АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28  http://yaroslavl.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-3324/2022

г. Ярославль

27 декабря 2022 года

Резолютивная часть решения оглашена  20 декабря 2022 года.

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи  Тепениной Ю.М. 

при ведении протокола судебного заседания 

секретарем судебного заседания ФИО1,  

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление  

Федерального государственного бюджетного учреждения культуры "Государственный Ростово-Ярославский архитектурно-художественный музей-заповедник"

(ИНН  

<

***>, ОГРН  

<

***>)

к  обществу с ограниченной ответственностью "Собрание"

(ИНН  

<

***>, ОГРН  

<

***>)

о   взыскании денежных средств, обязании освободить помещения,

и встречное исковое заявление

общества с ограниченной ответственностью "Собрание"

(ИНН  

<

***>, ОГРН  

<

***>)

к Федеральному государственному бюджетному учреждению культуры "Государственный Ростово-Ярославский архитектурно-художественный музей-заповедник"

(ИНН  

<

***>, ОГРН  

<

***>)

об обязании заключить договор аренды нежилых помещений,

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях, уполномоченного по защите прав предпринимателей в Ярославской области, Министерства культуры Российской Федерации, Управления Федеральной антимонопольной службы по Ярославской области

при участии:

от истца по первоначальному иску – ФИО2 (представитель по доверенности от 25.05.2022 № 6, диплом), ФИО3 (представитель по доверенности от 26.07.2022, диплом),

от ответчика по первоначальному иску – ФИО4 (директор), ФИО5 (адвокат,  по доверенности от 17.01.2022), до перерыва,

от иных участников процесса – не явились (извещены),

установил:

Федеральное государственное бюджетное учреждение культуры "Государственный Ростово-Ярославский архитектурно-художественный музей-заповедник" (далее –  учреждение, музей) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к  обществу с ограниченной ответственностью "Собрание" (далее – ООО "Собрание", общество) о   взыскании 252 560,88  руб., в том числе 196 204,32 руб. задолженности по арендной плате за январь-февраль 2022, 56 356,56 руб. штрафа, обязании освободить помещения № 3, 7-15, 27-42, общей площадью 535,2 кв м по адресу: Ярославская область, г. Ростов, Кремль, здание Красной палаты.

Согласно определению от 12.04.2022 исковое заявление принято к производству в порядке упрощенного производства.

От ответчика поступил отзыв на иск, а также встречное исковое заявление об обязании учреждения заключить договор аренды соответствующих нежилых помещений.

Определением от 29.04.2022 встречное исковое заявление принято судом, его рассмотрение назначено совместно с первоначальным иском.

Учреждением представлен отзыв на встречное исковое заявление, ходатайства о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего  самостоятельных требований относительно предмета спор Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях, истребовании из Прокуратуры Ярославской области позиции по заявлению ООО "Собрание". Также данный участник спора просил наложить на ответчика по первоначальному иску судебную неустойку за неисполнение решения суда в случае удовлетворения требований учреждения об обязании освободить помещения  в размере 412 000 руб.

Определением от 14.06.2022 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства. 

В ходе рассмотрения спора истец по первоначальному иску уточнил исковые требования, просил взыскать с ООО "Собрание" 931 792,32 руб. арендной платы за период с января 2018 по январь 2022, 311 389,63 руб. штрафа по состоянию на 21.09.2022, 1 031 116,32 руб. платы за пользование помещениями после прекращения арендных отношений.

В судебном заседании 09.11.2022 учреждением представлены уведомления об увеличении арендной платы, перерасчет штрафа и суммы, равной арендной плате за время просрочки по договору по состоянию на 09.11.2022.

Представители истца по первоначальному иску уточнили исковые требования, просили взыскать с общества 374 458,03 руб. штрафа за период с 15.01.2022 по 09.11.2022, а также  1 235 669,76 руб. платы за пользование помещениями после прекращения арендных отношений. Также уточнена сумма судебной неустойки за неисполнение решения суда в случае удовлетворения требований учреждения об обязании освободить помещения до 220 502,4 руб. в месяц.

Уточнение исковых требования принято судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ. Направляя соответствующее заявление, учреждение реализовало принадлежащее ему распорядительное процессуальное право и определило для себя объем испрашиваемой у суда защиты. Исходя из принципа диспозитивности арбитражного процесса, процессуальной экономии, суд принял к рассмотрению соответствующее заявление истца по первоначальному иску.

