Арбитражный суд Амурской области

675023, г. Благовещенск, ул. Ленина, д. 163

тел. (4162) 59-59-00, факс (4162) 51-83-48

 http://www.amuras.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

17 января 2018 года

В соответствии с частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение изготовлено 17 января 2018 года. Резолютивная часть решения объявлена

Дело  №

А04-5139/2017

г. Благовещенск

10 января 2018 года.

Арбитражный суд Амурской области в составе судьи Е.А.Варламова,

при ведении протокола с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление заместителя прокурора Амурской области, действующего в интересах неопределенного круга хозяйствующих субъектов, в защиту прав публичного образования - муниципального образования Октябрьского района в лице администрации Октябрьского района Амурской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к администрации Октябрьского района Амурской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), ИП ФИО2 (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), Отделу по управлению муниципальным  имуществом и приватизации Октябрьского района (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

о признании недействительными пунктов договора аренды

при участии в заседании: 

от заявителя: ФИО3, доверенность № 9 от 09.01.2018 г., служебное удостоверение,

от ответчиков: не явились, извещены,

установил:

в  Арбитражный суд Амурской области обратился первый заместитель прокурора Амурской области, действующего в интересах неопределенного круга хозяйствующих субъектов, в защиту прав публичного образования - муниципального образования Октябрьского района в лице администрации Октябрьского района Амурской области к администрации Октябрьского района Амурской области, ИП ФИО2 о признании недействительным пп. 4.1.1, 4.3.1, 6.2 в части слов «а также  случаях указанных в пункте 4.1.1» договора № 96/14 от 17.06.2014 аренды земельного участка, заключенного между Отделом по управлению муниципальным имуществом и приватизации Октябрьского района  и ИП ФИО2

В обоснование требований заявитель указал, что пункт 4.1.1 договора аренды предусматривает случаи для заявления Арендодателем требований досрочного расторжения договора. Пунктом 6.2 договора предусмотрено, что договор аренды может быть расторгнут по требованию Арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.1.

Со ссылкой на пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ, а также разъяснения пункта 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 считает, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем 5 лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора.

Пункты 4.1.1., 6.2 договора, предусматривающие право арендодателя в одностороннем порядке досрочно расторгнуть договор аренды земельного участка по указанным в них основаниям, противоречат требованиям закона и нарушают публичные интересы в сфере экономических отношений и гражданского оборота земель.

Пунктом 4.3.1 договора аренды предусмотрено право арендатора сдавать участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам с письменного согласия арендодателя.

Со ссылкой на статью 22 Земельного кодекса РФ, а также разъяснения пункта 15, 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11, указывает, что пункт 4.3.1 противоречит пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса. Данное условие договора, помимо прав арендатора, нарушает публичные интересы, а также права и охраняемые законом интересы третьих лиц – неопределенного круга потенциальных субарендаторов, что свидетельствует о ничтожности оспариваемого условия договора.

Определением от 17.07.2017 суд назначил дело к судебному разбирательству на 14.08.2017.

В судебном заседании представитель заявителя на требованиях настаивал в полном объеме, представил копию заключения лингвиста с приложенными к нему документами,  ходатайствовал о привлечении в дело в качестве соответчика Отдела по управлению муниципальным  имуществом и приватизации Октябрьского района, являющегося стороной оспариваемого договора.

Ответчики участие своих представителей в судебном заседании не обеспечили.

Определением от 14.08.2017 суд отложил судебное разбирательство на 11.09.2017, привлек  к участию в деле в качестве соответчика Отдел по управлению муниципальным  имуществом и приватизации Октябрьского района (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>).

Определением от 11.09.2017 судебное разбирательство отложено на 09.10.2017.

16.10.2017 суд вынес определение о приостановлении производства по настоящему делу до принятия Арбитражным судом Дальневосточного округа итогового судебного акта по кассационной жалобе, поданной на решение Арбитражного суда Амурской области от 07.06.2017 №А04-3058/2017.

Определением от 11.12.2017 производство по делу возобновлено, дело назначено к судебному разбирательству на 10.01.2018 на 09 час. 00 мин.

Ответчики, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, не явились.

Суд в соответствии со статьей 156 АПК РФ рассматривает дело в отсутствие представителей ответчиков, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства в соответствии с требованиями статьи 123 АПК РФ. 

Исследовав материалы дела, судом установлены следующие обстоятельства. 

Отдел по управлению муниципальным имуществом и приватизации Октябрьского района и индивидуальный предприниматель ФИО2 17.06.2014 заключили договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, государственная собственность на который не разграничена № 96/14.

Согласно пункту 1.1 договора Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером 28:19:012404:25, площадью 1169988 кв.м. в границах, указанных в паспорте участка, местоположение  участка: Амурская область, Октябрьский район (п. 1.1 договора).

Срок аренды участка согласно пункту 2.1 договора установлен с 17.06.2014 до 17.06.2024.

В соответствии с пунктом 4.1.1 договора Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора в случаях: 

- не использования Участков в целях сельскохозяйственного производства в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, за исключением времени, необходимого для освоения Участков, а также времени, в течение которого Участки не мог быть использованы по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

- использования Участков не в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к категории земель сельскохозяйственного назначения;

- использования Участков, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

- не устранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;

- невнесения годовой арендной платы в полном объеме в сроки, установленные пунктом 3.2. Договора.

Согласно пункту 4.3.1 договора арендатор имеет право с письменного согласия Арендодателя сдавать Участки в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам.

