ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

Березина ул., д. 4, г. Владимир, 600017

http://1aas.arbitr.ru,  тел/факс: (4922) телефон 44-76-65, факс 44-73-10 

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А79-3203/2021

06 мая 2022 года

г. Владимир

Резолютивная часть постановления объявлена 27 апреля 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 мая 2022 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Мальковой Д.Г., судей Ковбасюка А.Н., Наумовой Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 17.02.2022 по делу № А79-3203/2021, принятое по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 318213000015422) к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом администрации города Чебоксары (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, 

с привлечением третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, – администрации города Чебоксары Чувашской Республики (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), индивидуального предпринимателя ФИО3 (ОГРНИП 318213000022951), 

при участии в судебном заседании представителя ИП ФИО2 – ФИО4 по доверенности от 14.03.2022 сроком по 31.12.2023, представлен диплом о высшем юридическом образовании, 

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, Предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Чувашской Республики с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом администрации города Чебоксары (далее – ответчик, Комитет) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения № 4 общей площадью 126,8 кв.м, расположенного на цокольном этаже (литера А1) жилого девятиэтажного кирпичного дома (литера А), находящегося по адресу: 

<

...>. Истец просил изложить пункты 1.3, 2.1 договора в следующей редакции:

"1.3. Выкупная стоимость (продажная цена) Нежилого помещения составляет 1 921 740 руб. без учета НДС.

2.1. Оплата выкупной стоимости (продажной цены) нежилого помещения, указанной в пункте 1.3 настоящего договора, производится Покупателем в рассрочку в течение 60 месяцев со дня подписания настоящего договора по 32 029 руб. ежемесячно; 

путем внесения Покупателем на расчетный счет Продавца.

Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость (продажную цену) нежилого помещения, с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения".

Исковые требования основаны на нормах статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация города Чебоксары Чувашской Республики (далее – Администрация), индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее – ИП ФИО3).

Решением от 17.02.2022 Арбитражный суд Чувашской Республики урегулировал разногласия, возникшие между Комитетом и Предпринимателем при заключении договора купли-продажи, изложив пункты 1.3, 2.1 договора в следующей редакции:

"1.3. Выкупная стоимость (продажная цена) Нежилого помещения составляет 2 390 000 руб. без учета НДС.

2.1. Оплата выкупной стоимости (продажной цены) нежилого помещения, указанной в пункте 1.3 настоящего договора, производится Покупателем в рассрочку в течение 60 (Шестидесяти) месяцев со дня подписания настоящего договора по 39 833 руб. ежемесячно с 1 по 59 месяцы и 39 853 руб. за 60 месяц;

путем внесения Покупателем на расчетный счет Продавца.

Покупатель вправе досрочно оплатить стоимость (продажную цену) нежилого помещения, с уплатой процентов за пользование рассрочкой, начисленных на дату погашения".

Кроме того, суд взыскал с Предпринимателя в пользу Комитета 20 000 руб. в возмещение расходов по оплате повторной судебной экспертизы.

Не согласившись с принятым судебным актом, Предприниматель обратился в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить по основаниям, предусмотренным статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и принять по делу новый судебный акт.

По существу возражения заявителя сводятся к несогласию с результатами проведенной по делу повторной судебной экспертизы, которая, по мнению Предпринимателя, имеет ряд недостатков, которые повлияли на выводы эксперта. Кроме того, истец полагает неправомерным отнесение на него судебных расходов за проведение повторной экспертизы. Считает, что судебный акт по спору принят в пользу Предпринимателя.

Представитель Предпринимателя в судебном заседании поддержал вышеприведенные доводы, более подробно изложенные в апелляционной жалобе и дополнении к ней, настаивал на отмене принятого по делу решения; заявил ходатайство о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы.

Комитет в отзыве на апелляционную жалобу выразил несогласие с позицией истца, полагая доводы заявителя несостоятельными, просил обжалуемый судебный акт оставить без изменения; возразил против удовлетворения ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы; просил рассмотреть жалобу в отсутствие представителя ответчика.

