Арбитражный суд

 Западно-Сибирского округа

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                                                 Дело № А45-18740/2022

 

Резолютивная часть постановления объявлена  05 сентября 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме  12 сентября 2023 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                                                      Демидовой Е.Ю.,

судей                                                                                     Зиновьевой Т.А.,

                                                                                      Севастьяновой М.А.,

при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел кассационную жалобу Мэрии города Новосибирска на решение от 17.02.2023 Арбитражного суда Новосибирской области (судья Галкина Н.С.) и постановление от 15.05.2023 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Павлюк Т.В., ФИО1, ФИО2) по делу № А45-18740/2022 по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Концепт девелопмент» (630099, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Мэрии города Новосибирска (630099, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании недействительным отказа в предоставлении земельного участка в собственность.

В судебном заседании принял участие представителm общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Концепт девелопмент» - ФИО3 по доверенности от 21.08.2023.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Концепт девелопмент» (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с заявлением к Мэрии города Новосибирска (далее - мэрия) о признании недействительным отказа от 04.07.2022 в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 54:35:064405:37 площадью 20 901 кв.м для эксплуатации нежилых зданий: стоянки общей площадью 771,9 кв.м с кадастровым номером 54:35:064405:165, расположенной по адресу 

<

...> и стоянки общей площадью 1474,9 кв.м с кадастровым номером 54:35:064405:169, расположенной по адресу 

<

...>, принадлежащих на праве собственности обществу.

Решением от 17.02.2023 Арбитражного суда Новосибирской области, оставленным без изменения постановлением от 15.05.2023 Седьмого арбитражного апелляционного суда, заявленные требования удовлетворены.

Мэрия обратилась в суд округа с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на то, что выводы судов сделаны в нарушение норм материального права и без учета конкретных обстоятельств дела, просит решение и постановление отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

По мнению заявителя, изложенный в заключении эксперта от 21.12.2022 № 21/12-ЗКИ (далее – заключение от 21.12.2022) вывод о том, что процент застройки земельного участка составляет 43% и, помимо площади застройки объектов, включает в себя площадь наземных стоянок открытого типа, является неверным, поскольку асфальтированные площадки не являются объектами недвижимого имущества и занятая ими площадь не подлежит учету при определении процента застройки. Мэрия считает, что установленный постановлением мэрии от 26.09.2018 № 3499 минимальный процент застройки (10%) не мог быть применен судами, ввиду того, что Правила землепользования и застройки имеют приоритет по отношению к любому проекту планировки территории, кроме того, указанное постановление утратило силу на момент принятия решения судом первой инстанции.

Не соглашаясь с данной позицией кассатора, общество в отзыве на кассационную жалобу просит оставить без изменения обжалуемые судебные акты.

В судебном заседании представитель общества, позицию, изложенную в отзыве поддержал, полагает кассационную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Учитывая надлежащее извещение мэрии о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие ее представителей в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы с учетом отзыва на нее, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, общество, являясь собственником объектов недвижимости с кадастровым номером 54:35:064405:165, стоянки, площадью 771,9 кв.м, с кадастровым номером 54:35:064405:169, стоянки площадью 1474,9 кв. м, расположенных по адресу: Новосибирская область, 

<

...> в пределах земельного участка с кадастровым номером 54:35:064405:37, обратилось в мэрию с заявлением от 08.06.2022 о предоставлении в соответствии со статьей 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) в собственность указанного земельного участка. 

Земельный участок с кадастровым номером 54:35:064405:37 поставлен на кадастровый учет 31.07.2018, вид разрешенного использования: Коммунальное обслуживание – стоянки. 

Отказывая обществу в предоставлении в собственность земельного участка, мэрия указала на несоответствие его площади (20901 кв.м) нормативно установленному минимальному проценту застройки, который составляет 30%, тогда как застроенная площадь (2246, 8 кв.м) составляет 11, 35%. 

Ссылаясь на незаконность отказа в предоставлении испрашиваемого земельного участка, общество обратилось в арбитражный суд с соответствующим требованием.

В ходе рассмотрения дела определением от 22.11.2022 Арбитражного суда Новосибирской области в целях определения площади земельного участка, необходимой для целей эксплуатации (использования) по назначению зданий стоянок в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства, исходя из площади (20 901 кв.м) земельного участка с кадастровым номером 54:35:064405:37, а также установления возможности образования такого земельного участка назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Геосити» ФИО4.

