Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6 http://www.spb.arbitr.ru 

Именем Российской Федерации 

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-47653/2025

05 ноября 2025 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена 21 октября 2025 года. Полный текст решения изготовлен 05 ноября 2025 года. 

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе: судьи Егоровой Д.А.,  

при ведении протокола судебного заседания секретарем Хатуевой И.Л., рассмотрев в судебном заседании дело по иску:  

истец: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга ответчик: общество с ограниченной ответственностью «ФТК» 

третье лицо: 1. Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга 2. Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга  

3. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу  

о признании права общей долевой собственности, по встречному иску: истец: общество с ограниченной ответственностью «ФТК» ответчик: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга о признании права собственности, при участии: согласно протоколу от 21.10.2025 г., 

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ФТК» (далее - Общество) с требованиями:  

- о признании права государственной собственности города Санкт-Петербурга на 46332/167003 доли в праве общей долевой собственности в отношении самовольно реконструируемого здания - объекта спорта с крытой ледовой ареной, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Пражская улица, дом 10, корпус 2, строение 1 (кадастровый номер 78:13:0007405:6134),  

- о признании права собственности Общества на 120671/167003 доли в праве общей долевой собственности в отношении самовольно реконструируемого здания - объекта спорта с крытой ледовой ареной, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Пражская улица, дом 10, корпус 2, строение 1 (кадастровый номер 78:13:0007405:6134).  

Определением от 27.05.2025 суд принял исковое заявление к производству, назначил предварительное и основное судебное заседание.  

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены:  

- Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга, 

- Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт- Петербурга,  

- Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу.  

В судебном заседании, состоявшемся 15.07.2025, суд, руководствуясь статьями 135-137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), определил считать дело подготовленным, перешел к рассмотрению дела по существу в судебном заседании в соответствии с определением суда о принятии иска к производству.  

Определением от 22.07.2055 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Санкт-Петербургское государственное бюджетное учреждение «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества» (далее - ГУИОН), суд обязал ГУИОН представить в материалы дела технический план здания - объекта спорта с крытой ледовой ареной, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Пражская улица, дом 10, корпус 2, строение 1 (кадастровый номер 78:13:0007405:6134) с указанием общей площади объекта, получившейся в результате реконструкции, а также площади пристроенной части); сторонам провести совместный осмотр спорного объекта.  

Протокольным определением от 09.09.2025 к производству для совместного с первоначальным иском принят встречный иск Общества к Комитету о признании права собственности Общества на помещение 1Н с кад. № 78:13:0007405:6135 площадью 15 015,4 кв.м (из них 11 620,2 кв.м - учтенная, 3 395,2 кв.м - пристроенная реконструированная).  

07.10.2025 в судебном заседании судом приняты уточнения первоначального иска, в которых Комитет просил:  

1. признать право государственной собственности города Санкт-Петербурга на 47033/163875 доли в праве общей долевой собственности в отношении самовольно реконструируемого здания - объекта спорта с крытой ледовой ареной, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Пражская улица, дом 10, корпус 2, строение 1 (кадастровый номер 78:13:0007405:6134);  

2. признать право собственности Общества на 116842/163875 доли в праве общей долевой собственности в отношении самовольно реконструируемого здания - объекта спорта с крытой ледовой ареной, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Пражская улица, дом 10, корпус 2, строение 1 (кадастровый номер 78:13:0007405:6134).  

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнения приняты судом.  

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд объявил перерыв в судебном заседании.  

После окончания перерыва судебное заседание возобновилось, состав суда не изменился. В судебном заседании 21.10.2025 присутствовали представители истца, ответчика и Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга. Иные лица участвующие в деле не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.  

Информация о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в сети  

Интернет по адресу: www.spb.arbitr.ru в соответствии с установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации порядком.  

От ответчика (истца по встречному иску) поступило ходатайство об уточнении встречных исковых требований, в которых он просил признать право собственности за Обществом на помещение 1Н с кад. № 78:13:0007405:6135 в реконструированном виде.  

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнения приняты судом.  

От ответчика (истца по встречному иску) поступило ходатайство о приобщении дополнительных документов к материалам дела.  

В порядке статьи 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ходатайство судом удовлетворено.  

Истец (по первоначальному иску) заявленные требования поддержал. Ответчик (по первоначальному иску) относительно удовлетворения исковых требований возражал, по основаниям, изложенным в отзыве.  

Между Комитетом и Обществом заключен договор от 11.01.2023 № 21/ЗД-04761 аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора (далее - Договор) сроком по 30.06.2071.  

