ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-16296/2022

город Ростов-на-Дону

22 ноября 2022 года

15АП-10609/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 15 ноября 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 ноября 2022 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Барановой Ю.И.

судей М.Г. Величко, Я.Л. Сороки

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

при участии:

от заявителя - представитель ФИО2 по доверенности от 07.11.2022, удостоверение;

от администрации и департамента - представитель ФИО3 по доверенностям от 31.01.2022 и от 19.01.2022, паспорт;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Сочи, Департамента имущественных отношений администрации города Сочи 

на решение Арбитражного суда Краснодарского края 

от 17.05.2022 по делу № А32-16296/2022 

по заявлению АО "Специализированный застройщик "ЦЕНТР М"

к Администрации города Сочи; Департаменту имущественных отношений администрации города Сочи

о признании незаконным отказа,

УСТАНОВИЛ:

АО «СЗ «Центр М» (далее – заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к администрации г. Сочи (далее – администрация) о признании незаконным отказа от 25.03.2022 № 4668/02.01-30 в продлении договора аренды от 18.07.2019 № 4900010925 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303020:6, об обязании продлить срок договора аренды от 18.07.2019 № 4900010925 до 04.04.2025 года.    

Определением суда от 29.04.2022 к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечен департамент имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи (далее – департамент). 

Требования мотивированы наличием преимущественного права на продление договора аренды земельного участка под объектом недвижимости без проведения торгов. 

Решение Арбитражного суда Краснодарского края  от 17.05.2022 заявление удовлетворено. 

Признан незаконным отказ департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи (ИНН 

<

***>) от 25.03.2022 № 4668/02.01-30 в продлении договора аренды от 18.07.2019 № 4900010925 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303020:6 как не соответствующий Земельному кодексу Российской Федерации и Федеральному закону от 14.03.2022 N 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Суд обязал департамент имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи в пятидневный срок с даты вступления в законную силу решения суда продлить срок договора аренды от 18.07.2019 № 4900010925 до 04.04.2025 года, направив в адрес АО «СЗ «Центр М» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) подписанный проект дополнительного соглашения к вышеуказанному договору аренды. В требованиях к администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи отказано. Взысканы с департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу АО «СЗ «Центр М» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 руб.

Администрация города Сочи, Департамент имущественных отношений администрации города Сочи обжаловали решение  суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл.  34 АПК РФ, и просили решение отменить, в удовлетворении заявления отказать. 

В обоснование доводов жалобы заявители указывают на то, что по состоянию на 21.03.2022 (дата заявления) в департамент имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края информация управления муниципального земельного контроля администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, подтверждающая устранение ранее выявленных нарушений, указанных в претензии от 24.02.2022 №2 2582/02.01-31, не поступила.  

 Дополнительно заявители указали, что строительство объектов на спорном земельном участке производится в нарушение выданного разрешения на строительство, иные параметры строительства уполномоченным органом не согласовывались, также при строительстве допущены нарушения соблюдения минимальных отступов от границ земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303030:6 в юго-западном направлении, которые имеют значения 0,56 кв.м., 1,71 кв.м., 3,03 кв.м. при допустимых 5кв.м. 

АО СЗ «Центр М» против удовлетворения апелляционной жалобы возражали, указали, что единственным основанием для отказа в продлении договора явилось нарушение, выраженное в расположении части объекта капитального строительства с кадастровым номером 23:49:0303020:1023 площадью 24 кв.м. на соседнем земельном участке с кадастровым номером 23:49:0303020:35, находящемся в муниципальной собственности. Данное требование обществом своевременно было исполнено, наложение объекта капитального строительства с кадастровым номером 23:49:0303020:1023 в площади 24 кв.м. на соседний земельный участок с кадастровым номером 23:49:0303020:35, устранено в период с 01.03.2022 по 14.03.2022 (произведен демонтаж части объекта, что подтверждается актом от 15.03.2022). О произведенном демонтаже общество уведомило департамент письмом от 17.03.2022 № 48.  Иные основания для отказа заинтересованным лицом не приводились.

