ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Березина ул., д. 4, г. Владимир, 600017

http://1aas.arbitr.ru, тел. 44-76-65, факс 44-73-10 

___________________________________________________________

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А79-7689/2017

16 августа 2018 года

г. Владимир

Резолютивная часть постановления объявлена 09 августа 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 июня 2018 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Устиновой Н.В., судей Наумовой Е.Н., Мальковой Д.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Мир Фитнеса» на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 21.02.2018 по делу № А79-7689/2017, принятое судьей Трофимовой Н.Ю., по иску общества с ограниченной ответственностью «Альфа-Реал» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Мир Фитнеса» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании 114 402 руб. 02 коп., третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Альфа-Центр», при участии в судебном заседании: от заявителя (ответчика) – общества с ограниченной ответственностью «Мир Фитнеса» – ФИО2 (по доверенности от 20.04.2018 сроком на 1 год), ФИО3 (по доверенности от 08.06.2018 сроком на 1 год); от истца – общества с ограниченной ответственностью «Альфа-Реал» – ФИО4 (по доверенности от 01.09.2017 сроком на 3 года); ФИО5 (по доверенности от 08.08.2018 сроком до 31.12.2018).

Изучив материалы дела, Первый арбитражный апелляционный суд установил.

Общество с ограниченной ответственностью «Альфа-Реал» обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Мир Фитнеса» (далее – ООО «Мир Фитнеса») 114 402 руб. 02 коп.

Исковые требования мотивированы неоплатой ответчиком тепловой энергии, потребленной им в арендованном у истца по договору от 01.10.2014 № 02 помещении в период с марта по апрель 2017 года, исходя из показаний прибора учета.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Альфа-Центр».

Решением от 21.02.2018 Арбитражный суд Чувашской Республики исковые требования удовлетворил в полном объеме.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО «Мир Фитнеса» обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой (с дополнениями и уточнениями к ней), в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

Обжалуя судебный акт, заявитель ссылается на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права, выразившемся в неверном толковании положений статей 614, 616, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, и неверную оценку имеющихся в деле доказательств. Указал на то, что бассейн, находящийся на территории арендуемого помещения, является неотъемлемой частью помещения, не выделен как отдельный объект ни в соответствии с договором аренды, ни в соответствии с кадастровым планом помещения. Отметил, что истец знал о наличии бассейна и его функционировании после открытия фитнес-клуба.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу указал на несостоятельность доводов заявителя, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Определениями суда от 26.04.2018, от 17.05.2018, от 14.06.2018, от 05.07.2018 рассмотрение апелляционной жалобы откладывалось в порядке статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представители заявителя поддержали доводы апелляционной жалобы, представители истца возразили относительно удовлетворения апелляционной жалобы. 

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и возражения на них, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены (изменения) судебного акта.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 01.10.2014 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений № 02 (далее – договор), согласно пункту 1.1 которого арендодатель передает арендатору за плату во временное пользование (аренду) нежилое помещение (далее – помещение) общей площадью 1867 кв.м, расположенное на 3 этаже нежилого здания многофункционального комплекса, расположенного по адресу: 

<

...>.

Пунктом 1.2 договора предусмотрено, что нежилое помещение будет использоваться для размещения фитнес-клуба.

Помещение предоставляется арендатору сроком на 10 лет с даты подписания акта приема-передачи (пункт 2.1 договора).

В пункте 3.1 договора стороны предусмотрели, что за арендуемое помещение арендатор уплачивает арендодателю арендную плату в виде следующих составляющих: базовая арендная плата и переменная арендная плата.

В соответствии с пунктом 3.3 договора ежемесячная минимальная базовая арендная плата за помещение рассчитывается исходя из стоимости аренды 346 руб. 70 коп., НДС не облагается в связи с применением арендодателем упрощенной системы налогообложения, за 1 кв.м помещения.

В базовую арендную плату входят эксплуатационные расходы, за исключением обслуживания и эксплуатации инженерных систем, установленных арендатором внутри арендуемого помещения. Эксплуатация таких инженерных систем осуществляется арендатором самостоятельно.

Базовая арендная плата выплачивается арендатором ежемесячно авансом до 5 числа текущего месяца без выставления счета.

Начиная со второго года аренды, с месяца достижения арендатором суммы месячной валовой выручки по всему фитнес-клубу в целом в размере 5 000 000 руб. в месяц и более, ежемесячная базовая арендная плата устанавливается в размере 12% от валового торгового оборота арендатора за 1 календарный месяц (с 1 числа по последний календарный день месяца), но не менее минимальной базовой арендной платы за текущий месяц.

