Арбитражный суд Московской области

   107053, г. Москва, проспект Академика Сахарова, д.18 

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-5541/17

05 октября 2017 года

г. Москва

Резолютивная часть решения объявлена 02 октября 2017 года. 

Полный текст решения изготовлен 05 октября 2017 года.

Арбитражный суд Московской области в составе: председательствующего судьи Ж.П. Борсовой, при ведении  протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в судебном заседании дело по иску Товарищества собственников жилья "Ольховая-9" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к ООО "УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ ДЭЗ №6" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), ООО  "ФИРМА СТАРТ"(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), третье лицо: Управление росреестра по МО о признании сделок недействительными и применении последствий недействительности сделок, об аннулировании записей регистрации, о взыскании,

при участии в судебном заседании – согласно протоколу с/з,

Лица, участвующие в деле, о времени  и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду, ходатайств не заявлено.

Рассмотрев материалы дела, суд 

УСТАНОВИЛ:

ТСЖ «Ольховая-9» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском о признании недействительным с момента заключения Договора участия в долевом строительстве от 24.12.2008 №8/14-неж, заключенного между ООО «УК ДЭЗ №6» и ООО «Фирма Старт», и применении последствий недействительности сделки, аннулирования (погашения) в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество записи о регистрации права собственности в отношении помещений: № IV площадью 22.7 кв.м., кадастровый номер 50:21:0020104:821; № V площадью 22,8 кв.м., кадастровый номер 50:21:0020104:1546; № VI площадью 23,3 кв.м., кадастровый номер 50:21:0020104:1781, находящихся по адресу: 

<

...>, признании недействительным Договора № 26/12/2013-01 от 26.12.2013 г. аренды нежилых помещений: № IV площадью 22,7 кв.м., кадастровый номер 50:21:0020104:821; № V площадью 22,8 кв.м., кадастровый номер 50:21:0020104:1546; № VI площадью 23,3 кв.м., кадастровый номер 50:21:0020104:1781, находящихся по адресу: 

<

...>, заключенного между ООО «УК ДЭЗ №6» и ТСЖ «Ольховая-9», и применении последствий недействительности сделки; взыскании денежных средств в размере 56 146,30 руб. в виде процентов за пользование чужими денежными средствами, а также расходов по уплате госпошлины. 

До принятия судебного акта по существу рассматриваемого спора истец в соответствии с ч. 1 ст. 49 АПК РФ уточнил исковые требования, просил: признать недействительным с момента заключения договор участия в долевом строительстве от 24.12.2008г. № 8/14 неж, применить последствия недействительности указанных сделок путём возврата нежилых помещений: № IV площадью 22,7 кв.м., кадастровый номер 50:21:0020104:821; № V площадью 22,8 кв.м., расположенных по адресу: 

<

...>, в состав общего имущества в многоквартирном доме; аннулировать (погасить) в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество записи о регистрации права собственности за ООО «УК ДЭЗ №6» на спорные нежилые помещения; признать недействительным Договор № 26/12/2013-01 от 26.12.2013 г. аренды нежилых помещений, применить последствия недействительной сделки арены нежилых помещений в виде взыскания с ООО «УК ДЭЗ №6» в пользу ТСЖ «Ольховая-9» денежных средств в размере 362 903 руб. 22 коп., уплаченных в качестве арендной платы, взыскании с ООО «УК ДЭЗ №6» в пользу ТСЖ «Ольховая-9» процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 56 146 руб. 30 коп., компенсации судебных расходов,  в том числе, расходов по оплате государственной пошлины в общей сумме 26 381 руб.; уточненные требования приняты судом к производству.

В судебном заседании представители истца заявленные требования с учетом принятых уточнений поддержали.

Представитель ответчика – ООО «УК ДЭЗ № 6» против удовлетворения иска возражал.

Представители ответчика – ООО «Фирма Старт» и третьего лица (Управление росреестра по МО) для участия в судебном заседании не явились, о дате и месте рассмотрения извещены судом надлежащим образом, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда.

Исследовав представленные доказательства, выслушав пояснения представителей сторон, суд приходит к следующим выводам.

