АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОДАРСКОГО  КРАЯ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции

дело №А32-51465/2020

г. Краснодар«19» мая 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 23 апреля 2021 года.

Решение суда в полном объёме изготовлено 19 мая 2021 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи А.Л. Назыкова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ж.Р. Алханашвили, рассмотрев в открытом судебном заседании дело №А32-51465/2020

по иску общества с ограниченной ответственностью «Агрофирма Новощербиновская» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>)

к департаменту имущественных отношений Краснодарского края (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) и Щербиновскому районному казачьему обществу Отдельского казачьего общества – Ейский казачий отдел Кубанского войскового казачьего общества (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>)

о признании недействительной сделкой договора аренды земельного участка, применении последствий недействительности сделки,

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, - индивидуального предпринимателя глава КФХ ФИО1,

при участии в судебном заседании 21 – 23 апреля 2021 года представителя истца – ФИО2 (по доверенности, до и после перерыва), представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края – ФИО3 (по доверенности, до и после перерыва), представителя казачьего общества – ФИО4 (по доверенности, до и после перерыва), представителей главы КФХ ФИО1 – ФИО5 (по доверенности, до и после перерыва), ФИО4 (по доверенности, до и после перерыва),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Агрофирма Новощербиновская» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд с иском к департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее – департамент) и Щербиновскому районному казачьему обществу Отдельского казачьего общества – Ейский казачий отдел Кубанского войскового казачьего общества (далее – казачье общество) со следующими требованиями:

- признать недействительным (ничтожным) договор аренды №0000007610 от 10.08.2020, заключенный между департаментом и казачьим обществом в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:36:0801002:1;

- в порядке применения последствий недействительности ничтожного договора аренды №0000007610 от 10.08.2020 исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения об обременении в виде права аренды земельного участка с кадастровым номером 23:36:0801002:1, установленном в отношении казачьего общества (регистрационная запись №23:36:0801002:1-23/245/2020-4 от 13.08.2020);

- в порядке применения последствий недействительности ничтожного договора аренды №0000007610 от 10.08.2020 обязать казачье общество возвратить земельный участок с кадастровым номером 23:36:0801002:1 департаменту в течение десяти календарных дней с даты вступления решения суда по настоящему делу в законную силу по акту приема-передачи.

Исковые требования мотивированы заключением договора аренды между департаментом и казачьим обществом без проведения публичной процедуры, предварительной публикации и проведения торгов на право аренды земельного участка, тогда как общество ранее неоднократно обращалось в департамент с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду. Земельный участок относится к категории земель сельскохозяйственного назначения. При наличии информации о длительном использовании земельного участка обществом и неоднократных обращениях общества в департамент о предоставлении земельного участка в аренду, наличие у казачьего общества льготы на предоставление земельного участка не исключало необходимости организации и проведения торгов на право аренды этого участка. Законный интерес истца состоит в проведении торгов на право аренды земельного участка при наличии двух конкурирующих заявок. В связи с несоблюдением публичной процедуры предоставления земельного участка на конкурентных началах договор аренды земельного участка является недействительной (ничтожной) сделкой. Фактически земельный участок используется главой КФХ ФИО1 на основании договора о совместной деятельности, заключенного с казачьим обществом. Земельный участок предоставлен казачьему обществу в аренду явно не для сохранения и развития традиционного образа жизни и хозяйствования казачьего общества, а в целях использования участка главой КФХ. По мнению истца, в совокупности договор аренды №0000007610 от 10.08.2020 и договор о совместной деятельности от 14.08.2020 прикрывают фактически договор аренды земельного участка между департаментом и ИП ФИО1

Определением от 17.03.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечен ИП глава КФХ ФИО1.

В отзыве департамент пояснил, что рассмотрение заявлений о предоставлении земельного участка осуществлялось в порядке их поступления. Общество не обладает правом на предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов. При поступлении заявления общества 10.02.2020 на рассмотрении в департаменте находилось заявление казачьего общества от 29.01.2020 о предоставлении земельного участка в аренду. В соответствии с пунктом 4 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации рассмотрение заявлений о предоставлении земельных участков осуществляется в порядке их поступления. В заявлении казачье общество привело подпункт 17 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса, в соответствии с которым договор аренды земельного участка заключается без проведения торгов в случае его предоставления казачьим обществам, внесенным в государственный реестр казачьих обществ, для осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционного образа жизни и хозяйствования казачьих обществ на территории, определенной в соответствии с законами субъектов Российской Федерации. Казачье общество внесено в реестр казачьих обществ и относится к специальным субъектам, предоставление земли которым производится минуя процедуру торгов. Если бы заявление общества предшествовало заявлению казачьего общества, то земельный участок предоставлялся на торгах.

