АРБИТРАЖНЫЙ СУД СМОЛЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Большая Советская, д. 30/11, г.Смоленск, 214001

http:// www.smolensk.arbitr.ru; e-mail: info@smolensk.arbitr.ru

тел.8(4812)24-47-71; 24-47-72; факс 8(4812)61-04-16

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Я

город Смоленск

19.04.2019Дело № А62-237/2019

Резолютивная часть решения оглашена 09.04.2019

                                   Полный текст решения изготовлен 19.04.2019

Арбитражный суд Смоленской области в составе судьи Бажановой Е.Г.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Безруковой И.Н., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Администрации муниципального образования "Смоленский район" Смоленской области (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) 

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) 

о взыскании арендной платы и неустойки,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2 –представитель по доверенности;

от ответчика: ФИО3 – представитель по доверенности; ФИО4- представитель по доверенности;

У С Т А Н О В И Л:

Администрация муниципального образования "Смоленский район" Смоленской области (далее – истец, Администрация, арендодатель) обратилась в суд с иском к  индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик, Предприниматель, ИП ФИО1, арендатор) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка № 19 от 18.10.2016 за период с 01.01.2017 по 27.10.2018 в размере 5564223,33 руб., законной неустойки, начисленной за период с 21.06.2017 по 31.12.2018, в сумме 5258262,67 руб. (с учетом уточнения исковых требований).

Как видно из материалов дела, на основании протокола аукциона от 18.10.2016 № 115/16 между истцом и ответчиком 28.10.2016 был заключен договор аренды земельного участка общей площадью 20 000 кв. м., с кадастровым номером 67:18:0040202:2047, расположенного по адресу: Смоленская область, Смоленский район, Михновское сельское поселение, деревня Боровая, с разрешенным использованием: для коммунально-складских объектов 4 или 5 класса опасности различного профиля.

Передача указанного земельного участка в аренду подтверждается актом приема-передачи, являющимся приложением к договору аренды от 28.10.2016 № 19.

Участок предоставлен в аренду на срок с 28.10.2016 по 14.04.2018 (на 18 месяцев) (пункт 2.1 договора аренды).

Арендная плата определяется по результатам аукциона, составляет 3552820 руб. и оплачивается ежеквартально равными долями до 20-го числа последнего месяца квартала (пункты 3.1, 3.2 договора); соглашением о расчете арендной платы на 2016-2017 годы (Приложение к договору аренды – л.д.15) предусмотрен зачет в счет арендной платы перечисленного Предпринимателем задатка в размере 104700 руб., оставшаяся годовая арендная плата (3448120 руб.) перечисляется победителем аукциона в течение года равными частями и распределена по периодам оплаты: с 28.10.2016 по 28.04.2017 – 1724060 руб. и с 28.04.2017 по 28.10.2017 -  1724060 руб.

Согласно отчету № 52-0/16 об оценке рыночной стоимости права пользования земельным участком (годовая арендная плата) общей площадью 20 000,0 кв. м с кадастровым номером 67:18:0040202:2047, расположенным по адресу: Смоленская обл., Смоленский район, с\п Михновское, д. Боровая, от 17.08.2016, рыночная стоимость права пользования земельным участком (годовая арендная плата) на дату проведения оценки (11 августа 2016 года) составляет 349000 руб. (без учета НДС).

Из протокола № 115/16 от 18.10.2016 аукциона по извещению 140916/13720163/01 следует, что начальная цена лота 1 (земельный участок площадью 20 000,00 кв.м. с кадастровым номером 67:18:0040202:2047) составляет 349000,00 руб. (пункт 4 протокола),  последнее предложение о цене 3552820 руб. (на 306-м шаге аукциона) заявлено индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)  (пункт 5 протокола).

Согласно пункту 5.2 договора аренды за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает пени из расчета 0,3% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

За период аренды на основании разрешения на строительство от 22.12.2016 № 67-RU67518000-442-2016 на арендуемом участке Предпринимателем построены и введены в эксплуатацию склад (площадь 138,2 кв.м.) и административное здание (площадь 46,6 кв.м.); 30.03.2017 в Едином государственном реестре прав на недвижимость зарегистрировано право собственности ответчика на эти объекты.

До  настоящего времени арендуемый земельный участок находится во владении и пользовании  ИП ФИО1 

Однако, арендная плата, предусмотренная договором аренды, ответчиком оплачивалась с нарушением срока и не в полном объеме (уплачено 1436716,67 руб. платежным поручением № 23 от 11.07.2018), по расчету истца задолженность за период аренды по 27.10.2018 (включительно) составила 5564223,33 руб.; ответчику была направлена претензия, оставленная Предпринимателем без удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Администрации в арбитражный суд с настоящим иском.

Ответчик исковые требования не признал, полагает, что на его стороне, как собственника объектов недвижимости, имеется право преимущественного выкупа арендуемого земельного участка; указанный в договоре аренды размер арендной платы установлен на весь срок действия договора; после окончания срока действия договора аренды  (с 15.04.2018) размер арендной платы должен определяться как регулируемая цена на основании действующих нормативных актов исходя из кадастровой стоимости земельного участка; заявил о применении положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Оценив в совокупности по правилам статьи 71 АПК РФ все имеющиеся в материалах дела документы, заслушав представителей сторон, суд приходит к следующим выводам.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее – ГК РФ).