Пунктом 6.2 договора предусмотрено, что договор может быть расторгнут по требованию Арендодателя, по решению суда, на основании и в порядке, установленном настоящим Договором, земельным и гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.1.

Оценив изложенные обстоятельства, изучив доводы сторон и материалы дела, суд  считает требования подлежащими удовлетворению в части по следующим основаниям. 

Статьей 52 АПК РФ предусмотрено, что прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Статей 168 ГК РФ установлено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пунктам 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Статьей 422 ГК РФ установлено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент его заключения.

Буквальное толкование содержания пункта 6.2 договора позволяет сделать вывод о том, что стороны договора предусмотрели возможность расторжения договора по требованию Арендодателя по решению суда на основании и в порядке установленном договором, земельным и гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.1.

При этом все перечисленные основания относятся к расторжению договора в судебном порядке, поскольку использование в тексте союза «а также» в данном случае означает присоединение однородного члена предложения. Синонимами союза «а также» являются союзы «и», «а ещё». То есть в данном случае договор предусматривает перечисление равнозначных оснований для расторжения договора аренды по требованию Арендодателя и не исключает случаи расторжения договора аренды, перечисленные в пункте 4.1.1 из общего судебного порядка расторжения договора. В связи с чем доводы прокурора об обратном, обоснованные ссылками на представленное доказательство - заключение специалиста от 14.04.2017, суд отклоняет как необоснованные, противоречащие буквальному толкованию положений спорного договора.

Статьи 450, 619 Гражданского кодекса РФ позволяют сторонам договора предусмотреть в договоре и другие основания расторжения договора по требованию арендодателя.

Следовательно, включение в пункт 4.1.1 договора аренды дополнительных оснований расторжения договора по требованию Арендодателя не противоречит требованиям закона.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Поскольку статья 450 ГК РФ предусматривает расторжение договора по требованию одной из сторон договора только по решению суда, а статья 22 ЗК РФ в качестве основания расторжения договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, предусматривает необходимость установления существенного нарушения договора аренды земельного участка со стороны арендатора, применение данных норм в совокупности означает оценку судом существенности нарушения договора со стороны арендатора.

Сопоставляя предусмотренные пунктом 4.1.1 договора случаи для заявления Арендодателем требований о досрочном расторжении договора, суд отмечает, что перечисленные договором основания практически полностью совпадают с основаниями расторжения договора аренды предусмотренными пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ, статьей 619 ГК РФ.

Таким образом, пункты 4.1.1 и 6.2 договора суд признает соответствующими закону, в удовлетворении исковых требований в данной части следует отказать.

Рассмотрев требование прокурора о признании недействительным пункта 4.3.1 договора аренды, суд приходит к следующим выводам.

Пунктом 2 статьи 615 ГК РФ предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено указанным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктами 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное (п.6 ст.22 ЗК РФ). При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления (п.9 ст.22 ЗК РФ).

В пункте 15 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 указанного Кодекса, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя.

Согласно пункту 18 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 №11 рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие Земельного кодекса, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Поскольку договор аренды от 17.06.2014 № 96/14 заключен на срок более пяти лет (с 17.06.2014 до 17.06.2024), то оспариваемый пункт 4.3.1 противоречит пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ.

Данное условие договора, помимо прав арендатора, нарушает публичные интересы, а также права и охраняемые законом интересы третьих лиц - неопределенного круга потенциальных субарендаторов, что свидетельствует о ничтожности оспариваемого условия договора.

На основании изложенного суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения требований прокурора о признании недействительным пункта 4.3.1 договора аренды. 

В остальной части исковых требований по оспариванию договора аренды следует отказать по приведенным выше основаниям.

Оспариваемый прокурором  договор является двусторонней сделкой, решение о признании недействительным указанного договора является решением о правах и обязанностях его сторон, поэтому надлежащими ответчиками по рассматриваемому иску являются стороны оспариваемой сделки.

При таких обстоятельствах в удовлетворении требований к администрации Октябрьского района Амурской области следует отказать, поскольку администрация Октябрьского района Амурской области стороной оспариваемого договора не является.

В соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче искового заявления по спорам о признании сделок недействительными государственная пошлина составляет 6 000 рублей. 

Государственная пошлина, от уплаты которой истец освобожден, взыскивается в бюджет с ответчика, если он не освобожден от уплаты государственной пошлины, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований  (пункт 4 части 1 статьи 333.22 части второй НК РФ).

Указанная государственная пошлина подлежит уплате ответчиками  (сторонами признаваемого недействительным в части договора) в равных долях. Поскольку истец и ответчик  - Отдел по управлению муниципальным  имуществом и приватизации Октябрьского района освобождены от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, государственная пошлина в сумме 3 000 рублей подлежит взысканию с ответчика ИП ФИО2.

руководствуясь ст. 110, 167-170, 180 АПК РФ суд

решил:

иск удовлетворить частично: 

признать недействительным пункт 4.3.1 договора № 96/14 от 17.06.2014 аренды  земельного участка, заключенного между Отделом по управлению муниципальным  имуществом и приватизации Октябрьского района (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ИНН 

<

***>);

в удовлетворении требований о признании недействительными пункта 4.1.1,  пункта 6.2 в части слов «а также  случаях указанных в пункте 4.1.1» договора № 96/14 от 17.06.2014 аренды земельного участка, заключенного между Отделом по управлению муниципальным имуществом и приватизации Октябрьского района  и ИП ФИО2, отказать.

В удовлетворении требований к администрации Октябрьского района Амурской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину 3 000 рублей. 

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой Арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.

СудьяЕ.ФИО4