По итогам исследования в материалы дела представлено заключение от 21.12.2022, согласно которому по результатам натурного обследования участка выявлено размещение следующих зданий и сооружений, и иных объектов на земельном участке с кадастровым номером 54:35:064405:37: здание стоянки (назначение - нежилое здание), площадью 1474,9 кв.м с кадастровым номером 54:35:064405:169; здание стоянки (назначение - нежилое здание), площадью 771,9 кв.м с кадастровым номером 54:35:064405:165; наземная стоянка для легкового автотранспорта открытого типа на 15 машино-мест, в т.ч. 2 машино-места специализированных расширенных для инвалидов; наземная стоянка для легкового автотранспорта открытого типа на 29 машино-мест, в т.ч. 5 машино-мест специализированных расширенных для инвалидов, три резервуара-накопителя ливневых вод; подземные и наземные инженерные коммуникации, необходимые для эксплуатации зданий и сооружений на земельном участке 54:35:064405:37, а именно: подземный железобетонный коллектор диаметром 1000 мм ливневой канализации со сливной ямой; подземный водопровод диаметром 160 мм, материал: полиэтилен; подземный низковольтный электрический кабель 0,4 кВ с распределительным шкафом; объекты благоустройства и озеленения.

Исходя из полученных данных, с учетом организации застройки земельного участка, обеспечения соблюдения требований и расчетных показателей площади земельного участка для целей эксплуатации (использования) по назначению объектов недвижимости - нежилых зданий стоянок с кадастровыми номерами 54:35:064405:165 и 54:35:064405:169, эксперт сделал вывод о том, что площадь испрашиваемого земельного участка является необходимой и достаточной. Эксперт указал, что раздел земельного участка с кадастровым номером 54:35:064405:37 проводить нецелесообразно, так как это приведет к нарушению вышеприведенных расчетов по требованиям строительных, санитарных, градостроительных, земельных норм действующего законодательства Российской Федерации, а также технических регламентов.

Экспертом отмечено, что площадь определялась исходя из конфигурации земельного участка, размещения части земельного участка в зоне воздействия неблагоприятных техногенных факторов, необходимости сохранения древесно-кустарниковой и прибрежной растительности, а также наличия ограничений – зоны с особым условием использования, обоснованными функциональным назначением и санитарными требованиями для зданий стоянок с кадастровыми номерами 54:3 5:064405:165 и 54:35:064405:169, охранными зонами инженерных сетей водопровода и электрического кабеля 0,4 кВ; санитарными разрывами от контейнерных и (или) специальных площадок, от резервуаров и локальных очистных сооружений; в границах которых нельзя размещать объекты капитального строительства, а возможно использовать только для эксплуатации зданий стоянок, также экспертом учтено, что здания стоянок относятся к зданиям функциональной пожарной опасностью Ф5 - здания производственного или складского назначения, в том числе: б) Ф5.2 - складские здания, сооружения, стоянки для автомобилей без технического обслуживания и ремонта, книгохранилища, архивы, складские помещения.

При вынесении обжалуемых судебных актов суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями статей 11.9, 39.1, 39.3, 39.20 ЗК РФ, правовым подходом, сформулированным в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, учитывая изложенные в заключении от 21.12.2022 выводы о том, что площадь испрашиваемого земельного участка является необходимой и достаточной для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, принимая во внимание также, что строительство зданий стоянки осуществлялось обществом в период действия постановлении мэрии от 26.09.2018 № 3499, которым устанавливались минимальный процент застройки 10%, максимальный – 30%, пришли к выводу о неправомерности отказа в предоставлении земельного участка в собственность.

Суд округа находит выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствующими установленным по делу обстоятельствам и применимому к спорным правоотношениям законодательству.

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, частям 2, 3 статьи 201 АПК РФ, пункту 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для признания судом решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц незаконными, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Отсутствие, а также недоказанность хотя бы одного из названных условий служит основанием для оставления заявления без удовлетворения.

При этом в силу требований части 1 статьи 65 и части 5 статьи 200 АПК РФ орган, должностное лицо должны доказать соответствие их решения, действия (бездействия) закону; обязанность по доказыванию нарушения оспариваемым решением, действием (бездействием) прав и законных интересов возлагается на лицо, обратившееся в суд за его оспариванием.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим Федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Таким образом, необходимыми условиями для выкупа земельного участка без проведения торгов на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, статьи 39.20 ЗК РФ являются: нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности заявителю; соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка и его площади.

Предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без торгов при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 данного Кодекса.

Статьей 39.16 ЗК РФ предусмотрен исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. 

В частности на основании пунктов 1, 14 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, если: с заявлением              о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии                         с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов; разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10 выражена правовая позиция, согласно которой собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

При этом по смыслу статей 1, 39.1, 39.3, 39.16, 39.20 ЗК РФ размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимого имущества, поставлен в зависимость не только от площади таких объектов недвижимости, но и от их назначения, а также целей использования. Таким образом, необходимая для эксплуатации объекта недвижимости площадь земельного участка определяется с учетом его функционального назначения, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

Из совокупного толкования приведенных норм следует, что собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется в соответствии с правилами пункта 1 статьи 11.9 ЗК РФ.