На основании положений статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ дело рассмотрено в отсутствие представителей третьих лиц, извещенных о судебном процессе надлежащим образом.

Исследовав материалы дела (в том числе, представленные в электронном виде), суд установил следующее.

Между музеем (арендодатель) и ООО "Собрание" (арендатор) по результатам аукциона заключен договор аренды объектов федерального недвижимого имущества, являющегося памятником истории иархитектуры, № 09/01/17 от 09 января 2017 г. (далее –  Договор), по условиям которого ответчику по передаточному акту передано в аренду часть нежилого помещения, расположенного на первом этаже двухэтажного здания Красной палаты общей площадью 1754 кв.м, (назначение нежилое), состоящее из отдельных помещений на первом этаже общей площадью 535,2 кв.м., литер А, помещений № № 3, 7- 15, 27-42, в соответствии с Техническим паспортом Ярославского филиала ФГУП "Ростехинветаризация - Федеральное БТИ", Ростовское отделение, по адресу: 152151, Ярославская область, г. Ростов, Кремль , здание Красной палаты.

В силу положений пункта 1.3 договора арендатор принимает, указанное в пункте 1.1, помещение по акту приема-передачи для осуществления предпринимательской деятельности в сфере общественного питания.

Договор зарегистрирован в установленном порядке.

Здание Красной палаты принадлежит учреждению на праве оперативного управления, что подтверждается свидетельством 76-АА № 952589 от " 26 " ноября 2009 года.

Расчеты по договору согласованы сторонами в разделе 3 договора.

За аренду, указанного в пункте 1.1 договора, помещения арендатор перечисляет арендную плату, в том числе НДС, в размере 123 149,52 руб. в месяц (пункт 3.1 договора). Установленная арендная плата не включает затраты на эксплуатацию объекта и стоимость коммунальных услуг (пункт 3.4 договора).

В пункте 3.5 договора стороны установили, что, если иное не предусмотрено договором, годовая арендная плата за второй и последующие годы устанавливается в размере, определяемом ежегодно по формуле: А=А(пред)*И/100.

Изменение (установление) размера арендной платы в порядке пункта 3.5 договора производится арендодателем один раз в год в бесспорном, одностороннем порядке, путем направления арендодателем арендатору уведомления об изменении размера арендной платы за 90 календарных дней до изменения арендной платы, при этом подписания дополнительного соглашения не требуется. Указанное уведомление направляется арендатору заказным письмом с уведомлением либо вручается под роспись уполномоченному лицу арендатора (пункт 3.7 договора). В случаях, указанных в пункте 3.5 договора, размер арендной платы считается измененным с первого числа календарного месяца, указанного в уведомлении. При этом арендная плата за период с даты истечения одного года с момента последнего изменения (установления) размера арендной платы до первого числа календарного месяца, следующего за месяцем, в котором арендодателем было направлено уведомление, сохраняется в прежнем размере (пункт 3.8 договора).

Разделом 11 договора установлены положения об изменении, расторжении договора.

Договор может быть расторгнут досрочно по соглашению сторон, по требованию одной из сторон в судебном порядке, а также путем одностороннего отказа стороны от исполнения договора в случаях, предусмотренных договором и (или) федеральным законодательством.

В пункте 11.2 стороны согласовали случаи, когда арендодатель вправе в одностороннем порядке без обращения в суд в любое время отказаться от исполнения договора путем направления  арендатору уведомления об отказе от исполнения договора.

Если иное не предусмотрено договором, договор считается расторгнутым по основаниям, предусмотренным пунктами 11.2, 11.5 договора со дня, указанного в уведомлении об одностороннем отказе от исполнения договора, но не ранее 14 календарных дней со дня направления уведомления заказным письмом и не позднее 30 календарных дней с момента направления уведомления стороне заказным письмом (пункт 11.6 договора).

По истечении срока действия договора, указанного в пункте 13 договора, его действие прекращается. Заключение договора аренды объекта на новый срок  осуществляется в порядке, установленном законодательством РФ (пункт 11.10 договора).

