ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-46111/2024

21 февраля 2025 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена 10 февраля 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 21 февраля 2025 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Балакир М.В.

судей Ракчеевой М.А., Целищевой Н.Е.

при ведении протокола судебного заседания: ФИО1

при участии: 

от истца (заявителя): конкурсный управляющий ФИО2 лично по паспорту

от ответчика (должника): не явился, извещен

от 3-го лица: не явился, извещен

рассмотрев апелляционную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.10.2024 по делу № А56-46111/2024 (судья Парнюк

Н.В.), принятое

по иску конкурсного управляющего открытого акционерного общества «Метрострой» ФИО2

к 1. Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по

управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области;

2. Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга

3-е лицо: Управление Росреестра по Санкт-Петербургу

о признании 

установил:

Открытое акционерное общество «Метрострой» в лице конкурсного управляющего ФИО2 (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области о признании права собственности на склад с кадастровым номером 78:34:0004120:1429, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Новоникитинская ул., д. 17 лит. Ж за ОАО «Метрострой». 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее – Управление Росреестра). 

К участию в деле в качестве соответчика привлечен Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет).

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.10.2024 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с указанным судебным актом, Комитет обратился с апелляционной жалобой, ссылаясь на то, что обществом не доказана добросовестность владения зданием склада с кадастровым номером 78:34:0004120:1429, расположенным по адресу: Санкт-Петербург, Новоникитинская ул., д. 17, лит. Ж, (далее – Объект), кроме того, оспариваемое решение суда первой инстанции не содержит выводов относительно фактических обстоятельств вступления Обществом во владение указанным Объектом. 

В настоящее судебное заседание явился представитель истца, возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по мотивам, изложенным в представленном в материалы дела отзыве.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверена в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» и Общество заключили договор 27.02.2010 № 6030-У купли-продажи земельного участка в процессе приватизации, согласно которому Обществу был передан в собственность земельный участок, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Новоникитинская ул., д. 17, лит. А, с кадастровым номером 78:34:4120:6 (далее - Объект).

Выпиской из ЕГРН подтверждается, что на указанном земельном участке расположено сооружение - склад с кадастровым номером 78:34:0004120:1429 – введенное в эксплуатацию в 1987 году.

Балансовой справкой от 21.12.1998 № 2621-15-625 подтверждается, что спорное сооружение числится на балансе Общества.

Таким образом, полагая, что спорное сооружение находится во владении Общества более 25 лет, оно обратилось в регистрирующий орган с заявлением о регистрации права собственности.

Уведомлением от 13.02.2024 регистрирующий орган отказал в проведении регистрационных действий на спорное сооружение ввиду отсутствия сведений о государственной регистрации права собственности Общества с указанием на то, что свидетельство от 03.02.1995 № 4585 не является правоустанавливающим документом.

В уведомлении регистрирующего органа от 22.04.2024 указано на неустранение оснований приостановления государственной регистрации права, невозможность идентификации спорного сооружения согласно представленному плану приватизации от 23.12.1992.

Решением арбитражного суда от 03.09.2021 (резолютивная часть объявлена 31.08.2021) ОАО «Метрострой» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура конкурсного производства. Определением от 14.09.2023 конкурсным управляющим утвержден ФИО2

Ссылаясь на возникновение права собственности на склад с кадастровым номером 78:34:0004120:1429, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Новоникитинская ул., д. 17 лит. Ж, в силу приобретательной давности, истец обратился с иском в арбитражный суд.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение подлежит отмене ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 234 ГК РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом, если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Из разъяснений, данных в пункте 15 постановления Пленума N 10/22 от 29.04.2010, при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее:

- давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;

- давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества;

- давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (пункт 3 статьи 234 ГК РФ);

- владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 03.06.2008 N 780/08 по делу N А56-33356/2006, в удовлетворении иска о признании права собственности в силу приобретательной давности следует отказать как при несоблюдении хотя бы одного из перечисленных в пункте 1 статьи 234 ГК РФ условий. 

В силу п. 1 ст. 65 АПК РФ, сторона обязана доказывать фактические обстоятельства, на которые ссылается в обоснование своих требований. 

