ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-102704/2022

16 октября 2023 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена 09 октября 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме 16 октября 2023 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Балакир М.В.

судей Полубехиной Н.С., Черемошкиной В.В.

при ведении протокола судебного заседания: ФИО1

при участии: 

от истца (заявителя): представитель ФИО2 по доверенности от 26.09.2022

от ответчика (должника): представитель ФИО3 по доверенности от 05.04.2021

от 3-го лица: представитель ФИО3 по доверенности от 27.04.2021

 

рассмотрев апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-29761/2023) общества с ограниченной ответственностью «Рубин»

на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.06.2023 по делу № А56-102704/2022 (судья Бугорская Н.А.), принятое

по иску (заявлению) общества с ограниченной ответственностью «Рубин»

к Комитету по управлению имуществом Гатчинского муниципального района Ленинградской области

3-е лицо: Администрация муниципального образования Гатчинский муниципальный район Ленинградской области

Об урегулировании разногласий 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "РУБИН" обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению имуществом Гатчинского муниципального района Ленинградской области об урегулировании разногласий, возникших между Обществом с ограниченной ответственностью «Рубин» и Комитетом по управлению имуществом Гатчинского муниципального района Ленинградской области при заключении договора № 283 купли-продажи объекта недвижимости от 21 июля 2022 года определив рыночную стоимость недвижимого имущества: встроенного нежилого помещения 1 этажа общей площадью 71,1 кв. м., расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 47:25:0102034:283, определить условия договора, изложив пункты 2.8., 3.3.3., 5.2. договора в редакции, указанной в исковом заявлении. 

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.06.2023 по делу № А56-102704/2022 заявленные требования удовлетворены частично.

Не согласившись с вышеуказанным судебным актом, общество с ограниченной ответственностью «Рубин» обратилось с апелляционной жалобой, в которой оно просило отменить вышеуказанное решение в части урегулирования разногласий и изложения пунктов 2.8, 3.3.3, 5.2 договора в иной редакции и исключении пунктов договора 3.3.5, 5.4, 5.5 и принять по делу новый судебный акт, удовлетворив требования в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы общество ссылалось на следующие обстоятельства.

Общество просило изложить п. 2.8 договора в его редакции, поскольку, по его мнению, при досрочном исполнении обязательства по оплате покупной цены фактически рассрочка оплаты не предоставляется, в связи с чем выплата процентов по договору за весь период предоставления процентов является неправомерной, а также изложить п. 3.3.3 договора в его редакции, ссылаясь на решение по арбитражному делу № А56-56270/2020.

Общество также просило исключить п. 3.3.5, 5.4,. 5.5 договора, поскольку стороны не достигли соглашения по указанным пунктам, а сохранение их в редакции продавца, по мнению истца, направлено на обход процедуры досудебного порядка урегулирования спора и влечет наложение на покупателя двойной ответственности.

В судебное заседание явились представители сторон и третьего лица.

Истец поддержал доводы апелляционной жалобы. Ответчик возражал против ее удовлетворения по мотивам, изложенным в отзыве, а также в отсутствие самостоятельной апелляционной жалобы выразил несогласие с распределением судом первой инстанции судебных расходов.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверена в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании договора аренды от 02.02.2017 N153-17 Общество пользовалось нежилым помещением, расположенным по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 47:25:0102034:283, общей площадью 71,1 кв. м. для ведения розничной торговли непродовольственными товарами, указав на наличие у него преимущественного права на приобретение арендуемого объекта, предусмотренного частью 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), Общество 26.04.2022 обратилось в администрацию Гатчинского муниципального района Ленинградской области с заявлением о выкупе помещения.

Как установлено судом первой инстанции, Администрация приняла постановление от 14.07.2022 №2693 «О приватизации имущества, находящегося в собственности муниципального образования «Город Гатчина» Гатчинского муниципального района, расположенного по адресу: 

<

...>, арендуемого: субъектом малого и среднего предпринимательства ООО «Рубин»», а также 25.07.2022 направила Обществу проект договора № 283 купли-продажи объекта недвижимости от 21 июля 2022 года, в пункте 2.1 которого указано, что цена договора устанавливается в размере 10.547.946,75 руб., из которых: 9 565 225 руб. 20 коп. - стоимость объекта, 982 721, 55 руб. - сумма процентов за предоставление рассрочки платежа исходя из ставки равной одной трети ключевой ставки Банка России, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