В материалы дела также поступил отзыв главы КФХ ФИО1, который против удовлетворения исковых требований возражал, поддержал позицию департамента.

В отзыве казачье общество просило учесть, что является специальным субъектом и предоставление земельного участка ему должно производиться без торгов, заявление общества поступило в департамент позже заявления казачьего общества о предоставлении того же участка.

В судебном заседании, проводившемся с перерывом с 21 по 23 апреля 2021 года, представитель истца требования поддержал, представители департамента, казачьего общества и главы КФХ ФИО1 против иска возражали. Представители сторон и третьего лица участвовали в судебном заседании как до, так и после перерыва в заседании.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, арбитражный суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований в полном объеме по следующим основаниям.

Спорный земельный участок на протяжении длительного периода времени выступал предметом договора аренды, который был заключен 13.08.1998 и действие которого было подтверждено заключением 12.03.2010 дополнительного соглашения №1 к договору о предоставлении земельного участка в аренду от 13.08.1998 №181 между управлением имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования Щербиновский район и сельскохозяйственным производственным кооперативом (колхоз) им. Димитрова. В соответствии с договором аренды от 13.08.1998 №181, в редакции данного дополнительного соглашения, в аренду сельскохозяйственному производственному  кооперативу (колхоз) им. Димитрова был предоставлен земельный участок, находящийся в государственной собственности Краснодарского края, из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 23:36:0801002:1, общей площадью 1113,8318 га, для сельскохозяйственного использования (фонд перераспределения). Земельный участок был передан в аренду на срок до 12.03.2015. Данное дополнительное соглашение прошло государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю. Затем по договору от 03.10.2011 о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка сельскохозяйственный производственный кооператив (колхоз) им. Димитрова передал права арендатора сельскохозяйственному производственному кооперативу (колхоз) им. Калинина. По договору от 25.04.2012 №1-181/12 о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка сельскохозяйственный производственный кооператив (колхоз) им. Калинина передал обществу с ограниченной ответственностью «Агрофирма «Новощербиновская» все права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером 23:36:0801002:1. Данная сделка также зарегистрирована Управлением Росреестра по Краснодарскому краю.

Данный земельный участок был предметом неоднократных судебных процессов, в котором общество добивалось заключения с ним договора аренды земельного участка на новый срок.

Так, в  деле №А32-19283/2015 общество оспаривало отказ департамента от 05.03.2015 в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:36:0801002:1 на новый срок. Решением арбитражного суда от 13.07.2015 по делу №А32-19283/2015 в удовлетворении заявленных обществом требований было отказано, в связи с непредставлением необходимого комплекта документов, необходимостью предоставления земельного участка в аренду на новый срок только в рамках процедуры торгов, просрочками во внесении арендных платежей.

В деле №А32-12585/2016 общество оспаривало отказ департамента в предоставлении в собственность за плату без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 23:36:0801002:1. Решением арбитражного суда от 11.01.2017 в заявленных требованиях общества было отказано, поскольку обществом не были представлены при обращении за выкупом земельного участка документы, подтверждающие надлежащее использование земельного участка, а также в связи с ничтожностью дополнительного соглашения от 12.10.2010 о продлении срока договора аренды как заключенного без проведения торгов. Вместе с тем, в решении по указанному делу арбитражный суд сделал вывод о том, что по истечении срока действия договора аренды от 13.08.1998 арендатор продолжал использовать участок без возражений со стороны арендодателя, соответственно договор 18.08.2003 был возобновлен на неопределенный срок в порядке п. 2 ст. 621 ГК РФ. С учетом направления обществу 15.04.2015 департаментом письма об отказе от договора аренды в связи с истечением его срока, договор аренды от 13.08.1998 прекратил свое действие в соответствии со ст. 610 ГК РФ.

В деле №А32-42653/2017 общество добивалось признания незаконным отказа департамента от 21.08.2017 в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:36:0801002:1. Решением арбитражного суда от 01.12.2017 требования были удовлетворены в части признания отказа департамента незаконным и обязания направить проект договора аренды земельного участка. Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2018 решение было отменено и в удовлетворении заявленных требований отказано, в связи с наличием обеспечительных мер по другим делам, запрещающим распоряжение земельным участком и наличием конкурирующей заявки другого общества о предоставлении того же земельного участка в аренду.

В деле №А32-13185/2019 решением арбитражного суда от 11.06.2019 взыскано с общества в пользу департамента неосновательное обогащение в виде платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:36:0801002:1 за период с 01.10.2017 по 31.03.2019 в размере 5 176 297 рублей 61 копейка, процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 02.07.2017 по 12.02.2019 в размере 298 060 рублей 99 копеек. Как указано в данном решении, судебными актами по делам №А32-19283/2015, №А32-12585/2016, №А32-42653/2017 подтверждается длительное сельскохозяйственное использование ответчиком спорного земельного участка в своих целях, в том числе по ранее действовавшему договору аренды земельного участка. 