В соответствие с пунктом 11.16 договора по окончании срока действия или в случае досрочного расторжения арендатор обязан в пятидневный срок с момента прекращения возвратить арендованное помещение по акту сдачи - приема в состоянии, соответствующем уровню нормального износа.

В силу положений пункта 11.17 договора, если арендатор не возвратил арендованное помещение либо возвратил его несвоевременно, арендатор уплачивает арендодателю штраф в размере 1% в день от суммы, равной арендной плате по договору за каждый день просрочки, и перечисляет сумму, равную арендной плате и НДС по договору за все время просрочки.  

Договор действует с 09.01.2017 по 09.01.2022, сроком на 5 лет (пункт 13.1 договора).

Дополнительным соглашение от 29.12.2018 №1 к договору стороны установили, что за аренду указанного в пункте 1.1 договора помещения арендатор перечисляет арендную плату, в том числе НДС, в размере 125 236,80 руб. в месяц. Настоящее дополнительное соглашение вступает в силу с 01.01.2019 года.

Истец по первоначальному иску письмом от 01.11.2021 № 662 уведомил ООО "Собрание" о прекращении с 10.01.2022 договора в связи с истечением срока действия без заключения нового договора, просил подписать акт сверки взаиморасчетов и передать арендованное имущество в исправном состоянии по акту приема-передачи. Дополнительно музей разъяснил обществу право на участие в аукционе на право сдачи в аренду недвижимого имущества (помещений Красной палаты), начиная с 10.01.2022, в соответствии со статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ "О защите конкуренции" (письмо получено директором ООО "Собрание" 03.11.2021).

Согласно обращению арендатора в адрес арендодателя от 08.11.2021 № 18 (с отметкой о вручении 08.11.2021) ООО "Собрание" со ссылкой на положения части 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ "О защите конкуренции" выразило желание по истечении срока аренды реализовать преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов.

Письмом от 30.11.2021 № 798 учреждение повторно сообщило ответчику по первоначальному иску о прекращении с 10.01.2022 договора в связи с истечением срока действия, просило подписать акт сверки взаиморасчетов и передать арендованное имущество в исправном состоянии по акту приема-передачи (письмо вручено директором ООО "Собрание" 01.12.2021).

Согласно уведомлению от 10.01.2022 № 27 общество сообщило арендодателю о продолжении пользования помещением с 10.01.2022 на прежних условиях вплоть до заключения договора на новый срок.

На обращения ООО "Собрание" от 10.01.2022 № 27, 14.01.2022 № 28 музей разъяснил арендатору, что в соответствии с частью 10 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ "О защите конкуренции", в связи с принятием музеем решения об ином порядке распоряжения имуществом обществу отказано в заключении договора аренды на новый срок (ответ на обращения принят обществом 17.01.2022).

26.01.2022 года учреждением вручено ООО "Собрание" уведомление от 18.01.2022 № 27, содержащее требование освободить занимаемое помещение в трехдневный срок с момента получения уведомления.

Соответствующие требования арендодателя изложены в претензиях от 26.01.2022 № 47, 11.02.2022 № 87/1.

В виду не освобождения помещения ООО "Собрание", музей обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

В свою очередь, общество исходя из наличия оснований для продолжения арендных отношений применительно к спорному имуществу, обратилось в суд с встречным исковым заявлением об обязании музея заключить договор аренды на срок с 10.01.2022 по 09.01.2021.

В обоснование позиции по спору ООО "Собрание", ссылаясь на положения части 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, исходит из того, что музей  мог отказать обществу в заключении договора аренды на новый срок только при наличии у последнего задолженности на момент окончания договора или принятия решения, предусматривающего иной порядок распоряжения имуществом. По мнению данного участника спора, юридически значимым по делу обстоятельством является тот факт, что общество впервые получило информацию об ином использовании арендованного объекта из письма музея от 17.02.2022 № 24, то есть после истечения срока договора аренды. Основываясь на разъяснениях Высшего Арбитражного Суда РФ, приведенных в пункте 4.2 Постановления Пленума от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды", ООО "Собрание" пришло к выводу, что арендодатель был обязан сообщить арендатору об ином использовании объекта аренды исключительно до истечения срока договора (до 09.01.2022). Пропуск указанного срока влечет утрату для арендодателя субъективного права требования от арендатора освобождения арендованных помещений и порождает право арендатора заключить договор на новый срок. В рассматриваемой ситуации общество арендованные помещения не освобождало, что, по мнению ответчика по первоначальному иску, означает продолжение арендных отношений на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок. Дополнительно ООО "Собрание" пояснило, что оплачивало арендную плату за спорный период, однако музей возвращал полученные денежные средства, что свидетельствует о наличии признаков злоупотребления правом со стороны учреждения. Исходя из положений пункта 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части 1 Гражданского кодекса РФ", в данному случае необходимо отказать в возмещении обществом музею расходов на уплату государственной пошлины. 

