АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ 

Именем Российской Федерации 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-15780/25

22 сентября 2025 г.

г. Ростов-на-Дону

 

Резолютивная часть решения объявлена 12 сентября 2025 г. Полный текст решения изготовлен 22 сентября 2025 г.  

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Солуяновой Т.А. при ведении протокола судебного заседания секретарем Скляровым Д.Р.,  

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)  

к администрации города Донецка (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) о сохранении нежилого здания в реконструированном виде, при участии: 

от истца: представитель ФИО2 по доверенности от 23.04.2025; от ответчика: не явился, извещен,  

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к администрации города Донецка (далее – ответчик, администрация) о сохранении нежилого здания с кадастровым номером 61:50:0080103:329 площадью 700,8 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, в реконструированном состоянии.  

В судебное заседание, назначенное на 11.09.2025, истец явку представителя обеспечил.  

Ответчик явку представителя в судебное заседание не обеспечил, извещен надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела.  

Представитель истца требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении, просил суд удовлетворить в полном объеме, заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнения к исковому заявлению. Судом ходатайство удовлетворено, дополнение приобщено к материалам дела.  

В судебном заседании объявлен перерыв до 10 часов 00 минут 12 сентября 2025 года.  

После перерыва судебное заседание продолжено в отсутствие участвующих в деле лиц.  

Ответчиком представлен отзыв на исковое заявление, в котором ответчик указано, что поскольку истец не представил документы, необходимые для получения акта приемочной комиссии после переустройства, проверить наличие оснований для выдачи  

разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию не представляется возможным, разрешение спора ответчик оставил на усмотрение суда.  

Спор рассматривается в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом правил статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о том, что лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий. Исследовав материалы дела, суд установил следующее.  

Истец является собственником нежилого здания магазина и кафе с кадастровым номером 61:50:0080103:329 и земельного участка площадью 1420,0 кв.м. с кадастровым номером 61:50:0080103:93 по адресу: 

<

...> на основании договора дарения от 20.12.2024 года, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись о регистрации права собственности № 61:50:0080103:245-61/206/2025-2 от 08.04.2025.  

Своими силами и за счет собственных средств в указанном магазине истцом была произведена реконструкция в виде пристройки общей площадью 121,4 кв.м, Литер А1. Работы, выполненные в ходе реконструкции: строительство помещения Литер А1. Внутренние отделочные работы. В ходе проведения работ по реконструкции нежилого одноэтажного отдельно стоящего здания магазина и кафе несущие стены не затронуты.  

Письмом от 29.04.2025 № 103 Администрацией г. Донецка Ростовской области в ответ на заявление истца на выдачу разрешения на ввод объекта в эксплуатацию направлено уведомление об отказе в предоставлении муниципальной услуги в связи с тем, что все работы по реконструкции уже выполнены без соответствующей разрешительной документации.  

В соответствии с заключением специалиста общества с ограниченной ответственностью «Центр независимой оценки, экспертизы и сертификации», техническое состояние строительных конструкций оценивается как «работоспособное», техническое состояние реконструированного здания соответствует строительным, градостроительным, противопожарным и санитарным нормам нежилого объекта. Нежилая пристройка. Литер А1, возведена и оборудована таким образом, чтобы предупредить возможность получения травм посетителями и работающим персоналом в ней при передвижении внутри и около пристройки, при входе и выходе из пристройки, а также при пользовании инженерным оборудованием. При исследовании соблюдения требованиям пожарной безопасности установлено: электропроводка выполнена кабелем или изолированными проводами, имеющими оболочки, не распространяющие горение, с пропуском провода или кабеля непосредственно через конструкции дома, что не противоречит требованиям СП. При натурном обследовании установлено, что объект обследования соответствует требованиям, которым должны отвечать помещения. Несущие и ограждающие конструкции нежилого одноэтажного отдельно стоящего здания магазина и кафе, расположенного по адресу: 

<

...>, находятся в работоспособном состоянии, при котором возникшие в ходе эксплуатации нарушения в части деформативности не приводящие к нарушению работоспособности и несущей способности конструкций, надежности нежилого здания. Основания и несущие конструкции помещения, а также основания и несущие конструкции, не имеют разрушения и повреждения, приводящие к их деформации или образованию трещин, снижающие их несущую способность и ухудшающие эксплуатационные свойства конструкций или нежилого здания в целом. Не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Помещения обеспечены инженерными системами (электрические сети, водопровод, канализация, вентиляция), которые соответствуют требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности. Кратность воздухообмена в нежилом помещении соответствует нормам, установленным в действующих нормативных правовых актах.  

Здание (магазин, кафе) по адресу: 

<

...>, отвечает требованиям нежилых зданий: оборудован отдельный вход; здание не является частью жилого помещения; здание не предназначено для проживания граждан.  

Поскольку реконструкция здания произведена без получения разрешительной документации, администрация обратилась с иском о признании реконструкции объекта самовольной постройкой, обязании осуществить снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями, предприниматель со ссылкой на часть 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации просит признать за ним право собственности на реконструированное нежилое здание.  

 Согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.  

Вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации три признака самовольной постройки, а именно: постройка должна быть возведена либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (причем для определения ее таковой достаточно наличия хотя бы одного из этих признаков).  