Согласно п. 2 ст. 9 АПК РФ, лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий. 

Согласно материалам дела, Общество в обоснование иска ссылалось на то, что открыто, добросовестно и как своим собственным владеет Объектом на протяжении более, чем двадцати пяти лет. 

Из предоставленных Обществом в материалы дела документов усматривается, что в марте 1999г. Обществу Проектно-инвентаризационным Бюро Приморского района был выдан технический паспорт в отношении Объекта, который содержал: 

- адрес Объекта: Санкт-Петербург, Новоникитинская ул., д. 17, лит. Ж,

- указание на то, что Общество является собственником Объекта на основании Плана Приватизации от 23.12.1992г., Свидетельства о праве собственности № 4585 от 03.02.1995г.

-сведения об Объекте: наименование – склад готовой продукции, инвентарный номер (номера): [426/16]8412, площадь 3208,5 кв.м., год постройки – 1987.

- описание конструктивных элементов Объекта в составе: железобетонные сваи, железобетонная подкрановая эстакада, цементно-бетонное основание, подкрановые пути, рельсовые пути по складу. 

Как указано в Уведомлении Управления Росреестра от 22.04.2024г., План приватизации ОАО «Метрострой» не позволяет идентифицировать Объект в составе имущества, передаваемого в собственность приватизируемого предприятия. Запись в техническом паспорте Объекта о том, что Общество является его собственником на основании указанного плана Приватизации и Свидетельства о праве собственности № 4585 от 03.02.1995г. ни правоустанавливающего, ни правоподтверждающего значения не имеет. 

Переписка Общества с ПИБ Приморского района (балансовая справка от 21.12.1998г.), а равно справка № б/н без даты за подписью Главного бухгалтера Общества также не позволяют идентифицировать Объект в качестве одного из упомянутых в указанных справках строений, поскольку никаких параметров, идентифицирующих Объект помимо названия (площадь, год постройки, этажность, инвентарный или иной условный номер) они не содержат. Также по указанной причине не позволяют идентифицировать Объект, в составе имущества, включенного в План приватизации Общества и иные представленные Истцом документы (Перечень, приложение к Письму № 2621-15-526 от 04 декабря 1998г., Акт расшифровки средств). 

Равным образом истцом не представлено доказательств правомерности создания Объекта как объекта недвижимости и его ввода в эксплуатацию, как в 1987 г. (согласно дате, указанной в Техническом паспорте), так и в иной, более ранний или более поздний, период. 

Таким образом, для целей регистрации прав и последующего ввода в гражданский оборот указанного Объекта, Обществу надлежало подтвердить правомерность его создания как объекта недвижимости на тот момент, в который он был завершен строительством и введен в эксплуатацию. Такого рода подтверждения Истцом в материалы дела не представлено. 

Более того, из представленных в материалы дела документов не усматривается, что спорный объект является объектом недвижимости. 

Понятие недвижимой вещи содержится в статье 130 названного Кодекса, согласно которой к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. 

Как разъяснено в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", исходя из указанных положений статьи 130 ГК РФ вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств, либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей. При установленной законом необходимости государственной регистрации прав на недвижимые вещи государственная регистрация права на вещь, по общему правилу, не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости.

Таким образом, в отношении объектов, критерием отнесения которых к недвижимым является наличие определенных свойств, независимо от государственной регистрации прав на них следует устанавливать, обладают ли эти объекты признаками, позволяющими считать их недвижимым имуществом.

Основными критериями отнесения объектов к капитальному строительству в судебной практике являются такие технические характеристики, как заглубленный фундамент, а также в случае, если речь идет о зданиях, возведение которых обусловлено по большей части пребыванием в них с различной целью людей, наличие подведенных инженерных коммуникаций, тогда как отличительной чертой некапитальных объектов, напротив, является возможность свободного перемещения объектов без нанесения несоразмерного ущерба их назначению, включая возможность их демонтажа (сноса) с разборкой на составляющие конструктивные элементы.

Сам по себе фундамент как отличительный признак недвижимого объекта, обеспечивающий его долговечность и прочную связь с землей в контексте невозможности беспрепятственного перемещения, представляет собой конструкцию, предназначенную для передачи нагрузки на грунтовое основание, которая может в частности состоять из свай.

