ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, 

<

...>, https://10aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-9909/2025

Дело № А41-92973/24

19 августа 2025 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена  12 августа 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме  19 августа 2025 года 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Таранец Ю.С.,

судей: Боровиковой С.В., Погонцева М.И., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем Тер-Степаняном А.А.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ИП ФИО1, ИП ФИО2 на решение Арбитражного суда Московской области от 19.06.2025 по делу № А41-92973/24 по иску ИП ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН: 

<

***>), ИП ФИО2 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) к АО "Химки-Молжаниново" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о расторжении договора от 06.10.2020 N К/П-13/ЗУ/20 купли-продажи земельных участков,

при участии в судебном заседании: 

от ИП ФИО2, – ФИО3 по доверенности от 01.03.2022;

от ИП ФИО1 – ФИО3 по доверенности от 01.03.2022;

от АО «Химки-Молжаниново» – ФИО4 по доверенности от 11.01.2025;

УСТАНОВИЛ:

ИП ФИО1, ИП ФИО2 обратились в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к АО "Химки-Молжаниново" с требованием о расторжении договора от 06.10.2020 N К/П-13/ЗУ/20 купли-продажи земельных участков.

Решением Арбитражного суда Московской области от 19.06.2025 по делу № А41-92973/24 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ИП ФИО1, ИП ФИО2 обратились в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просят отменить решение арбитражного суда первой инстанции и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции судебного акта проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В судебном заседании апелляционного суда представитель заявителей поддержал доводы апелляционной жалобы. Представитель АО "Химки-Молжаниново" возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, изложил позицию суду.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между АО "Химки-Молжаниново" (продавец), ИП ФИО2 (покупатель 1) и ИП ФИО1 (покупатель 2) заключен договор купли-продажи от 06.10.2020 N К/П-13/ЗУ/20, на основании которого покупатели приобрели за 40000000 руб. в общую долевую собственность земельные участки с кадастровыми номерами:

- 50:10:0020703:461 площадью 6709 кв.м, из земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования: производственная деятельность; легкая промышленность; фармацевтическая деятельность; пищевая промышленность; нефтехимическая промышленность; строительная промышленность; автомобильный транспорт; склады, расположенный по адресу: 141410, Московская область, г Химки, Российская Федерация,

- 50:10:0020703:462 площадью 6621 кв.м, из земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования: производственная деятельность; легкая промышленность; фармацевтическая деятельность; пищевая промышленность; нефтехимическая промышленность; строительная промышленность; автомобильный транспорт; склады, расположенный по адресу: 141410, Московская область, г Химки, Российская Федерация.

Данные земельные участки приобретены для строительства производственно-складских комплексов, в связи с чем истцами получено разрешение на строительство производственно-складского здания от 12.10.2021, сроком действия до 12.10.2024.

Земельные участки с кадастровыми номерами 50:10:0020703:461, 50:10:0020703:462 образованы в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 50:10:0020703:127. Согласно межевому плану, на основании которого данные участки поставлены на кадастровый учет, доступ к данным участкам обеспечен за счет образуемого участка 50:10:0020703:127:ЗУ8, который поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 50:10:0020703:463, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - производственная деятельность, легкая промышленность, фармацевтическая деятельность, пищевая промышленность, нефтехимическая промышленность, строительная промышленность, автомобильный транспорт, склады.

Земельный участок с кадастровым номером 50:10:0020703:463 с 21.12.2021 находится в собственности ООО "ОСК Проект".

Как указывается истцами, при заключении предварительного договора купли-продажи и при приобретении земельных участков с кадастровыми номерами 50:10:0020703:461, 50:10:0020703:462 условием для такого приобретение был раздел предыдущим собственником исходного участка (с кадастровым номером 50:10:0020703:127) с обеспечением доступа посредством участка с кадастровым номером 50:10:0020703:463.

При этом после приобретения участков предпринимателям стало известно, что в ЕГРН не внесены сведения об обеспечении доступа к участкам с кадастровыми номерами 50:10:0020703:461, 50:10:0020703:462 посредством земельного участка с кадастровым номером 50:10:0020703:463. Следовательно, по мнению истцов, отсутствие соответствующих сведений в ЕГРН создает юридическую невозможность доступа к земельным участкам с кадастровыми номерами 50:10:0020703:461, 50:10:0020703:462 от дорог общего пользования. 