Начиная со второго срока аренды и ежегодно, начиная с первого дня первого месяца второго и каждого следующего года срока аренды, размер минимальной базовой арендной платы согласован сторонами в приложении № 8 к договору (пункт 3.3.3 договора).

Пунктом 3.4 договора предусмотрено, что переменная арендная плата рассчитывается исходя из стоимости фактически потребленных арендатором коммунальных услуг в помещении, в частности: теплоснабжение (отопление) воздушное и водяное (радиаторное), объем потребленной арендатором тепловой энергии определяется расчетом пропорционально площади арендуемого помещения к общей площади здания. Общий объем потребленной тепловой энергии по зданию на теплоснабжение (отопление) определяется по показаниям приборов учета (теплосчетчикам) путем ежемесячного снятия показателей представителями арендодателя, что отражается в журнале учета. Потребленная тепловая энергия оплачивается по установленному для арендодателя тарифу энергоснабжающих организаций, действующему в расчетный период. Данный вид платежа производится в период отопительного сезона.

Согласно пункту 3.6 договора арендатор оплачивает переменную арендную плату ежемесячно на основании счетов арендодателя в течение 7 банковских дней с момента получения соответствующего счета и акта от арендодателя.

В пункте 3.7 договора стороны предусмотрели, что в случае перерасхода и/или изменения тарифов (ставок) на коммунальные услуги компетентными органами, службами или организациями-поставщиками, размер переменной арендной платы автоматически изменяется на сумму такого изменения стоимости коммунальных услуг. Арендатор дает свое полное и безоговорочное согласие на изменение размера переменной арендной платы в соответствии с условиями настоящего подпункта. Стороны договорились, что изменение размера переменной арендной платы в связи с изменением стоимости коммунальных услуг не является изменением размера арендной платы в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Помещение, являющееся объектом аренды, передано истцом ответчику согласно акту приемки-передачи от 01.10.2014.

Письмами от 14.04.2017 и от 17.05.2017 истец направил ответчику счета на оплату переменной части арендной платы и акты:

- за март 2017 года: акт от 14.04.2017 № 31 и счет от 14.04.2017 № 38 на сумму 380 597 руб. 92 коп., в том числе: на отопление в объеме потребления 63,16 Гкал - на сумму 95 988 руб. 34 коп.;

- за апрель 2017 года: акт от 16.05.2017 № 44 и счет от 16.05.2017 № 51 на сумму 387 277 руб. 77 коп., в том числе: на отопление в объеме 75,54 Гкал – на сумму 114 794 руб. 36 коп.

При этом, производя расчет предъявленной к оплате суммы переменной части арендной платы в части затрат на отопление, истец основывал его на показаниях приборов узла учета тепловой энергии, введенного в эксплуатацию согласно акту от 31.01.2017.

Ответчик произвел оплату потребленной тепловой энергии частично, из расчета потребления тепловой энергии пропорционально площади арендуемого помещения к общей площади здания, основываясь на порядке расчета, согласованном в пункте 3.4 договора.

Претензионным письмом от 01.10.2014 № 02 истец потребовал от ответчика оплатить 114 402 руб. 02 коп. задолженности за март 2017 года. При этом в претензии указан расчет суммы задолженности на основании счетов за март и апрель 2017 года.

Поскольку ответчик не произвел оплату согласно выставленным истцом счетам в полном объеме, истец обратился с иском в суд.

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции исходил из того, что согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии с пунктом 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

По смыслу указанной нормы обязанность по несению расходов на содержание переданного имущества лежит на арендаторе в силу закона и вне зависимости от факта согласования такой обязанности в договоре. Договором могут быть лишь прямо предусмотрены исключения из данного правила.

Оценив в соответствии с положениями статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации условия пункта 3.4 договора, имеющуюся в деле переписку сторон, суд первой инстанции обоснованно установил, что используемые в нем формулировки в части определения теплоснабжения как воздушного и радиаторного отопления, предусмотренный порядок расчета пропорционально площади помещения, а также осуществление платежа в период отопительного сезона в совокупности позволяют сделать вывод, что в данном пункте под теплоснабжением стороны понимали отопление в смысле, придаваемом ему пунктом 3.22 СП 60.13330.2012, подпунктом «е» пункта 4 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354, а именно: как подачу тепловой энергии на цели обогрева помещения, но не на цели подогрева воды с использованием теплообменника в находящемся в помещении плавательном бассейне.

