﻿

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-49813/2021

07 декабря 2021 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  29 ноября 2021 года.

Полный текст решения изготовлен  07 декабря 2021 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Балакир М.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Пятовой Д.С.,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению:

заявитель: ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КАИФ" (адрес:  Россия 188643, г ВСЕВОЛОЖСК, ЛЕНИНГРАДСКАЯ обл ВСЕВОЛОЖСКИЙ р-н, ул ВАСИЛЕОЗЕРСКАЯ, д. 1, корп. 2, кв. 76, ОГРН:  1024702182933)

заинтересованное лицо: АДМИНИСТРАЦИЯ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ "ВСЕВОЛОЖСКИЙ МУНИЦИПАЛЬНЫЙ РАЙОН" ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ (адрес:  Россия 188643, г ВСЕВОЛОЖСК, ЛЕНИНГРАДСКАЯ обл ВСЕВОЛОЖСКИЙ р-н, ш КОЛТУШСКОЕ 138, ОГРН:  1064703000911)

третье лицо: Совет депутатов муниципального образования "Город Всеволожск" Всеволожского муниципального района Ленинградской области; Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области (адрес:  Россия 188643, ЛЕНИНГРАДСКАЯ обл., г ВСЕВОЛОЖСК,, ЛЕНИНГРАДСКАЯ обл., ВСЕВОЛОЖСКИЙ р-н,, ш КОЛТУШСКОЕ, 138; Россия 191311, город Санкт-Петербург,, город Санкт-Петербург,, улица Смольного, д.3; Россия 197198, Санкт-Петербург,, Санкт-Петербург,, ул. Блохина д. 8, лит. А, ОГРН:  1054700122927)

о признании незаконным бездействие, обязании совершить юридически значимые действия, взыскании денежной суммы

при участии

- от заявителя: при участии 

-от заявителя: представитель Федаев А.В. по доверенности от 13.01.2019; 

-от заинтересованного лица: представитель Адамович М.В. по доверенности от 30.12.2020; 

-от третьего лица: не явился, извещен;

ус т а н о в и л :

Общество с ограниченной ответственностью «Каиф» (далее – заявитель) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Администрации муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области (далее – заинтересованное лицо) с требованиями, уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации: о признании незаконным бездействие заинтересованного лица, выразившееся в отказе от совершения юридически значимых действий, заключающихся в подаче в установленном законом порядке заявления о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права на образованный из исходного объекта недвижимости новый объект недвижимости, а также в заключении дополнительного соглашения к договору аренды нежилых помещений от 22.10.2007 № 31/04-21 в связи с установлением при выполнении кадастровых работ иной общей площади арендуемого объекта недвижимости, чем указано в договоре аренды; обязании заинтересованное лицо совершить юридически значимые действия, заключающиеся в подаче в установленном законом порядке заявления о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права на образованный из исходного объекта недвижимости новый объект недвижимости и в заключении дополнительного соглашения к договору аренды нежилых помещений от 22.10.2007 № 31/04-21, в связи с установлением при выполнении кадастровых работ иной общей площади арендуемого объекта недвижимости, чем указано в договоре аренды; взыскании с Администрации в пользу заявителя на случай неисполнения решения арбитражного суда по настоящему заявлению денежную сумму в размере 1 000,00 рублей за каждый день неисполнения решения, начиная с даты объявления его резолютивной части.

Определением суда от 18.08.2021 к участию в настоящем деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований на предмет спора привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области. 

В настоящем судебном заседании представитель ООО «Каиф» заявил ходатайство о приостановлении производства по делу до вступления в законную силу решения по делу № А56-87893/2021.

Ответчик против удовлетворения требований ООО «Каиф» и заявленного ходатайства возражал, представил письменный отзыв на заявление.

Рассмотрев ходатайство заявителя о приостановлении производства по настоящему делу, суд не находит предусмотренных пунктом 1 части 1 статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) правовых оснований для его удовлетворения. 

