АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВЛАДИМИРСКОЙ ОБЛАСТИ

600025, г. Владимир, Октябрьский проспект, 14

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А11-4166/2022

г. Владимир

14 марта 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 06.03.2023.

Полный текст решения изготовлен 14.03.2023.

Арбитражный суд Владимирской области в составе судьи Романовой В.В. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (Владимирская область, г.Гусь-Хрустальный, ОГРНИП 318332800011407) к обществу с ограниченной ответственностью "Гусь-Хрустальное учебно-производственное предприятие "ВОС" (601501, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), конкурсному управляющему ООО "Гусь-Хрустальное учебно-производственное предприятие "ВОС" ФИО3 (600000, 

<

...>), индивидуальным предпринимателям ФИО7 Александру Юрьевичу  (Владимирская область, г.Гусь-Хрустальный) и ФИО9 Сергею Александровичу (Владимирская область, г.Гусь-Хрустальный) о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, об обязании  заключить договор купли-продажи недвижимого имущества; третье лицо, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора; Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области (600033, 

<

...>); при участии: от истца ФИО6- по доверенности от 15.04.2022 (сроком действия до 15.04.2023), от ООО "УПП ВОС" ФИО3- конкурсный управляющий, от ФИО7 ФИО8- по доверенности от 10.03.2022 (сроком действия до 31.12.2023), от ФИО9 ФИО8- по доверенности от 30.10.2022 № 33АА2429830 (сроком действия на 10 лет, нотариально удостоверена), от Управления Росреестра по Владимирской области ФИО10- по доверенности от 30.12.2022 (сроком действия до 31.12.2023), установил.

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Гусь-Хрустальное учебно-производственное предприятие "ВОС" и конкурсному управляющему ООО "Гусь-Хрустальное учебно-производственное предприятие "ВОС" ФИО3, в котором просил:

- признать недействительным договор купли-продажи нежилого здания (гаражей) и 1661/7459 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок от 17.02.2022, заключенного между ООО "Гусь-Хрустальное УПП ВОС", ФИО9 и ФИО7;

- обязать ООО "Гусь-Хрустальное УПП ВОС" в лице конкурсного управляющего ФИО3 заключить договор купли-продажи нежилого здания (гаражей), 1-этажного, площадь 226,6 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 33:25:000108:1030 и 1661/7459 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 7 459 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 33:25:000108:1013.

Заявлением от 29.11.2022, принятым судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истец уточнил свои требования и просил признать недействительным договор купли-продажи нежилого здания (гаража) и 1661/7459 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок от 17.02.2022, заключенный между ООО "Гусь-Хрустальное УПП ВОС", ФИО9 и ФИО7; обязать ООО "Гусь-Хрустальное УПП ВОС" заключить с ФИО2 договор купли-продажи нежилого здания (гаражей), 1-этажного, площадь 226,6 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 33:25:000108:1030 и 1661/7459 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 7 459 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 33:25:000108:1013, по цене 1 442 000 руб.

В данном заявлении истец также указал, что у него отсутствуют исковые требования лично к ФИО3

Определением от 02.11.2022 к участию в деле в качестве соответчиков привлечены индивидуальный предприниматель ФИО7 и ФИО9

В обоснование своих требований истец сослался на статьи 166, 168, 181.5, 250, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 35 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 110, 126, 139 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ "о несостоятельности (банкротстве)", пункт 17 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 № 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)"  и указал, что, поскольку спорное имущество было реализовано с публичных торгов, правила преимущественной покупки продаваемой доли не применяются и договор купли-продажи здания и доли земельного участка должен быть заключен с ним как с единственным участником торгов. Кроме того, указал, что предмет торгов – нежилое здание, не находится в долевой собственности, следовательно, к нему правила о преимущественном праве покупке не применимы. 

Истец полагает, что договор купли-продажи нежилого здания (гаража) и 1661/7459 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок от 17.02.2022 является ничтожной сделкой; решение собрания кредиторов должника-ответчика о реализации права преимущественной покупки также ничтожно.

ООО "Гусь-Хрустальное УПП ВОС", от имени которого действует конкурсный управляющий ФИО3, в отзыве на исковое заявление с требованиями истца не согласился, указав, что истцом избран неверный способ защиты, поскольку необходимо оспаривать решение собрания кредиторов от 19.11.2021 об утверждении Положения о продаже имущества, так как, заключая оспариваемую сделку, конкурсный управляющий действовал в соответствии с решением временного публично-правового сообщества (собрания кредиторов ООО "Гусь-Хрустальное УПП ВОС"); требования истца фактически направлены на оспаривание решения собрания кредиторов (пункт 4 статьи 15 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», абзац 2 вводной части Обзора судебной практики по вопросам, связанным в признанием недействительными решений собраний и комитетов кредиторов в процедурах банкротства, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.12.2018).