В соответствии с Договором Обществу для целей эксплуатации объекта капитального строительства без права возведения новых объектов капитального строительства предоставлен земельный участок площадью 13 934 кв.м, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Пражская улица, участок 1 (юго-западнее дома 19, корпус 1, литера А по Софийской улице) (кадастровый номер 78:13:0007405:60) (далее - Земельный участок).  

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости в границах Земельного участка учтено здание площадью 13 305,1 кв.м с кадастровым номером 78:13:0007405:6134 (назначение: нежилое, наименование: объект спорта с крытой ледовой ареной) (далее - Здание), в составе которого учтены шесть помещений: 1-Н площадью 11 620,2 кв.м, 2-Н площадью 10,8 кв.м, 3-Н площадью 5,7 кв.м, 4-Н площадью 1 074,5 кв.м, 5-Н площадью 10,9 кв.м, 6-Н площадью 53,1 кв.м.  

В отношении помещений 1-Н, 5-Н, 6-Н зарегистрировано право собственности Общества.  

В отношении помещений 2-Н, 3-Н, 4-Н зарегистрировано право государственной собственности Санкт-Петербурга.  

По результатам обследования Земельного участка в 2023 году Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга (далее - Служба) и Комитетом по контролю за имуществом Санкт-Петербурга (далее - ККИ) установлен факт реконструкции Здания путем возведения объекта капитального строительства, примыкающего к Зданию с восточной стороны, габаритами 85x33 м, высотой ориентировочно 12 м. Площадь Здания увеличилась с 13 305,1 кв.м до 16 700,3 кв.м, то есть на 3 395,2 кв.м. При этом разрешение на реконструкцию Здания Службой не выдавалось. Таким образом, в ходе проведения контрольных мероприятий уполномоченным органом в отношении Здания выявлены признаки самовольной постройки.  

Ссылаясь на отсутствие документов, подтверждающих факт создания спорного объекта, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.  

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные,  

созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.  

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:  

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;  

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;  

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).  

Лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, и которое выполнило требование о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в соответствии с настоящим Кодексом.  

Лицо, которое приобрело право собственности на здание, сооружение или другое строение, возмещает лицу, осуществившему их строительство, расходы на постройку за вычетом расходов на приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями (пункт 3.2 статьи 222 ГК РФ).  

Из анализа приведенных выше норм следует, что для приобретения права собственности на самовольную постройку необходимо иметь права на земельный участок, допускающие строительство на нем данного объекта, приоритетом в приобретении права на самовольную постройку обладает собственник земельного участка.  

В соответствии с частью 2 статьи 5.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) реализация проекта по строительству объекта капитального строительства состоит из следующих этапов:  

1) приобретение прав на земельный участок, в том числе предоставляемый из земель, находящихся в государственной собственности;  

2) утверждение или выдача необходимых для выполнения инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объекта капитального строительства сведений, документов, материалов;  

3) выполнение инженерных изысканий и осуществление архитектурно-строительного проектирования;  

4) строительство, реконструкция объекта капитального строительства, ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства;  

5) государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на построенный, реконструированный объект капитального строительства (помещение, машино-место).  

В соответствии с пунктом 2 статьи 214 ГК РФ и статьи 16 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью.  

Земельный участок, на котором расположено Здание, входит в состав земель, государственная собственность на которые не разграничена.  

Положениями пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлено, что распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в Санкт-Петербурге осуществляется органами исполнительной власти Санкт-Петербурга.  

В силу пункта 3.25 Положения, утвержденного Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 16.02.2015 № 98, распоряжение земельными участками, расположенными на территории Санкт-Петербурга, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляет Комитет.  

Согласно положением ст.ст. 49, 51, 52, 54 ГрК РФ застройщик обязан осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства на основании разрешения на строительство, в соответствии с разработанной проектной документацией, прошедшей экспертизу, и с обязательным извещением о | начале строительства (реконструкции) объекта капитального строительства органа регионального государственного строительного надзора.  

Разрешение на строительство является не только документом, дающим право осуществлять строительство в течение срока его действия, но и документом, подтверждающим соответствие проектной документации установленным требованиям, а также правомерность действий по возведению объекта капитального строительства. Разрешение на строительство является основанием для начала строительства указанного в нем объекта, следовательно, выдача такого разрешения должна предшествовать проведению строительных работ.  

Реконструкция Здания осуществлена в отсутствие разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.  

