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Объектом долевого строительства по договору является нежилое помещение (апартамент) указанное в приложении № 2 к договору.

Согласно п. 2.3. договора срок передачи застройщиком объекта участнику до 30.06.2022 года.

Согласно п. 4.1. договора цена договора 27 892 700руб. 00коп.

Оплата цены договора произведена истцом в полном объеме согласно п. 4.2. договора.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что ответчиком грубо нарушены условия договора, а именно: нарушен срок передачи объекта долевого строительства, в связи с чем подлежит начислению неустойка на основании ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ в размере 1 826 971 руб. 09 коп.

Истцом была направлена ответчику досудебная претензия о нарушении сроков передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства и выплате неустойки.

Претензия оставлена без удовлетворения, в связи с чем истец обратился в суд с рассматриваемым требованием.

Согласно положениям статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ч. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Согласно ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (за исключением случая, установленного частью 2.1 настоящей статьи). Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

Истец просит взыскать неустойку в размере 1 826 971 руб. 09 коп. за период с 01.07.2022 г. по 21.03.2024 г.

Тем не менее, согласно ч. 2.1 ст. 6 Федерального закона Российской Федерации от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае нарушения на срок, не превышающий тридцати месяцев, предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, входящего в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в проектной документации которых предусмотрена хотя бы одна из характеристик, являющаяся в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации основанием для отнесения таких многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости к уникальным объектам, застройщик уплачивает участнику, долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки, но не более пяти процентов от цены договора.

Таким образом, ч.2.1 ст.6 Федерального закона от 30.12.2004 г. №214-ФЗ устанавливает верхний предел размера неустойки - пять процентов от цены договора.

Согласно заключению экспертизы от 14.02.2018 г. - объект капитального строительства: гостиница в составе многофункционального комплекса на площади Курского вокзала, является уникальным зданием (с заглублением подземной части более 15,0 м.).

Исходя из вышеуказанных обстоятельств, учитывая, что на момент обращения в суд с рассматриваемым иском срок передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства не превышал тридцати месяцев, неустойка за нарушение сроков передачи апартамента, указанного в исковом заявлении, не может превышать сумму в размере 1 394 635 руб. 00 коп. из расчёта: 27 892 700руб. 00 коп. х 5%.

Судом не принимаются доводы ответчика о том, что неустойка за нарушение сроков передачи застройщиком объекта долевого строительства не начисляется в период с  22.03.2024 г. по 31.12.2024 г., поскольку неустойка за данный период истцом не рассчитывалась.

Кроме того, согласно п. 1 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления до 31 декабря 2024 г. включительно;

В период с 1 июля 2023 года до 31 декабря 2024 года включительно размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренных частью 6 статьи 5, частью 2 статьи 6, частями 2 и 6 статьи 9, а также подлежащих уплате с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в отношении которых не применяются особенности, предусмотренные пунктом 1 настоящего постановления, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день 1 исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на 1 июля 2023 года (пункт 2 постановления Правительства РФ от 18 марта 2024 года № 326).

Как указывалось выше, объект долевого строительства, обязательства по передаче которого ответчиком не исполнены, входит в состав объекта недвижимости, являющегося уникальным объектом по смыслу положений ГК РФ.

В зависимости от того, входит ли объект долевого строительства в состав уникального объекта или нет, Закон № 214-ФЗ предусматривает различные правовые режимы, касающиеся правоотношений застройщика и участника долевого строительства.

Одним из проявлений этого различия является в том числе разные правила привлечения застройщика к договорной ответственности за просрочку в передаче объекта долевого строительства.

Так, по общему правилу согласно ч. 2 ст. 6 Закона 214-ФЗ в случае просрочки исполнения обязательства по передаче объекта долевого участия, застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены договора за каждый день просрочки.

Однако если объект недвижимости является уникальным объектом, ответственность застройщика в виде неустойки в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ ограничена в объеме не более 5% от цены договора (ч. 2.1 ст. 6 Закона 214-ФЗ).

Исходя из буквального толкования, мораторий, введенный Постановлением Правительства РФ № 326, не распространяется на неустойки, не предусмотренные ч. 6 ст. 5 и ч. 2 ст. 6 Закона 214-ФЗ.  К таким неустойкам и относится в том числе неустойка, установленная ч. 2.1 ст. 6 Закона 214-ФЗ.

В связи с чем, судом также не принимается довод ответчика о наличии у него права на отсрочку.

При этом, ответчик не лишён права на обращение в суд с заявлением о предоставлении отсрочки  исполнения судебного акта в порядке, предусмотренном статьей 324 АПК РФ.

Ответчиком заявлено ходатайство о снижении неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ.

О наличии оснований для снижения неустойки, предусмотренных ст. 333 ГК РФ, ответчиком не приведено, в связи с чем у суда отсутствуют основания для его снижения, поскольку в соответствии с п. 71 Постановления Пленума ВС РФ № 7, если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ей приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме.

В соответствии с п. 73 Постановления Пленума ВС РФ №7 бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела, как того требует ст. 71 АПК РФ.

Таким образом, в каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения неустойки с учетом конкретных обстоятельств спора и взаимоотношений сторон.

Ответчиком не представлено доказательств того, что размер неустойки явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства.

Для установления ответственности за неисполнение денежного обязательства имеет значение именно сам факт нарушения этого обязательства, выражающийся в неуплате соответствующих денежных средств в срок, а не факт использования должником этих средств.

Лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

Снижение неустойки судом возможно только в одном случае - в случае явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения права.

Однако в настоящем споре ответчик не представил суду доказательств, свидетельствующих о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения  обязательства. Необоснованное уменьшение неустойки судом с экономической точки зрения позволяет должнику получить доступ к финансированию за счет другого лица на нерыночных условиях, что в целом может стимулировать недобросовестных должников к неплатежам. Неисполнение должником денежного обязательства позволяет ему пользоваться чужими денежными средствами, однако никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения.

Учитывая, что ответчиком не приведены доводы, изложенные в Постановлении Пленума ВАС РФ от 22.12.2011г. №81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», то у суда отсутствуют основания для применения ст. 333 ГК РФ в отношении требования о взыскании неустойки.

На основании ст. 110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины относятся на ответчика пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Руководствуясь ст. ст. 309, 310, 330 ГК РФ, ст. ст. 65, 71, 110, 167-171, 176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Эссет менеджмент» (ИНН 

<

***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Б-Риэлт НН» (ИНН 

<

***>) 1 394 635руб. 00коп. неустойки и 23 870руб. 24коп. расходов по уплате госпошлины.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья                                                                                                   А.Г. Авагимян