ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А41-32322/17

город Москва

26 июля 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 19 июля 2018 года

Полный текст постановления изготовлен 26 июля 2018 года

 

Арбитражный суд Московского округа 

в составе: 

председательствующего-судьи Ананьиной Е.А.,

судей Каменской О.В., Шевченко Е.Е.,

при участии в заседании:

от истца (заявителя) ООО «АтлантСитиГрупп»: ФИО1 (дов. от 26.02.2018 г.);

от ответчика (заинтересованного лица) ИП Латыша Е.В.: Латыша Е.В. (лично, паспорт), ФИО2 (дов. от 25.09.2017 г.);

от третьего лица Управления Росреестра по Московской области: не явились, извещены;

от третьего лица Комитета лесного хозяйства Московской области: не явились, извещены;

от третьего лица ПАО «МОЭСК»: не явились, извещены;

от третьего лица ПАО «Ростелеком»: не явились, извещены;

от третьего лица ТУ Росимущества в Московской области: не явились, извещены;

рассмотрев 19 июля 2018 г. в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО3

на решение Арбитражного суда Московской области от 22 ноября 2017 г.,

принятое судьей Федуловой Л.В.,

на постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 22 марта 2018 г.,

принятое судьями Семушкиной В.Н., Боровиковой С.В., Коноваловым С.А.,

по делу № А41-32322/17

иску ООО «АтлантСитиГрупп»

к индивидуальному предпринимателю Латышу Евгению Васильевичу

о расторжении договора купли-продажи земельного участка,

и по встречному иску индивидуального предпринимателя ФИО3

к ООО «АтлантСитиГрупп»

о взыскании денежных средств,

третьи лица: Комитет лесного хозяйства Московской области; ТУ Росимущества в Московской области; Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области; ПАО «МОЭК»; ПАО междугородной и международной электрической связи «Ростелеком», 

 

УСТАНОВИЛ:

06 мая 2016 г. между индивидуальным предпринимателем ФИО3 (далее - ИП ФИО3, продавец, предприниматель, ответчик по первоначальному иску) и обществом с ограниченной ответственностью «АтлантСитиГрупп» (далее - ООО «АтлантСитиГрупп», покупатель, общество, истец по первоначальному иску) был заключен договор купли-продажи земельного участка, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить земельный участок, обладающий следующими уникальными характеристиками: кадастровый номер 50:37:0050101:1, адрес: Московская область, Каширский район, ЗАО «Новоселки», категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для комплексного жилищного строительства, площадь 60 000 кв.м.

Как следует из пункта 1.4 договора купли-продажи, земельный участок не оснащен и не обременен элементами инженерной инфраструктуры: электрическими сетями, объектами водоснабжения, газовыми сетями, подъездными путями, элементами благоустройства.

Ограничений в пользовании земельным участком не имеется (пункт 1.5), строения и сооружения на земельном участке отсутствуют (пункт 1.6).

Цена и порядок оплаты земельного участка урегулированы в разделе 3 договора.

Согласно пункту 3.1 договора цена земельного участка составляет 46 000 000 руб. В счет основной цены договора в соответствии с договором о намерениях купли-продажи земельного участка № 03-12 от 15 декабря 2015 г., подписанным сторонами, оплачен задаток в сумме 3 800 000 руб., который является частичной оплатой цены настоящего договора:

- платежное поручение № 613 от 29 декабря 2015 г. - 1 000 000 руб.;

- платежное поручение № 1 от 12 января 2016 г. - 300 000 руб.;

- платежное поручение № 82 от 30 марта 2016 г. - 300 000 руб.;

- платежное поручение № 153 от 25 апреля 2016 г. - 100 000 руб.;

- платежное поручение № 102 от 05 апреля 2016 г. - 200 000 руб.;

- платежное поручение № 116 от 08 апреля 2016 г. - 100 000 руб.;

- платежное поручение № 117 от 08 апреля 2016 г. - 100 000 руб.;

- платежное поручение № 7 от 19 января 2016 г. - 200 000 руб.;

- платежное поручение № 57 от 26 февраля 2016 г. - 500 000 руб.;

- платежное поручение № 65 от 04 марта 2016 г. - 500 000 руб.;

- чек-ордер Сбербанка № 9038 филиал № 1797 операция 11901 от 16 марта 2016 г. в сумме 430 000 руб.;

- наличные денежные средства в размере 70 000 руб. переданы Латышу Е.В. по расписке.