Как установлено судом, 24 мая 2013г. на общем собрании многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...> собственники выбрали способ управления многоквартирным домом и приняли решение о создании Товарищества собственников жилья «Ольховая-9» и передаче в его управление многоквартирный дом.

03 декабря 2013г. создано Товарищество собственников жилья «Ольховая-9», что подтверждается представленным в материалы дела свидетельством о государственной регистрации серии 50 № 013628572.

Как указывает истец, в период с 03 декабря 2013г. ТСЖ «Ольховая-9» владело нежилыми помещениями: № IV площадью 22,7 кв.м., кадастровый номер 50:21:0020104:821; № V площадью 22,8 кв.м., кадастровый номер 50:21:0020104:1546; № VI площадью 23,3 кв.м., кадастровый номер 50:21:0020104:1781, находящимися по адресу: 

<

...> и использовало данные помещения в качестве рабочих мест консьержей.

26.12.2013 года к истцу обратился ответчик (ООО «УК ДЭЗ №6») с требованием освободить данные помещения и указал, что он является собственником данных помещений.

Как впоследствии установлено судом, 24 декабря 2008г. между ООО «Фирма Старт» (Застройщик) и ООО «Управляющая компания ДЭЗ № 6» (Участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве № 8/14-неж, по условиям которого Застройщик обязуется своими силами и/или с привлечением других лиц построить на земельном участке, имеющем кадастровый номер 50:21:080105:78, многоквартирный жилой дом по адресу: Московская область, Ленинский муниципальный район, город Видное, мкр. 6, корп. 8, и после получения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома передать Участнику долевого строительства объект долевого строительства, определенный указанным договором, а Участник долевого строительства обязуется уплатить в порядке и сроки, установленные Договором, цену и принять Объект.

Застройщик осуществляет строительство многоквартирного жилого дома на основании разрешения на строительство № 000174-289/08 р/с от 19 июня 2008г., проектной документации (п. 1.2 Договора).

Объектом долевого строительства по указанному Договору являются конкретные нежилые помещения №№ IV, V, VI, общей площадью 23,3 кв.м., 22,7 кв.м. и 22,8 кв.м., соответственно, расположенных по адресу: 

<

...>.

19 октября 2009г. между ООО «Фирма Старт» и ООО «Управляющая компания ДЭЗ № 6» подписан акт об исполнении обязательств по Договору участия в долевом строительстве, в соответствии с которым Участник долевого строительства принял указанное право в полном объеме и надлежащим образом выполнил свои обязательства перед Застройщиком, предусмотренные в п. 3.2 Договора участия в долевом строительстве № 8/14-неж от 24 декабря 2008г.

В соответствии с представленными в материалы дела свидетельствами о государственной регистрации права ООО «Управляющая компания ДЭЗ № 6» является собственником нежилых помещений №№ IV, V, VI, общей площадью 23,3 кв.м., 22,7 кв.м. и 22,8 кв.м. соответственно, расположенных по адресу: 

<

...>.

26 декабря 2013г. между ООО «Управляющая компания ДЭЗ № 6» (Арендодатель) и ТСЖ «Ольховая, 9» (Арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений № 26/12/2013-01, по условиям которого Арендодатель обязуется предоставить Арендатору во временное владение и пользование за плату нежилые помещения, общей площадью 68,8 кв.м., расположенные на 1-ом этаже, антресоль по адресу: 

<

...>, с целью размещения офиса для осуществления Уставной деятельности.

В течение срока действия Договора Арендатор ежемесячно уплачивает Арендодателю арендную плату за предоставленные ему помещения в размере 5 000,00 руб. (п. 2.1 Договора).

В связи с тем, что Застройщиком, а также юридическим лицом, которое до создания ТСЖ «Ольховая-9», осуществляло управление данным многоквартирным домом, не передавалась проектная и техническая документация по МКД, истец, 05.02.2016 года, обратился в Государственное унитарное предприятие Московской области «Московское областное бюро технической инвентаризации» с заявлением о выдаче ему Технического паспорта на МКД, который изготавливался ГУП МО «МОБТИ» в 2009 году по заданию Застройщика.