Конкурсный управляющий ООО "Гусь-Хрустальное УПП ВОС" полагает, что обращение с настоящим иском до рассмотрения спора по делу № А11-2422/2022 по иску ФИО7 и ФИО9 к Управлению Росреестра по Владимирской области о признании незаконным отказа в государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты преждевременно, поскольку в случае отказа в иске по делу № А11-2422/2022 договор будет заключен с ФИО2, в случае удовлетворения иска по делу № А11-2422/2022 ФИО2 будет вправе обратиться в суд за оспариванием зарегистрированного права покупателей путем признания сделки недействительной и применения последствий ее недействительности (пункт 53 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

ФИО7 и ФИО9 также не согласились с требованиями истца, указав, что исковое заявление подлежит оставлению без рассмотрения на основании пункта 4 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку должно рассматриваться в рамках дела о банкротстве как спор, связанный с проведением торгов и вытекающий из отношений, регулируемых нормами Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" и как спор, направленный на отчуждение имущества должника-банкрота.

По мнению данных ответчиков, конкурсным управляющим соблюдены права участников долевой собственности в виде предоставления возможности воспользоваться преимущественным право покупки имущества по цене, предложенной победителем торгов; режим долевой собственности на земельный участок имеет первостепенное значение над объектом капитального строительства, поскольку отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания не допускается, а на спорный земельный участок установлен режим общедолевой собственности (статья 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 35 Земельного кодекса Российской Федерации, определение Верховного Суда Российской Федерации от 04.06.2020 № 306-ЭС19-22343, пункт 18 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020, пункт 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"). Ответчики считают, что поскольку спорный объект (гаражи) располагается в пределах границ земельного участка производственного назначения, на котором находится основное производственное здание, принадлежащее ФИО7 и ФИО9, остальные здания и помещения по периметру участка носят вспомогательный характер.

Возражая против доводов ответчиков, истец указал, что он не является участником дела о банкротстве (дело № А11-8186/2019), им заявлено требование о признании сделки недействительной, которое должно быть рассмотрено вне рамок дела о банкротстве, поскольку истцом не оспаривается ни процедура, ни результаты торгов; заявленные требования не нарушают права кредиторов; необходимость в отдельном оспаривании решения собрания кредиторов отсутствует, поскольку оно не имеет юридической силы; в спорной ситуации земельный участок должен следовать судьбе продаваемого здания, а не здание – судьбе земельного участка; оспариваемый договор считается заключенным с момента его подписания, а не государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области, которое в отзыве на исковое заявление и в дополнении к нему поддержало доводы истца, пояснив, что на основании уведомлений от 28.02.2022 № КУВД-001/2022-609151 и № КУВД-001/2022-6099152 была приостановлена государственная регистрация перехода права собственности на здание и долю в праве собственности на земельный участок к ФИО7 и ФИО9 по оспариваемому договору купли-продажи. Третье лицо полагает, что доля в праве общей собственности на земельный участок в данном случае не является самостоятельным предметом сделки и следует судьбе здания, сооружения, расположенного на земельном участке в силу прямого указания закона (пункт 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исследовав материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

Конкурсным управляющим ООО "Гусь-Хрустальное УПП ВОС" ФИО3 в рамках дела о банкротстве должника (дело № А11-8186/2019) в Едином федеральном реестре юридических значимых сведений о фактах деятельности юридических лиц, индивидуальных предпринимателей и иных субъектов экономической деятельности 22.11.2021 было размещено объявление № 7713697 о проведении первых торгов (открытого аукциона) с открытой формой представления предложений о цене в системе "Электронная торговая площадка Центра Реализации" (www.centerr.ru) по продаже имущества и уступке прав требования должника единым лотом в составе: 

1) нежилое здание (гаражи), 1-этажное, площадь 226,6 кв.м, расположенное по адресу 

<

...>, кадастровый номер 33:25:000108:1030, 

2) 1661/7459 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 7459 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 33:25:000108:1013, 

3) права требования возврата дебиторской задолженности в размере 134 136,44 руб. к ФИО11, установленные определением Арбитражного суда Владимирской области от 25.08.2020 по делу № А11-8186/2019. 

05.01.2022 истцом была подана заявка на участие в данном аукционе, оплачен задаток в размере 157 613 руб.64 коп.

Согласно протоколу от 14.01.2022 № 68516-1 об определении участников торгов к участию в аукционе по продаже имущества и уступке прав требования должника, зарегистрирована и допущена заявка единственного участника - ФИО2 

Протоколом от 21.01.2022 № 68516-1 о результатах проведения открытых торгов по лоту № 1 торги по лоту аукциона признаны несостоявшимися, так как к участию в торгах был допущен только один заявитель.