В составе суда произведена замена судей Ереминой О.А. и Шапкина П.В. на судей Величко М.Г., Сороку Я.Л. ввиду ухода судьи Ереминой О.А. в отставку и нахождения в отпуске судьи Шапкина П.В.

В соответствии с частью 5 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации после замены судьи рассмотрение апелляционной жалобы начато сначала. 

В судебном заседании представители поддержали занимаемые позиции. 

С учетом заявленных доводов жалобы, по определению суда апелляционной инстанции сторонами представлены дополнительные доказательства, которые подлежат приобщению судом. В абзаце пятом пункт 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 12 разъяснено, что мотивированное принятие дополнительных доказательств арбитражным судом апелляционной инстанции в случае, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными, а также если судом первой инстанции было отклонено ходатайство об истребовании доказательств, не может служить основанием для отмены постановления арбитражного суда апелляционной инстанции; в то же время немотивированное принятие или непринятие арбитражным судом апелляционной инстанции новых доказательств при наличии к тому оснований, предусмотренных в части 2 статьи 268 Кодекса, может в силу части 3 статьи 288 Кодекса являться основанием для отмены постановления арбитражного суда апелляционной инстанции, если это привело или могло привести к принятию неправильного постановления.

В судебном заседании в порядке ст. 163 АПК РФ объявлялся перерыв  с 08.11.2022г. до 15.11.2022г.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит  удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, общество является арендатором земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303020:6 площадью 20992 кв.м. (далее – спорный земельный участок), находящегося по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Хостинский район, Новороссийское шоссе, 2/1, на основании договора аренды от 18.07.2019 № 4900010925 (далее – договор), для строительства и эксплуатации пансионата с лечебной базой. 

Срок действия вышеуказанного договора аренды с 31.07.2019 по 04.04.2022. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке. На спорном земельном участке, в том числе, расположен объект незавершенного строительства (24% готовности) с кадастровым номером 23:49:0303020:1023, принадлежащий на праве собственности обществу. 

Департамент в адрес общества направил претензию от 24.02.2022 №2582/02.01-31, в которой обязал общество в течении 15 дней с момента получении претензии устранить нарушение, выраженное в расположении части вышеуказанного объекта капитального строительства с кадастровым номером 23:49:0303020:1023 площадью 24 кв.м. на соседнем земельном участке с кадастровым номером 23:49:0303020:35, находящемся в муниципальной собственности. Данное требование обществом своевременно было исполнено, наложение объекта капитального строительства с кадастровым номером 23:49:0303020:1023 в площади 24 кв.м. на соседний земельный участок с кадастровым номером 23:49:0303020:35, устранено в период с 01.03.2022 по 14.03.2022 (произведен демонтаж части объекта, что подтверждается актом от 15.03.2022). О произведенном демонтаже общество уведомило департамент письмом от 17.03.2022 № 48.  

21.03.2022 общество обратилось в департамент с заявлением о продлении срока договора аренды от 18.07.2019 № 4900010925 на основании п.3 ст.8 Федерального закона от 14.03.2022 N 58-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". 

Письмом от 25.03.2022 № 4668/02.01-30 департамент отказал обществу в продлении срока действия договора аренды № 4900010925 от 18.07.2019 со ссылкой на то, что на 21.03.2022 года (на дату обращения общества с настоящим заявлением) в департамент информация, подтверждающая устранение ранее выявленных нарушений, указанных в претензии от 24.02.2022 № 2582/02.01-31, не поступала. 

Считая отказ департамента в продлении договора аренды незаконным, заявитель обратился в арбитражный суд. 

Удовлетворяя заявление общества, суд первой инстанции исходил из следующего.

По смыслу статей 1, 11, 12 ГК РФ и статьи 4 АПК РФ судебная защита гражданских прав может осуществляться в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующее принудительной защиты. Основанием для удовлетворения такого заявления является наличие одновременно двух условий: несоответствие оспариваемых акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с таким требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (статьи 198, 200 и 201 АПК РФ). 

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 АПК РФ). 

В силу пункта 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя. При этом, отсутствие хотя бы одного из указанных условий является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований (часть 3 статьи 201 АПК РФ). 

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых 4 действий (бездействия), возлагается на принявшие акт, решение или совершившие действия (бездействие) орган или лицо (статья 65 и часть 5 статьи 200 АПК РФ). 

