Дело № А38-419/2023

22 мая 2024 года

г. Владимир

 

Резолютивная часть постановления объявлена 13 мая 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 мая 2024 года.

 

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Ковбасюка А.Н., судей Мальковой Д.Г., Устиновой Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Лазаревой Э.Н., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества «Вест Групп» на решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 16.02.2024 по делу № А38-419/2023,

 

по иску муниципального образования «Город Йошкар-Ола» в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» к акционерному обществу «Вест Групп» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании основного долга и неустойки,

 

при участии в судебном заседании представителей: от истца - муниципального образования «Город Йошкар-Ола» в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» – ФИО1 по доверенности № 38 от 29.12.2023 сроком действия по 31.12.2024, представлен диплом о высшем юридическом образовании; 

от заявителя (ответчика) - акционерного общества «Вест Групп» – ФИО2 по доверенности от 25.05.2022 сроком действия на 3 года, представлен диплом о высшем юридическом образовании,

 

установил.

 

Муниципальное образование «Город Йошкар-Ола» в лице комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» (далее – Комитет, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Марий Эл с исковым заявлением к акционерному обществу «Вест Групп» (далее – АО «Вест Групп», Общество, ответчик) о взыскании долга по договору аренды земельного участка № 7643/2022-н от 29.07.2022 в размере 8 064 370 рублей 97 копеек за период с 29 июля по 31 декабря 2022 года, договорной неустойки в размере 174 966 рублей 23 копеек за период с 02.10.2022 по 26.01.2023, а также неустойки по день фактической уплаты долга.

Кроме того, Комитет обратился в Арбитражный суд Республики Марий Эл с исковым заявлением к АО «Вест Групп» о взыскании долга по договору аренды земельного участка № 7643/2022-н от 29.07.2022 в размере 11 084 171 рубля 65 копеек за период с 1 января по 31 июля 2023 года, договорной неустойки в размере 268 680 рублей 37 копеек за период с 26.01.2023 по 31.07.2023, а также неустойки по день фактической уплаты долга.

Решением от 16.02.2024 Арбитражный суд Республики Марий Эл взыскал с Общества в пользу Комитета основной долг по договору аренды земельного участка № 7643/2022-н от 29.07.2022 за период с 29 июля по 31 декабря 2022 года в сумме 6 613 064 рублей 52 копеек, договорную неустойку в размере 143 478 рублей 39 копеек за период со 02.10.2022 по 26.01.2023, договорную неустойку, начисленную на основной долг в размере 6 613 064 рублей 52 копеек, исходя из 1/300 ключевой ставки Банка России, за каждый день просрочки, начиная с 27.01.2023 по день фактической уплаты долга; основной долг по договору аренды земельного участка № 7643/2022-н от 29.07.2022 за период с 1 января по 31 июля 2023 года в сумме 9 089 406 рублей 4 копеек, договорную неустойку в размере 200 463 рубля 76 копеек за период с 26.01.2023 по 31.07.2023, договорную неустойку, начисленную на основной долг в размере 9 089 406 рублей 4 копеек, исходя из 1/300 ключевой ставки Банка России, за каждый день просрочки, начиная с 01.08.2023 по день фактической уплаты долга. Взыскал с Общества  в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 103 232 рублей. Взыскал с Комитета в пользу Общества расходы по оплате судебной экспертизы в сумме 6335 рублей.

Не согласившись с принятым решением, АО «Вест Групп» обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит судебный акт изменить в части  на основании положений статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с примененным судом первой инстанции коэффициентом инфляции в размере 1,055 на 2023 год при расчете годового размера арендной платы. Ответчик считает не соответствующей положениям пунктов 19 и 34.1 Порядка № 290-VII позицию суда первой инстанции относительно возможности изменения арендной платы за последующие периоды действия договора - за период с 29 по 31 июля 2023 года на коэффициент инфляции. Указал, что в спорной ситуации применению подлежат указанные пункты Порядка № 290-УП, согласно которым размер арендной платы за земельные участки, предоставленные без проведения торгов, в случае осуществления на них строительства и реконструкции зданий, сооружений, определяется исходя из рыночной стоимости арендной платы, определенной в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», и изменение размера арендной платы возможно в результате пересмотра рыночной стоимости права аренды земельного участка, но не чаще одного раза в пять лет.

Представитель заявителя в судебном заседании поддержал доводы изложенные в апелляционной жалобе.

Представитель истца в судебном заседании и отзыве возразил против доводов жалобы, просил решение оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.

Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Законность и обоснованность принятого по делу решения в обжалуемой части проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 29.07.2022 Комитетом (арендодателем), и АО «Вест Групп» (арендатором) на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ заключен в письменной форме договор № 7643/2022-н аренды земельного участка, в соответствии с условиями которого арендодатель обязался передать арендатору до 27 июля 2025 года во временное владение и пользование земельный участок общей площадью 21 040 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...> кадастровый номер 12:05:0506012: 143, а арендатор принял на себя обязательство вносить арендную плату. Участок предназначен для завершения строительства торгово-развлекательного гостиничного комплекса (т. 1, л.д. 12-13).

Дополнительным соглашением от 10.02.2023 сторонами изменен срок действия договора аренды, земельный участок представлен арендатору до 27 июля 2028 года (т. 3, л.д. 26).

Истец как арендодатель свое обязательство по передаче земельного участка в аренду исполнил, что подтверждается актом приема-передачи от 29 июля 2022 года (т. 1, л.д. 14).

Пунктом 2.2 соглашения определено, что арендная плата за земельный участок вносится ежемесячно не позднее 25 числа каждого месяца, а за последний (XII) месяц – не позднее 15 числа данного месяца.

Пунктом 2.4 договора предусмотрено, что размер арендной платы пересматривается / порядок определения размера арендной платы изменяется в соответствии с федеральными, региональными и муниципальными нормативными правовыми актами, регулирующими порядок определения размера арендной платы для соответствующих целей использования, арендодателем в одностороннем и бесспорном порядке, но не чаще одного раза в год.

Об изменении размера арендной платы / порядка определения размера арендной платы арендатор уведомляется арендодателем. Уведомление об изменении размера арендной платы / порядка определения размера арендной платы принимается арендатором и исполняется им в бесспорном порядке. Надлежащим уведомлением арендатора об изменении размера арендной платы / порядка определения размера арендной платы является письменное уведомление, направленное заказным письмом с уведомлением о вручении по месту нахождения или месту жительства арендатора, указанному в договоре.

В соответствии с пунктом 2.3 договора размер арендной платы установлен исходя из рыночной стоимости арендной платы (на основании отчета независимого оценщика) и составил 18 987 000 рублей.

По сведениям истца у ответчика образовалась задолженность по внесению арендной платы с момента заключения договора по июль 2023 года (с 29 июля 2022 года по 31 июля 2023 года).

По расчету истца на момент судебного разбирательства у ответчика возникла задолженность по внесению арендной платы в сумме 8 064 370 рублей 97 копеек за период с 29 июля по 31 декабря 2022 года и в сумме 11 084 171 рубля 65 копеек за период с 1 января по 31 июля 2023 года, всего в размере 19 148 542 рублей 62 копеек. При определении размера арендной платы арендодатель руководствовался ценой договора, установленной на основании оценки стоимости права аренды (размера годовой арендной платы). Истец использовал отчет общества с ограниченной ответственностью «Деловые консультации» от 29.07.2022 № 356-З (т. 1, л.д. 143-168). По его мнению, такой отчет является достоверным доказательством по делу.

По ходатайству ООО «Вест Групп» судом первой инстанции назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ФИО3.

В заключении эксперта изложены выводы о том, отчет общества с ограниченной ответственностью «Деловые консультации» от 29.07.2022 № 356-З об оценке рыночной стоимости годового размера арендной платы не соответствует требования законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям федеральных стандартов оценки). Экспертом ФИО3 определен размер годовой арендной платы за владение и пользование земельным участком по состоянию на 26.07.2022, который составил 15 570 000 рублей (т. 2, л.д. 108-159).

Определением арбитражного суда первой инстанции эксперт вызывался в судебное заседание, ФИО3 дала пояснения по поводу проведенной экспертизы (протокол, аудиозапись и видеозапись предварительного судебного заседания от 12.12.2023, т. 3, л.д. 97, 103, 135).

Оценив представленные в дело доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции счел подтвержденным факт пользования ответчиком спорным имуществом в заявленный период без надлежащего исполнения встречного обязательства по оплате такого пользования, проверив расчет долга, с учетом выводов судебной экспертизы, признал его ошибочным, произведя перерасчет долга и неустойки, суд взыскал с ответчика в пользу истца задолженность в общей сумме 15 702 470 рублей 56 копеек за период с 29 июля 2022 года по 31 июля 2023 года, а также неустойку за период со 02.10.2022 по 26.01.2023 подлежит удовлетворению в сумме 143 478 рублей 39 копеек, за период с 26.01.2023 по 31.07.2023 – в сумме 200 463 рубля 76 копеек, а также начисленную на основной долг за период с 29 июля по 31 декабря 2022 года в размере 6 613 064 рублей 52 копеек, исходя из 1/300 ключевой ставки Банка России, за каждый день просрочки, начиная с 27.01.2023 по день фактической уплаты долга, а также неустойка, начисленная на основной долг за период с 1 января по 31 июля 2023 года в размере 9 089 406 рублей 4 копеек, исходя из 1/300 ключевой ставки Банка России, за каждый день просрочки, начиная с 1 августа 2023 года по день фактической уплаты долга. Также суд в порядке статьи 110 АПК РФ распределил судебные расходы участников спора по оплате госпошлины и расходов на экспертизу.