Как следует из пункта 3.2 договора, остаток суммы по оплате договора составляет 42 200 000 руб., который оплачивается по графику, но не позднее 25 ноября 2018 г. Обязанность покупателя считается исполненной после перечисления последней части денежных средств, указанных в графике платежей:

- до 25 мая 2016 г. - 2 200 000 руб.;

- до 25 июня 2016 г. - 1 300 000 руб.;

- до 25 июля 2016 г. - 1 300 000 руб.;

- до 25 августа 2016 г. - 1 400 000 руб.;

- с 1 сентября до 25 декабря 2016 г. - 2 000 000 руб.;

- с 1 января 2017 г. по 25 декабря 2018 г. - по 1 500 000 руб. в месяц;

- до 25 ноября 2018 г. - 1 000 000 руб.

Оплата производится путем перечисления остатка стоимости земельного участка на расчетный счет продавца, указанный в договоре.

Стороны договорились, что проценты на сумму оплаты не начисляются и не уплачиваются.

06 мая 2016 г. сторонами подписан Акт приема-передачи земельного участка.

19 мая 2016 г. на основании договора купли-продажи от 06 мая 2016 г. зарегистрировано право собственности ООО «АтлантСитиГрупп» на земельный участок с кадастровым номером 50:37:0050101:1.

В ходе разработки документации по планировке территории под комплексную жилую застройку ООО «АтлантСитиГрупп» стало известно, что приобретенный земельный участок частично расположен в охранных зонах ЛЭП напряжением 10 000 вольт, на самом участке также располагаются ЛЭП, имеется наложение границ участка на земли лесного фонда Ступинского лесничества, по направлению длины участка проходят подземные кабельные линии.

Поскольку при заключении договора купли-продажи общество не было уведомлено об ограничениях использования спорного участка, ООО «АтлантСитиГрупп» обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к ИП Латышу Е.В. о расторжении договора купли-продажи указанного земельного участка от 06 мая 2016 г., взыскании денежных средств в размере 5 500 000 руб. и в размере 2 134 134 руб. 

ИП ФИО3 обратился в Арбитражный суд Московской области со встречным иском к ООО «АтлантСитиГрупп» о взыскании денежных средств в размере 17 000 000 руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 1 576 921,60 руб.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет лесного хозяйства Московской области, ТУ Росимущества в Московской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, ПАО «МОЭК», ПАО междугородной и международной электрической связи «Ростелеком».

Решением Арбитражного суда Московской области от 22 ноября 2017 г. первоначальные исковые требования удовлетворены в части расторжения договора купли-продажи земельного участка от 06 мая 2016 г. с кадастровым номером 50:37:0050101:1 и взыскании с ИП Латыша Е.В. в пользу ООО «АтлантСитиГрупп» денежных средств в размере 3 800 000 руб., а также судебных расходов по уплате государственной пошлины в размере 36 401, 82 руб. В удовлетворении остальной части иска отказано.

В удовлетворении встречных исковых требований отказано в полном объеме. 

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 22 марта 2018 г. решение суда первой инстанции отменено в части отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании с ИП Латыша Е.В. в пользу «АтлантСитиГрупп» денежных средств в размере 1 700 000 руб. и судебных расходов. В остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ИП ФИО3 просит об отмене принятых по делу судебных актов, полагая, что судами неправильно применены нормы материального права, регулирующие спорные отношения. 

Отзывы на кассационную жалобу не поступили. 

В заседании кассационной инстанции представитель ИП Латыша Е.В. поддержал доводы кассационной жалобы. Представитель ООО «АтлантСитиГрупп» возражал против ее удовлетворения.

Представители третьих лиц в заседание кассационной инстанции не явились.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, суд кассационной инстанции не находит оснований к отмене обжалуемого судебного акта.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Пунктом 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что продавец земельного участка должен предоставить покупателю всю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок. Продавец обязан также сообщить иные исчерпывающие сведения о земельном участке. Неисполнение этих требований влечет последствия, предусмотренные пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации.

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков (пункт 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации).

Ввиду специфики объекта линии воздушной электропередач, требующей установления охранной зоны на основании Постановления Правительства Российской Федерации от 24 февраля 2009 г. № 160 «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон», возможная к использованию площадь земельного участка уменьшается.

Согласно статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чьи право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Удовлетворяя заявленные требования в части расторжения договора купли-продажи земельного участка, суды исходили из тех обстоятельств, что предпринимателем при его заключении были нарушены пункты 1.4, 1.5 договора, тем самым общество при заключении сделки было введено в заблуждение в отношении качества предмета сделки.