Не согласившись с ценой объекта, Общество направило Администрации протокол разногласий, указав цену продажи объекта 5.660.000,00 руб., определенную на основании отчета об оценке № 1744М/22 от 22 августа 2022 года, который был подготовлен ООО «Центр Экспертизы и Оценки «ГАРАНТ» в соответствии с договором, заключенным с Обществом 12 августа 2022 года, а также просило при заключении договора купли-продажи внести изменения в условия договора и изложить пункты 2.8, 3.3.3, 5.2 договора в иной редакции, указанной в исковом заявлении, а пункты 3.3.5., 5.4., 5.5. - исключить из договора, также указав на то, что в графе 9 договора «Реквизиты и подписи сторон» неверно указана фамилия, директора ООО «Рубин».

Как следует из искового заявления, 26 сентября 2022 года в адрес истца поступило письмо (исх. 4764) от ответчика о том, что выкупная стоимость Объекта установлена на основании отчета от 03 июня 2022 года № НД-23/2022 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, а так же в связи с неподписанным договором купли-продажи недвижимого имущества, направленного в адрес ООО «Рубин» в установленный срок Общество утратило преимущественное право покупки.

Ссылаясь на то, что сторонами не урегулированы возникшие при заключении договора разногласия, Общество обратилось с иском в арбитражный суд.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение подлежит частичному изменению ввиду следующего.

В соответствии с п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно п. 1 ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По смыслу приведенных выше норм права разрешение судом спора о наличии разногласий по конкретным условиям подлежащего заключению договора сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и определению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Суд первой инстанции, отклонив положения спорных пунктов 2.8, 3.3.3, 5.2  в редакции истца, а также отказав в исключении пунктов 3.3.5, 5.4, 5.5 в соответствии с требованиями истца, отказал в удовлетворении заявленных требований, не указав на принятие спорных пунктов в редакции Комитета, не указал мотивы, на основании которых суд первой инстанции пришел к указанным выводам, в связи с чем цель обращения в суд, а именно – урегулирование преддоговорного спора, не достигнута. 

В силу статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Пунктом 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В силу положения статьи 319 Гражданского кодекса Российской Федерации, сумма произведенного платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства полностью, при отсутствии иного соглашения погашает прежде всего издержки кредитора по получению исполнения, затем - проценты, а в оставшейся части - основную сумму долга.

В силу статьи 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В силу статьи 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, предусмотренным названным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 Закона № 135-ФЗ при наличии спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 1, 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 (далее - Информационное письмо № 92), вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может исследоваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Поскольку между сторонами рассматриваемого дела возникли разногласия, в том числе относительно цены выкупаемого имущества, суд первой инстанции обоснованно назначил проведение по делу судебной экспертизы для установления рыночной стоимости спорного нежилого помещения.

В соответствии с представленным в материалы настоящего дела экспертным заключением эксперта ООО "Центр Независимой Экспертизы и Оценки" "Аспект" ФИО4 от 20.03.2023 №2039/23СЭ рыночная стоимость названного объекта по состоянию на 22.08.2022 составляет 7.638.159,00 руб.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; проверяет и оценивает доказательства на предмет относимости, допустимости и достоверности каждого доказательства в отдельности, соотношения с другими доказательствами, также проверяет их достаточность и взаимную связь в совокупности.

Оценив полученное по результатам проведенной судебной экспертизы заключение эксперта ООО "Центр Независимой Экспертизы и Оценки" "Аспект" ФИО4 от 20.03.2023 №2039/23СЭ по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суд первой инстанции обоснованно принял его в качестве допустимого и достоверного доказательства, подтверждающего рыночную стоимость помещения; заключение соответствует требованиям действующего законодательства; экспертом исследован необходимый и достаточный материал, методы исследования и сделанные на их основе выводы обоснованы.

Суд первой инстанции с учетом положений статей 445, 446 ГК РФ, статьи 3 Закона № 159-ФЗ, статей 12 и 13 Закона № 135-ФЗ, разъяснений, приведенных в пунктах 1 и 2 Информационного письма № 92, на основании оценки имеющихся в деле доказательств пришел к обоснованному выводу, что выкупная цена помещения должна быть установлена в соответствии с рыночной стоимостью помещений, определенной в результате проведения указанной судебной экспертизы.

Стороны не заявили о несогласии с решением суда первой инстанции в данной части.

В связи с вышеизложенным, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для изменения обжалуемого судебного акта в данной части. 