05.02.2016 между ТСЖ «Ольховая-9» и ГУП МО «МОБТИ» был заключен Договор № 28-0000000000403-00 на выполнение работ по изготовлению учетно-технических документов на объекты недвижимости, в виде технического паспорта, в отношении многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...>.

25.02.2016 года по Акту сдачи-приемки выполненных работ по Договору № 28-0000000000403-00 от 05.02.2016 года ТСЖ «Ольховая-9» был получен Технический паспорт на многоквартирный жилой дом по адресу: 

<

...> д 9, по состоянию на 03.12.2009 года.

При изучении данного Технического паспорта истцу стало известно, что нежилые помещения: № IV площадью 22,7 кв.м., кадастровый номер 50:21:0020104:821; № V площадью 22,8 кв.м., кадастровый номер 50:21:0020104:1546; № VI площадью 23,3 кв.м., кадастровый номер 50:21:0020104:1781, находящимися по адресу: 

<

...>, относятся к помещениям общественного назначения и являются общедомовым имуществом.

Поскольку договор участия в долевом строительстве от 24.12.2008г. № 8/14-неж и договор аренды нежилых помещений № 26/12/2013-01 от 26 декабря 2013г., по мнению истца, являются ничтожными сделками на основании п. 4 ст. 36 ЖК РФ, п. 1 ст. 168 ГК РФ, ТСЖ «Ольховая-9» обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением.

Отказывая в удовлетворении иска, суд исходит из следующего.

В материалы дела не представлено документов, подтверждающих полномочия истца на обращение в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Так, согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с пунктом 1 статьи 291 Гражданского кодекса Российской Федерации Собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищества собственников квартир (жилья).

Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (пункт 1 статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 8 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации, товарищество собственников жилья обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме в отношениях с третьими лицами, в том числе путем обращения в арбитражный суд.

Исходя из указанных норм Жилищного кодекса Российской Федерации и правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенной в постановлении от 15.12.2009 N 12537/09, товарищество, предъявляя в арбитражный суд иск, направленный на защиту права общей долевой собственности, не имеет самостоятельного экономического интереса, отличного от интересов его членов, и уполномочено действовать лишь в интересах собственников помещений в доме, являющихся материальными истцами по делу, законным представителем которых выступает товарищество.

Настоящий спор возник между собственниками помещений в многоквартирном доме, а не между товариществом собственников жилья и третьим лицом.

В материалы дела представлен только протокол общего собрания от 24 мая 2013г., в соответствии с которым вопрос о возможности обращения с рассматриваемым исковым заявлением в арбитражный суд собственниками многоквартирного дома не рассматривался.

Иных доказательств того, что общим собранием членов товарищества принято совместное решение о предъявлении ТСЖ "Ольховая-9" настоящего заявления в отношении спорных нежилых помещений в материалы дела не представлено. 

Кроме того, обращаясь с исковым заявлением, истец указывает, что спорные нежилые помещения №№ IV, V, VI, общей площадью 23,3 кв.м., 22,7 кв.м. и 22,8 кв.м. соответственно, расположенные по адресу: 

<

...> являются общим имуществом, в связи с чем, заключив спорные договора, ответчик фактически уменьшил размер общего имущества в многоквартирном доме, чем нарушил права и законные интересы собственников многоквартирного дома.

С целью проверки доводов и возражений сторон, а также являются ли спорные нежилые помещения объектами общего имущества многоквартирного дома, судом в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначалась судебная экспертиза, производство которой поручено АНО «Бюро судебных экспертиз» эксперту ФИО2

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1) Фактически предназначены или нет помещения: № IV площадью 22,7 кв.м., кадастровый номер 50:21:0020104:821; № V площадью 22,8 кв.м., кадастровый номер 50:21:0020104:1546; № VI площадью 23,3 кв.м., кадастровый номер 50:21:0020104:1781, для обслуживания более одного помещения в данном доме в том числе и помещений, отнесенных к общедомовому имуществу, находящиеся в антресолях здания №9 по ул. Ольховая в г. Видное.

2) Имеется или нет иной вход в помещения, относящиеся к общедомовому имуществу, находящиеся в антресолях здания, без использования помещений: № IV площадью 22,7 кв.м., кадастровый номер 50:21:0020104:821; № V площадью 22,8 кв.м., кадастровый номер 50:21:0020104:1546; № VI площадью 23,3 кв.м., кадастровый номер 50:21:0020104:1781, расположенных в доме №9 по ул. Ольховая в г. Видное.