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. 

Статьи 621 ГК РФ регламентировано, что если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. 

Пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. 

Согласно подпункту 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ без проведения торгов заключается договор аренды в случае предоставления земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса. Согласно статье 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. 

Согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи. При этом, подпункт 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предусматривает, что такое предоставление осуществляется собственнику объекта незавершенного строительства, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, 5 участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. 

Согласно п. 3 ст. 8 Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 58-ФЗ) до 01 марта 2023 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия данного договора аренды, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что: 1) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо арендодателем не заявлено в суд требование о расторжении данного договора аренды; 2) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка. Срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части 3 настоящей статьи, не может превышать три года. При этом положения пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации не применяются (п.4 ст. 8 Закона № 58-ФЗ). 

В соответствии с п. 5 ст. 8 Закона № 58-ФЗ арендодатель обязан без проведения торгов заключить соглашение, указанное в части 3 настоящей статьи, в срок не позднее пяти рабочих дней со дня обращения арендатора с требованием о его заключении. Закон № 58-ФЗ вступил в силу 14.03.2022 (опубликован на сайте http://pravo.gov.ru - 14.03.2022) и распространяется на возникшие спорные правоотношения, а также свидетельствует о государственной поддержке добросовестных арендаторов земельных участков. 

Оспариваемый отказ мотивирован тем, что на дату обращения общества с настоящим заявлением в департамент информация, подтверждающая устранение ранее выявленных нарушений, указанных в претензии от 24.02.2022 № 2582/02.01-31, не поступала. В материалах дела имеется акт осмотра администрации от 30.03.2022, в котором указано, что объект незавершенного строительства находится в границах спорного земельного участка, произведен частичный демонтаж данного объекта, выявленные ранее нарушения устранены. Кроме того, заявителем в материалы дела представлен акт комиссионного осмотра демонтажных работ от 15.03.2022, согласно которому демонтаж части здания производился в период с 01.03.2022 по 14.03.2022. 

Поскольку из материалов дела следует, что на момент обращения в департамент с заявлением о продлении договора аренды заявителем устранены все выявленные в рамках государственного земельного надзора недостатки, заявитель обратился с заявлением в департамент 21.03.2022, то есть в пределах срока действия договора аренды (до 04.04.2022). Отсутствуют ограничения, препятствующие продлению договора аренды спорного земельного участка в соответствии с п. 3 ст. 8 Закона № 58-ФЗ. 

На основании вышеизложенного, суд пришел к выводу, что оспариваемый отказ противоречит закону и нарушает права заявителя, в связи с чем, его требования о признании незаконным отказа от 25.03.2022 № 4668/02.01-30 подлежат удовлетворению согласно части 2 статьи 201 АПК РФ.

 В соответствии с п.10 постановления от 25.12.2020 № 2294 конечным результатом предоставления муниципальной услуги является: - подписанный департаментом или дирекцией договор аренды земельного участка; - мотивированный отказ в предоставлении муниципальной услуги.  Процедура предоставления муниципальной услуги завершается направлением в адрес заявителя подписанного проекта договора аренды земельного участка или мотивированного отказа в предоставлении земельного участка в аренду. Как указано выше, в соответствии с п. 5 ст. 8 Закона № 58-ФЗ арендодатель обязан без проведения торгов заключить соглашение, указанное в части 3 настоящей статьи, в срок не позднее пяти рабочих дней со дня обращения арендатора с требованием о его заключении. На основании изложенного, суд удовлетворил требование общества об обязании департамента подготовить проект дополнительного соглашения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303020:6 и направить в адрес заявителя в пятидневный срок с даты вступления в законную силу решения суда. В удовлетворении требований к администрации отказано, поскольку она является ненадлежащим заинтересованным лицом.

Между тем, судом  апелляционной инстанции установлено следующее.

Первоначально земельный участок с кадастровым номером 23:49:0303020:6 был предоставлен ООО «Сочитоннельдорстрой»  по договору аренды от 15.10.2003 № 4900880428  на основании распоряжения главы администрации Краснодарского края от 24.09.2003 № 1306-р.