При этом в силу части 3 статьи 5 Закона N 159-ФЗ на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

Статьей 823 ГК РФ предусмотрено, что договорами, исполнение которых связано с передачей в собственность другой стороне денежных сумм или других вещей, определяемых родовыми признаками, может предусматриваться предоставление кредита, в том числе в виде аванса, предварительной оплаты, отсрочки и рассрочки оплаты товаров, работ или услуг (коммерческий кредит), если иное не установлено законом. К коммерческому кредиту применяются правила о займах и кредитах, если иное не предусмотрено правилами о договоре, из которого возникло соответствующее обязательство, и не противоречит существу такого обязательства.

Если иное не предусмотрено законом или договором займа, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором (пункт 1 статьи 809 ГК РФ).

Согласно пункту 12 Постановления N 13/14 проценты, взимаемые за пользование коммерческим кредитом, являются платой за пользование денежными средствами.

Как следует из материалов дела и установлено судами, договор купли-продажи от 06.11.2013 N 1558 заключен сторонами в порядке реализации предпринимателем преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого недвижимого имущества в соответствии с Законом N 159-ФЗ.

В данном случае обязательство предпринимателя по оплате имущества в рассрочку возникло из договора купли-продажи.

Нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующими отношения по купле-продаже, не установлены специальные правила о порядке начисления и расчета процентов.

Проанализировав условия договора купли-продажи, положения статей 809, 823 ГК РФ, с учетом разъяснений, изложенных в пункте 12 Постановления N 13/14, суд апелляционной инстанции полагает, что право на получение процентов связано с днем уплаты суммы долга или его соответствующей части, и при отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы долга.

В связи с этим суд апелляционной инстанции считает, что проценты, предусмотренные частью 3 статьи 5 Закона N 159-ФЗ, могут быть начислены только на сумму, по уплате которой предоставлена рассрочка, а не на всю сумму, соответствующую цене продажи объекта, поскольку иначе на стороне продавца возникает неосновательное обогащение в связи с получением денежных средств в качестве процентов, начисленных на уже выплаченную покупателем сумму.

Ввиду изложенного, суд апелляционной инстанции считает необходимым изложить пункт 2.8 договора в редакции покупателя.

Суд апелляционной инстанции также считает, что подлежит изложению в редакции покупателя условия пунктов 3.3.3. и 5.2 договора, поскольку в противном случае имеет место двойная ответственность за одного и то же нарушение. 

Так согласно п. 5.2 договора в редакции продавца при нарушении сроков и порядка внесения платежей предусмотрены пени, одновременно согласно п. 3.3.3 договора в редакции продавца в случае нарушения сроков внесения очередного платежа более, чем на 30 дней, продавец вправе потребовать от покупается полного досрочного исполнения обязательства. 

При этом суд апелляционной инстанции исходит из того, что сроком незначительной просрочки является срок продолжительностью 10 дней, как это указано в п. 3.3.3 договора в редакции покупателя. 

Суд апелляционной инстанции полагает необходимым исключить п. 3.3.5, поскольку сторонами не было достигнуто соглашение в отношении данного условия, при этом суд апелляционной инстанции полагает, что интересы продавца в достаточной мере защищены предоставленным ему п. 3.3.4 договора правом обратить взыскание на предмет залога. Установление альтернативной меры ответственности покупателя за неисполнение письменного требования продавца о досрочном исполнении обязательства по договору нарушает баланс интересов сторон при заключении договора. 

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции не согласен с доводами апелляционной жалобы о том, что пункты 5.4 и 5.5 подлежат исключению ввиду установления ими двойной ответственности, так как данные пункты предусматривают последствия для различных ситуаций – прекращение договора и нарушение условий договора.

Кроме того, суд апелляционной инстанции не усматривает в редакции данных условий, предложенной продавцом, признаков крайне невыгодных условий, отклоняющихся от принятых в гражданском обороте, в связи с чем суд апелляционной инстанции полагает необходимым изложить пункты 5.4 и 5.5 договора в редакции продавца.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции, а также в отзыве на апелляционную жалобу, Комитет ссылался на то, что истец утратил преимущественное право на приобретение спорного объекта.

Суд апелляционной инстанции полагает данную позицию несостоятельной, поскольку порядок реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества определен в статье 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Обязанности уполномоченных органов при получении от субъекта малого и среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества предусмотрены пунктом 3 статьи 9 упомянутого закона.