Относительно ходатайства музея об уточнении искового заявления от 12.09.2022 ООО "Собрание" возражало против его принятия в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ, поскольку требование о взыскании арендной платы по существу является новым требованием. Также общество указало на пропуск учреждением срока исковой давности

Применительно к представленным музеем уведомлениям от 28.10.2019 № 836, 01.09.2021 № 519, письму от 26.11.2019 № 921 ООО "Собрание" пояснило, что данные документы нельзя расценивать как уведомления в смысле пунктов 3.5, 3.7 договора. С учётом положений пункта 3.7 договора указанные письма на 2018, 2019, 2021 не направлялись, следовательно, за приведенные периоды отсутствуют правовые основания для увеличения арендной платы. Кроме того,  письмом от 25.05.2021 № 299/1 музей сообщил об отзыве уведомления от 28.10.2019 № 836. Также обществом указано на допущенные музеем неточности при расчете арендной платы и наличие основания для уменьшения штрафа и судебной неустойки в виду несоразмерности.

 Музеем в отзыве на встречное исковое заявление отклонены доводы ООО "Собрание"  о добросовестности арендатора, поскольку на протяжении всего периода действия договора аренды общество не предоставляло арендодателю на согласование проект договора страхования помещения, а также не освободило объект и отказалось от передачи и подписания акта после истечения срока действия договора. Указывая на несостоятельность позиции ООО "Собрание" относительно продолжения арендных отношений, учреждение отметило, что соглашение между сторонами спора о новых условиях договора аренды не достигнуто, при этом музей  неоднократно уведомлял общество о принятии решения о том, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока действия  договора. При этом музеем принято решение об использовании части помещений, занимаемых обществом, для уставной деятельности. Нормой части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции не определено, в какой форме арендодатель должен принять решение об ином распоряжении имуществом. По мнению музея, ошибочна позиция истца по встречному иску об обязанности учреждения сообщить арендатору об использовании помещения для своих уставных целей исключительно до окончания срока действия договора. Сложившаяся судебная практика по вопросу применения статьи 17.1 Закона о защите конкуренции указывает, что нормы действующего законодательства не содержат указания на то, что данное решение должно быть принято до момента обращения арендатора с заявлением о перезаключении договора на новый срок с указанием на его преимущественное право (Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 06.07.2021 по делу № А76-28309/2020; решение Арбитражного суда Челябинской области от 30.04.2015 по делу № А76-29431/2014; Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2016 по делу № А73-12410/2015; Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 11.03.2015 по делу № А29-8475/2013; Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 22.10.2018 по делу № А19-2772/2016). Таким образом, принятие решения об использовании помещения для своих уставных целей могло состояться и после прекращения действия договора. Дополнительно музей обратил внимание на то, что общество обладает повышенными механизмами правой защиты: в случае своего добросовестного поведения и возможной сдачи в аренду помещения музеем другому лицу ООО "Собрание" вправе требовать от арендодателя перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, в соответствии с гражданским законодательством (часть 11 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции).

Подробно позиция сторон спора приведена в исковом заявлении, встречном исковом заявлении, отзыве, дополнительных пояснениях и возражениях, а также в ходе судебных заседаний.

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях просило рассмотреть дело без участия своего представителя, указало на обоснованность заявленных требований.

Министерство культуры РФ в письменных пояснениях сообщило, что в материалах дела отсутствуют доказательства заключения договора аренды музеем с иными лицами, а также сведения об использовании помещений не для осуществления уставной деятельности истца по первоначальному иску. Данные обстоятельства являлись предметом рассмотрения Прокуратуры Ярославской области и Управления Федеральной антимонопольной службы  по Ярославской области. При таких обстоятельствах отсутствуют предусмотренные законом основания дл понуждения учреждения заключить договор аренды на новый срок, переданное в аренду имущество подлежит возврату.