Кроме того, истцами указывается, что фактический проезд большегрузного транспорта типа автопоезд (еврофура) к принадлежащим участкам по существующей дороге общего пользования невозможен, исходя из габаритов транспортных средств и запрета на проезд грузового транспорта через жилую застройку.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, ИП ФИО2 и ИП ФИО1 обратились в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к собственнику земельного участка с кадастровым номером 50:10:0020703:463 - ООО "ОСК Проект" об установлении на указанный земельный участок сервитута на неограниченный срок, с установлением ежемесячной платы.

Решением Арбитражного суда Московской области от 05.04.2024 по делу N А41-17275/2022, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2025, в удовлетворении исковых требований отказано.

Истцы, посчитав, что не могут использовать приобретенные земельные участки для ведения хозяйственной деятельности, в том числе для строительства, не могут установить законную возможность проезда к приобретенным земельным участкам, что делает их приобретение бессмысленным, направили ответчику претензию от 28.09.2024 с требованием расторгнуть Договор и вернуть выкупную стоимость.

Претензия получена АО "Химки-Молжаниново" 21.10.2024 (РПО 80546499636666), однако оставлена без ответа и удовлетворения. 

Данные обстоятельства послужили основаниями для обращения в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, арбитражный суд первой инстанции исходил из следюущего.

Пунктом 1 статьи 4 АПК РФ установлено, что лишь заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в том числе с требованием о присуждении ему компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок, в порядке, установленном настоящим Кодексом.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется предусмотренными в ней способами, а также иными способами, предусмотренными законом.

Из содержания названных норм права следует, что истец при обращении с иском должен доказать нарушение его прав и законных интересов, а избираемый способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу части 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Статьей 37 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (пункт 1).

Согласно пункту 3 статьи 37 ЗК РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Из содержания статьи 450 ГК РФ и статьи 37 ЗК РФ следует, что продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию о юридических и фактических ограничениях в использовании земельного участка вне зависимости от регистрации ограничений в публичном реестре.

Непредоставление информации об ограничениях и заведомо ложное утверждение продавца об их отсутствии в совокупности влечет последствия, предусмотренные пунктом 3 статьи 37 ЗК РФ.

Исходя из смысла приведенных норм материального права, продажа земельных участков имеет свою специфику, поэтому пункт 3 статьи 37 ЗК РФ выступает специальной нормой, регулирующей спорные правоотношения.

Согласно пункту 3 статьи 37 ЗК РФ суд обязан установить, что покупателю земельного участка была предоставлена продавцом заведомо ложная информация о характеристиках земельного участка, что обуславливает право на расторжение договора купли-продажи земельного участка и взыскание убытков.

Как указывается истцами, при приобретении земельных участков с кадастровыми номерами 50:10:0020703:461, 50:10:0020703:462 условием для такого приобретения был раздел предыдущим собственником исходного участка с обеспечением доступа посредством участка, поставленного на кадастровый учет с кадастровым номером 50:10:0020703:463.

Вместе с тем, ни договором, ни иными доказательствами предоставление продавцом заведомо ложной информации из перечня, содержащегося в части 3 статьи 37 ЗК РФ, не подтверждается.

Договор не содержит условий о том, что доступ к земельным участкам с кадастровыми номерами 50:10:0020703:461 и 50:10:0020703:462 осуществляется через земельный участок 50:10:0020703:463.