Обществом с ограниченной ответственностью «Сочитоннельдорстрой» в отношении данного земельного участка было получено разрешение от 27.12.2006 № RU 23309/138/Х-11-1567023-Г на строительство «пансионат с лечебной базой по ул. Новороссийское шоссе 2/1 в городе Сочи».

Разрешение на строительство от 27.12.2006г. выдано на возведение объектов: «Пансионат с лечебной базой по ул. Новороссийское шоссе 2/1 в г. Сочи 1 очередь строительства- стр. объем 16298,76 кв.м. пл. застройки 1565,96 кв.м.этажность -5, общая площадь 4 277, 12 кв.м.

2 очередь-стр. объем 41883, 47 куб.м., пл. застройки 1629,4 кв.м., этажность -11, общая площадь 10878,74 кв.м.

На основании данного разрешения осуществлялось строительство на земельном участке.

За ООО «Сочитоннельдорстрой» были зарегистрированы права на объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами 23:49:0303020:1148, 23:49:0303020:1149, 23:49:0303020:1023, 23:49:0303020:1150, 23:49:0303020:1151, 23:49:0303020:1152, 23:49:0303020:1153, 23:49:0303020:1154, 23:49:0303020:1155, 23:49:0303020:1157, 23:49:0303020:1158, 23:49:0303020:1159, 23:49:0303020:1160, 23:49:0303020:1161, 23:49:0303020:1162, 23:49:0303020:1156, 23:49:0303020:1085.           

На основании решения Арбитражного суда Краснодарского края от 11.09.2015 по делу № А32-1182/2015 договор аренды земельного участка от 15.10.2003 № 4900880428 расторгнут в виду допущенных нарушений.

В рамках дела о банкротстве ООО «Сочитоннельдорстрой» были реализованы права на объекты незавершенного строительства.

Собственниками объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0303020:6 стали ФИО4, ФИО5, общество с ограниченной ответственностью «Зима».

Согласно постановлению администрации города Сочи от 04.04.2019 № 452 между муниципальным образованием город-курорт Сочи и ФИО4, ФИО5, обществом с ограниченной ответственностью «Зима» заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 18.07.2019 № 4900010925. Срок действия договора до 04.04.2022 сроком 3 года однократно для завершения строительства объектов незавершенного строительства. В аренду предоставлен земельный участок с кадастровым номером 23:49:0303020:6, площадью 20992 кв.м, расположенный по адресу: г. Сочи, Хостинский район, шоссе Новороссийское, 2/1, с видом разрешенного использования «строительство и эксплуатация пансионата с лечебной базой».

На основании договора о передаче прав и обязанностей от 14.09.2020 арендаторами земельного участка являлись общество с ограниченной ответственностью «Зима», акционерное общество «Специализированный застройщик «Центр М», ФИО5.

14.09.2020 года между ФИО4 и АО СЗ «Центр М» был заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды №4900010925 от 18.07.2019 года, заключенного с муниципальным образованием город-курорт Сочи), о чем сделана запись 16.09.2020 в УФСГРК и К по Краснодарскому краю №23:49:0303020:6-23/238/2020-10.

По договору купли-продажи от 29.03.2021 года АО СЗ «Центр М» приобрело у ФИО4 16 объектов  незавершенного строительства  (кадастровые номера 23:49:0303020:1148, 23:49:0303020:1149, 23:49:0303020:1023, 23:49:0303020:1150, 23:49:0303020:1151, 23:49:0303020:1152, 23:49:0303020:1153, 23:49:0303020:1154, 23:49:0303020:1155, 23:49:0303020:1157, 23:49:0303020:1158, 23:49:0303020:1159, 23:49:0303020:1160, 23:49:0303020:1161, 23:49:0303020:1162, , 23:49:0303020:1085.           

 По договору купли-продажи от 29.03.2021 года АО СЗ «Центр М» приобрело у ФИО5 объект незавершенного строительства с кадастровым номером 23:49:0303020:1156 со степенью готовности 87 % также на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0303020:6. Данные договоры были в установленном порядке зарегистрирован УФСГРК и К по Краснодарскому краю.