Возражая относительно удовлетворения требований, Общество указало, что истец в судебном порядке пытается изменить форму и режим собственности на объект спорта с частной индивидуальной на общую долевую, что недопустимо и нарушает условия Договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях № 21/3КС-10285 от 15.09.2017. Кроме того, по мнению ответчика, истцом не представлено доказательств, что построенный объект спорта является самовольной постройкой; сами по себе факты отсутствия разрешения на строительство (реконструкцию) здания отсутствия проектной и градостроительной документации до начала работ по его реконструкции не являются основаниями для признания постройки самовольной, при этом само по себе отсутствие разрешения на строительство не является препятствием для признания права собственности на самовольную постройку.  

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статье 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом.  

В пункте 2 определения Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 № 595-О-П разъяснено, что вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил три признака самовольной постройки, а именно: возведение постройки на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке; возведение постройки без получения необходимых разрешений; возведение постройки с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.  

В силу пункта 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается.  

Как было указано выше, пунктом 3 статьи 222 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом при одновременном соблюдении следующих условий:  

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;  

- если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;  

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.  

В соответствии с пунктом 42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее - ПП ВС РФ № 44 ) в случае предъявления правообладателем земельного участка иска о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную на этом участке иным лицом, ответчиком по иску является лицо, осуществившее ее возведение (создание).  

В силу пункта 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на вновь созданную вещь, изготовленную или созданную лицом для себя, возникает при условии соблюдения таким лицом закона и иных правовых норм.  

Относительно объектов недвижимого имущества это означает, в первую очередь, необходимость учета и соблюдения при их возведении градостроительных и строительных норм и правил, а также требований ГК РФ и земельного законодательства Российской Федерации.  

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за истцом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.  

Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.  

С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.  

В рамках судебного дела № А56-128269/2023 ККИ предъявлены требования к Обществу об обязании привести Здание в соответствие со сведениями об объекте капитального строительства, указанными в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию от 10.12.2020 № 78-17-35-2020, выданного Службой; в случае невыполнения указанных требований предоставить ККИ силами подведомственного Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Центр повышения эффективности использования государственного имущества» право исполнения решения суда с последующей компенсацией расходов за счет Общества. Также судом в рамках указанного дела рассматривался встречный иск Общества к ККИ о сохранении Здания в реконструированном виде.  

В ходе рассмотрения указанного дела в суде первой инстанции ФГБУ Северо-Западный региональной центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации проведена строительно-техническая экспертиза, по результатам которой установлено соответствие в целом увеличение площади Здания требованиям градостроительных и строительных норм и правил (техническим регламентам), требованиям санитарно-эпидемиологических правил и норм, государственным  

стандартам, требованиям в области пожарной безопасности, отсутствие негативного воздействия на существующее основное Здание, а также установлено, что реконструкция Здания не привела к ухудшению конструктивных и других характеристик надежности и безопасности Здания, отсутствие угрозы обрушения Здания. Копия данного заключения представлена учреждением юстиции в материалы настоящего дела.  

Кроме того, с учетом характера самовольной постройки - реконструкции находящегося в собственности Санкт-Петербурга и Общества Здания путем возведения пристройки, принимая во внимание правовую позицию, изложенную в пункте 28 ПП ВС РФ № 44, а также в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014 (далее - Обзор), при возведении пристройки к существующему объекту, в отношении которого зарегистрировано право собственности, увеличивается общая площадь всего объекта, следовательно, изменяется объект права собственности, который отличается от первоначального размерами, планировкой и площадью. Новым объектом собственности является объект, включающий самовольно возведенные части.  

В случае самовольной реконструкции объекта недвижимого имущества, находящегося в долевой собственности, к участию в деле о признании права собственности на такую постройку подлежат привлечению все сособственники объекта. При этом суду следует вынести на обсуждение вопрос о необходимости перераспределения долей сособственников в случае признания права собственности на самовольно реконструированную постройку (п. 3 ст. 245 ГК РФ).  

Учитывая площадь помещений, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, в собственности Общества, площадь мест общего пользования, а также площадь Здания после осуществленной реконструкции, Комитетом осуществлен расчет долей в праве общей долевой собственности, размер которых составил:  

‒ Общество – 116842/163875; ‒ город Санкт-Петербург – 47033/163875. 

Таким образом, отсутствие разрешения уполномоченного органа на увеличение площади Здания свидетельствует о самовольном характере произведенной реконструкции, но не является препятствием для признания за Комитетом права собственности на долю в праве общей долевой собственности в отношении Здания в реконструированном состоянии при соблюдении условий, предусмотренных пунктом 3 статьи 222 ГК РФ.  