Согласно сведениям ЕГРН, доступ к земельным участкам с кадастровыми номерами 50:10:0020703:461 и 50:10:0020703:462 обеспечен посредством земельных участков с кадастровыми номерами: 50:10:0020703:124, 50:10:0000000:17329, 50:10:0000000:17289, 50:10:0020703:73, 50:10:0020703:59, 50:10:0020703:51.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 34 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", в силу пункта 1 статьи 431.2 ГК РФ сторона договора вправе явно и недвусмысленно заверить другую сторону об обстоятельствах, как связанных, так и не связанных непосредственно с предметом договора, но имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения, и тем самым принять на себя ответственность за соответствие заверения действительности дополнительно к ответственности, установленной законом или вытекающей из существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Заверения Продавца об обстоятельствах содержатся в п. п. 1.3 и 1.4 Договора, но среди перечисленных в данных пунктах обстоятельств нет заверений, относящихся к порядку осуществления доступа на земельные участки 50:10:0020703:461 и 50:10:0020703:462.

Межевой план, на который ссылаются истцы, не является частью договора, ссылки на него в условиях договора не имеется.

Апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции, что спорные земельные участки поставлены на кадастровый учет 02.10.2020, то есть до заключения договора купли-продажи от 06.10.2020 N К/П-13/ЗУ/20, в связи с чем истцы имели возможность ознакомиться с соответствующими сведениями ЕГРН.

При этом обязательства по договору были исполнены сторонами в соответствии с его условиями.

На основании изложенного, судом отклоняется довод истцов, что они не могут использовать приобретенные земельные участки для ведения своей хозяйственной деятельности и не могут в установленном законом порядке установить законную возможность проезда к приобретенным земельным участкам.

Довод истцов о том, что ответчик продал земельный участок с кадастровым номером 50:10:0020703:463 третьему лицу, который чинит препятствия истцам в пользовании их земельными участками, не подтверждает обоснованность требований, поскольку доказательств чинения препятствий со стороны ответчика в материалы дела не представлено.

Не возможность обеспечения доступа к участка с кадастровыми номерами 50:10:0020703:461, 50:10:0020703:463 от дорог общего пользования, в том числе путем установления сервитута опровергается выводами суда, изложенными во вступившем в законную силу решении Арбитражного суда Московской области от 05.04.2024 по делу N А41-17275/22.

Указанным судебным актом установлено, что в границах земельных участков с кадастровыми номерами 50:10:0020703:461, 50:10:0020703:463 расположена муниципальная дорога общего пользования с кадастровым номером 50:10:0000000:14747 - дороги квартала Яковлево г.о. Химки; доступ к земельным участкам с кадастровыми номерами 50:10:0020703:461, 50:10:0020703:462 обеспечен с южной стороны участков посредством земель неразграниченной государственной собственности (вдоль земельного участка с кадастровым номером 50:10:0020703:476).

При рассмотрении дела № А41-17275/22, в том числе по результатам судебных экспертиз, также установлено наличие альтернативных вариантов доступа к земельным участка с кадастровыми номерами 50:10:0020703:461, 50:10:0020703:463, существующие проезды допускают движение транспортных средств не более 8 метров. При этом истцами не представлено доказательств, что при осуществлении строительства в границах земельных участков с кадастровыми номерами 50:10:0020703:461, 50:10:0020703:462 и при эксплуатации построенного объекта (объектов) необходимо использование транспортных средств длиной более 8 метров. Доказательств невозможности проезда с использованием иных земельных участков, не обремененных охранными зонами, истцами в материалы дела не представлено.

Таким образом, судебными актами по делу № А41-17275/2022 установлено, что к спорным земельным участкам имеются альтернативные пути для прохода и проезда.

В силу части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Предмет спора не влияет на свойство преюдиции, учитывая, что в части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отсутствует формулировка "предмет спора", а формулировка "в котором участвуют те же лица" не означает полного тождества составов заинтересованных субъектов в прежнем и новом арбитражном процессе.

Таким образом, часть 2 статьи 69 АПК РФ связывает преюдициальное значение не с наличием вступивших в законную силу судебных актов, разрешающих дело по существу, а с обстоятельствами (фактами), установленными данными актами, имеющими значение для другого дела, в котором участвуют те же лица. Преюдиция - это установление судом конкретных фактов, которые закрепляются в мотивировочной части судебного акта и не подлежат повторному судебному установлению при последующем разбирательстве иного спора между теми же лицами. Преюдиция предусматривает не только отсутствие необходимости повторно оказывать установленные в судебном акте факты, но и запрет на их опровержение.