Рассмотрев ходатайство истца о назначении по делу повторной судебной экспертизы, Первый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 82, 87, 159, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в удовлетворении ходатайства отказал, ввиду того, что истцом не обоснована уважительность причин невозможности заявления аналогичного ходатайства в суде первой инстанции (протокол судебного заседания от 27.04.2022).

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие ответчика и третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся материалам.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 20.11.2018 Комитетом (арендодатель), обществом с ограниченной ответственностью «Наследие» (управляющая организация) и Предпринимателем (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения (строение) муниципальной собственности г. Чебоксары по пр. Тракторостроителей, д. 63/21 № 2581, по условиям которого арендодатель при участии управляющей организации сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение (строение), которое в дальнейшем именуется "помещение" и характеризуется данными, приведенными в приложении "Описание объекта аренды, размер арендной платы и другие переменные условия Договора" к договору, являющемся неотъемлемой частью настоящего договора (нежилое помещение № 4, расположенное в цокольном этаже жилого девятиэтажного кирпичного дома, общей площадью 126,8 кв.м, по адресу: 

<

...>).

Согласно пункту 5 приложения № 1 к договору срок его действия устанавливается с 16.11.2018 по 15.11.2023.

Объект аренды передан арендатору по акту передачи 20.11.2018.

18.01.2021 Предприниматель обратился в Администрацию с заявлением о намерении реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества.

24.02.2021 Администрация приняла постановление № 322 об условиях приватизации объекта недвижимости со стоимостью (ценой продажи) в размере 3 000 000 руб. (без учета НДС).

Письмом от 02.03.2021 № 039-1607 Комитет направил истцу постановление Администрации от 24.02.2021 № 322, а также проект договора купли-продажи нежилого помещения.

Истец подписал проект договора купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством, с протоколом разногласий, в котором указал стоимость (продажную цену) нежилого в размере 1 714 167 руб. 66 коп., без учета НДС, определенную ООО «Бизнес партнер» в справке от 25.03.2021 № 07-2/21.

Недостижение соглашения по условиям заключаемого договора в упомянутой части послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

При разрешении возникшего между сторонами спора суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

В статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации оговорено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". 

Согласно пункту 5 статьи 3 названного Закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или  в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).

Предприниматель является лицом, обладающим преимущественным правом на приобретение арендованного им помещения в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ, и по цене, равной рыночной стоимости этого имущества и определенной независимым оценщиком.

При заключении договора купли-продажи нежилого помещения между сторонами возникли разногласия относительно величины рыночной стоимости объекта.

Таким образом, предметом настоящего спора является урегулирование разногласий, возникших при определении рыночной стоимости выкупаемого имущества.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу положений пунктов 1, 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Аналогичная правовая позиция выражена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.07.2011 № 2419/11.

Указанная в проекте договора купли-продажи стоимость (цена продажи) объекта недвижимости была определена в размере 3 000 000 руб. (без учета НДС) на основании отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 15.02.2021 № 2.06-2021, составленного ИП ФИО3

В связи с возникшими между сторонами существенными разногласиями и в целях определения соответствия вышеуказанного отчета об оценке рыночной стоимости муниципального недвижимого имущества требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации, федеральных стандартов оценки" суд первой инстанции назначил судебную экспертизу, проведение которой поручил эксперту ООО «Институт оценки и консалтинга» ФИО5

В соответствии с заключением судебной экспертизы от 16.08.2021 № СЭ/21-048 отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 15.02.2021 № 2.06-2021, составленный ИП ФИО3, признан недостоверным; рыночная стоимость нежилого помещения № 4, расположенного в цокольном этаже жилого девятиэтажного кирпичного дома, общей площадью 126,8 кв.м, по адресу: 

<

...>, по состоянию 18.01.2021 определена в сумме 1 921 740 руб.

Исследовав приведенные ИП ФИО3 возражения относительно проведенной по делу судебной экспертизы, усмотрев наличие сомнений в обоснованности первоначальной экспертизы, суд первой инстанции правомерно назначил повторную экспертизу в порядке части 1 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проведение которой поручил экспертам ООО «Региональный центр профессиональной оценки экспертизы" ФИО6 и ФИО7

Согласно заключению судебной экспертизы от 10.12.2021 № Э-0558/2021, отчет, выполненный ИП ФИО3, не соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации, федеральных стандартов оценки; допущенные нарушения могли повлиять на итоговую рыночную стоимость спорного имущества; рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на дату подачи заявления о намерении реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества определена в сумме 2 390 000 руб.