На основании Решения Хостинского районного суда г. Сочи от 22.04.2019 года по делу №2а-1130/2019, в связи с передачей права аренды, на основании договора аренда №4900010925 от 18.07.2019, зарегистрированном в Россреестре 31.07.2019года № 23:49:0303020:6-23/050/2019-5 срок действия разрешения на строительство продлен до 27.05.2023 года.

Как указано выше, администрацией города Сочи застройщику ООО «Сочитоннельдорстрой» выдано разрешение от 27 декабря 2006 г. № RU-23309/138/X-11-156/023-Г на строительство объекта «Пансионат с лечебной базой по ул. Новороссийское шоссе 2/1 в г. Сочи» 1 очередь строительства - строительный объем -16298,76 куб.м, площадь застройки - 1565,96 кв.м, этажность - 5, общая площадь - 4277,12 кв.м, 2 очередь строительства - строительный объем -41883,47 куб.м, площадь застройки - 1629,4 кв.м, этажность - 11, общая площадь - 10878,74 кв.м сроком действия - до 1 июля 2010 г. (продлен до 1 января 2013 г.). Соответствующая запись внесена в разрешение на строительство от 27 декабря 2006 г. № RU-23309/138/Х-11-156/023-Г. Иные разрешения не выдавались.

Истец представил пояснительную справку, в которой указал, что  ранее в  целях обоснования новых сроков строительства ООО «Земельно-архитектурная мастерская» разработан раздел 6 «Проект организации строительства. Корректировка» шифр № 17-02/2019-ПОС проектной документации объекта капитального строительства «Пансионат с лечебной базой по ул. Новороссийское шоссе, 2/1 в г. Сочи».

ФИО4 обратился в администрацию города Сочи по вопросу продления срока действия разрешения от 27 декабря 2006 г. № RU-23309/138/Х-11-156/023-Г на строительство объекта «Пансионат с лечебной базой по ул. Новороссийское шоссе 2/1 в г. Сочи» и внесения изменений в части указания застройщика.

При этом в разработанном в 2019 г. разделе 6 «Проект организации строительства. Корректировка» шифр № 17-02/2019-ПОС указаны сведения об объектах капитального строительства, не предусмотренных разрешением на строительство от 27 декабря 2006 г. № RU-23309/138/X-11-156/023-Г.

Письмом департамента архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации города Сочи от 4 марта 2019 г. № 21-01-18/6862 ФИО4 отказано в продлении срока действия указанного разрешения на строительство по основаниям, указанным в пункте 8 статьи 21.15 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с действующим градостроительным законодательством при внесении подобных изменений в проектную документацию (возведение иных объектов, иной конфигурации и этажности) необходимо повторное получение заключения экспертной организации на соответствие проектной документации требованиям технических и градостроительных регламентов.

Судом апелляционной инстанции установлено, что Решением Хостинского районного суда города Сочи от 22 апреля 2019 г. по делу № 2а-1130/2019 исковые требования ФИО4 к администрации города Сочи об оспаривании отказа во внесении изменений в разрешение на строительство удовлетворены  путем обязания департамента  внести изменения в части установления нового срока строительства в разрешении на  от 27.12.2006г. № № RU-23309/138/X-11-156/023-Г на строительство объекта «Пансионат с лечебной базой по ул. Новороссийское шоссе 2/1 в г. Сочи» 1 очередь строительства - строительный объем -16298,76 куб.м, площадь застройки - 1565,96 кв.м, этажность - 5, общая площадь - 4277,12 кв.м, 2 очередь строительства - строительный объем -41883,47 куб.м, площадь застройки - 1629,4 кв.м, этажность - 11, общая площадь - 10878,74 кв.м. Суд обязал внести изменения в разрешение на строительства в части продления сроков. 

Иные условия разрешения не устанавливались, параметры строительства не менялись.

Новое разрешение на строительство иных объектов не выдавалось.

При этом, имеет место быть несоответствие характеристик объекта капитального строительства: этапы строительства, строительный объем, площадь застройки, этажность, общая площадь, указанных в проектной документации объекта капитального строительства «Пансионат с лечебной базой по ул. Новороссийское шоссе, 2/1 в г. Сочи», резолютивной части решения Хостинского районного суда города Сочи от 22 апреля 2019 г. по делу № 2а-1130/2019.

