АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А48-11451/2020

город Орёл

13 июля 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 06 июля 2022 года

Решение в полном объеме изготовлено 13 июля 2022 года 

Арбитражный суд Орловской области в составе судьи Аксеновой Т.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Управления муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла (3020208, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Спортинвест» (302042, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании задолженности по договору аренды №5331 от 10.10.2003 в размере 240 853 руб. 27 коп., пени за период с 01.09.2017 по 30.11.2019 в размере  699 513 руб. 27 коп., всего 940 366 руб. 54 коп.,

при участии:

от истца – представитель не явился, извещен надлежащим образом,

от ответчика -  представители ФИО2 (паспорт, доверенность № 5 от 16.08.2021), ФИО3.(паспорт, доверенность от 02.08.2021),

в соответствии со ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 05.07.2022 был объявлен перерыв до 06.07.2022,

УСТАНОВИЛ:

Управления муниципального имущества и землепользования администрации            г. Орла (далее – истец, УМИЗ г. Орла) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Спортинвест»  (далее – ответчик, ООО «Спортинвест») о взыскании задолженности по договору аренды №5331 от 10.10.2003 за период с 01.09.2017 по 13.11.2019 в размере 240 853 руб. 27 коп., пени за период с 01.09.2017 по 30.11.2019 в размере 699 513 руб. 27 коп., всего 940 366 руб. 54 коп.

Ответчик возражал против удовлетворения исковых  требований по основаниям, изложенным в отзыве от 27.06.2022.

Определением от 11.03.2021 производство по делу №А48-11451/2020 было приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу                                  № А48-8140/2018.

Протокольным определением от 06.07.2022 производство по делу возобновлено.

27.06.2022 от УМИЗ г. Орла поступило ходатайство о приостановлении производства по настоящему делу до рассмотрения Верховным Судом РФ кассационной жалобы по делу № А48-8140/2018.

В судебном заседании 06.07.2022 суд отказал в удовлетворении ходатайства истца, продолжил рассмотрение спора по существу.

Истец в судебное заседание явку уполномоченного представителя не обеспечил, о рассмотрении дела извещен надлежащим образом по правилам ст. 121 АПК РФ.

05.07.2022 от истца поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства в связи с невозможностью обеспечить явку уполномоченного представителя. 

Ответчик возражал против удовлетворения ходатайства истца об отложении судебного разбирательства. 

В силу ч.3 ст. 158 АПК РФ отложение судебного разбирательства по причине неявки представителя стороны является правом, а не обязанностью суда, и допускается в случае признания причины неявки уважительной.

Истцом не представлены доказательства уважительности причин неявки уполномоченного представителя. При этом суд учитывает, что истец является юридическим лицом, имеет в штате несколько квалифицированных юристов, соответствующих требованиям ч.3 ст. 59 АПК РФ, ввиду чего не был лишен возможности направить в судебное заседание иного уполномоченного представителя, в случае занятости представителя ФИО4 в других судебных процессах.

С учетом длительности рассмотрения спора, руководствуясь критериями процессуальной разумности и принимая во внимание возражения со стороны ответчика, суд счел ходатайство УМИЗ г. Орла необоснованным и не подлежащим удовлетворению.

Руководствуясь статьей 156 АПК РФ, суд счел возможным рассмотреть спор в отсутствие надлежащим образом извещенного истца по представленным в дело доказательствам. 

Исследовав материалы дела, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, арбитражный суд считает, что заявленный иск не подлежит удовлетворению по следующим мотивам.

Согласно части 2 статьи 69 АПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Орловской области от 24.01.2022 по делу №А48-8140/2018 установлены следующие фактические обстоятельства, имеющие преюдициальное значение при рассмотрении настоящего спора. 

10.10.2003 между Администрацией города Орла (арендодателем) и ООО «Спортинвест» (арендатором) заключен договор аренды земли №5331, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок, кадастровый номер 57:25:002001:0055, площадью 2465 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...>, на срок с 01.06.2003 по 31.01.2004, для эксплуатации и обслуживания автостоянки с мойкой.

Дополнительным соглашением к указанному договору от ноября 2004 года срок аренды был продлен до 31.01.2005 (с 01.02.2004 по 31.01.2005).

ООО «Спортинвест» на праве собственности с 16.01.2002 принадлежит здание автомойки площадью 179,6 кв. м, расположенное на данном земельном участке.

22.07.2005 земельный участок с кадастровым номером 57:25:0021001:0055 был снят с кадастрового учета.

Соглашением сторон от 09.02.2007 срок договора аренды №5331 от 10.10.2003 продлен с 01.02.2007 по 31.12.2007, стороны согласовали уплату арендной платы ежемесячно не позднее 25 числа текущего месяца (пункт 3.4), ответственность арендатора в виде неустойки в размере 0,3% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки (пункт 5.2).

