ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А53-3637/2022

город Ростов-на-Дону

24 января 2023 года

15АП-22809/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 23 января 2023 года

Полный текст постановления изготовлен 24 января 2023 года

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Новик В.Л.,

судей Ковалевой Н.В., Чотчаева Б.Т.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

при участии:

от истца - представитель ФИО2 по доверенности от 12.01.2023;

от ответчика - представитель не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Исток» на решение Арбитражного суда Ростовской области от 26.10.2022 по делу № А53-3637/2022

по иску администрации Персиановского сельского поселения(ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к ответчику - обществу с ограниченной ответственностью «Исток»(ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

администрация Персиановского сельского поселения (далее – истец, администрация) обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Исток» (далее – ответчик, ООО «Исток») о расторжении договора аренды земельного участка от 27.02.2017. 

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 26.10.2022 судом расторгнут договор аренды земельного участка от 27.02.2017 № 1, заключенный между администрацией Персиановского сельского поселения и обществом с ограниченной ответственностью «Исток» в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:28:0110301:1847. С общества с ограниченной ответственностью «Исток» в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 6 000 руб.

Не согласившись с указанным судебным актом, ООО «Исток» обжаловало его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт. 

В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что если на арендуемом земельном участке, находящемся в публичной собственности, расположен не завершенный строительством объект недвижимости, возведенный на законных основаниях и принадлежащий арендатору, то на арендатора не может быть возложена обязанность по его освобождению. Истец не сможет при наличии расторгнутого договора аренды земельного участка каким-либо образом им распорядиться по иному, пока ответчик на законном основании продолжает строительство. Кроме того, суд первой инстанции не принял во внимание тот факт, что в целях досудебного урегулирования спора претензия истцом направлена в адрес регистрации учредителя ООО «Исток» ФИО3, а не по месту нахождения юридического лица.

Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, отзыв не предоставил, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании постановления администрации Персиановского сельского поселения от 27.02.2017 № 49, между администрацией Персиановского сельского поселения (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Исток» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 27.02.2017 № 1. 

В соответствии с п. 1.1 договора аренды арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:28:0110301:1847, находящийся по адресу: Ростовская область, Октябрьский район, п. Кадамовский, при въезде (далее участок), с разрешенным видом использования - для размещения объектов, предназначенных для обеспечения электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, связи, нефтепродуктов, объектов федерального, регионального или местного значения, общей площадью 9921 кв. м, сроком на 10 лет. 

Земельный участок предоставлен в аренду без проведения торгов в соответствии с п. п. 4 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ. На земельном участке планируется размещение объекта водоснабжения, состоящего из водопровода диаметром 219 мм, резервуара чистой воды, насосной станции для поддержания давления и подачи воды потребителю в требуемом объеме (п. 1.2. договора). 

Срок аренды установлен с 27.02.2017 по 26.02.2027 (п. 2.1. договора). 

Пунктом 3.1 установлено, что размер арендной платы составляет12 004,61 руб. в год. 

Арендная плата вносится равными долями ежеквартально не позднее 20 числа последнего месяца квартала (п. 3.1). 

Пунктом 4.4.3 закреплена обязанность арендатора уплачивать в размере и на условиях, установленных договором, арендную плату. 

В материалы дела представлен акт натурного осмотра земельного участка от 27.06.2022, согласно которому на земельном участке с кадастровым номером 61:28:0110301:1847 расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 61:28:0110301:2124, площадью 38,8 кв. м, правообладателем которого является ООО «Исток» (запись регистрации от 15.12.2020). 

Согласно выписке из ЕГРН от 31.07.2022 степень готовности объекта незавершенного строительства (насосная станция) составляет 91%, объект поставлен на кадастровый учет 15.12.2020. 

Обязательства по своевременному внесению арендной платы ответчиком надлежащим образом не исполнены, в связи с чем, администрацией в адрес предпринимателя была направлена претензия от 14.09.2021 № 547 с требованием погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате, а в случае непогашения арендной платы расторгнуть договор аренды. 