На основании положений статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ дело рассмотрено в отсутствие представителей третьих лиц, извещенных о судебном процессе.

При разрешении встречных исковых требований ООО "Собрание" суд исходит из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества установлены статьей 17.1 Закона о защите конкуренции.

Как следует из встречного искового заявления и материалов дела, общество полагает о наличии у учреждения обязанности по заключению договора аренды на новый срок в соответствии с положениями статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.

В соответствии с частью 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

Таким образом, по общему правилу, установленному частью 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, заключение договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

В силу части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, за исключением случаев, указанных в части 2 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Таким образом, в соответствии с действующей редакцией части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции договор аренды государственного или муниципального имущества, заключенный по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, может быть заключен на новый срок с арендатором без проведения конкурса, аукциона.

Перечень случаев, когда такое имущество может быть передано без торгов, изложен в пунктах 1 - 17 части 1, частях 3.2 - 3.6 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.

Согласно части 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 данной статьи, за исключением следующих случаев: принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

В силу положений части 11 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции в случае отказа арендодателя в заключении на новый срок договора аренды государственного или муниципального имущества по основаниям, не предусмотренным частью 10 настоящей статьи, и заключения в течение года со дня истечения срока действия данного договора аренды с другим лицом арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору аренды, вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, в соответствии с гражданским законодательством.

В пункте 4.5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что арендатор вправе обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок, в том случае, когда арендодатель не заключил договор аренды с другим лицом, но отказал арендатору в заключении договора на новый срок при отсутствии оснований, указанных в части 10 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ.

В данном случае в отношении спорных помещений принято решение об ином порядке распоряжения имуществом, что является основанием для отказа от заключения договора аренды с арендатором на новый срок в силу части 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции. 

Согласно правовой позиции, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 11.08.2016 N 306-ЭС16-3182, данной нормой не определено, в какой форме арендодатель должен принять решение об ином распоряжении имуществом, а арендодатель до истечения срока действия договора свободен в принятии решения об ином распоряжении имуществом, предоставленным в аренду.

Руководствуясь положениями статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ, суд пришел к выводу о том, что нормы действующего законодательства не содержат императивного указания на то, что данное решение должно быть принято до момента обращения арендатора с заявлением о перезаключении договора на новый срок с указанием на его преимущественное право.

Принимая во внимание изложенное, установив, что у музея отсутствуют намерения сдавать спорные помещения, после прекращения арендных отношений, арендодатель принял решение об ином порядке распоряжения имуществом ( использование для уставной деятельности, судом отказано в удовлетворении заявленных встречных требований. При этом злоупотребления правом со стороны арендодателя при принятии решения об ином порядке использования спорного имущества судом не установлено. 

Вышеуказанный объект федерального недвижимого имущества, является объектом культурного наследия, и был передан музею в оперативное управление для осуществления уставной деятельности музея, которая включает в себя, прежде всего культурную, образовательную и научную деятельность по сохранению, созданию, распространению и освоению культурных ценностей. Вместе с тем, музей вправе осуществлять иную деятельность, не являющуюся основной, лишь в ситуации, когда это служит достижению целей, ради которых музей создан. Предоставление музеем в аренду нежилых помещений для организации общественного питания, не является основным видом деятельности учреждения.

Ссылка ООО "Собрание" на пункт 4.2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" не может принята во внимание, поскольку в данном случае арендодатель неоднократно уведомлял арендатора о том, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора.

При разрешении первоначальных исковых требований учреждения суд исходит из следующего.

В соответствии со статьей 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В пункте 2 статьи 621 ГК РФ указано, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Как было указано выше, срок действия договора аренды истек 09.01.2022.

Арендодатель неоднократно уведомлял общество о данном обстоятельстве, просил освободить занимаемые помещения. Доводам ООО "Собрание" относительно продолжения арендных отношений дана оценка при рассмотрении встречных исковых требований. Внесение обществом платежей за пользование не свидетельствует о продолжении арендных отношений (в отсутствие волеизъявления арендодателя).

Изложенное позволяет прийти к выводу о том, что договор аренды прекращен в установленном законом порядке.