Как пояснил заявитель жалобы, на основании заявления ООО «Сочитоннельдорстрой» комитетом архитектуры и градостроительства администрации города Сочи подготовлен, утвержден и выдан градостроительный план от 15 декабря 2006 г. № RU23309000-000000000000059 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303020:0013, согласно которому:

градостроительные регламенты земельного участка в составе правил землепользования и застройки не установлены;

основным видом разрешенного использования земельного участка является «размещение пансионата с лечебной базой»;

предельное количество этажей - 13;

предельная высота зданий, строений, сооружений - 43 м;

максимальный коэффициент застройки земельного участка - 99 %.

Срок действия указанного градостроительный плана земельного участка был установлен до 2010 г.

В материалах проверки представлен проект объекта капитального строительства «Пансионат с лечебной базой по ул. Новороссийское шоссе 2/1 в г. Сочи», разработанный ОАО «МИНСКМЕТРОПРОЕКТ» с инвентарным номером № 1266-06 в 2006 г.

Комитетом по архитектуре и градостроительству администрации города Сочи выдано заключение от 17 ноября 2006 г. № 148-2006 о соответствии проектной документации, разработанной ОАО «МИНСКМЕТРОПРОЕКТ», действовавшим на момент рассмотрения проектной документации техническим и градостроительным регламентам. В указанном заключении содержатся следующие основные технико-экономические показатели проектируемого объекта капитального строительства:

общая площадь застройки - 3647 кв.м;

строительный объем - 66274,85 куб.м;

этажность - 2-11;

вместимость пансионата - 155 мест.

По проектной документации объекта получено положительное сводное экспертное заключение от 25 декабря 2006 г. № С-1000/2-06, утвержденное Сочинским межрайонным отделом Краснодарской краевой государственной вневедомственной экспертизы.

В соответствии с разделом 15 «Выводы» указанного экспертного заключения, проект объекта капитального строительства «Пансионат с лечебной базой по ул. Новороссийское шоссе 2/1 в г. Сочи» соответствует требованиям, действовавшим на момент проведения экспертизы, техническим и градостроительным регламентам.

В материалы проверки представлена проектная документация объекта капитального строительства «Пансионат с лечебной базой по ул. Новороссийское шоссе 2/1 в г. Сочи», разработанная ООО «Архитектоника» в 2015 г.

Согласно разделу 1 «Пояснительная записка» (001 -02-15/25-15-ПЗ), у объекта следующие основные технико-экономические показатели:

площадь застройки - 9429,7 кв.м;

площадь дорожных покрытий - 6544 кв.м;

площадь зеленых насаждений - 3022 кв.м;

площадь противооползневых сооружений - 1996,3 кв.м.

В перечне документов, на основании которых принято решение о разработке проектной документации, указан градостроительный план с отсутствующими реквизитами.

В заключении экспертизы от 9 апреля 2015 г. № 6-1-1-0030-15, подготовленном ООО «СТРОЙЭКСПЕРТИЗА», в пункте Б раздела 2.2 «Сведения о документации о планировке территории (градостроительный план земельного участка. Проект планировки территории, проект межевания территории), о наличии разрешений на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства указано: «представлено сводное экспертное заключение от 25 декабря 2006 г. № С-1000/2-006 Государственное учреждение «Крайгосэкспертизы».

При этом градостроительный план от 15 декабря 2006 г. № RU23309000-000000000000059 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303020:0013 на момент прохождения экспертизы был не актуален (срок действия градостроительного плана - до 1 января 2010 г.).

Иные градостроительные планы рассматриваемого земельного участка в материалах проверки не представлены.

Согласно сведениям публичной кадастровой карты, объекты незавершенного строительства наименованием - «Незавершенное строительством нежилое здание — «Гостевой дом», расположенные на рассматриваемом земельном участке, обладают различной конфигурацией, архитектурным обликом и площадными параметрами.

Вместе с тем, в соответствии с проектной документацией, разработанной ОАО «МИНСКМЕТРОПРОЕКТ» с инвентарным номером № 1266-06 в 2006 г., указанные объекты незавершенного строительства относятся к группе типовых идентичных объектов «Гостевой дом».