01 августа 2017 года экспертное заключение поступило в материалы рассматриваемого дела, в соответствии с которым, эксперты пришли к следующим выводам.

По первому вопросу эксперт пришел к следующим выводам:

Фактически предназначены помещения: № IV площадью 22,7 кв. м., кадастровый номер 50:21:0020104:821; №V площадью 22,8 кв. м., кадастровый номер 50:21:0020104:1546; №VI площадью23,3 кв. м., кадастровый номер 50: 21:0020104:1781, - для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе и помещений, отнесенных к общедомовому имуществу, находящихся в антресолях здания №9 по ул. Ольховая в г. Видное.

По второму вопросу эксперт пришел к следующим выводам.

Не имеется иной вход в помещения, относящиеся к общедомовому имуществу, находящихся в антресолях здания, без использования помещений: №IV площадью 22,7 кв. м., кадастровый номер 50:21:0020104:821; №V площадью 22,8 кв. м., кадастровый номер 50: 21:0020104:1546; №VI площадью 23,3 кв. м., кадастровый номер 50: 21:0020104:1781, -расположенных в доме №9 по ул. Ольховая в г. Видное.

Оценивая, экспертное заключение № 1667 от 25 июля 2017г. по результатам проведенного АНО «Бюро судебных экспертиз» исследования, суд исходит из следующего.

В пункте 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" разъяснено, что согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 АПК РФ заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами.

 Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта № 1667 от 25 июля 2017г., исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Кодекса. При этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 АПК РФ).

Вывод о том, что экспертное заключение № 1667 от 25 июля 2017г. является надлежащим и допустимым доказательством по настоящему делу обоснован судом полнотой проведенного исследования, необходимостью проверки судом следующих критериев:

- соблюдены ли требования процессуального закона о специальной правоспособности лица, назначенного экспертом (не было ли оснований для отвода);

- соблюден ли порядок назначения и проведения экспертизы (в том числе соблюден ли порядок направления материалов и объектов на экспертизу; соблюдены ли права заинтересованных лиц при назначении и проведении экспертизы; согласно ли закону эксперт реализовал обязанность по даче заключения и полномочия в ходе исследования);

- соответствует ли заключение по форме и содержанию требованиям АПК РФ.

Оценив экспертное заключение № 1667 от 25 июля 2017г., суд пришел к выводу, что при назначении экспертизы и выборе экспертной организации указанные критерии были соблюдены; экспертное заключение соответствует по форме и содержанию предъявляемым к нему требованиям: эксперт обладает достаточной компетентностью в исследованиях подобного рода; в заключении подробно и обстоятельно изложены примененные подходы к оценке, методика исследования находится в строгом соответствии с поставленным перед экспертом вопросом, обусловлена ссылкой на нормативные и иные руководящие документы, примененные экспертом; эксперт предупрежден об уголовной ответственности; экспертное заключение достаточно мотивировано, выводы экспертов обоснованы исследованными им обстоятельствами.

Вместе с тем, суд исходит из следующего.

В соответствии с п.1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок или соразмерного уменьшения цены договора.

На основании п. 5 ст. 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

На основании данной нормы статьи федерального закона, у собственников помещений, расположенных в данном МКД одновременно с возникновением права собственности на объект долевого строительства, в виде помещений самостоятельного назначения, возникла доля в праве собственности на общее имущество в здании, в том числе и в спорных помещениях.

Данная доля, в соответствии с требованиями данной нормы права, не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства.

Сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (пункт 1 статьи 166 ГК РФ в редакции, применяемой к спорным правоотношениям).

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 ГК РФ в редакции, применяемой к спорным правоотношениям).

Учитывая, что Кодекс не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица (пункт 32 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" в редакции, применяемой к спорным правоотношениям).

В силу пункта 1 статьи 36 ЖК РФ и правовой позиции, изложенной в пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр). Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ). Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности (пункты 3, 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания").

Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции, применяемой к спорным правоотношениям) (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В статье 23 Федерального закона N 122-ФЗ (в редакции, применяемой к спорным правоотношениям) установлено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах проводится в соответствии с настоящим Федеральным законом и ЖК РФ. Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Таким образом, право собственности как на жилое помещение, так и на нежилое помещение возникает в момент государственной регистрации такого права.

Как уже установлено арбитражным судом, в материалы дела представлены свидетельства о государственной регистрации, а также выписки из Единого государственного реестра недвижимости, подтверждающие право собственности ответчика на спорные нежилые помещения.

В материалы дела также Администрацией Ленинского муниципального района Московской области представлен проект строительства жилого дома по адресу: 

<

...>, в соответствии с которым на дату совершения сделки 24 декабря 2008г. спорные помещения не являлись объектом общей долевой собственности (Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 N 13391/09).

При таких обстоятельствах отсутствуют основания для признания оспариваемого договора недействительным, а равно как отсутствуют основания для признания недействительным и договора аренды. 

Также ответчиком заявлено ходатайство о пропуске срока исковой давности в соответствии со ст. 199 ГК РФ, рассматривая которое, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166 ГК РФ) составляет три года и течение данного срока по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

Истец не является стороной договоров участия в долевом строительстве от 24.12.2008г. № 8/14-неж, поэтому для него течение срока в соответствии с пунктом 1 статьи 181 ГК РФ начинается с момента, когда истец узнал о его исполнении.

Как следует из искового заявления, истцу стало известно об исполнении договоров участия в долевом строительстве от 24.12.2008г. № 8/14-неж при заключении договора аренды № 26/12/2013-01 от 26.12.2013, то есть 26.12.2013, тогда как с иском истец обратился 26.01.2017 г., то есть с пропуском, установленного в пункте 1 статьи 181 ГК РФ срока исковой давности.

В соответствии с ч.5 ст.4 АПК РФ гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию.

Срок для проведения такой процедуры законом не предусмотрен.

Следовательно, течение срока исковой давности приостанавливается на шесть месяцев со дня направления претензии.

Претензии направлены истцом в адрес ответчика 30.11.2016г. и 26.12.2016г., что подтверждается документами Почты России.

Однако из содержания претензий не следует, что истец требует признать Договоры участия в долевом строительстве от 24.12.2008г. № 8/14-иеж недействительными.

Кроме того, согласно статье 1103 ГК РФ к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения в случае, если иное не установлено данным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений.

Согласно пункту 2 статьи 167 и статье 1103 ГК РФ правила о неосновательном обогащении могут применяться к отношениям по возврату исполненного по недействительным сделкам лишь субсидиарно.

В пункте 34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.

В силу пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является самостоятельным основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (статьи 195, 196, 199 Гражданского кодекса РФ).

При этом пунктом 3 статьи 166 ГК РФ допускается рассмотрение и удовлетворение судом требования о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности при наличии у заявителя охраняемого законом интереса в признании этой сделки недействительной. На такое требование пунктом 1 статьи 181 ГК РФ также установлен трехлетний срок исковой давности, течение которого начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

Срок исковой давности по иску об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения начинает течь с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о том, что недвижимое имущество выбыло из его владения.

При этом установление сроков исковой давности (то есть срока для защиты интересов лица, права которого нарушены), а также последствий его пропуска обусловлено необходимостью обеспечить стабильность гражданского оборота, и не может рассматриваться как нарушающее права истца (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 14 июля 2017 г. N Ф05-9866/17 по делу N А41-79682/2016).

На основании пункта 1 статьи 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в таком доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

В соответствии с целями деятельности, правилами содержания общего имущества и уставом ТСЖ наделено полномочиями проводить в пределах своей компетенции проверку использования общего имущества собственников многоквартирного дома в целях определения эффективного использования и сохранности общего имущества. Ведение учета объектов общего имущества в хронологии их возникновения и пользования (в том числе балансового учета) в силу закона является обязанностью ТСЖ.

Указанная обязанность как способ реализации одной из функций учета состояния, владения и распоряжения общим имуществом является длящейся, не зависит от момента возникновения такого объекта, а также производных прав на него, и соответствует объему полномочий ТСЖ.