В силу статей 606, 611 и 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении установленной договором платы за пользование имуществом (арендной платы).

Согласно статьям 1 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) любое использование земли в Российской Федерации является платным.

Размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 39.7 ЗК РФ в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.

В пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что судам следует учитывать, что по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов. Исходя из этого, в тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется.

В силу правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.2013 № 3463/13, арендная плата по договору, заключенному на торгах, не подлежит нормативному регулированию со стороны публичного образования, а складывается на торгах в зависимости от рыночных цен.

Следовательно, основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной (муниципальной) собственности, либо собственность на которые не разграничена, являются обязательными только для тех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов.

Размер арендной платы за пользование участком по договору аренды земельного участка № 19 от 18.10.2016 был сформирован по результатам торгов с победителем, предложившим наибольшую цену предмета аукциона в размере 3552820 руб. 

Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ). 

В силу положений статьи 622 ГК РФ обязанность по оплате арендных платежей по условиям договора аренды сохраняется за арендатором до момента возврата арендуемого имущества арендодателю.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 ЗК РФ до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, спор о выкупе земельного участка под объектами недвижимости ответчика не имеет правового значения для рассмотрения настоящего дела.

Таким образом, истец правильно при расчете задолженности по арендной плате исходил из годового размера арендной платы, указанной в договоре аренды и сформированной по результатам аукциона. 

Расчет заявленного истцом долга суд признает верным по размеру и праву, оба платежа ответчика учтены (сумма задатка 104700 руб. и платеж 1436716,67 руб. платежным поручением № 23 от 11.07.2018).

На основании вышеизложенного доводы ответчика подлежат отклонению, а требование истца о взыскании арендной платы в размере 5564223,33 руб. подлежит удовлетворению.

Согласно пункту 5.2 договора аренды в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,3% от суммы неуплаты за каждый день просрочки.

В силу статьи 329 ГК РФ исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Факт ненадлежащего исполнения обязательств по оплате арендных платежей установлен материалами дела, в связи с чем, требования о взыскании с ответчика суммы неустойки по договору заявлены обоснованно.

Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Из вышеуказанной нормы права следует, что свобода договора означает, что граждане и юридические лица самостоятельно решают, с кем и какие договоры заключать, и свободно согласовывают их условия.

Риск наступления данной ответственности напрямую зависит от действий самого ответчика. Виновная в неисполнении обязательства сторона - ответчик должна претерпеть неблагоприятные последствия взыскания с нее неустойки в разумных пределах соответственно размеру неисполненного обязательства за период начисления неустойки.

Ответчик ходатайствовал о снижении неустойки в порядке статьи 333 ГК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды (пункт 2 статьи 333 ГК РФ).

В соответствии с разъяснениями пунктов 75, 77 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Системный анализ положений действующего законодательства о неустойке, конституционно-правовой смысл указанной нормы права, изложенный в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 № 263-О, а также сложившаяся судебно-арбитражная практика по рассматриваемому вопросу позволяют прийти к выводу о том, что к основополагающим принципам российского права, в частности, относится принцип обеспечения нарушенных прав, гарантией реализации которого является соблюдение требования о соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств; критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть, например, чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки над суммой возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательства и другие обстоятельства. 

Таким образом, неустойка носит компенсационный характер и призвана уменьшить неблагоприятные последствия, вызванные нарушением обязательства (постановления и определения Конституционного Суда Российской Федерации № 11-П от 15.07.1999 (п. 5), № 14-П от 12.05.1998 (п. 4), № 8-П от 11.03.1998, № 13-О от 22.01.2004, № 9-О от 24.01.2006, № 154-О от 22.04.2004, № 11-П от 24.06.2009 (п. 4)).

Учитывая установленные при рассмотрении дела обстоятельства, длительность просрочки, действующие в спорный период размеры ключевой ставки ЦБ РФ суд приходит к выводу о снижении неустойки до 1300600 руб. (из ориентировочного расчета ставки 27,1 % годовых).

В порядке статьи 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины из расчета удовлетворенных требований относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 167 - 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) в пользу Администрации муниципального образования "Смоленский район" Смоленской области (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) 6864823,33 рублей, в том числе: долг по арендной плате в размере 5564223,33 руб. и пени, начисленные за период с 21.12.2016 по 20092018, в сумме 1300600 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований Администрации муниципального образования "Смоленский район" Смоленской области (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета 57324 руб. государственной пошлины.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Лица, участвующие в деле, вправе обжаловать настоящее 

решение

 суда в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Двадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Тула), в течение двух месяцев после вступления решения суда в законную силу в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Центрального округа (г. Калуга) при условии, что решение суда было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.  Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Смоленской области.

Судья                  Е.Г. Бажанова