Информация о внесении изменений в разрешительную документацию и проектную документацию в части корректировки разделов, содержащих архитектурные, конструктивные и объемно-планировочные решения, обществом  не представлена.

Таким образом, возведение указанных объектов капитального строительства ведется в несоответствии с разработанной проектной документацией, с отступом от запроектированных технико-экономических показателей строительства.

Кроме того, заинтересованное лицо представило пояснительную справку, согласно которой в соответствии с градостроительным планом от 15 декабря 2006 г. № RU23309000-000000000000059, земельный участок частично находится в I зоне округа горно-санитарной охраны курорта («ГСО- I»), в которой, в соответствии с приказом Министра здравоохранения РСФСР от 21 октября 1969 г. «Об утверждении границ округа зон горной-санитарной охраны Черноморского Побережья Краснодарского края от Анапы до   Сочи»,   постановлением   Правительства   Российской   Федерации   от 7декабря 1996 г. № 1425 «Об утверждении положения об округах санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов Федерального значения», устанавливается режим хозяйственной деятельности, запрещающий всякие работы, загрязняющие почву, воду и воздух, наносящие ущерб лесам, зеленым насаждениям.

Согласно сводному экспертному заключению от 25 декабря 2006 г. № С-1000/2-06, утвержденному Сочинским межрайонным отделом Краснодарской краевой государственной вневедомственной экспертизы, для организации отвода дождевых и талых вод с кровли в зданиях (кроме гостевых домов) запроектированы системы внутренних водостоков К2. В систему К2 отводятся также дренажные воды от санитарно-технических систем. В разделе 2006.08-00-ГП, лист 7 указаны инженерные сети КЗ, К4, которые не отражены в заключении экспертизы проектной документации. В нарушение требований к объектам капитального строительства в I зоне округа горносанитарной охраны курорта выпуск систем КЗ и К4, осуществляющих сбор канализации от Литера 4, осуществляется в существующий лоток.

Между тем, на объекте ведутся строительные работы по возведению объекта капитального строительства, обладающего визуальной конфигурацией и конструктивной схемой, содержащей, в том числе железобетонные колонны, стены, лестницы, предварительно в соответствии с проектом 001-02-15/05-15 АР лист без номера план «-2» этажа. В связи с тем, что материалы указанного проекта и экспертизы не внесены в разрешение на строительство, на работы, выполняемые на земельном участке, разрешение на строительство в установленном порядке не выдавалось, строительство ведется без разрешения на строительство в нарушение статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

С учетом указанных возражений, на основании  определения суда апелляционной инстанции сторонами проведен совместный осмотр спорного земельного участка, по результатам которого представлено заключение кадастрового инженера № 02/11/2022-1.

Согласно заключению на земельном участке расположены: трехэтажные жилые строения площадь застройки 216.6 кв.м. по наземному контуру (кадастровый номер 23:49:0303020:1156), трехэтажные строения площадь застройки 210.1 кв.м. (кадастровый номер 23:49:0303020:1085), четырехэтажный объект незавершенного строительства площадью застройки 626,1 кв.м. (кадастровый номер 23:49:0303020:1023), объект незавершенного строительства площадью 1494,8 кв.м. (отсутствует номер), подпорные стены.

В соответствии с заключением и фооотчетом на спорном земельном участке обнаружены: фундамент с конструкциями первого этажа (фото 1), объекты капитального строительства переменной этажности  (фото 3-4), одноэтажные строения (фото 5-9), бассейн (фото 10), четырехэтажный незавершенный строительством объект (фото 11).

В отношении четырехэтажного объекта  кадастровым инженером выявлены нарушения в части соблюдения минимальных отступов от границ земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303030:6 в юго-западном направлении, которые имеют значения 0,56 кв.м., 1,71 кв.м., 3,03 кв.м. при допустимых 5кв.м. Отсутствует объект –общежитие, поименованный в договорах купли-продажи. 

Из материалов дела следует, что ранее спорный земельный участок предоставлялся правопредшественникам общества однократно для завершения строительства на основании Постановления от 04.04.2019г. № 452, 

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ). Положения названного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Следовательно, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на заключение (продление) договора аренды без торгов однократно для завершения строительства указанного объекта.