Поскольку у ООО "Собрание" отсутствуют правовые основания для владения и пользования арендуемым объектом, суд пришел к выводу, что учреждение правомерно отказало обществу в заключении нового договора аренды, попросило освободить занимаемые помещение и передать учреждению по акту приема-передачи. ООО "Собрание" в силу статьи 622 ГК РФ обязано возвратить музею арендованное помещение.

Начисление учреждением 374 458,03 руб. штрафа за период с 15.01.2022 по 09.11.2022, а также  1 235 669,76 руб. платы за пользование помещениями после прекращения арендных отношений соответствует положениям договора аренды (пункт 11.17), ГК РФ. 

Расчет проверен и принят судом, контррасчет в данной части не представлен. 

Относительно доводов ООО "Собрание" суд исходит из положений статьи 327 ГК РФ, согласно которым должник вправе внести причитающиеся с него деньги или ценные бумаги в депозит нотариуса, а в случаях, установленных законом, в депозит суда - если обязательство не может быть исполнено должником вследствие: уклонения кредитора от принятия исполнения или иной просрочки с его стороны. Внесение денежной суммы или ценных бумаг в депозит нотариуса или суда считается исполнением обязательства.

Ответчиком по первоначальному иску заявлено ходатайство о снижении размера штрафа в соответствии с положениями статьи 333 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 333 ГК РФ суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

В определениях Конституционного Суда Российской Федерации от 22.03.2012 N 424-О-О и от 26.05.2011 N 683-О-О указано, что пункт 1 статьи 333 ГК РФ закрепляет право суда уменьшить размер подлежащей уплате неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, и, по существу, предписывает суду устанавливать баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и размером действительного ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что согласуется с положением статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, в соответствии с которым осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

В соответствии с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума от 13.01.2011 N 11680/10, учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Кодекс предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом. Снижение неустойки судом возможно только в одном случае - в случае явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения права.

Согласно определению Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 N 263-О суд обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

В соответствии с пунктами 73, 74 Постановления N 7 бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика.

Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 65 АПК РФ). Критериями несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность неисполнения обязательств и др.

В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

При таких обстоятельствах задача суда состоит в устранении явной несоразмерности штрафных санкций. Следовательно, суд может лишь уменьшить размер неустойки до пределов, при которых она перестает быть явно несоразмерной, причем указанные пределы суд определяет в силу обстоятельств конкретного дела и по своему внутреннему убеждению.

Рассмотрев ходатайство ответчика по первоначальному иску о снижении штрафа, оценив конкретные обстоятельства и представленные в дело документы, суд пришел к выводу о наличии оснований для его уменьшения до 74 891,61 руб. Указанный размер достаточен для восстановления нарушенных прав истца, отвечает принципу соразмерности нарушенного обязательства. 

При этом судом приняты во внимание согласованные сторонами положения договоров об ответственности арендатора и арендодателя (распределение и соотношение соответствующих санкций), очевидно завышенная ставка штрафа (1% в день от суммы, равно арендной плате по договору, за каждый день просрочки).

Также судом учтено, что доказательств наличия у музея каких-либо негативных последствий, в том числе, наличие убытков, в результате допущенных арендатором нарушений в материалы дела не представлено. В данном случае возражения истца по первоначальному иску сводятся к несогласию с применением статьи 333 Гражданского кодекса РФ, однако не раскрываются возникшие последствия допущенных отступлений применительно к рассматриваемым правоотношениям 

Таким образом, суд признает обоснованными требования истца о взыскании с ответчика 74 891,61 руб. штрафа.

Также учреждением предъявлено к "довзысканию" 931 792,32 руб. арендной платы за период с января 2018 по январь 2022. В обоснование данного требования музей указал, что в соответствии с пунктами 3.5, 3.7 договора арендная плата не изменялась. Дополнительным соглашением к договору произведено незначительное изменение арендной платы (не в порядке пункта 3.5 договора). 