При этом свойством преюдиции обладают обстоятельства, составляющие фактическую основу ранее вынесенного по другому делу и вступившего в законную силу решения, когда эти обстоятельства имеют юридическое значение для разрешения спора, возникшего позднее.

Как следует из искового заявления и пояснений представителя истца, данных в судебном заседании апелляционного суда, единственным препятствием в использовании земельных участков с кадастровыми номерами 50:10:0020703:461, 50:10:0020703:462 является отсутствие доступа от дорог общего пользования посредством участка с кадастровым номером 50:10:0020703:463.

Вместе с тем, кадастровый учет земельных участков с кадастровыми номерами 50:10:0020703:461, 50:10:0020703:462, 50:10:0020703:463 не оспорен, договор исполнен сторонами в 2020 году, обеспечение доступа к земельным участкам исключительно через участок с кадастровым номером 50:10:0020703:463 существенным условием договора купли-продажи не является. Доказательств наличия иных обстоятельств, препятствующих использованию спорных участков для целей строительства не представлено.

Кроме того, судом первой инстанции обосновано и верно к спорным правоотношениям применен срок исковой давности.

В ходе рассмотрения настоящего дела ответчиком заявлено о пропуске истцами срока исковой давности.

В соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Исходя из указанной нормы под правом лица, подлежащим защите судом, следует понимать субъективное гражданское право конкретного лица.

В силу части 1 статьи 196 ГК РФ, общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является самостоятельным основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно части 1 статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Согласно сведениям ЕГРН, земельные участки с кадастровыми номерами 50:10:0020703:461, 50:10:0020703:462 поставлены на кадастровый учет 02.10.2020. Спорный договор купли-продажи заключен между сторонами 06.10.2020.

Согласно п. 2.1.1 Договора продавец обязался в срок не позднее трех рабочих дней со дня исполнения покупателями обязательства по п. 2.2.2 Договора (об оплате выкупной цены долей в праве долевой собственности на земельные участки), передать покупателям участки по акту приема-передачи.

Как указал ответчик, обязательство ответчиков по оплате, срок исполнения которого установлен п. п. 3.2, 3.3 Договора, полностью исполнено 10.10.2020. По акту приема-передачи от 12.10.2020 к Договору каждая из сторон подтвердила, что обязательство по передаче земельных участков с кадастровыми номерами 50:10:0020703:461, 50:10:0020703:462 по Договору выполнено, претензии у покупателя (истцов) к продавцу (ответчику) в отношении указанных земельных участков отсутствуют. Представители сторон с актом приема-передачи согласились, замечаний и дополнений к нему не имели.

Право собственности ответчиков на спорные земельные участки зарегистрировано 16.11.2020.

При этом в силу части 1 статьи 28 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет, государственная регистрация возникновения или перехода прав на недвижимое имущество удостоверяются выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Следовательно, о наличии в ЕГРН сведений об обеспечении доступа к участка посредством участка с кадастровым номером 50:10:0020703:463 заявителям должно было стать известно с момента получения выписки из ЕГРН, выданной по результатам государственной регистрации перехода права собственности на земельные участки 50:10:0020703:461, 50:10:0020703:462. Кроме того, о данных обстоятельствах предпринимателям не могло не быть известно при подготовке документов в целях получения разрешения на строительство от 12.10.2021.

При данных обстоятельствах суд приходит к выводу, что истцы узнали или должны были узнать о нарушении своего права не позднее сентября 2021 года (исходя из сроков подготовки документов и рассмотрения заявления о выдаче разрешения на строительство).

Рассматриваемое исковое заявление подано через систему Мой арбитр путем заполнения специальной формы от 15.10.2024.

Таким образом, рассматриваемые требования предъявлены за пределами срока на судебную защиту.

Доводы заявителя направлены на переоценку обжалуемого судебного акта, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения суда.

Судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с положениями части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 19.06.2025 по делу № А41-92973/24 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Московского округа через арбитражный суд первой инстанции в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме.  

Председательствующий судья

                                                    Ю.С. Таранец

Судьи

                                                    С.В. Боровикова  

                                                    М.И. Погонцев