Истец пояснил, что 18.01.2022 он направил в адрес конкурсного управляющего ФИО3 письмо с предложением заключить договор купли-продажи в отношении всего входящего в состав единого лота имущества по цене 1 576 136 руб.44 коп., однако договор купли-продажи с истцом заключен не был, поскольку конкурсный управляющий заключил договор купли-продажи нежилого здания (гаража) и 1661/7459 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, являвшимися предметом торгов, с участниками долевой собственности на земельный участок ФИО9 и ФИО7

Полагая, что договор купли-продажи нежилого здания (гаража) и 1661/7459 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок от 17.02.2022, заключенный между ООО "Гусь-Хрустальное УПП ВОС", ФИО9 и ФИО7, является недействительной сделкой, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Проанализировав представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон, арбитражный суд пришел к следующим выводам. 

Основания и порядок реализации имущества должника при введении конкурсного производства предусмотрены статьями 110, 111, 139 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)". Порядок проведения торгов и заключения договора по его результатам определен статьями 447, 448 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Согласно статье 246 Гражданского кодекса Российской Федерации, участник долевой собственности вправе по своему усмотрению распорядиться своей долей с соблюдением правил, установленных статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 273 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Согласно пункту 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (пункт 2 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что согласно пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Учитывая, что в данном случае доля в праве на земельный участок отчуждалась не как самостоятельный объект права, а в совокупности с объектом недвижимого имущества, преимущественное право покупки которого у ответчиков ФИО9 и ФИО7 отсутствует, суд приходит к выводу, что требование истца является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

При этом суд учитывает, что положениям статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен основной принцип земельного законодательства - единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Нахождение продавца в процедуре банкротства не свидетельствует о том, что данный правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов не подлежит применению при продаже имущества должника.

Применительно к рассматриваемому спору вышеуказанное означает, что истец, приобретая по договору купли-продажи нежилые здания, приобрел право пользования частью земельного участка, на котором они расположены, и вправе требовать передачи ее на том же праве, на котором ни принадлежали предыдущему собственнику.

Кроме того, в определении от 21.04.2011 № 569-О-О Конституционный Суд Российской Федерации указал, что в соответствии с пунктом 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже с публичных торгов доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности не наделяются правом преимущественной покупки этой доли. Такое регулирование соответствует правовой природе публичных торгов, предполагающей предоставление их участникам равных возможностей в приобретении имущества или прав.

Доводы ответчиков о ненадлежащем способе защиты, избранном истцом, отклоняются судом.

Исходя из разъяснений, приведенных в пункте 15 "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020)", оспаривание результатов торгов и признание их недействительными не может привести к восстановлению нарушенного преимущественного права приобретения имущества должника. Недействительность торгов повлечет недействительность установленной на них рыночной цены и недействительность договора купли-продажи, чем фактически будет заблокирована возможность реализации преимущественного права приобретения. 

В рассматриваемом случае заявленное истцом требование не посягает на действительность (законность) торговой процедуры и дает возможность истцу, признающему результаты торгов законными, воспользоваться их результатом.

Кроме того, в соответствии с правовой позицией, изложенной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 11.04.2016 № 303-ЭС14-8612(3), принятие собранием либо комитетом кредиторов какого-либо решения не освобождает арбитражного управляющего от обязанности действовать добросовестно и разумно, в интересах должника и его кредиторов. Согласно пункту 2 Обзора судебной практики по вопросам, связанным с признанием недействительными решений собраний и комитетов кредиторов в процедурах банкротства (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.12.2018), при рассмотрении обособленного спора лицо вправе ссылаться на то, что решение собрания кредиторов не имеет юридической силы в связи с существенными нарушениями закона, допущенными при его принятии (в связи с нарушением компетенции, отсутствием кворума и т.д.), независимо от того, было это решение оспорено или нет.

С учетом изложенного заявленное требование подлежит удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины подлежат отнесению на ответчиков.

Руководствуясь статьями 17, 110, 167-171, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд           

Р Е Ш И Л :

признать недействительным договор купли-продажи нежилого здания (гаража) и 1661/7459 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок от 17.02.2022, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью "Гусь-Хрустальное учебно-производственное предприятие "ВОС", ФИО9 и ФИО7

Обязать ООО "Гусь-Хрустальное УПП ВОС" заключить с ФИО2 договор купли-продажи нежилого здания (гаража), 1-этажного, площадь 226,6 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 33:25:000108:1030 и 1661/7459 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 7 459 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 33:25:000108:1013, по цене 1 442 000 руб.

Взыскать с ООО "Гусь-Хрустальное УПП ВОС", ФИО9 и ФИО7 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 по 2 000 руб. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Владимирской области в срок, не превышающий месяца с момента принятия решения.  

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                                В.В.Романова