Учреждением представлены уведомление об увеличении арендной платы от 28.10.2019 №  836 с 27.01.2020 на 95 563,20 руб. (арендная плата будет составлять 220 800 руб. в месяц),  уведомление об увеличении арендной платы от 01.09.2021 №  519 с 01.12.2021 до  258 180,48 руб. (на основании отчета об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 27.07.2021 № 15404/01/21). При этом в уведомлении от 01.09.2021 № 519 истец по первоначальному иску указал, что с момента заключения договора размер арендной платы не менялся, при этом уже в 2019 году размер рыночной арендной платы был существенно больше платы, предусмотренной заключенным договором, что подтверждается оценкой от 2019 года, имеющейся в распоряжении музея. С учётом изложенного, руководствуясь пунктом 3.5 договора, музей заявил об увеличении арендной платы.

От ООО "Собрание" поступило письмо музея от 25.05.2021 № 299/1, согласно которому арендодатель сообщил об отзыве уведомления и согласования арендной платы в период с 01.01.2020 в размере 125 236,80 руб. в месяц.

В пункте 3.5 договора стороны установили, что, если иное не предусмотрено договором, годовая арендная плата за второй и последующие годы устанавливается в размере, определяемом ежегодно по формуле: А=А(пред)*И/100.

Изменение (установление) размера арендной платы в порядке пункта 3.5 договора производится арендодателем один раз в год в бесспорном, одностороннем порядке, путем направления арендодателем арендатору уведомления об изменении размера арендной платы за 90 календарных дней до изменения арендной платы, при этом подписания дополнительного соглашения не требуется. Указанное уведомление направляется арендатору заказным письмом с уведомлением либо вручается под роспись уполномоченному лицу арендатора (пункт 3.7 договора). В случаях, указанных в пункте 3.5 договора, размер арендной платы считается измененным с первого числа календарного месяца, указанного в уведомлении. При этом арендная плата за период с даты истечения одного года с момента последнего изменения (установления) размера арендной платы до первого числа календарного месяца, следующего за месяцем, в котором арендодателем было направлено уведомление, сохраняется в прежнем размере (пункт 3.8 договора).

До 01.12.2021 уведомления об увеличении арендной платы, оформленные в установленном порядке и не отозванные арендодателем, в материалы дела не представлены, в связи с чем основания для доначисления арендной платы в данной части отсутсвуют.

Уведомление об увеличении арендной платы от 01.09.2021 №  519 с 01.12.2021 до  258 180,48 руб. содержит ссылку на пункт 3.5 договора. При этом истец по первоначальному иску указал на неизменность размера арендной платы с момента заключения договора, в то время как уже в 2019 году размер рыночной арендной платы был существенно больше платы, предусмотренной заключенным договором, что подтверждается оценкой от 2019 года.

Вместе с тем, исходя из условий пункта 3.5 договора размер арендной платы поставлен в зависимость от установленного территориальным органом Федеральной службы государственной статистики по Ярославской области индекса потребительских цен на услуги, определенный в процентах к месяцу предыдущего календарного года. 

Заявляя об увеличении арендной платы, учреждением механизм ее определения (до 258 180,48 руб.) на основании положений пункта 3.5 договора не раскрыт, расчет документально не обоснован, ни при извещении арендатора, ни в ходе рассмотрения дела. В уведомлении от 01.09.2021 №  519 учреждение ссылается на отчет об оценке, не имеющий отношения к порядку изменения арендной платы, согласованному сторонами. 

При этом с момента обращения в суд с настоящим исковым заявлением (а также ранее) и до уточнения требований (сентябрь 2022) музеем не заявлялось о наличии у ответчика по первоначальному иску какой-либо задолженности (в связи с  необходимостью перерасчета арендной платы), не представлялись уведомления об увеличении арендной платы, расчеты (штрафа, платы за пользование после прекращения арендных отношений) производились исходя из условий дополнительного соглашения.

На протяжении всего периода действия договора аренды, в том числе в исковой период, каких-либо претензий со стороны арендодателя в адрес арендатора не предъявлялось (иного из материалов дела не следует).

При таких обстоятельствах, учитывая правовые позиции сторон, их поведение в процессе исполнения договора, представленные в дело доказательства в совокупности и во взаимосвязи, суд приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения требований в данной части не имеется, поскольку арендодатель не воспользовался механизмом изменения арендной платы (пункт 3.5 договора) в порядке, согласованном сторонами (заявляя арендатору об увеличении арендной платы исходил не из индекса потребительских цен, а из оценки, в то время как расчет исковых требований выполнен по методике, приведенной в пункте 3.5 договора).