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 143 АПК РФ арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого Конституционным Судом Российской Федерации, конституционным (уставным) судом субъекта Российской Федерации, судом общей юрисдикции, арбитражным судом. 

Согласно указанной норме, обязанность приостановить производство по делу связана не с фактом наличия в производстве суда другого дела, а с невозможностью рассмотрения арбитражным судом спора до принятия решения по другому делу. Между тем объективной невозможности рассмотрения настоящего дела судом не установлено. 

Представитель третьего лица, извещенный надлежащим образом о дате и месте судебного заседания, в суд не явился.

Дело рассмотрено в отсутствии представителя Управления Росреестра по Ленинградской области в порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы сторон, судом установлено следующее.

22.10.2007 муниципальное образование «Всеволожское городское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области и Общество заключили договор № 31/04-21 (далее – Договор) аренды нежилых помещений в здании торгового комплекса, расположенного по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, г. Всеволожск, ул. Московская, дом. 9, общей площадью 540 кв.м. сроком до 29.08.2017.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке. 

22.12.2016 Общество, являющееся субъектом малого предпринимательства, в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ), направило в Администрацию заявление о желании реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества, а также направило проект договора купли-продажи нежилых помещений и передало Отчет № 868/10-2016 об оценке рыночной стоимости встроенных нежилых помещений по состоянию на 11 октября 2016 года. 

Администрация 29.12.2016 направила Обществу письмо № 01-05-3541/16-0-1, в котором сообщила, что утверждение условий и порядка приватизации муниципального имущества относится к полномочиям Совета депутатов. 

09.02.2017 Администрация направила Обществу письмо № 01-05-3541/16-0-2 о том, что проект решения Совета депутатов по вопрос о выкупе помещения был снят с рассмотрения очередного заседания Совета депутатов, что препятствует заключения договора купли-продажи имущества. 

Считая, что Администрация и Совет депутатов допустили бездействие при рассмотрении заявления Общества о реализации преимущественного права на выкуп арендуемых помещений, Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным бездействия, выразившегося в несовершении юридически значимых действий по заявлению Общества о реализации преимущественного права на приобретение арендуемых нежилых помещений площадью 540 кв.м., находящихся по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, г. Всеволожск, ул. Московская, д. 9, об обязании принять решение об условиях приватизации указанных арендуемых нежилых помещений в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке, направлении проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества. 

Вступившим в законную силу решением суда от 17.08.2017 по делу А56- 31250/2017, суд признал незаконным бездействие Совета депутатов и Администрации муниципального образования «Город Всеволожск» Всеволожского муниципального района Ленинградской области, выразившихся в несовершении юридически значимых действий по заявлению общества с ограниченной ответственностью «КАИФ» о реализации преимущественного права на приобретение арендуемых нежилых помещений площадью 540 кв. м, находящихся по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, г. Всеволожск, ул. Московская, д. 9. 

Также суд обязал Совет депутатов и Администрацию муниципального образования «Город Всеволожск» Всеволожского муниципального района Ленинградской области совершить юридически значимые действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №159-ФЗ), с учетом того, что общество с ограниченной ответственностью «КАИФ» передало отчет об оценке арендуемого муниципального имущества Администрации муниципального образования «Город Всеволожск» Всеволожского муниципального района Ленинградской области вместе с заявлением, а именно: принять решение об условиях приватизации арендуемых нежилых помещений площадью 540 кв.м., находящихся по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, г. Всеволожск, ул. Московская, д. 9, в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

18.04.2018 Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу А56-31250/2017 произведена процессуальная замена Администрации МО «Город Всеволожск» на Администрацию района. 

11.05.2018 Общество получило почтовое отправление от 04.05.2018 № 2985/1.0- 16, к которому были приложены копия решения совета депутатов от 24.04.2018 № 28 «О приватизации арендуемого муниципального имущества субъектом малого и среднего предпринимательства ООО «КАИФ», предусматривающего существенные условия договора купли-продажи и указание Администрации района направить проект договора заявителю; проект договор купли-продажи, не подписанный со стороны продавца и требование о погашении задолженности по арендной плате за 2017 год и пени за 2015- 2017 годы по договору аренды нежилых помещений от 22.10.2007 № 31/04-21. 