Согласно положениям пункта 1 статьи 11.9 ЗК РФ предельные (максимальные                       и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии                       с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.

В пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. При этом согласно пункту 2 статьи 35 ЗК РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.06.2014 № 1152/14 указано, что исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования. Площадь такого участка не может быть менее предельных минимальных и более предельных максимальных размеров, установленных для конкретных видов деятельности, правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Аналогичная позиция сформулирована в определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017 № 305-КГ16-16409, в котором указано, что при предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

В постановлениях Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации                           от 01.03.2011 № 13535/10, от 03.04.2012 № 12955/11, определении Верховного Суда Российской Федерации от 01.02.2018 № 305-ЭС17-13675 разъяснено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов государственных органов либо органов местного самоуправления об отказе в предоставлении земельных участков арбитражным судам необходимо исследовать вопрос о том, является ли площадь испрашиваемого заявителем земельного участка объективно необходимой для целей нормальной эксплуатации (использования) по назначению расположенного на нем объекта недвижимости (здания, строения, сооружения). При этом отмечено, что площадь необходимого в таком случае земельного участка определяется с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

Руководствуясь вышеприведенными правовыми положениями и разъяснениями по их применению, произведя исследование и оценку представленных в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, установив, в том числе на основании выводов, сделанных в рамках судебной экспертизы и изложенных в заключении от 21.12.2022, что для эксплуатации расположенных на земельном участке объектов недвижимости общества по назначению с учетом организации застройки земельного участка в соответствии с проектной и разрешительной документацией, видом разрешенного использования, необходимой и достаточной площадью является площадь испрашиваемого земельного участка, принимая во внимание невозможность раздела испрашиваемого земельного участка с учетом его конфигурации, а также учтя, что, осуществляя строительство, общество исходило из нормативов, установленных в постановлении мэрии от 26.09.2018 № 3499, которым были установлены минимальный процент застройки 10%, максимальный – 30%, таким образом, испрашиваемая площадь земельного участка соответствует предъявляемому на момент строительства требованию о минимальном проценте застройки в границах земельного участка, принимая во внимание, что на момент строительства и завершения строительства объектов Правилами землепользования и застройки, утвержденными решением Совета депутатов города Новосибирска от 24.06.2009 № 1288 не был установлен минимальный процент застройки в 30 %, суды первой и апелляционной инстанций верно указали на соразмерность испрашиваемой заявителем площади земельного участка, придя к мотивированному выводу о том, что оснований для отказа в предоставлении спорного земельного участка в собственность по мотивам несоответствия процента застройки установленным нормативам не имелось.

Иного из материалов настоящего дела не следует и судом округа не установлено (статьи 9, 41, 65, 69 АПК РФ).

Приведенные заявителем жалобы доводы повторяют его позицию по делу, не опровергают выводы судов первой и апелляционной инстанций, основанные на фактических обстоятельствах, по существу направлены на переоценку доказательств и установленных обстоятельств, что выходит за рамки рассмотрения дела в суде кассационной инстанции, установленные статьей 286 АПК РФ. Доводы не содержат обстоятельств, которые не были проверены и учтены судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении дела и влияли бы на обоснованность и законность обжалуемых судебных актов, не свидетельствуют о нарушении норм права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ могут быть основанием для отмены или изменения судебных актов. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Заявляя в кассационной жалобе доводы, направленные на критику экспертного заключения, кассатор не учитывает полномочия суда кассационной инстанции, ограниченные нормами части 2 статьи 287 АПК РФ по установлению обстоятельств, исследованию доказательств и их оценке, и, по сути, заявляет доводы, направленные исключительно на иную оценку исследованных судами доказательств, что недопустимо при проверке законности судебных актов в порядке кассационного производства (статья 286 АПК РФ), в связи с чем данные доводы отклоняются судом округа.

Суд кассационной инстанции не вправе отвергать обстоятельства, которые суды сочли доказанными, и принимать решение на основе иной оценки представленных доказательств, поскольку иное свидетельствует о выходе за пределы полномочий, предусмотренных статьей 287 АПК РФ, о существенном нарушении норм процессуального права и о нарушении прав и законных интересов лиц, участвующих в деле (определение Верховного Суда Российской Федерации от 13.09.2016 № 305-ЭС16-7224).

Нарушений норм материального и процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены решения и постановления в порядке статьи 288 АПК РФ, окружным судом не установлено. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Вопрос о взыскании государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы судом не рассматривается, поскольку заявитель жалобы освобожден от уплаты на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 17.02.2023 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 15.05.2023 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А45-18740/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                               Е.Ю. Демидова

 

Судьи                                                                                             Т.А. Зиновьева

 

  М.А. Севастьянова