ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Газетный пер., 34, 

<

...>, тел.: 

<

***>, факс: 

<

***> 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А53-28250/2024

город Ростов-на-Дону

07 августа 2025 года

15АП-3220/2025

15АП-4423/2025

Резолютивная часть постановления объявлена 24 июля 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 августа 2025 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Емельянова Д.В.,

судей Крахмальной М.П., Сороки Я.Л.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Черни Д.В.,

при участии:

от третьего лица администрации г. Ростова-на-Дону: представитель ФИО1 по доверенности от 27.12.2024,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы 

администрации г. Ростова-на-Дону и администрации Первомайского района г. Ростова-на-Дону

на решение Арбитражного суда Ростовской области 

от 04.03.2025 по делу № А53-28250/2024

по иску администрации Первомайского района города Ростова-на-Дону

(ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2

(ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

при участии третьих лиц: администрации города Ростова-на-Дону, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области,

о сносе объекта капитального строительства,

УСТАНОВИЛ:

администрация Первомайского района города Ростова-на-Дону (далее – истец, администрация района) обратилась в суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик, ИП ФИО2, предприниматель) о сносе объекта капитального строительства.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 04.03.2025 по делу № А53-28250/2024 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с настоящим судебным актом, администрация Первомайского района обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять новый судебный акт.

Администрация г. Ростова-на-Дону (далее – администрация города) также обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований администрации Первомайского района г. Ростова-на-Дону.

Апелляционная жалоба администрации Первомайского района мотивирована тем, что разрешение на строительство объекта капитального строительства по адресу: 

<

...>, администрацией Первомайского района, а также Департаментом архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону не выдавалось, уведомления, предусмотренные статьями 51.1 и 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) в администрацию района не поступали. Исходя из этого, объект капитального строительства, расположенный на территории земельного участка по вышеуказанному адресу обладает признаками самовольной постройки, что является нарушением градостроительного законодательства Российской Федерации, что подтверждается актом осмотра от 06.06.2022. Апеллянт указывает, что указанное строение возведено без необходимых согласований и разрешений, без соответствующего строительного надзора, в связи с чем есть все основания полагать, что спорный возведенный объект недвижимости нарушает права администрации Первомайского района города Ростова-на-Дону. В апелляционной жалобе администрация района также обращает внимание на незаконное использование упрощенного порядка регистрации садового дома на земельном участке, предназначенном для садоводства, в то время как спорный объект таковым не являлся. Спорный объект используется в коммерческих целях неопределенным кругом лиц (объект относится к месту массового скопления людей), функциональное назначение объекта предполагало необходимость разработки проектной документации, учитывающей специальные нормы и правила, требуемые для строительства подобного рода объекта (бани).

Доводы апелляционной жалобы администрации г. Ростова-на-Дону аналогичны доводам, изложенным в апелляционной жалобе администрации Первомайского района.

В отзыве на апелляционную жалобу администрации Первомайского района ответчик просит обжалуемое решение оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представитель администрации города Ростова-на-Дону поддержал доводы апелляционной жалобы.

Остальные лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом, однако явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Как следует из материалов дела, на территории города Ростова-на-Дону администрацией города принято постановление Администрации города Ростова-на-Дону от 11.04.2019 № 269 «Об утверждении порядка взаимодействия отраслевых (функциональных) и территориальных органов Администрации города Ростова-на-Дону при выявлении и сносе самовольных построек на территории города Ростова-на-Дону» в целях обеспечения мер по выявлению самовольного строительства.

Согласно пунктам 6.2. и 6.2.1. приложения к указанному постановлению выявление самовольных построек на территории города Ростова-на-Дону осуществляется администрацией района города Ростова-на-Дону, если самовольная постройка создана или возведена на земельных участках, принадлежащих на праве собственности или на праве постоянного (бессрочного) пользования, или пожизненного наследуемого владения физическим или юридическим лицам, в случаях, если земельный участок, на котором создана или возведена самовольная постройка, имеет разрешенное использование - «для индивидуального жилищного строительства (индивидуальный жилой дом)», «ведение огородничества», «ведение садоводства (садовый дом)», «ведение дачного хозяйства (жилой дачный дом)». 