При этом судами установлено, что земельный участок с кадастровым номером 50:37:0050101:1 расположен в пределах охранной зоны линии электропередачи (ЛЭП) ПС 35 кВ «Кашира-Город» № 224 и охранной зоны ЛЭП 35 кВ «Кашира-Город1» с отпайкой на ПС (подстанцию) 110 кВ «Стрелецкая» № 572.

На данном земельном участке в соответствии со статьями 8, 9, 10 Правил установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, на части участка, расположенного в пределах охранной зоны, запрещается осуществлять любые действия, которые могут нарушить безопасную работу объектов электросетевого хозяйства, в том числе привести к их повреждению или уничтожению, и (или) повлечь причинение вреда жизни, здоровью граждан и имуществу физических или юридических лиц.

Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 50:37:0050101:1, частично расположенный в пределах охранной зоны, имеет установленные ограничения в использовании.

Обществу не были предоставлены сведения о прохождении на земельном участке линии электропередач и соответственно наличии ограничений в использовании земельного участка в соответствии с правилами установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, в договоре купли-продажи земельного участка наличие каких-либо обременений не было обозначено (равно как и не было сведений о расположении земельного участка в охранной зоне линии электропередачи), истец как покупатель не мог разумно предвидеть наступление данных последствий.

Установив указанные обстоятельства, суды пришли к выводу, что при заключении сделки истец был введен в заблуждение в отношении качества предмета сделки, поскольку имел намерение приобрести участок для осуществления жилищного строительства на всей площади участка 60 000 кв.м.

Относительно понесенных обществом убытков, судами установлено, что с момента регистрации права собственности ООО «АтлантСитиГрупп» на земельный участок с кадастровым номером 50:37:0050101:1 у общества возникли дополнительные расходы по уплате земельного налога за 2016 год в размере 2 134 134 руб., которые в силу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации являются убыткам.

В обоснование понесенных расходов истцом представлены: требование Межрайонной ИФНС России № 18 по Московской области № 570 об оплате 2 134 134 руб. земельного налога за 2016 г., платежное поручение № 266 от 14 сентября 2017 г., чек-ордер СБ РФ на общую сумму 600 000 руб.

Отказывая в удовлетворении исковых требований о взыскании убытков, суды указали на недоказанность факта несения истцом заявленных ко взысканию убытков, поскольку из представленного истцом требования не следует, что налог начислен именно за земельный участок с кадастровым номером 50:37:0050101:1, а не за какой-либо иной участок.

Кроме того, согласно платежным документам истцом в счет оплаты земельного налога перечислено 600 000 руб., тогда как ко взысканию заявлена значительно большая сумма 2 134 134 руб.

Отменяя решение суда первой инстанции в части отказа во взыскании денежных средств в размере 1 700 000 руб., суд апелляционной инстанции исходил из доказанности обществом несения таких расходов на заявленную сумму. 

Так, суд апелляционной инстанции указал, что платежные поручения и чеки-ордеры, подтверждающие факт перечисления денежных средств в размере 1 700 000 руб., осуществлены после заключения договора купли-продажи земельного участка от 06 мая 2016 г.

Иных договоров, заключенных между истцом и ответчиком, за исключением спорного, в материалы дела не представлено.

Выводы судов основаны на имеющихся в материалах дела доказательствах и соответствуют положениям действующего законодательства.

Оснований для переоценки выводов судов у суда кассационной инстанции не имеется.

Доводы кассационной жалобы указывают на несогласие ответчика с выводами судов, сделанных на основании оценки представленных в материалы дела доказательств.

Пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции ограничены проверкой правильности применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права с учетом доводов кассационной жалобы, а также проверкой соответствия выводов о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (части 1 и 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в компетенцию суда кассационной инстанции не входит переоценка представленных суду доказательств и сделанных на основании их оценки выводов.

При изложенных обстоятельствах кассационная инстанция не усматривает каких-либо нарушений норм материального или процессуального права, которые могли бы служить основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта.

При таком положении постановление суда апелляционной инстанции следует оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 22 марта 2018 г. по делу № А41-32322/17 оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО3 – без удовлетворения.

 

Председательствующий-судья                                                 Е.А.Ананьина

Судьи                                                                                                         О.В.Каменская

                                                                                                          Е.Е.Шевченко