22.05.2018 Общество направило в Администрацию письмо с приложением Протокола разногласий к проекту договора. 

22.06.2018 Администрация передала Обществу письмо от 21.06.2018 № 6445/1.0- 15, в котором сообщила о необходимости внести следующие изменения в проект договора: в преамбуле договора заменить слова «7-6» словами «кв.76»; в пункте 2.1 слово «передать» заменить на слово «предоставить»; исключить пункты 4.1.1, 4.2.1, 8.2.2 и приложения № 1, № 2. В то же время, иные изменения в соответствии с редакцией Общества Администрация внести отказалась, в связи с чем Общество обратилось в арбитражный суд с новым требованием.

Решением арбитражного суда от 07.02.2020 урегулированы разногласия, возникшие между ООО «КАИФ» и Администрацией МО «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2020 решение суда первой инстанции от 07.02.2020 изменено. 

Постановлением кассационного суда от 26.11.2020 решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.02.2020 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2020 по делу № А56- 138007/2018 отменены. Дело передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области. 

В ходе рассмотрения дела при новом рассмотрении судом было установлено, что основные разногласия сторон касаются того, что является предметом выкупа – помещения или доля в праве, а также стоимости выкупаемого объекта.

Заявитель, полагая, что бездействие Администрации, выражающееся в отказе от совершения юридически значимых действий, заключающихся в подаче в установленном законом порядке заявления о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права на образованный из исходного объекта недвижимости новый объект недвижимости, а также в заключении дополнительного соглашения к договору аренды нежилых помещений от 22.10.2007 № 31/04-21 в связи с установлением при выполнении кадастровых работ иной общей площади арендуемого объекта недвижимости, чем указано в договоре аренды, нарушает его права и законные интересы, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 по смыслу Закона объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

В силу пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" государственным кадастровым учетом недвижимого имущества (далее - кадастровый учет) признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (далее - уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.

В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7 - 21 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона сведений об объекте недвижимости.

При этом, частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ предусмотрена обязанность уполномоченного органа при получении заявления субъекта малого или среднего предпринимательства обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Вместе с тем, названной нормой не установлена обязанность уполномоченного органа в случае, если арендуемое субъектом малого или среднего предпринимательства помещение не сформировано в самостоятельный объект недвижимости, после получения от арендатора заявления предпринять действия, заключающиеся в подаче в установленном законом порядке заявления о государственном кадастровом учете арендуемого помещения, с тем чтобы заинтересованное лицо имело возможность реализовать преимущественное право в отношении образовавшегося в результате учета помещения. 

С учетом изложенного, оснований считать, что со стороны Администрации было допущено незаконное бездействие, у суда не имеется.

Более того, при рассмотрении дела № А56-138007/2018 судом установлено, что объектом продажи является указанная доля в праве, включающая в себя помещения первого и второго этажей №№ 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 74, 115, 116, 117, 118, 119, 120, 121, 122, 123, 124, 125, 126, 127 в 2-х этажном здании торгового центра с пристройками (кадастровый номер 47:07:1302077:352), расположенном по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, г. Всеволожск, ул. Московская, д. 9. 

Судом было установлено, что долю в праве Администрации в размере 5539/29423 формируют только те помещения, которые переданы Обществу в аренду, а именно помещения №№ 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 74, 115, 116, 117, 118, 119, 120, 121, 122, 123, 124, 125, 126, 127. Никакие иные объекты в указанную долю не входят. 

Спора относительно фактически арендуемых и занимаемых помещений между сторонами нет. Ввиду изложенного, арифметические изменения в размере доли не приведут к изменению реально занимаемых Обществом площадей. Более того, на момент рассмотрения дела суд исходил из тех сведений об объектах недвижимости, которые указаны в ЕГРН.

В соответствии с положениями статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 №218- ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений. Поскольку сведения, указанные в ЕГРН не оспорены, суд исходит из их достоверности, пока не доказано иное. 