Соглашением от 30.12.2008 срок аренды продлен по 31.12.2018.

01.08.2008 между ООО «Спортинвест» (арендатором) и ИП ФИО5 (субарендатором) заключен договор субаренды земельного участка, по условиям которого арендатор предоставляет, а субарендатор принимает 1/2 долю земельного участка, расположенного под зданием по адресу: 

<

...>, на срок с 31.12.2008 по 31.12.2018.

Решением Заводского районного суда г. Орла от 02.07.2009 по делу № 2-1182/09 за ФИО5 признано права собственности на самовольно возведенные строения, расположенные по адресу: 

<

...>: второй этаж над строением лит. А площадью 296,9 кв. м, пристройку лит. А1 площадью 44,1 кв. м, пристройку лит. А2 площадью 87,4 кв. м, пристройку лит. А3 площадью 122,8 кв. м.

27.09.2017 Управление направило в адрес Общества претензию, в которой просил уплатить задолженность в размере 488 863 руб. 19 коп. по состоянию на 01.09.2017, а также задолженность за сентябрь и октябрь 2017 года в размере 27 227 руб. 66 коп. и неустойку в размере 85 255 руб. 60 коп.

Невнесение арендной платы за землю (по договору аренды N 5331 от 10.10.2003 и за фактическое пользование) явилось основаниям для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском (с учетом уточнения требований).

Как указал Арбитражный суд Центрального округа, отменяя постановлением от 11.02.2021 состоявшиеся судебные акты по делу №А48-8140/2018 и направляя дело на новое рассмотрение, удовлетворяя исковые требования в части, суды двух инстанции исходили из доказанности пользования ответчиком в спорный период земельным участком площадью 1784 кв. м по договору аренды №5331 от 10.10.2003 и невозможности использования иной части арендованного земельного участка площадью 2465 кв. м. При этом, по мнению судов, снятие земельного участка с кадастрового учета в 2005 году не свидетельствует о прекращении обязанности по внесению арендной платы, поскольку при снятии земельного участка с кадастрового учета земельный участок как природный объект не прекращает свое существование и данное обстоятельство не препятствует арендатору пользоваться этим земельным участком.

Суд округа при рассмотрении настоящего спора указал, что судам необходимым руководствоваться следующим.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В настоящем деле Управлением заявлены требования об уплате задолженности Общества по арендной плате на основании договора аренды №5331 от 10.10.2003 (в том числе с учетом принятого судом нового уточнения требований от 27.06.2022).

В силу положений статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в надлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договора данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с пунктом 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как было установлено судом, предметом договора аренды № 5331 от 10.10.2003 являлся земельный участок с кадастровым номером 57:25:0021001:0055 общей площадью 2465,0 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...>.

22.07.2005 земельный участок с кадастровым номером 57:25:0021001:0055 был снят с кадастрового учета.

В соответствии со статьями 68, 70 Земельного кодекса Российской Федерации формирование земельного участка происходит посредством землеустройства и кадастрового учета.

Государственный кадастровый учет недвижимого имущества - это внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений, в том числе о земельных участках, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон N 218) сведений об объектах недвижимости (часть 7 статьи 1 Закона N 218-ФЗ).

Аналогичные положения были также закреплены ранее действовавшем Федеральном законе от 21.07.1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Федеральном законе от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», в редакции, действовавшей на момент спорных правоотношений (часть 3 статьи 1 и часть 1 статьи 16).

Таким образом, кассационная инстанция сделала вывод о том, что снятие земельного участка с кадастрового учета прекращает существование самостоятельного объекта гражданских прав. При таких обстоятельствах, снятие с кадастрового учета земельного участка, являющегося предметом договора, влечет исключение существенного условия договора аренды земельного участка, что не позволяет в силу закона далее существовать договорным отношениям в исходном варианте. 

В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие, что после снятия спорного земельного участка с кадастрового учета сторонами были согласованы условия, относительно предмета договора аренды и внесены в спорный договор соответствующие изменения. В соглашениях сторон, заключенных с целью продления арендных правоотношений в качестве предмета договора указан земельный участок с кадастровым номером 57:25:0021001:0055, который на момент их заключения был снят с кадастрового учета. 

Судом при новом рассмотрении дела №А48-8140/2018 было установлено, что на основании договора от 10.10.2003 № 5331, заключенного между администрацией г. Орла и ООО «Спортинвест», зарегистрированного в установленном порядке, Обществу на праве аренды предоставлен на срок с 01.02.2004 по 31.01.2005 земельный участок с кадастровым номером 57:25:0021001:55 площадью 2465 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...>, с разрешенным видом использования: для эксплуатации и обслуживания автостоянки с мойкой.

Соглашением от ноября 2004 года право аренды по названному договору продлено с 01.04.2004 по 31.01.2005 год.