В данном случае, с учетом произведенной в рамках дела № A56-128269/2023 строительно-технической экспертизы, которой установлено, что произведенная реконструкция Здания соответствует строительным и санитарным нормам и правилам, не нарушает права и законные интересы граждан, не создает угрозу их жизни и здоровью, имеются основания для признания права государственной собственности Санкт-Петербурга в отношении указанной самовольной постройки.  

Учитывая изложенное, первоначальный иск подлежит удовлетворению в полном объеме.  

Относительно встречного иска суд поясняет следующее. 

Согласно пункту 39 ПП ВС РФ № 44 право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если  

сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3 ст. 222 ГК РФ).  

В силу пункта 43 ПП ВС РФ № 44 признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (ст. 10 ГК РФ).  

На основании постановления Правительства Санкт-Петербурга от 27.07.2017 № 610 «О предоставлении земельного участка для строительства объекта спорта по адресу: Фрунзенский район, Пражская ул., участок 1 (юго-западнее дома № 19, корп.2, литера А, по Софийской ул.)» Комитетом заключен инвестиционный договор с Обществом в отношении земельного участка с кадастровым номером 78:13:0007405:60 общей площадью 13 934 м2 по адресу: 

<

...> уч. 1, (юго-западнее дома 19, корпус 2, литера А по Софийской улице) для осуществления строительства объекта спорта сроком.  

Объект с крытой ледовой ареной, расположенный по адресу: г. Санкт-Петербург, внутригородское муниципальное образование Санкт-Петербурга муниципальный округ Волковское, Пражская улица, дом 10, корпус 2, строение 1 (кадастровый номер 78:13:0007405:6134), введен в эксплуатацию разрешением Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга от 10.12.2020 № 78-17-35-2020.  

Согласно данному разрешению общая площадь вводимого в эксплуатацию объекта составила 13 305,1 кв.м.  

В соответствии с техническим планом в отношении объекта от 10.08.2020 общая площадь объекта составила 13 305,1кв.м.  

15.06.2021 между Комитетом и Обществом подписан протокол исполнения обязательств по инвестиционному договору, согласно которому на основании разрешения на строительство от 17.09.2019 № 78-017-0231-2019, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 10.12.2020 № 78-17-35-2020, технического плана здания от 10.08.2020, выписок из ЕГРН в отношении здания, помещений 1-Н, 5-Н, 6-Н Обществом выполнены условия инвестиционного договора по осуществлению строительства объекта спорта.  

Согласно п. 6.2.20 инвестиционного договора подписание сторонами протокола исполнения обязательства по договору подтверждает исполнение арендатором обязательств по договору и является основанием возникновения права собственности Общества на результат инвестирования.  

В связи с завершением строительства и вводом в эксплуатацию объекта спорта на основании соглашения сторон о прекращении действия договора от 17.12.2021 инвестиционный договор расторгнут 15.09.2021.  

Таким образом, Комитет не отрицает полное исполнение обязательств инвестиционного договора.  

Однако вопреки доводам Общества, несмотря на то, что условиями инвестиционного договора не были предусмотрены конкретные характеристики (параметры) объекта это не означает, что после ввода объекта в эксплуатацию Общество  

имело право на какие-либо действия по изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройки, перестройки, расширению объекта, а также по замене и (или) восстановлению несущих строительных конструкций объекта в рамках инвестиционного договора.  

Как уже указанно ранее, на основании инвестиционного договора Обществом возведен объект спорта с крытой ледовой ареной - здание площадью 13 305,1 м2.  

Условия, предусмотренные инвестиционным договором, выполнены Ответчиком в полном объеме, что подтверждается протоколом исполнения обязательств.  

Договор расторгнут по соглашению сторон 15.09.2021. 

В соответствии с пунктом 3 статьи 453 ГК РФ в случае расторжения договора обязательства считаются прекращенными с момента заключения соглашения сторон о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения.  

Таким образом, право возведения объектов капитального строительства, предоставленное инвестиционным договором Обществу, реализовало путем возведения объекта спорта с крытой ледовой ареной.  

После окончания строительства указанного объекта на земельном участке Инвестиционный договор в этой части являлся исполненным и действовал только в части обязательств по оплате арендной платы и права использования земельного участка под возведенным объектом.  

С учетом гражданского и земельного законодательства собственником зданий, сооружений переходит исключительное право землепользования без права застройки (ст. 552 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ).  

Таким образом, право возведения объектов капитального строительства, их реконструкции на земельном участке было реализовано Обществом и прекратилось с завершением отношений в рамках инвестиционного договора 15.09.2021.  