Посредством врезки в систему вентиляции помещения в целях обеспечения функционирования системы водоподготовки плавательного бассейна в фитнес-клубе (подогрев воды с использованием тепловой энергии, поступающей из систем вентиляции, через установленный теплообменник), ответчик фактически осуществлял потребление тепловой энергии не на отопление помещения по смыслу пункта 3.4 договора, а на подогрев воды в бассейне.

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к выводу о недопустимости применения в расчетах с истцом в части потребления тепловой энергии на обогрев воды для бассейна порядка определения объема потребления тепловой энергии на отопление, предусмотренного пунктом 3.4 договора.

При этом по смыслу пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность по несению расходов на содержание имущества по общему правилу лежит на арендаторе.

Как верно отметил суд первой инстанции, в тексте договора условие, исключающее применение названной нормы к распределению между сторонами расходов на тепловую энергию, используемую на цели подогрева воды в бассейне, отсутствует. Напротив, из содержания пункта 3.3 договора следует, что эксплуатационные расходы на обслуживание и эксплуатацию инженерных систем, установленных арендатором внутри помещения, подлежат отнесению на арендатора.

Монтаж ответчиком путем врезки в систему воздушного отопления в помещении дополнительного источника теплопотребления, не используемого на цели отопления помещения (теплообменник в системе водоподготовки подогревателей бассейна) подтверждается материалами дела и сторонами не оспаривается.

Более того, представленные в материалы дела документы не позволяют сделать вывод о том, что на момент заключения договора истцу было достоверно известно о схеме подключения системы водоподготовки бассейна (посредством врезки в систему отопления либо путем подключения к системе горячего водоснабжения).

В материалы дела не представлены доказательства согласования истцом врезки в систему воздушного отопления в целях установки дополнительного источника потребления тепловой энергии, - теплообменника. Доказательства направления истцу проекта узла смешения подогревателей бассейна до заключения договора отсутствуют.

Таким образом, на момент заключения договора аренды истец объективно не мог выразить волю на исключение из состава подлежащих возмещению расходов на содержание помещения расходы на тепловую энергию, используемую на подогрев воды в бассейне.

Соответственно, потребление тепловой энергии в целях подогрева воды в бассейне с помощью смонтированной ответчиком системы водоподготовки бассейна и предъявленное к оплате истцу управляющей организацией подлежит возмещению истцу в силу пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Принимая во внимание обязанность ответчика нести расходы на содержание помещения в части расходов на тепловую энергию, потребленную в целях подогрева воды в бассейне, отсутствие доказательств несения им таких расходов либо возмещения их истцу, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии на стороне ответчика неосновательного обогащения.

Проверив правильность представленного истцом расчета взыскиваемой суммы, учитывая невозможность раздельного учета тепловой энергии, потребленной на отопление помещения, и тепловой энергии, потребленной при эксплуатации систем водоподготовки бассейна, а также данные в ходе судебного заседания пояснения о том, что узел учета тепловой энергии на обогрев бассейна и на систему приточно-вытяжной вентиляции смонтирован наиболее оптимальным в целях определения объема потребленной тепловой энергии образом с учетом места врезки в систему вентиляции, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил предъявленные истцом требования в полном объеме.

Изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции считает, что, разрешая спор, суд первой инстанции полно, всесторонне и объективно исследовал представленные доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделал правильные выводы по существу требований истца, а также не допустил при этом, вопреки доводам заявителя, неправильного применения норм материального права.

Правовых оснований для иных выводов у суда апелляционной инстанции, по результатам повторного рассмотрения материалов дела и проверки доводов апелляционной жалобы, не имеется.

Приведенные в апелляционной жалобе аргументы не содержат фактов, которые не были бы проверены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу. Каких-либо новых обстоятельств, которые могли бы повлиять на законность и обоснованность судебного акта, в апелляционной инстанции не установлено. 

Таким образом, суд апелляционной инстанции находит решение суда первой инстанции законным и обоснованным, поскольку оно принято исходя из фактических обстоятельств, материалов дела и действующего законодательства, в связи с чем оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены (изменения) судебного акта по доводам заявителя не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 21.02.2018 по делу № А79-7689/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Мир Фитнеса» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный судВолго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья 

Н.В. Устинова

Судьи

Е.Н. Наумова

Д.Г. Малькова