Земельный участок с кадастровым номером 57:25:0021001:55 площадью 2465 кв.м относился в землям, на которые государственная собственность не разграничена.

В последующем, решениями администрации г. Орла, изложенными в постановлении от 30.05.2005 № 2188, ООО «Стройтрансгаз-Холдинг» на праве аренды предоставлен земельный участок в кадастровом квартале № 57:25:0021001 площадью 20257,38 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...> для проведения проектно-изыскательских работ и строительства многоквартирных жилых домов.

При этом, земельный участок площадью 2465 кв.м, предоставленный ООО «Спортинвест» в аренду сроком по 31.01.2005 был изъят, с целью использования для муниципальных нужд (т. 2, л.д. 19).

Земельный участок 57:25:0021001:2098 образован путем перераспределения земельного участка 57:25:0021001:91 площадью 1357 кв.м. и земельного участка 57:25:0021001:138 площадью 138 кв.м. из земель, государственная собственность на которые неразграниченная площадью 1304 кв.м. на основании утвержденного проекта межевания территории и увеличение площади земельного участка с кадастровым номером 57:25:0021001:91. Изменение границ з/у 57:25:0021001:5591 происходило в два этапа:

1 этап – уточнение границ по смежеству с земельном участком 57:25:0021001:111 (собственность Российской Федерации), пользователь ГУ МЧС России по Орловской области без изменения площади. Произведен обмен частями земельных участков в равновеликой площади 176 кв.м. Необходимость уточнения связана с возведением пристроек к основному строению;

2 этап – образование земельного участка площадью 2799 кв.м. путем перераспределения з/у 57:25:0021001:91 площадью 1357 кв.м. и з/у 57:25:0021001:113 площадью 138 кв.м. и участка площадью 1304 кв.м. из земель неразграниченной государственной или муниципальной собственности. Вновь образованному участку присвоен кадастровый номер 57:25:0021001:2098. 

Судом было установлено, что часть земельного участка с кадастровым номером № 57:25:0021001:55 была изъята и фактически передана в аренду ООО «Стройтрансгаз-Холдинг» площадью 1356,91 кв.м. сроком на 2 года для проведения проектно-изыскательских работ под строительство жилых домов со встроено-пристроенными помещениями обществу с ограниченной ответственностью «Стройтрансгаз-Холдинг» (правопреемником которого является ООО «СТРОЙМОНТАЖ»).

В последующем, изъятый земельный участок по заявлению ООО «Стройтрансгаз-Холдинг» поставлен на кадастровый учет 19.01.2007 и ему присвоен кадастровый номер 57:25:0021001:91, в связи с чем, он стал самостоятельным предметом гражданско-правовых отношений, что подтверждается данными, содержащимися в кадастровых делах на земельные участки с кадастровыми номерами 57:25:0021001:0091, 57:25:0021001:0092, 57:25:0021001:96, предоставленными ФГБУ «ФКП Росреестра» по Орловской области.

Судом установлено, что земельный участок 57:25:0021001:0092 был сформирован и поставлен на кадастровый учет 19.01.2007 по заявлению ООО «Стройтрансгаз-Холдинг». 23.01.2007 года на основании Приказа Департамента имущественной, промышленной и информационной политики Орловской области от 29.12.2006 № 967 и договора аренды земли от 23.01.2007 № 190/з указанный земельный участок с 01.01.2007 предоставлен в аренду ООО «Стройтрансгаз-Холдинг» сроком до 31.05.2009. При этом, согласно п. 3.2  договора арендная плата начислялась, начиная с 01.06.2005, то есть с момента принятия администрацией г. Орла постановления от 30.05.2005 № 2188, а условия договора применялись к отношениям, возникшим до его заключения в соответствии с п. 2 ст. 425 ГК РФ. 

Частями земельного участка 57:25:0021001:92 являются земельные участки площадью 1999,8 кв.м. и 1356,9 кв.м. При этом, земельный участок площадью 1356,9 кв.м. идентичен по площади и координатам земельному участку с кадастровым номером 57:25:0021001:91, что позволяет сделать однозначный вывод о предоставлении этого земельного участка с 01.01.2007 в аренду ООО «Стройтрансгаз-Холдинг» по договору аренды 23.01.2007 № 190/з в составе земельного участка 57:25:0021001:92.

Указанный факт опровергает доводы истца о том, что у ответчика не происходило фактического изъятия земельного участка, ранее имевшего кадастровый номер №57:25:0021001:55, при этом ответчик продолжал пользоваться участком площадью 1960 кв.м., а остальная площадь – 505 кв.м. – это «самозахватченные участки» вдоль ул. Кромская.