В соответствии с пунктом 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.  

 В соответствии с пунктом 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.  

 Согласно пункту 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.  

 По правилам пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится  

земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:  

 - если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;  

 - если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;  

 - если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.  

Согласно части 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.  

В соответствии с постановлением от 29.04.2010 № 10 Пленума Верховного Суда РФ, № 22 Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ, п. 26, при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. При этом отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых, лицо, создавшее самовольную постройку предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.  

Согласно представленным в материалы дела выпискам из ЕГРН, магазин и кафе с кадастровым номером 61:50:0080103:329, земельный участок площадью 1420,0 кв.м. с кадастровым номером 61:50:0080103:93 по адресу: 

<

...>, принадлежат ФИО1 (номер регистрации: 61:50:0080103:329-61/206/2025-11 от 08.04.2025, номер регистрации: 61:50:0080103:93-61/206/2025-2 от 08.04.2025).  

Администрация отказала истцу в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Отказ мотивирован тем, что все работы по реконструкции объекта уже выполнены без соответствующей разрешительной документации.  

Законодатель предусматривает возможность легализации самовольной постройки путем признания права собственности за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении условий о том, что в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта, на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям, сохранение постройки не  

нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.  

Материалами дела подтверждаются обстоятельства возведения спорного объекта недвижимости на земельном участке, находящегося в собственности у истца.  

В силу ст.ст.40, 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. Собственник обязан использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель с разрешенным использованием.  

В рамках ст.263 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.  

Истцом в материалы дела представлено заключение от 31.03.2025, составленное специалистом общества с ограниченной ответственностью «Центр независимой оценки, экспертизы и сертификации» ФИО3, перед которым для исследования поставлены следующие вопросы: Соответствует ли нежилая пристройка, Литер Л1, находящаяся по адресу: 

<

...>, строительным, градостроительным, противопожарным и санитарным нормам? Не создает ли вышеуказанная пристройка, угрозу для жизни и здоровья лиц, находящихся в ней и иных лиц?  

Согласно указанному заключению, специалист пришел к следующим выводам. По первому вопросу: нежилая пристройка. Литер Л1, находящаяся по адресу: 

<

...>, соответствует строительным, градостроительным, противопожарным и санитарным нормам. По второму вопросу: Проведя натурный осмотр пристройки, находящейся по адресу: 

<

...>, специалист пришел к выводу, что пристройка Литер A1, находящаяся по адресу: 

<

...> не создает угрозу для жизни и здоровью лиц, находящихся в ней и иных лиц.  

Таким образом, экспертным исследованием установлены обстоятельства использования спорного объекта недвижимости с соблюдением определенных правил, при этом угрозы жизни и здоровья гражданам и иным лицам спорные объекты недвижимости не несут. Указанное заключение эксперта по форме и (или) существу стороной ответчика не оспорено, ходатайств о проведении судебной экспертизы, а равно о приобщении других доказательств, прямо или косвенно опровергающих сделанные экспертом выводы — не заявлялось. Заключение эксперта принимается арбитражным судом в качестве относимого, допустимого и достоверного доказательства.  

Как отражено в абз. 2 п. 43 постановления Пленума Верховного Суда № 44 от 12.12.2023, иск о признании права собственности на самовольную 5 постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лиц, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку.  

В ходе судебного разбирательства обстоятельств недобросовестного поведения со стороны истцом при самовольной реконструкции здания не выявлено.  

При таких обстоятельствах арбитражным судом не усматривается препятствий для сохранения нежилого здания с кадастровым номером 61:50:0080103:329 площадью 700,8 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>, в реконструированном состоянии.  

Изложенные выше обстоятельства свидетельствуют об обоснованности заявленных требований и суд принимает решение об удовлетворении иска.  

Согласно п. 45 постановления Пленума Верховного Суда № 44 от 12.12.2023 вступившее в законную силу решение суда о признании права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности на объект недвижимости (пп. 3 п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации) и для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объект недвижимости (ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 5 ч. 2 ст. 14 Закона о государственной регистрации недвижимости).  

После вступления в законную силу решения суда о признании права собственности на самовольную постройку собственник данного объекта недвижимости вправе использовать его в гражданском обороте. При этом получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется.  

 Вместе с тем наличие такого судебного акта не освобождает лицо от представления иных документов, не являющихся правоустанавливающими и разрешительными, которые необходимы для внесения записи в ЕГРН согласно Закону о государственной регистрации недвижимости (например, технический план).  

Согласно ч. 2 ст. 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд при принятии решения, в том числе, распределяет судебные расходы.  

 В соответствии со ст. 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.  

В силу ст. 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся, в том числе, денежные суммы, подлежащие выплате экспертам.  

Согласно ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.  

Исходя из разъяснений, содержащихся в. 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, издержки, понесенные в связи с рассмотрением требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком.  

Так как необходимость обращения в суд вызвана действиями самого истца, то понесенные им судебные расходы отнесению на ответчика не подлежат.  

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

Р Е Ш И Л:

Сохранить нежилое здание с кадастровым номером 61:50:0080103:329 площадью 700,8 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>, в реконструированном состоянии.  

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.  

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.  

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.  

 Судья Солуянова Т. А.