В статье 432 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора (пункт 1 статьи 435 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 443 Гражданского кодекса Российской Федерации ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой.

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты (пункт 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, 26 апреля 2022 года Общество обратилось в администрацию Гатчинского муниципального района Ленинградской области, с заявлением о заключении договора купли-продажи муниципального имущества - встроенного нежилого помещения 1 этажа общей площадью 71,1 кв. м., расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 47:25:0102034:283, в соответствии со ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (ред. от 08.06.2020) "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федераций".

18 мая 2022 года (исх. № 2181) в адрес Общества поступило письмо о возможности реализации арендатором преимущественного права выкупа нежилого помещения.

С сопроводительным письмом от 25 июля 2022 года (исх. № 3318) в адрес истца было направлено постановление № 2693 от 14 июля 2022 года о приватизации имущества, находящегося в собственности муниципального образования «Город Гатчина» Гатчинского муниципального района, расположенного по адресу: 

<

...>, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства ООО «Рубин, а также договор № 283 купли-продажи объекта недвижимости от 21 июля 2022.

Не согласившись с указанной в договоре купли-продажи ценой Объекта, ООО «Рубин» направило в адрес КУИ ГМР заявление - протокол разногласий от 22 августа 2022 года, также указав в нем, что помимо несогласия с выкупной стоимостью Объекта, просит при заключении договора купли-продажи внести изменения в условия Договора. 

Согласно имеющемуся на заявлении-протоколе штампу, указанный документ поступил в Комитет 22 августа 2022 года.

Таким образом, протокол разногласий был направлен в адрес продавца до истечения 30-дневного срока, установленного для этого законом, истец не отказывался от подписания договора, а, напротив, со своей стороны 31 августа 2022 года направил оферту с альтернативной ценой покупки. 

Из системного толкования приведенных положений ГК РФ и Закона N 159-ФЗ следует, что при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в случае неподписания им предложенного публичным образованием проекта договора купли-продажи этого имущества и направления в предусмотренные законом сроки протокола разногласий к проекту договора, который является новой офертой, его отклонения либо неполучения извещения о результатах рассмотрения арендатор вправе передать разногласия, возникшие между ними при заключении договора, на рассмотрение суда.

Отсутствие подписи арендатора в проекте договора купли-продажи в случае несогласия с предложенными ему условиями и использования предусмотренной законом возможности направить протокол разногласий по заключению договора на иных условиях в обозначенные законом сроки не может быть истолковано как обстоятельство, влекущее прекращение преимущественного права на выкуп.

Ввиду вышеизложенного, суд первой инстанции обоснованно констатировал в данном случае наличие преддоговорного спора и отклонил довод Комитета об утрате истцом преимущественного права. 

При рассмотрении дела судом первой инстанции, истцом также было подано заявление о взыскании судебных расходов в общем размере 121 000,00 руб., в том числе 6000,00 руб. расходов на оплату государственной пошлины, 80 000,00 руб. на оплату услуг представителя, 35 000,00 руб. на оплату судебной экспертизы.

В соответствии со статьей 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом. 

К судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде (статья 106 АПК РФ). 

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Суд первой инстанции удовлетворил данные требования частично, взыскав с Комитета по управлению имуществом Гатчинского муниципального района Ленинградской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «Рубин» 3.000,00 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины; 30.000,00 руб. в возмещение расходов на оплату услуг представителя и 35.000,00 руб. в возмещение расходов на оплату судебной экспертизы.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с данным выводом суда в части взыскания в пользу истца расходов на оплату судебной экспертизы ввиду следующего.

Правовая природа преддоговорного спора об урегулировании разногласий, возникших между Комитетом и Обществом при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, предполагает установление в судебном порядке объема обязательственных правоотношений сторон посредством определения в судебном акте условий договора, по которым у сторон имелись разногласия. 

По смыслу правовой позиции, сформулированной в пунктах 1, 5, 18, 19, 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", распределение судебных издержек производится с учетом особенностей материального правоотношения, из которого возник спор, фактического процессуального поведения сторон и результатов разрешения спора.

По настоящему делу был рассмотрен преддоговорный спор, возникший вследствие наличия у сторон разногласий относительно условия договора купли-продажи о цене имущества и вызванный несогласием Общества с величиной рыночной стоимости арендуемого им помещения, определенной в отчете об оценке рыночной стоимости от 03.06.2022 № НД-23/2022, выполненном ООО «Экперт-Партнер».