Ненадлежащее исполнение ответчиком своей обязанности по внесению арендной платы послужило истцу основанием для обращения в суд за защитой нарушенного права. 

Исследовав материалы дела повторно, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, проверив в порядке статей 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции не подлежит отмене.

При вынесении обжалуемого решения суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В соответствии со ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесена платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ. 

Согласно п. 3 ст. 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления. 

Пункт 4 ст. 22 ЗК РФ, что размер арендной платы устанавливается договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством РФ. 

Согласно ст. ст. 606 и 614 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

В соответствии со ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

Истцом заявлено требование о расторжении договора аренды от 27.02.2017 № 1. 

В соответствии с под. 1 п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. 

В соответствии со ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. 

Согласно общему правилу, установленному ст. 619 ГК РФ, договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. 

В силу п. 6.2 договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в п. 4.1.1. 

Пунктом 4.1.1. договора предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев, в случае неподписания арендатором дополнительных соглашений к договору в соответствии с п. 3.4 и нарушения других условия договора. 

В материалы дела представлены платежные поручения от 01.09.2017 № 2, от 25.12.2018 № 27, от 24.12.2019 № 33, от 22.12.2020 № 49 об оплате ответчиком арендной платы за период с 27.02.2017 по 26.02.2021. 

Таким образом, судом установлено, что по спорному договору аренды ответчиком не производилось внесение арендной платы с 27.02.2021, просрочка внесения арендных платежей составляет более 6 месяцев. 

Ответчик доказательств, опровергающих доводы истца, не представил. 

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено о том, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. 

При этом в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» указано следующее. Если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. 

Поскольку материалами дела подтвержден факт систематического нарушения условий договора аренды в части внесения арендной платы и ответчиком существенное нарушение условий договора не оспаривается, данное обстоятельство является основанием в силу статьи 619 ГК РФ для расторжения договора аренды, требования истца подлежат удовлетворению. 

Реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не нарушают прав лица (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости, и не влечет обязанность освободить земельный участок. Данная правовая позиция сформулирована Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 15.02.2011 № 14381/10. 

В соответствии со статьей 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленным таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка. 

Расторжение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:28:0110301:1847, площадью 9 921 кв. м не препятствует ответчику в использовании земельного участка площадью 38,8 кв. м с учетом необходимого для обслуживания объекта незавершенного строительства земельного участка. 

При этом судом принято во внимание, что площадь земельного участка 9 921 кв. м, на котором расположен принадлежащий ответчику объект незавершенного строительства площадью 38,8 кв. м в 255 раз превышает площадь принадлежащего ответчику объекта. 

Вопреки доводам апелляционной жалобы, наличие на земельном участке объекта незавершенного строительства само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении требования о расторжении договора аренды. Вопросы, связанные с предоставлением земельного участка для завершения строительства правомерного объекта незавершенного строительства, подлежат разрешению в самостоятельном порядке при наличии к тому правовых и фактических оснований. Вопрос о возврате земельного участка арендодателю в рамках настоящего дела не рассматривался.

Изложенное выше соответствуют правовой позиции Верховного Суда РФ, изложенной в Определении Верховного Суда РФ от 14.06.2017 № 304-ЭС16-20773 по делу № А75-236/2016 и определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 по делу № 305-ЭС17-2608, Арбитражного суда Северо-кавказского округа, изложенной в постановлении от 9 июня 2020 г. по делу № А32-9748/2019. 

При установленных обстоятельствах и с учетом того, что ответчик продолжает нарушать условия договора, которые являются существенными, поскольку влечет для администрации такой ущерб, в результате которого оно в значительной степени лишается того, на что вправе было рассчитывать при заключении договора, а также учитывая, что земельный участок с кадастровым номером 61:28:0110301:1847 площадью 9 921 кв. м в 255 раз превышает площадь принадлежащего ответчику объекта, в пользовании которого не имеется препятствий, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что правовых оснований для отмены судебного акта не имеется.