Судебный акт обжалуется в части применения судом коэффициента инфляции при определении задолженности по арендной плате.

Изучив материалы дела, проверив доводы заявителя жалобы, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены (изменения) судебного акта в обжалуемой части.

Первый арбитражный апелляционный суд полагает, что судом первой инстанции при рассмотрении спора правильно определен характер спорного правоотношения, круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, правильно определены законы и иные нормативные акты, которые следовало применить по настоящему делу, дана оценка всем имеющимся в деле доказательствам с соблюдением требований арбитражного процессуального законодательства.

Суд первой инстанции, полно и всесторонне исследовав и оценив совокупность имеющихся в материалах дела доказательств, пришел в соответствии с вышеприведенными нормами права к обоснованным выводам.

Обжалуемый судебный акт отвечает требованиям законности, обоснованности и мотивированности, предусмотренным частью 4 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основан на правильном применении норм материального права и соблюдении норм процессуального права, содержит обоснование сделанных судом выводов применительно к конкретным обстоятельствам дела.

Доводы жалобы подлежат отклонению в силу следующего.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

По смыслу положений статей 611, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязанность по внесению арендной платы прекращается с момента возврата предмета аренды арендодателю.

В силу статьей 329 и 330 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение.

Пунктом 5.2 договора аренды сторонами определена ответственность за нарушение срока внесения арендной платы, в соответствии с которым ответчик обязан уплатить неустойку в размере одной трехсотой действующей ставки рефинансирования Центрального Банка РФ от суммы задолженности за каждый день просрочки (т. 1, л.д. 13).

Факт передачи и пользования земельным участком подтверждены материалами дела и сторонами не оспаривается. Доказательств обратного в нарушении положений статьи 65 АПК РФ в материалы дела не представлено. 

В пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать, что, в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса.

Арендная плата по договору аренды земельного участка от 29.07.2022 № 7643/2022-н является регулируемой.

В договоре стороны установили, что арендная плата определяется в соответствии с Порядком определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования «Город Йошкар-Ола», утвержденным Решением Собрания депутатов городского округа «Город Йошкар-Ола» от 25.12.2015 № 258-VI (далее – Порядок определения размера арендной платы), в редакции, действующей на день заключения договора.

Пунктом 21.1 Порядка определения размера арендной платы установлено, что размер арендной платы за земельные участки, предоставленные без проведения торгов, в случае осуществления на них строительства и реконструкции зданий, сооружений, определяется исходя из рыночной стоимости арендной платы, определенной в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии со статьей 8 Закона № 135-ФЗ проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов в целях их передачи в аренду. На основе размера рыночной стоимости права аренды, определенной независимым оценщиком, за предоставленный земельный участок устанавливается размер годовой арендной платы.

Согласно заключению судебной экспертизы отчет общества с ограниченной ответственностью «Деловые консультации» от 29.07.2022 № 356-З об оценке рыночной стоимости годового размера арендной платы не соответствует требования законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям федеральных стандартов оценки). Экспертом ФИО3 определен размер годовой арендной платы за владение и пользование земельным участком по состоянию на 26.07.2022, который составил 15 570 000 рублей (т. 2, л.д. 108-159).

В силу статьи 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Как верно установлено судом первой инстанции о необходимости руководствоваться при расчете размера арендной платы результатами проведенной по делу судебной экспертизы подтверждена документальными доказательствами и соответствует нормам гражданского права.

Судом первой инстанции  на основании судебной экспертизы произведен расчет арендной платы. Плата за первый год владения и пользования земельным участком составляет 15 570 000 рублей.

Пунктом 2.3 договора аренды земельного участка предусмотрено определение размера арендной платы в соответствии с Порядком определения размера арендной платы. Решением Собрания депутатов городского округа «Город Йошкар-Ола» от 21.12.2022 № 426-VII такой Порядок признан утратившим силу с 01.01.2023.