Суд в рамках дела №А48-8140/2018 установил, что истец произвел процедуру изъятия части земельного участка с кадастровым номером 57:25:0021001:55 с нарушением требований действующего земельного законодательства РФ, чем нарушил права и законные интересы ответчика.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о прекращении договора аренды от  10.10.2003 № 5331, заключенного между администрацией г. Орла и ООО «Спортинвест», в связи с чем все последующие дополнительные соглашения к нему, начиная с 30.05.2005 года, а также договор субаренды спорного земельного участка, заключенный с ФИО5 являются недействительными (ничтожными) сделками в соответствии с требованиями статей 166 - 168 Гражданского кодекса РФ в редакции, действовавшей по состоянию на 30.05.2005 года, то есть на момент вступления в законную силу постановления администрации г. Орла от 30.05.2005 № 2188.

При этом постановление администрации от 05.10.2007 № 2317 об отмене постановления от 30.05.2005 № 2188 не восстановило прав ответчика, поскольку земельный участок был снят кадастрового учета, а его части переданы в фактичное пользование третьим лицам.

Следовательно, в рамках настоящего спора у истца не имеется правовых оснований для требования с ответчика уплаты арендных платежей и неустойки по договору аренды от  10.10.2003 № 5331.

В отношении требований истца о взыскании платы за пользование земельным участком общей площадью 505 кв.м., состоящего из частей:  176 кв.м часть участка 57:25:0021001:111; 138 кв.м часть участка 57:25:0021001:113; 191 кв.м часть земель общего пользования (уточнение от 27.06.2022), арбитражным судом установлено следующие.

Истец утверждает, что ответчик в заявленный в иске период пользовался указанными земельными участками, не внося плату за пользование. В подтверждение данного довода истец ссылается на акты обследования, произведённые сотрудниками отдела аренды администрации г. Орла, а также с последующими фактическими действиями истца, связанными с предоставлением ответчику в аренду земельного участка с кадастровым номером 57:25:0021001:2098 площадью 2799 кв.м., в ходе которого учитывалось прежнее фактическое пользование ООО «Спортинвест».

При этом при рассмотрении дела №А48-8140/2018 оценивались аналогичные доводы и судом было установлено, что ООО «Спортинвест» зарегистрировало на праве собственности нежилое здание «автомойка» литер А имеет три пристройки – литер А1, литер А2, литер Б – контрольно-пропускной пункт. При этом, часть объекта недвижимости, как литера А1, так и литера Б размещены за границами предоставленного ООО «Спортинвест» земельного участка № 57:25:0021001:55, что подтверждается утвержденной постановлением администрации г. Орла от 21.01.2009 № 125 схемой расположения земельных участков на кадастровом плане территории по ул. Планерной - ул. Кромской. Согласно названной схеме часть здания автомойки расположена на земельном участке № 57:25:0021001:113, часть здания КПП на земельном участке №57:25:0021001:111.

Правовым основанием требований УМИЗ в данной части указаны нормы главы 60 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 данного Кодекса.

По смыслу названной нормы для возникновения обязательства из неосновательного обогащения необходимо наличие совокупности следующих обстоятельств: приобретение или сбережение имущества на стороне приобретателя (то есть увеличение стоимости его имущества); приобретение или сбережение произведено за счет другого лица, что, как правило, означает уменьшение стоимости имущества потерпевшего вследствие выбытия из его состава некоторой части имущества; отсутствие правовых оснований, то есть приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого не основано ни на законе (иных правовых актах), ни на сделке.

Необходимым условием возникновения обязательства из неосновательного обогащения является приобретение и сбережение имущества в отсутствие правовых оснований, то есть приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого, не основанное на законе, иных правовых актах, сделке (определения Верховного Суда Российской Федерации от 02.06.2015 N 20-КГ15-5, от 22.12.2015 N 306-ЭС15-12164).

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 29.01.2013 N 11524/12, с учетом того, что основания возникновения неосновательного обогащения могут быть различными: требование о возврате ранее исполненного при расторжении договора, требование о возврате ошибочно исполненного по договору, требование о возврате предоставленного при незаключенности договора, требование о возврате ошибочно перечисленных денежных средств при отсутствии каких-либо отношений между сторонами и т.п., распределение бремени доказывания в споре о возврате неосновательно полученного должно строиться в соответствии с особенностями оснований заявленного истцом требования.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Истец, уточняя требования 27.06.2022 указал, что ответчик пользовался без правовых оснований частью земельного участка 57:25:0021001:111 в размере 176 кв.м, часть земельного участка 57:25:0021001:113 в размере 138 кв.м и частью земельного  участка из земель общего пользования площадью 191 кв.м.

Вместе с тем, доказательств, подтверждающих данный довод, суду представлено не было.

На основании вышеизложенного, суд считает исковые требования УМИЗ г. Орла необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь статьями 110, 167–170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Управления муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его вынесения в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в г. Воронеже через Арбитражный суд Орловской области.

Судья                                                           Аксенова Т.В.