Доводы ответчика о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора правомерно отклонены судом по следующим основаниям. 

В соответствии с п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. 

Материалами дела подтверждается, что истцом в адрес учредителяООО «Исток» ФИО3 была направлена претензия от 14.09.2021 № 547 с требованием об оплате задолженности по арендной плате, указанная претензия также содержала предупреждение, что в случае неуплаты задолженности, администрацией будут предприняты меры к расторжению договора аренды. 

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 Кодекса, п. 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66). 

Претензионный порядок урегулирования спора подразумевает особую (письменную) примирительную процедуру - процедуру урегулирования спора самими спорящими сторонами, осуществляемую посредством предъявления претензии и направления ответа на нее. 

Под претензией следует понимать требование заинтересованного лица, направленное непосредственно контрагенту, об урегулировании спора между ними путем добровольного применения способа защиты нарушенного права, предусмотренного законодательством. Указанное требование (претензия) облекается в форму письменного документа, содержащего четко сформулированные требования (например, изменить или расторгнуть договор, исполнить обязанность, уплатить задолженность или выплатить проценты и т.д.); обстоятельства, на которых основываются требования; доказательства, подтверждающие их (со ссылкой на соответствующее законодательство); сумму претензии и ее расчет (если она подлежит денежной оценке) и иные сведения, необходимые для урегулирования спора. 

Представленная в материалы дела претензия направлена в адрес учредителя ООО «Исток», а не по юридическому адресу ответчику. 

В соответствии с пунктом 8 части 2 статьи 125, пунктом 7 части 1 статьи 126 АПК РФ, если претензионный порядок урегулирования спора предусмотрен законом или договором, истец должен при подаче искового заявления указать в нем сведения о соблюдении им претензионного порядка урегулирования спора и приложить к иску документ, подтверждающий соблюдение претензионного или иного досудебного порядка урегулирования спора. 

Согласно пункту 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором. 

Вместе с тем претензионный порядок урегулирования спора в судебной практике рассматривается в качестве способа, позволяющего добровольно без дополнительных расходов на уплату государственной пошлины со значительным сокращением времени восстановить нарушенные права и законные интересы. Такой порядок урегулирования спора направлен на его оперативное разрешение и служит дополнительной гарантией защиты прав (определение Верховного Суда Российской Федерации от 23.07.2015 № 306- ЭС15-1364). 

Между тем, судом установлено, что на момент принятия судом решения по настоящему делу ответчик располагал сведениями о предъявлении к нему администрацией требований о расторжении договора аренды, активно возражал против удовлетворения исковых требований, представлял отзывы на иск, требования истца до настоящего времени не исполнил. 

На основании изложенного суд пришел к обоснованному выводу, что из поведения ответчика не усматривается намерения добровольно и оперативно урегулировать возникший спор во внесудебном порядке. 

Поскольку, ответчиком мер по урегулированию спора не предпринято, доказательств обращения к истцу с целью обсуждения возможности мирного разрешения спора не представлено, суд пришел к правомерному выводу, что оставление искового заявления без рассмотрения не будет способствовать цели установления досудебного порядка разрешения спора. 

По вышеизложенным основаниям апелляционная жалоба ответчика не подлежит удовлетворению.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда первой инстанции, а выражают лишь несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

 Доводы апелляционной жалобы, направленные на переоценку правильно установленных и оцененных судом первой инстанции обстоятельств и доказательств по делу, не свидетельствуют о нарушении судом первой инстанции норм материального и процессуального права.

Иное толкование заявителем положений законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора не свидетельствуют о неправильном применении судом первой инстанции норм материального права.

Судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 26.10.2022 по делу №А53-3637/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий В.Л. Новик

СудьиН.В. Ковалева

Б.Т. Чотчаев