С 1 января 2023 года правоотношения сторон из договора аренды земельного участка от 29.07.2022 № 7643/2022-н регулируются Порядком определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования «Город Йошкар-Ола», утвержденным Решением Собрания депутатов городского округа «Город Йошкар-Ола» от 22.12.2021 № 290-VII.

В силу пункта 34.1 Порядка при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана по результатам оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка, в таком договоре предусматривается возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка, но не чаще одного раза в пять лет. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

Тем самым из буквального толкования пункта 34.1 Порядка следует, что арендная плата в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка (проведением новой оценки стоимости права аренды) может быть изменена не чаще одного раза в пять лет. При этом такое ограничение (изменение арендной платы не чаще одного раза в пять лет) не распространяется на изменение арендной платы по иным основаниям.

Кроме того, Порядком прямо установлено, что арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы. Таким образом, арендодателем обоснованно используется уровень инфляции на 2023 год в размере 5,5 % (т. 3, л.д. 30-32). Арендная плата за период с 29 по 31 июля 2023 года подлежит изменению на коэффициент инфляции 1,055 и составляет 16 426 350 рублей за второй год использования земельного участка.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что системное толкование условий пункта 2.3; 2.4 договора аренды в совокупности с пунктом 34.1 Порядка позволяет прийти к выводу о возможности изменения арендной платы на коэффициент индексации не чаще одного раза в год.

Уведомлением от 16.01.2023 ответчику сообщалось о необходимости внесения арендной платы в увеличенном размере (т. 3, л.д. 30-32). Корреспонденция направлена акционерному обществу по адресу, указанному в ЕГРЮЛ. Однако адресат уклонился от ее получения, конверт вернулся отправителю в связи с истечением срока хранения (т. 3, л.д. 33, 48-49), также как и вся корреспонденция, направленная ответчику арбитражным судом (т. 1, л.д. 140, т. 2, л.д. 100, 101, 105, т. 3, л.д. 7, 8, 61).

Согласно пункту 1 статьи 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним. Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения (пункт 67 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»). Следовательно, именно ответчик несет риск не получения юридически значимого сообщения, направленного ему по адресу, указанному в ЕГРЮЛ.

Кроме того, в договоре аренды согласован размер арендной платы в твердой денежной сумме на первый год владения и пользования земельным участком. Дальнейшая индексация платы не противоречит ни условиям договора аренды, ни требованиям Полрядка. Тем самым, увеличение арендной платы на размер уровня инфляции представляет собой реализацию арендодателем ранее согласованных сторонами условий. Информация об уровне инфляции на начало очередного финансового года является общедоступной и ответчик не лишен возможности самостоятельно определить размер платы за владение и пользование земельным участком.

Тем самым арендная плата за период с 29 по 31 июля 2023 года составляет 132 470 рублей 56 копеек.

На основании изложенного, судом первой инстанции сделан правомерный вывод, что ответчик за период с 29 июля 2022 года по 31 июля 2023 года должен был внести арендную плату в общей сумме 15 702 470 рублей 56 копеек (15 570 000 рублей + 132 470 рублей 56 копеек).

Между тем арендатор необоснованно уклонился от внесения арендной платы, хотя срок платежа наступил. Доказательств погашения имеющейся задолженности акционерным обществом не представлено.

Требование истца о взыскании арендной платы за период с 29 июля 2022 года по 31 июля 2023 года обоснованно удовлетворены судом в сумме 15 702 470 рублей 56 копеек, в том числе за период с 29 июля по 31 декабря 2022 года в сумме 6 613 064 рублей 52 копеек, за период с 1 января по 31 июля 2023 года в сумме 9 089 406 рублей 40 копеек. 

В связи с просрочкой внесения арендной платы истцом правомерно заявлено требование о взыскании санкции за ненадлежащее исполнение денежного обязательства.

Повторно проверив расчет сумм долга и неустойки, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для их изменения.

Каких – либо новых обстоятельств, которые могли бы повлиять на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в обжалуемой части, в апелляционной инстанции не установлено.

Иное толкование заявителем положений законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора не свидетельствуют о неправильном применении судом первой инстанции норм материального права и допущенной судебной ошибке.

Оснований для отмены судебного акта в обжалуемой части и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется. Решение суда первой инстанции в обжалуемой части является законным и обоснованным.

В остальной части законность и обоснованность судебного акта при отсутствии возражений лиц, участвующих в деле, в силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не проверялись.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 16.02.2024 по делу № А38-419/2023 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу акционерного общества «Вест Групп» – без удовлетворения.

Постановление

 вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд               Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

 

Председательствующий судья 

 

А.Н. Ковбасюк

 

Судьи

Д.Г. Малькова

 

Н.В. Устинова