Кроме того, в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Обществом не представлено надлежащих доказательств того, что проведенная реконструкция была осуществлена в период действия инвестиционного договора.  

По искам о признании права на самовольную постройку не имеет правового значения то обстоятельство, что самовольное строительство, реконструкция осуществлялось за счет средств застройщика.  

Кроме того, несостоятельным является довод Общества о том, что ставка арендной платы по договору № 21/ЗД-04761 от 11.01.2023 аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора рассчитана исходя из площади всего объекта с учетом реконструкции.  

В соответствии с указанным договором Общество принимает и использует на условиях аренды земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...> участок 1 (юго-западнее дома 19, корпус 2, литера А по Софийской улице) (кадастровый номер 78:13:0007405:60) площадью 13 934,0 м2.  

Согласно справке расчета доли арендатора в здании, являющейся приложением к договору, размер доли земельного участка, приходящейся на принадлежащие Ответчику помещения, определен путем математического расчета исходя из площади земельного участка (13 934,0 м2), площадей помещений, находящихся в собственности Общества (11 620,2 м2, 10,9 м2, 53,1 м2), а также площадей всех помещений в здании, находящихся в собственности. Таким образом, площадь доли земельного участка для расчета размера арендной платы составила 12 744,0 м2 и была рассчитана только исходя из площади принадлежащих Обществу помещений без учета площади пристроенной части здания.  

Понятие реконструкции установлено в ГрК РФ применительно к объектам капитального строительства. При этом помещения являются обособленной частью  

здания или сооружения и не являются самостоятельными объектами капитального строительства.  

Исходя из определения реконструкции объекта капитального строительства (п. 14 ст. 1 ГрК РФ) и определения понятия помещения (п. 1 ст. 141.4 ГК РФ, п. 14 ст. 2 Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»), изменение границ помещений, образование новых помещений из помещений, изменение внутренней планировки помещений, расположенных в нежилых зданиях и сооружениях, представляет собой реконструкцию части объекта капитального строительства - нежилого здания или сооружения, и подлежит реализации по правилам, установленным ст.ст. 48, 49, 51 и 55 ГрК РФ.  

В случае изменения параметров объекта капитального строительства или его частей - высоты, количества этажей, площади, объема, в том числе надстройки, перестройки, расширения объекта капитального строительства (изменения контура здания или сооружения) в силу положений п. 14 ст. 1, ч. 2 ст. 51, ч. 11 ст. 55 ГрК РФ требуется получение разрешения на строительство, разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию.  

Также необходимо принимать во внимание правовую позицию Верховного Суда Российской Федерации, изложенную в Обзоре судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 13.12.2023. Согласно этой правовой позиции возведение пристроек, надстроек, изменение таких параметров здания (многоквартирного дома), как высота, количество этажей, площадь и объем, являются реконструкцией здания в целом(в силу п. 14 ст. 1 ГрК РФ).  

Таким образом, вопреки доводам Общества в рассматриваем случае произведена реконструкция всего объекта капитального строительства - осуществлено расширение объекта капитального строительства (изменения контура здания) в отсутствие на то разрешительных документов и права осуществления такой реконструкции на земельном участке.  

Действующим законодательство не предусмотрено возможность признания права собственности на самовольно реконструированную часть объекта капитального строительства, а правовая квалификация произведенной реконструкции как изменение параметров помещения 1-Н, данная Обществом, не соответствует положениям законодательства, в связи с чем требования Общества не подлежат удовлетворению.  

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, расходы по государственной пошлине относятся на ответчика и подлежат взысканию в доход федерального бюджета, поскольку истец освобожден от ее уплаты на основании пп. 1.1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации. Также с Общества подлежит взысканию в доход федерального бюджета государственная пошлина за подачу встречного иска, поскольку при принятии судом предоставлена отсрочка ее уплаты.  

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.  

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  

решил:

Признать право государственной собственности города Санкт-Петербурга на 47033/163875 доли в праве общей долевой собственности в отношении самовольно реконструируемого здания - объекта спорта с крытой ледовой ареной, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Пражская улица, дом 10, корпус 2, строение 1 (кадастровый номер 78:13:0007405:6134);  

Признать право собственности общества с ограниченной ответственностью «ФТК» на 116842/163875 доли в праве общей долевой собственности в отношении самовольно реконструируемого здания - объекта спорта с крытой ледовой ареной, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Пражская улица, дом 10, корпус 2, строение 1 (кадастровый номер 78:13:0007405:6134).  

В удовлетворении встречного иска отказать. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ФТК» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 100 000 рублей.  

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.  

Судья Егорова Д.А.