Таким образом, департаменту не могло быть неизвестно о последовательных притязаниях общества на протяжении ряда лет на возобновление с ним арендных отношений и на приватизацию земельного участка, арендуемого с 1998 года. Данные судебные разбирательства, стороной которых неизменно выступал департамент, со всей очевидностью свидетельствовали о наличии со стороны общества конкурентных притязаний на сохранение аренды спорного земельного участка.

Доводы департамента о рассмотрении заявок в порядке поступления судом не принимаются. Такое рассмотрение заявок по мере очередности их поступления не означает, что поступившее несколько позже заявка должна быть проигнорирована, если лицо, подавшее заявку ранее, относится к числу так называемых специальных субъектов – организаций, которым предоставлено право на предоставление земельного участка сельскохозяйственного назначения вне конкурентных процедур. Заявление казачьего общества о предоставлении земельного участка в аренду поступило в департамент 29.01.2020, а заявление общества о предоставлении того же участка – 06.02.2020. Столь незначительный временной разрыв в датах поступления заявок на предоставление земельного участка в аренду не мог не быть воспринят департаментом как однозначное свидетельство конкурентной борьбы за данный земельный участок. Однако в письме от 13.03.2020 №51-10408/20-32-15 департамент отказал в рассмотрении заявления общества по существу, поскольку по ранее поданному заявлению иного лица проводилась правовая экспертиза предоставления в аренду без проведения торгов земельного участка. На данное письмо общество направило дополнительные пояснения от 20.05.2020, поступившие в департамент 28.05.2020, в котором общество просило рассмотреть ранее поданное заявление по существу либо объявить аукцион. В ответ на данное обращение общества департамент в письме от 25.06.2020 №52-32-12-20436/20 сообщил о рассмотрении заявлений о предоставлении земельного участка по мере их поступления и о том, что предоставление земельного участка по основаниям, предусмотренным, в том числе подпунктами 3, 17, 19 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, в принципе не предполагает опубликование извещения о предоставлении участка и проведение аукциона на право заключения договора аренды земельного участка.

Таким образом, департамент прямо отказал обществу в проведении торгов на право аренды земельного участка, фактически исключив общество из числа претендентов на заключение договора аренды. 

Приказом от 07.08.2020 №1375 департамент распорядился подготовить и направить казачьему обществу проект договора аренды земельного участка.

10.08.2020 департаментом и казачьим обществом был заключен договор №0000007610 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:36:0801002:1 площадью 11138318 кв. м, из земель сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного использования (фонд перераспределения), сроком на 5 лет.

Таким образом, суд приходит к выводу о заключении данного договора аренды в нарушение конкурентной процедуры, предусматривающей проведение торгов на право аренды, которая в данном случае была обязательной, несмотря на наличие у казачьего общества права на предоставление земельного участка в аренду без торгов.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи (пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка казачьим обществам, внесенным в государственный реестр казачьих обществ в Российской Федерации, для осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционного образа жизни и хозяйствования казачьих обществ на территории, определенной в соответствии с законами субъектов Российской Федерации (подпункт 17 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса).

В соответствии с разъяснением, приведенным в пункте 12 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2020, «земельный участок для осуществления сельскохозяйственного производства предоставляется казачьему обществу в аренду без торгов в пределах территорий, установленных законом субъекта Российской Федерации, исключительно в целях сохранения и развития традиционного образа жизни и хозяйствования с учетом нуждаемости такого общества в земельном участке». «Исходя из положений пункта 5 статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, подпункта 17 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, а также принимая во внимание положения Федерального закона от 5 декабря 2005 г. N 154-ФЗ "О государственной службе российского казачества" предоставление казачьему обществу, внесенному в государственный реестр казачьих обществ в Российской Федерации, земельного участка в аренду для ведения сельскохозяйственного производства осуществляется без проведения торгов в целях сохранения и развития традиционного образа жизни и хозяйствования казачьих обществ. Субъекты Российской Федерации в рамках предоставленных им полномочий с учетом целей и задач государственной политики в области развития российского казачества, сложившихся исторических традиций законодательно определяют территории, которые создаются в названных целях. В пределах таких территорий земельные участки могут предоставляться казачьим обществам с учетом нуждаемости конкретного общества в земельном участке, намерении его использовать в законодательно установленных целях и наличия у общества соответствующих возможностей. Таким образом, земельный участок может быть предоставлен казачьему обществу без торгов на основании подпункта 17 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, если соответствующая территория, в пределах которой расположен участок, определена законом субъекта Российской Федерации».

 Исходя из данных разъяснений, следует сделать вывод, что спорный земельный участок не подлежал предоставлению казачьему обществу в аренду без торгов, поскольку участок не включен в состав территории, определенной законом Краснодарского края и созданной в целях сохранения и развития традиционного образа жизни и хозяйствования казачьих обществ. 