Таким образом, истец должен был знать об обстоятельствах выбытия спорных объектов недвижимого имущества из владения собственников многоквартирного дома с момента государственной регистрации товарищества 03.12.2013 года, но не позднее даты заключения договора аренды № 26/12/2013-01 от 26.12.2013.

В соответствии с разъяснениями Министерства регионального развития Российской Федерации от 20.12.2006 № 14314-РМ/07, товарищество собственников жилья обязано приступить к управлению многоквартирным домом со дня государственной регистрации ТСЖ как юридического лица.

Вместе с тем истцом не представлены доказательства того, что с момента принятия в управление многоквартирного дома 03.12.2013 года и заключения 26.12.2013 договора аренды спорных помещений по 21 января 2017 года истец, как представитель собственников многоквартирного дома, предпринимал соответствующие меры по возврату спорных объектов в состав общего имущества.

Истец в силу своих полномочий был обязан и имел возможность в пределах срока исковой давности получить копию технического паспорта многоквартирного дома, в связи с чем является необоснованной ссылка истца на то, что ему стало известно о ничтожности договоров участия в долевом строительстве 25.02.2016 после получения технического паспорта в ГУП МО «МОСБТИ», поскольку субъективное право на предъявление иска о признании указанных сделок недействительными возникло у истца с момента государственной регистрации юридического лица 03.12.2013г.

Обратившись в суд с иском 26.01.2017, истец пропустил срок исковой давности, поэтому отсутствуют основания для удовлетворения предъявленных истцом требований.

С даты введения в эксплуатацию дома № 9 по ул. Ольховая г. Видное и передачи помещений в 2010 году владело и пользовалось спорными нежилыми помещениями ООО "Управляющая компания ДЭЗ №6», за ним в установленном законодательством Российской Федерации порядке было зарегистрировано право собственности, другие собственники многоквартирного дома доступа в спорные помещения не имели.

Следуя разъяснениям Постановления от 23.07.2009 N 64 (пункт 9), Арбитражный суд Иркутской области исковые требования истца следует квалифицировать как заявленные в порядке статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, т.е. виндикационной направленности, на которые распространяется общий трехлетний срок исковой давности.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (пункт 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

В силу вышеизложенной правовой позиции, закрепленной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 12537/09 от 15.12.2009, необходимо учитывать, что при предъявлении в арбитражный суд иска в отношении общего имущества в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья не может иметь самостоятельного экономического интереса, отличного от интересов его членов; оно лишь уполномочено действовать в интересах собственников помещений в доме.

В этой связи срок исковой давности следует исчислять в порядке, установленном статьей 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, со дня, когда сам обладатель права узнал или должен был узнать о нарушении своего права.

Таким образом, к предмету судебного исследования по заявленному иску должны быть отнесены вопросы о том, когда возникло право собственности на первые помещения в доме, когда жильцы (собственники помещений) при проявлении должной степени заботливости и заинтересованности могли получить сведения о составе имущества многоквартирного дома, об использовании спорных помещений не как общего имущества и, как следствие, о нарушении своих прав (Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 4 марта 2016 г. N Ф02-699/16 по делу N А19-2549/2015).

Из свидетельства о государственной регистрации права собственности ответчика на спорные помещения от 08.09.2011 следует, что разрешение на ввод дома в эксплуатацию выдано администрацией Ленинского муниципального района Московской области 30.04.2010 года, помещения переданы ответчику по акту приема-передачи 28.05.2010 года.

Следовательно, собственники многоквартирного дома могли при проявлении должной степени заботливости и заинтересованности получить сведения о составе имущества многоквартирного дома, об использовании спорных помещений не как общего имущества и, как следствие, о нарушении своих прав в 2010 году.

С учетом вышеизложенного, поскольку в материалы дела не представлено доказательств, подтверждающих полномочия истца на обращение с рассматриваемым иском, спорные нежилые помещения на момент заключения договора не входили в состав общего имущества многоквартирного дома, а также по причине пропуска истцом срока исковой давности исковые требования удовлетворению не подлежат в полном объеме.

Судебные расходы распределяются в соответствии со ст. 110 АПК РФ и возлагаются на истца в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения через Арбитражный суд Московской области.

Судья                                                                                                      Ж.П. Борсова