Из представленного в материалы дела технического паспорта, следует, что фундамент объекта состоит из железобетонных свай, также имеется цементно-бетонное основание, железобетонная подкрановая эстакада, подкрановые пути и рельсовые пути по складу, сведения о стенах и перегородках, напольном покрытии отсутствуют.  

Таким образом, ссылаясь лишь на один Технический паспорт Объекта, не представляется возможным утверждать, что Объект был действительно создан как объект недвижимости в 1987г., а не в более поздний период и в частности, после перехода к Обществу прав на имущественный комплекс в процессе приватизации, а равно после вступления в действия Гражданского кодекса РФ, регулирующего, в частности, возникновение прав на самовольную постройку (ст. 222 ГК РФ). При этом, как следует из "Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014), приобретательная давность не может распространяться на случаи, когда в качестве объекта владения и пользования выступает самовольно возведенное строение.

Однако, к моменту заключения договора № 6030-У от 27.02.2010 купли-продажи земельного участка, на котором расположен спорный объект, Общество Объект на кадастровый учет не поставило, оформление прав на него не инициировало, в перечне недвижимого имущества, находящегося на выкупаемом участке (п. 1.1. Договора № 6030-У от 27.02.2010г) Объект отсутствует. Кадастровый учет Объекта был произведен Обществом только в 2013г., то есть после регистрации перехода права собственности на Участок. Из выписки из ЕГРН в отношении Объекта (л.д.50-51) усматривается, что кадастровый учет Объекта произведен в 2013г., год ввода в эксплуатацию-1987, сведения о годе завершения строительства и виде разрешенного использования отсутствуют. Наименование Объекта указано как «Склад готов. прод. Незав. стр.», площадь и адрес совпадают с данными Технического паспорта от 1999г. Причины противоречий между наименованиями Объекта в Техническом паспорте (Склад готовой продукции, без указаний на незавершенность строительства) и выписке из ЕГРН Обществом не раскрыты.

Суд считает, что поведение Общества, не раскрывшего факта владения Объектом как недвижимым имуществом при выкупе земельного участка под Объектом, не отвечает критерию добросовестного владения, которое является необходимым условием удовлетворения требования о признании права собственности в силу приобретательной давности. 

Исходя из указанной последовательности действий Общества при оформлении прав на Объект, не может быть воспринята ссылка Истца на п. 6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», разъясняющий, что приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе предприятий и иных имущественных комплексов, производится с одновременной приватизацией земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для его использования. Заключая с Обществом договор выкупа земельного участка в процессе приватизации, уполномоченные представители государственного собственника о наличии правопритязаний Истца на Объект, находящийся в границах указанного Участка, не знали и не должны были знать, поскольку сам Истец указанное обстоятельство не раскрыл. 

Общество, ссылаясь на непрерывное, открытое владение Объектом как своим собственным в течение более чем 15 лет к моменту предъявления иска, самостоятельно доказательств использования Объекта в хозяйственной деятельности, несения Истцом бремени расходов на его содержание не представило, ходатайств об истребовании таких доказательств судом не заявило. Ссылка Истца, применительно к доказательству владения Объектом как своим собственным на балансовую справку от 21.12.1998 № 2621-15-625 не может быть принята судом, поскольку содержание указанной справки не позволяет идентифицировать Объект, как одно из указанных в этой справке строений. Исходя из этого, суд приходит к выводу о том, что установленный статьей 234 Гражданского кодекса Российской Федерации факт непрерывного владения Объектом как своим собственным со стороны Общества также не доказан.

Совокупность указанных обстоятельств не позволяет апелляционному суду согласиться с выводами суда первой инстанции о том, что Истец использует спорный объект в своей хозяйственной деятельности, открыто, добросовестно и непрерывно в течение более 15 лет владеет им как своим собственным. Таким образом, Решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.10.2024 по делу № А56-46111/2024 отменить. Принять по делу новый судебный акт.

В иске отказать. 

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

М.В. Балакир

Судьи

М.А. Ракчеева

 Н.Е. Целищева