Ввиду чего реализация данного права получения земельного участка без торгов на основании повторного заявления  в рамках указанной нормы не подлежит. 

Также, из материалов дела следует, что  в период действия договора аренды и на настоящий момент на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0303020:0006 обществом производится строительство  не в соответствии с условиями  выданного разрешения на строительство № № RU-23309/138/X-11-156/023-Г с учетом продления его срока и замены застройщика  объекта «Пансионат с лечебной базой по ул. Новороссийское шоссе 2/1 в г. Сочи» 1 очередь строительства - строительный объем -16298,76 куб.м, площадь застройки - 1565,96 кв.м, этажность - 5, общая площадь - 4277,12 кв.м, 2 очередь строительства - строительный объем -41883,47 куб.м, площадь застройки - 1629,4 кв.м, этажность - 11, общая площадь - 10878,74 кв.м. 

    В отсутствие доказательств получения нового разрешения на основании согласованной скорректированной проектной документации возведены объекты: трехэтажные жилые строения площадь застройки 216.6 кв.м. по наземному контуру (кадастровый номер 23:49:0303020:1156), трехэтажные строения площадь застройки 210.1 кв.м. (кадастровый номер 23:49:0303020:1085), четырехэтажный объект незавершенного строительства площадью застройки 626,1 кв.м. (кадастровый номер 23:49:0303020:1023), объект незавершенного строительства площадью 1494,8 кв.м. (отсутствует номер), а также  фундамент с конструкциями первого этажа, одноэтажные строения, бассейн. Кроме того, как указано выше,  в отношении четырехэтажного объекта  кадастровым инженером выявлены нарушения в части соблюдения минимальных отступов от границ земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303030:6 в юго-западном направлении, которые имеют значения 0,56 кв.м., 1,71 кв.м., 3,03 кв.м. при допустимых 5кв.м.. 

Общество данную информацию не опровергло, указав, что отказ мотивирован исключительно наложением на соседний земельный участок  и данные нарушения устранены.

Данные доводы подлежат отклонению судом, поскольку с учетом представленных документов в материалы дела и возражений заинтересованного лица, усматривается несоответствие возведенных объектов параметрам, количеству и конфигурации, указанных в разрешении на строительство.   

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 16.11.2010 N 8467/10, на основании ч. 1 ст. 133, ч. 1 ст. 168 АПК РФ с учетом обстоятельств, приведенных в обоснование иска, суды должны самостоятельно определять характер спорного правоотношения, возникшего между сторонами по делу, а также нормы законодательства, подлежащие применению.

Согласно п. 3 ст. 8 Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 58-ФЗ) до 01 марта 2023 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия данного договора аренды, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

В силу положений статьи 39.6 Земельного кодекса и статьи 222 Гражданского кодекса правом на получение земельного участка в связи с наличием на нем объекта недвижимости наделен его законный правообладатель, при условии соблюдения требований земельного и градостроительного законодательства, а также иных правовых актов, регулирующих вопросы создания капитальных строений (сооружений).

Согласно пункту 2 статьи 7 ЗК РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Возводимые объекты не соответствует виду разрешенного использования земельного участка, а также условиям договора и  разрешения на строительство,  устанавливающим, в том числе цель предоставления земельного участка.

На основании изложенного, установления судом возведение застройщиком объектов, не предусмотренных разрешением на строительство, также отсутствуют основания для продления договора аренды на основании  п. 3 ст. 8 Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В удовлетворении заявления о признании незаконным отказа от 25.03.2022 № 4668/02.01-30 в продлении договора аренды от 18.07.2019 № 4900010925 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303020:6, об обязании продлить срок договора аренды от 18.07.2019 № 4900010925 до 04.04.2025 года, надлежит отказать в полном объеме. 

При этом, судом отказано в удовлетворении заявления к администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи.

В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.05.2022 по делу №А32-16296/2022 отменить.

           В удовлетворении заявления АО "Специализированный застройщик "Центр М" отказать.

           В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                    Ю.И. Баранова

СудьиМ.Г. Величко

                                                                                                ФИО6