ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-96020/2024

20 февраля 2025 года

г. Санкт-Петербург

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе судьи С.В. Изотовой,

рассмотрев апелляционную жалобу  Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.12.2024 (резолютивная часть решения от 27.11.2024) по делу № А56-96020/2024 (судья А.О. Вареникова), рассмотренному в порядке упрощенного производства, по иску:

Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. а, пом. 2-н; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Невский луч» (195248, Санкт-Петербург, ул. Партизанская, д.25; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о взыскании задолженности и неустойки,

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - истец) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Невский луч» (далее - ответчик) о взыскании 22 463 руб. 86 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.04.2024 по 30.06.2024 по договору аренды от 14.01.2002 № 02/ЗД-03947, 2 729 руб. 36 коп. пеней по состоянию на 30.06.2024 с дальнейшим ее начислением с 01.07.2024 в размере 0,15% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактического исполнения обязательств по оплате арендной платы.

Решением от 27.11.2024, принятым путем подписания резолютивной части решения, в иске отказано.

По ходатайству Комитета 16.12.2024 изготовлено мотивированное решение.

Не согласившись с указанным решением, Комитет обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, исковые требования удовлетворить.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает, что в соответствии с частью 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходят бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, в соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации границы и размер земельного участка, на котором  расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности, многоквартирный жилой дом расположен на территории, в отношении которой постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 17.05.2011 № 606 утвержден проект планировки с проектом межевания, для эксплуатации многоквартирного дома предусмотрен земельный участок № 14, границы земельного участка № 14 соответствуют внешним границам смежных участков 2 и 3, вместе с тем в границах земельного участка № 14 также расположена трансформаторная подстанция, границы которой пересекают границы участков 1, 2, 3, сведения о том, предусмотрена ли данная подстанция для эксплуатации многоквартирного дома или для соседних многоквартирных домов и нежилых зданий, отсутствуют, для реализации права собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок собственники помещений либо лицо, уполномоченное общим собранием собственников дома, должны обратиться в Комитет с заявлением, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимости имущества, в том числе в заявленных целях, таких доказательств ответчиком не представлено, на участки 1, 2, 3 не возникло право долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме.

В отзыве на апелляционную жалобу Общество просит оставить решение без изменения, указывает, что Комитет не вправе распоряжаться спорным земельным участком.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 14.01.2002 между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт- Петербурга, правопредшественником Комитета, (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Атлас-Стройинвест» заключен договор № 02/ЗД-03947 аренды земельного участка площадью 952 кв. м с кадастровым номером 78:5310:1 по адресу: Санкт-Петербург, Зеленогорская ул., д. 13, лит. А.

На основании договора купли-продажи объекта незавершенного строительства и дополнительного соглашения от 23.07.2004, заключенного Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, обществом с ограниченной ответственностью «Атлас-Сервис» и Обществом, права и обязанности арендатора перешли к Обществу. 

Дополнительным соглашением от 12.12.2005 № 2 цель предоставления земельного участка определена под строительство жилого дома со встроенно- пристроенными помещениями и полуподземным паркингом. 

Объект введен в эксплуатацию 31.12.2020. 

Ссылаясь на наличие задолженности, Комитет обратился в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции в иске отказал, ссылаясь на отсутствие у Комитета права распоряжаться спорным земельным участком.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Согласно статьям  309 - 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с положениями статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. 

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

В обоснование исковых требований истец ссылается на договор аренды, которым установлена обязанность ответчика по внесению арендной платы и ее размер. 

Суд первой инстанции пришел к выводу, что договор аренды спорного участка прекратил свое действие, так как не позднее 14.04.2021 участок перешел в общую долевую собственность собственников жилых и нежилых помещений в построенном на участке многоквартирном доме, то есть задолго до начала периода, за который взыскивается задолженность. 

Согласно части 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. 

В силу части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества (статья 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ). 

В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» предусмотрено, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. 

Договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий участок. 

Обществом представлена в материалы дела выписка из ЕГРН, подтверждающая регистрацию 14.04.2021 права собственности физического лица на квартиру в МКД, возведенном на земельном участке. Следовательно, с указанной даты Комитет утратил право распоряжаться земельным участком под многоквартирным домом и необходимым для его эксплуатации.

Данные обстоятельства установлены также вступившими в законную силу судебными актами по дела № А56-35496/2024, А56-49059/2024.

Ссылаясь на то, что у собственников помещений в многоквартирном доме не возникло право общей долевой собственности на земельный участок, поскольку собственники или уполномоченные лица не обращались с заявлением о формировании земельного участка, Комитет не учел разъяснения, содержащиеся в пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в силу которых,  если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, не подтверждены отвечающими требованиям главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами, основаны на ином толковании правовых норм. Иная оценка истцом обстоятельств спора не свидетельствует об ошибочности выводов суда. Доводы апелляционной жалобы истца подлежат отклонению по приведенным выше мотивам.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.12.2024 по делу № А56-96020/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня принятия.

Судья

С.В. Изотова