Департаментом не доказано включение спорного земельного участка в территорию, которая специально определена Законом Краснодарского края именно в целях сохранения и развития традиционного образа жизни и хозяйствования казачьих обществ. Ссылка на устав казачьего общества таким доказательством быть признана не может. Из материалов дела не следует, что спорный участок когда-либо обрабатывался казачьим обществом или традиционно использовался казачьим обществом в качестве основы своего казачьего уклада.

Заключение 14.08.2020 казачьим обществом и ИП ФИО1, то есть через три дня после заключения 10.08.2020 договора аренды с департаментом, договора о совместной деятельности, по которому казачье общество внесло земельный участок с кадастровым номером 23:36:0801002:1 в качестве вклада в совместную деятельность, свидетельствует как об отсутствии у казачьего общества своих собственных ресурсов для ведения сельскохозяйственного производства на данном земельном участке, так и о фактической направленности действий казачьего общества на предоставление земельного участка в аренду далеко не в целях сохранения и развития традиционного образа жизни и хозяйствования, а в своих чисто коммерческих интересах и в интересах главы КФХ ФИО1, который получил, таким образом, доступ к использованию земельного участка сельскохозяйственного назначения в обход открытых конкурентных процедур.

Суд приходит к выводу о заключении договора аренды земельного участка с существенным нарушением публичных интересов, направленных на предоставление земель сельскохозяйственного назначения в аренду на конкурентных началах, и правомерных интересов общества на участие в торгах на право аренды земельного участка. 

Игнорирование конкурентных процедур рассматривается в арбитражной практике как основание для признания заключенного с таким нарушением договора аренды земельного участка в качестве недействительной (ничтожной) сделки. 

Таким образом, договор аренды от 10.08.2020 №0000007610 земельного участка с кадастровым номером 23:36:0801002:1 надлежит признать недействительной (ничтожной) сделкой (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В целях применения последствий недействительности ничтожной сделки надлежит признать отсутствующим зарегистрированное в ЕГРН право аренды земельного участка (аннулировать регистрационную запись о праве аренды) и обязать казачье общество возвратить земельный участок департаменту по акту приема-передачи (статья 167 ГК РФ).

Таким образом, заявленные обществом исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 160 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

признать недействительной (ничтожной) сделкой договор аренды от 10.08.2020 №0000007610 земельного участка с кадастровым номером 23:36:0801002:1, из земель сельскохозяйственного назначения, площадью 11138318 кв. м, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир ст. Новощербиновская. Участок находится примерно в 10 км, по направлению на северо-запад от ориентира. Почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, р-н Щербиновский, СПК колхоз им. Димитрова, участок №33, заключенный между департаментом имущественных отношений Краснодарского края и Щербиновским районным казачьим обществом Отдельского казачьего общества Ейского казачьего отдела Кубанского войскового казачьего общества.

В порядке применения последствий недействительности сделки признать отсутствующим зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости обременение земельного участка с кадастровым номером 23:36:0801002:1 в виде аренды, зарегистрированной в пользу Щербиновского районного казачьего общества Отдельского казачьего общества Ейского казачьего отдела Кубанского войскового казачьего общества (основание государственной регистрации: договор аренды от 10.08.2020 №0000007610, номер государственной регистрации: 23:36:0801002:1-23/245/2020-4, дата государственной регистрации: 13.08.2020).

В порядке применения последствий недействительности сделки обязать Щербиновское районное казачье общество Отдельского казачьего общества Ейского казачьего отдела Кубанского войскового казачьего общества возвратить департаменту имущественных отношений Краснодарского края в течение десяти календарных дней с даты вступления решения суда по настоящему делу в законную силу по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 23:36:0801002:1.

Настоящее решение является основанием для аннулирования в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:36:0801002:1 арендой, зарегистрированной в Едином государственном реестре недвижимости 13.08.2020 в пользу Щербиновского районного казачьего общества Отдельского казачьего общества Ейского казачьего отдела Кубанского войскового казачьего общества (дата государственной регистрации: 13.08.2020; номер государственной регистрации: 23:36:0801002:1-23/245/2020-4).

Взыскать с департамента имущественных отношений Краснодарского края в пользу общества с ограниченной ответственностью «Агрофирма Новощербиновская» возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску в размере 3 000 рублей.

Взыскать с Щербиновского районного казачьего общества Отдельского казачьего общества Ейского казачьего отдела Кубанского войскового казачьего общества в пользу общества с ограниченной ответственностью «Агрофирма Новощербиновская» возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску в размере 3 000 рублей.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края в течение одного месяца со дня изготовления текста решения суда в полном объёме.

СудьяА.Л. Назыков