Суд установил, что названное заключение не содержит каких-либо противоречий, соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основания для сомнений в достоверности и обоснованности выводов экспертов не имеется. Заключение содержит выводы по поставленным вопросам и соответствует требованиям Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Надлежащих доказательств того, что экспертное заключение от 10.12.2021 № Э-0558/2021 содержит недостоверные либо противоречивые выводы, Предпринимателем не представлено. Правом на обращение с ходатайством о назначении по делу дополнительной либо повторной экспертизы (статья 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) истец в суде первой инстанции не воспользовался. Вместе с тем выраженное им сомнение в обоснованности выводов эксперта само по себе не является обстоятельством, исключающим доказательственное значение указанного заключения.

С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно при разрешении спора по существу исходил из годовой рыночной стоимости выкупаемого муниципального имущества, определенного заключением эксперта от 10.12.2021 № Э-0558/2021.

При таких обстоятельствах суд на законных основаниях урегулировал разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора купли-продажи нежилого помещения № 4 общей площадью 126,8 кв.м, расположенного на цокольном этаже (литера А1) жилого девятиэтажного кирпичного дома (литера А), находящегося по адресу: 

<

...>, установив выкупную стоимость (продажную цену) нежилого помещения в размере 2 390 000 руб. без учета НДС, изложив спорные пункты договора в соответствующей редакции.

При решении вопроса о распределении судебных расходов по оплате повторной экспертизы суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

Статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Согласно пункту 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" (далее - Постановление № 1) принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

В пункте 21 Постановления № 1 разъяснено, что положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статья 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) не подлежат применению при разрешении, в том числе иска неимущественного характера.

Исходя из правовой природы преддоговорного спора, положений статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации результатом разрешения преддоговорного спора является не удовлетворение иска либо отказ в его удовлетворении, а определение судом содержания спорных условий договора, по которым у сторон возникли разногласия. Вместе с тем это не означает, что судебный акт по преддоговорному спору не может считаться принятым в пользу той или иной стороны в зависимости от того, в редакции какой стороны суд принял спорный пункт договора.

По результатам рассмотрения спора об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, судом была принята редакция спорных пунктов договора купли-продажи на основании заключения повторной судебной экспертизы от 10.12.2021 № Э-0558/2021, с которой не согласен истец. 

Предприниматель настаивал на установлении продажной цены приватизируемого нежилого помещения в сумме 1 921 740 руб.

По результатам рассмотрения преддоговорного спора суд пришел к выводу о том, что предложенная истцом продажная цена является необоснованной и урегулировал возникшие межу сторонами разногласия с учетом результатов повторной судебной экспертизы, ходатайство о проведении которой заявлял Комитет, согласившийся с выводами экспертного заключения от 10.12.2021 № Э-0558/2021.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что настоящий спор неимущественного характера разрешен в пользу ответчика.

Коллегия судей отмечает, что именно Предприниматель не согласился с принятым по существу спора судебным актом суда первой инстанции, в том числе в части установленного размера выкупной стоимости имущества, и обратился в суд апелляционной инстанции с апелляционной жалобой, настаивая на необходимости установления продажной цены нежилого помещения в сумме 1 921 740 руб.

Изложенное само по себе свидетельствует о том, что принятый по делу судебный акт принят не в пользу истца.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно отнес на истца расходы по оплате повторной судебной экспертизы.

Обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы – установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Аргументы, приведенные заявителем в апелляционной жалобе, коллегия судей изучила и признала юридически несостоятельными, ибо все они сводятся к иным, нежели у суда, трактованию норм действующего законодательства и оценке фактических обстоятельств спора. Однако наличие у заявителя собственной правовой позиции по спорному вопросу не является основанием для отмены принятого по делу судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Следовательно, оснований для отмены принятого по делу решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 17.02.2022 по делу № А79-3203/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

 

Председательствующий судья 

 

Д.Г. Малькова

 

Судьи

ФИО8

 

А.Н. Ковбасюк