Также музей заявил о взыскании судебной неустойки в случае неисполнения обществом решения суда в части обязания освободить помещения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 308.3 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1).

В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" указано, что размер судебной неустойки определяется судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения должником выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). В результате присуждения судебной неустойки исполнение судебного акта должно оказаться для ответчика явно более выгодным, чем его неисполнение (пункт 32).

Таким образом, размер судебной неустойки, подлежащей взысканию в случае неисполнения обязанной стороной судебного акта, законом не регламентирован, при этом решение вопроса разумности ее размера относится к компетенции суда и разрешается с учетом конкретных обстоятельств дела.

В силу пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" суд не вправе отказать в присуждении судебной неустойки в случае удовлетворения иска о понуждении к исполнению обязательства в натуре.

Исходя из принципа разумности и сохранения баланса интересов сторон, учитывая конкретные обстоятельства дела, суд пришел к выводу, что в случае неисполнения решения суда в части обязания освободить помещения взысканию с  ООО "Собрание"  в пользу  учреждения культуры подлежит судебная неустойка в размере 4 174,56 руб. за каждый день просрочки исполнения судебного акта.

При определении данного значения судом приняты по внимание положения пункта 11.17 договора, которым сторонами итак согласован значительный штраф в размере 1% в день от суммы, равной арендной плате по договору за каждый день просрочки, и перечисление суммы, равной арендной плате и НДС по договору за все время просрочки.  

Присуждение судебной неустойки направлено на побуждение ответчика к исполнению судебного акта, а не обогащению контрагента.

Принимая во внимание положения статьи 110 АПК РФ и результаты рассмотрения настоящего дела, с ООО "Собрание" в пользу музея подлежит взысканию 28 620 руб. в порядке возмещения расходов истца на уплату государственной пошлины. Вопреки доводам общества, само по себе требование кредитора об оплате задолженности не может быть расценено как злоупотребление правом, так как такое требование направлено на реализацию правомерного притязания стороны в обязательстве (часть 1 статьи 307, часть 8 статьи 308 ГК РФ). В данном случае ответчик по первоначальному иску не был лишен возможности воспользоваться механизмом, предусмотренным статьей 327 ГК РФ, а также перечислить плату на основании платежных поручений с назначением, испрашиваемым музеем в условиях сложившейся конфликтной ситуации.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (ч.1 ст.177 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с  общества с ограниченной ответственностью "Собрание"  (ИНН  

<

***>, ОГРН  

<

***>) в пользу  Федерального государственного бюджетного учреждения культуры "Государственный Ростово-Ярославский архитектурно-художественный музей-заповедник" (ИНН  

<

***>, ОГРН  

<

***>) 1 310 561,37 руб., в том числе 74 891,61 руб. штрафа,  1 235 669,76 руб. платы за пользование помещениями по состоянию на 09.11.2022, а также 28 620 руб. в порядке возмещения расходов истца на уплату государственной пошлины.

Обязать общество с ограниченной ответственностью "Собрание"  (ИНН  

<

***>, ОГРН  

<

***>) освободить помещения № 3, 7-15, 27-42, общей площадью 535,2 кв м по адресу: Ярославская область, г. Ростов, Кремль, здание Красной палаты.

В случае неисполнения решения суда в части обязания освободить помещения взыскать с  общества с ограниченной ответственностью "Собрание"  (ИНН  

<

***>, ОГРН  

<

***>) в пользу  Федерального государственного бюджетного учреждения культуры "Государственный Ростово-Ярославский архитектурно-художественный музей-заповедник" (ИНН  

<

***>, ОГРН  

<

***>) судебную неустойку в размере 4 174,56 руб. за каждый день просрочки исполнения судебного акта.

В остальной части иска Федерального государственного бюджетного учреждения культуры "Государственный Ростово-Ярославский архитектурно-художественный музей-заповедник" (ИНН  

<

***>, ОГРН  

<

***>) отказать.

Исполнительный лист выдать по ходатайству взыскателя после вступления решения в законную силу.

В удовлетворении встречного искового общества с ограниченной ответственностью "Собрание"  (ИНН  

<

***>, ОГРН  

<

***>) заявления отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме). Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области на бумажном носителе или в электронном виде, в том числе в форме электронного документа, ( через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

 

Судья

Ю.М. Тепенина