По смыслу статьи 3 Закона N 159-ФЗ цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества.

При этом положения Закона N 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Таким образом, органы государственной власти и местного самоуправления при приватизации имущества в порядке, установленном положениями Закона N 159-ФЗ, обязаны руководствоваться рыночной стоимостью имущества, которая приведена в отчете независимого оценщика.

Определяя цену спорного объекта недвижимости, суд руководствовался иной оценкой имущества, установленной по результатам судебной экспертизы в размере 7 638 159,00 руб., что не согласуется с предложенной истцом ценой. Вместе с тем, цена, предложенная Комитетом, не выходит за пределы допустимого диапазона, в котором может колебаться величина рыночной стоимости объекта оценки. 

С учетом изложенного, оснований для возложения расходов на оплату судебной экспертизы на Комитет не имеется.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о необходимости взыскания в пользу истца расходов на представителя, истцом в материалы дела представлены надлежащие и достаточные доказательства факта несения соответствующих расходов. 

Суд первой инстанции, руководствуясь статьей 110 АПК РФ, принимая во внимание такие критерии, как сложность дела, затраченное представителем время на подготовку к делу, количество судебных заседаний, обоснованно уменьшил сумму подлежащих взысканию в пользу истца расходов на оплату услуг представителя до 30 000,00 руб. 

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции полагает апелляционную жалобу подлежащей частичному удовлетворению.

Доводы апелляционной жалобы в остальной части не опровергают правомерности выводов суда, а лишь выражают несогласие с ними, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, нормы материального и процессуального права не нарушены, в связи с чем, у апелляционного суда отсутствуют основания для отмены принятого по делу судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы.

Ввиду вышеизложенного, суд апелляционной инстанции полагает решение суда первой инстанции по настоящему делу подлежащим частичному изменению.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.09.2023 по делу № А56-102704/2022 изменить, изложив его резолютивную часть в следующей редакции: 

«Урегулировать разногласия, возникшие между Обществом с ограниченной ответственностью «Рубин» и Комитетом по управлению имуществом Гатчинского муниципального района Ленинградской области - при заключении договора № 283 купли-продажи объекта недвижимости от 21 июля 2022 года определив условие договора о выкупной цене недвижимого имущества: встроенного нежилого помещения 1 этажа общей площадью 71,1 кв. м., расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 47:25:0102034:283, в размере 7 638 159 руб., изложив пункты 2.8, 3.3.3, 5.2 договора № 283 купли-продажи объекта недвижимости от 21 июля 2022 года в редакции покупателя, а именно:

«2.8. Покупатель вправе досрочно исполнить обязательство по оплате цены договора» 

3.3.3. В одностороннем порядке потребовать у покупателя полного досрочного исполнения обязательств по договору, путем предъявления письменного требования о досрочном погашении суммы задолженности за проданный по договору объект и уплате начисленных процентов (штрафов, пеней) в следующих случаях: а) При допущении незначительных просрочек (на срок не более 10 календарных дней) в осуществлении очередного платежа по оплате суммы выкупной цены Объекта более трех раз в течение 12 месяцев» 

5.2. При нарушении порядка и сроков внесения платежа, указанного в разделе 2 договора, «Покупатель» несет ответственность в виде начисления пеней в размере 0,15 % от невнесенной суммы платежа за каждый день просрочки», 

исключив пункт 3.3.5 договора № 283 купли-продажи объекта недвижимости от 21 июля 2022 года, изложив пункты 5.4, 5.5 в редакции продавца, а именно

«5.4. В случае прекращения Договора по вине «ПОКУПАТЕЛЯ», «ПРОДАВЦУ» возмещаются все расходы, связанные с заключением Договора, а также «ПОКУПАТЕЛЬ» уплачивает штраф в размере 5% от цены Договора.

5.5. В случае нарушения п.3.2.2. Договора «ПОКУПАТЕЛЮ» начисляется штраф в размере 100 МРОТ».

Взыскать с Комитета по управлению имуществом Гатчинского муниципального района Ленинградской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «Рубин» 3.000,00 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины; 30.000,00 руб. в возмещение расходов на оплату услуг представителя.

В остальной части в удовлетворении иска отказать».

 Взыскать с Комитета по управлению имуществом Гатчинского муниципального района Ленинградской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «Рубин» 3.000,00 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции. 

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

М.В. Балакир

 

Судьи

 

Н.С. Полубехина

 

 В.В. Черемошкина