Общество, оспаривая указанную в договоре аренды от 22.10.2007 № 31/04-21 площадь нежилых помещений, ссылается на составленный по инициативе ООО «Каиф» 25.03.2021 новый технический план указанных помещений.

Однако составление технического плана помещения, в соответствии с которым площадь объекта была уточнена в меньшую сторону, не свидетельствует о том, что указанное доказательство не могло быть получено раньше, поскольку Общество вправе было произвести обмеры помещения и выяснить факт несоответствия площадей при получении объекта в аренду. Подписывая договор аренды в 2007 году, заявитель согласился с его условиями, дополнительных соглашений не заключал.  Из материалов дела видно, что помещения были приняты Обществом без каких-либо замечаний относительно их площади, являясь арендатором помещений в течение значительного периода времени, Общество должно было быть осведомлено о несоответствии площади, отраженной в договоре, их фактической площади.

Судом установлено, что все здание торгового центра общей площадью 2942,3 кв. м, в котором находятся выкупаемые Обществом помещения, поставлено на государственный кадастровый учет 06.07.2012, в связи с чем ему присвоен кадастровый номер 47.07:1302077:352, при этом в разделе «кадастровые номера помещений, машино-мест, расположенных в здании» указаны следующие номера: 47:07:1302077:1449, с 47:07:1302077:1451 по 47:07:1302077:1453. Помещения не были поставлены на кадастровый учет по причине отказов регистрирующего органа, так как произошло наложение вновь образуемых вторичных объектов на другие уже поставленные на кадастровый учет вышеуказанные объекты (решение Управления Росреестра от 28.02.2018)

На момент рассмотрения дела по существу, согласно выписке ЕГРП МО «Город Всеволожск» имеет в собственности не 540 кв.м, а долю 5539 из общей площади 29423 и поставить объект 540 кв.м, на кадастровый учет не представляется возможным, поскольку у сособственников выкуплены доли.

Судом апелляционной инстанции по делу № А56-138007/20128 в постановлении от 27.08.2020, которое впоследствии было отменено судом кассационной инстанции, на Администрацию была возложена обязанность обратиться в орган, осуществляющий государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав, с заявлением о кадастровом учете и государственной регистрации перехода права на выкупаемое арендуемое имущество в срок не позднее 15 рабочих дней.

Исполняя решение апелляционной инстанции, Администрация обратилась с соответствующим заявлениям и имеет всю необходимую техническую документацию, подтверждающую занимаемые площади и отсутствие противоречий между собственниками смежных помещений, у Администрации отсутствует обязанность  по внесению изменений в техническую документацию и осуществление кадастрового учета вновь созданных помещений, поскольку такая обязанность не предусмотрена действующим законодательством.

Требование Общества об обязании Администрации совершить действия по заключению дополнительного соглашения к договору аренды нежилых помещений от 22.10.2007 № 31/04-21, не основаны на нормах главы 24 АПК РФ.

 Особенностью рассмотрения дел в порядке, установленном главой 24 АПК РФ, является властно-распорядительный характер правоотношений между органом государственной (муниципальной) власти и лицом, осуществляющим предпринимательскую и другую экономическую деятельность, основанных на подчинении одной стороны другой.

В то время как, правоотношения по аренде нежилого помещения носят гражданско-правовой характер. При заключении дополнительных соглашений к договору Администрация выступает в качестве стороны по договору аренды объекта недвижимости, а не органа власти, принимающего решения или выполняющего действия властно-распорядительного характера.

Более того, судом установлено, что на момент рассмотрения дела по существу, договор аренды прекратил свое действие, что подтверждается выпиской из ЕГРП по состоянию на 20.05.2021, в связи с чем основания для заключения дополнительного соглашения по прекращенному договору, не имеется.

 В связи с отказом в удовлетворении заявленных требований, правовые основания для взыскания с Администрации в пользу Общества денежной суммы в связи с неисполнением решения суда, отсутствуют.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 198, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

        Судья						                 Балакир М.В.

 

-