В рамках рассмотрения представления прокуратуры Первомайского района города Ростова-на-Дону от 23.05.2022 № 7-27-2022, и в соответствии со статьей 72 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), главным специалистом по вопросам землеустройства администрации Первомайского района города Ростова-на-Дону - ФИО3 и начальником отдела архитектуры администрации района - ФИО4, в июне 2022 года был проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 61:44:0020505:160, расположенного по адресу: 

<

...>. 

Выходом на место сотрудниками администрации района установлено, что в границах отвода указанного участка с видом разрешенного использования - «для садоводства», расположен объект капитального строительства - нежилое здание, используемое под общественное здание - банный комплекс на 28 персон. Разрешение на строительство объекта капитального строительства по вышеуказанному адресу администрацией Первомайского района, а также Департаментом архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону, не выдавалось, уведомления, предусмотренные статьями 51.1 и 55 ГрК РФ в администрацию района не поступали.

Исходя из указанного, объект капитального строительства, расположенный на территории земельного участка, по адресу: 

<

...>, обладает признаками самовольной постройки, что является нарушением градостроительного законодательства Российской Федерации, что подтверждается актом осмотра от 06.06.2022. 

По мнению администрации, в действиях собственника земельного участка, по вышеуказанному адресу, и объекта капитального строительства, расположенного на его территории, по эксплуатации вышеуказанного земельного участка усматривается нарушение статьи 42 ЗК РФ, в соответствии с которой собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с иском о сносе самовольной постройки.

Разрешая указанный спор, суд первой инстанции руководствовался следующим.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом.

Согласно пункту 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В соответствии со статьей 263 ГК РФ только собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам.

ФИО2 является собственником земельного участка с кадастровым номером 61:44:0020505:160 и расположенного на нем нежилого здания с кадастровым номером 61:44:0020505:3274.

Судом первой инстанции установлено, что согласно сведениям ЕГРН по адресу: 

<

...> расположен земельный участок с кадастровым номером 61:44:0020505:160 площадью 615 кв.м. Виды разрешенного использования земельного участка: бытовое обслуживание, размещение объектов капитального строительства, предназначенных для оказания населению или организациям бытовых услуг (мастерские мелкого ремонта, ателье, бани, парикмахерские, прачечные, химчистки, похоронные бюро и иные объекты капитального строительства для оказания населению или организациям бытовых услуг). 

В соответствии с картой функциональных зон г. Ростова-на-Дону, являющейся частью утвержденного решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 24.04.2007 № 251 генерального плана муниципального образования городского округа «Город Ростов-на-Дону», земельный участок расположен в зоне ЗР-1 «Зона реформирования садоводческих и дачных хозяйств первого типа».

Согласно градостроительному регламенту указанной зоны (ст. 53 Правил землепользования и застройки, утвержденных решением Ростовской-на-Дону городской Думы от 21.12.2018 № 605 (ред. от 18.06,2024 № 678, от 13.08.2024 № 714), к основным видам разрешенного использования земельных участков и ОКС относится вид разрешенного использования, обозначаемый кодом 3.3, «Бытовое обслуживание».

Суд первой инстанции пришел к выводу, что видом разрешенного использования земельного участка, действующими правилами землепользования и застройки допускается размещение на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0020505:160 объектов капитального строительства, предназначенных для оказания населению или организациям бытовых услуг, в том числе бани, в связи с чем использование расположенного на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0020505:160 объекта капитального строительства в качестве банного комплекса соответствует виду разрешенного использования участка и требованиям градостроительного регламента.

Согласно кадастровой выписке от 09.07.2014 земельный участок с кадастровым номером 61:44:0020505:160 ранее имел разрешенное использование «Для садоводства», и согласно выписке из ЕГРН от 21.05.2024 объект капитального строительства зарегистрирован как: наименование: Садовый дом, площадью 165,6 кв. м, назначение: нежилое, год строительства объекта - 2014 г.

Таким образом, объект капитального строительства - нежилое здание садового дома, зарегистрирован, и на него возникло право собственности в установленном законом порядке.

На основании п. 11 ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) наименование здания является дополнительным видом сведений об объекте, вносимых в кадастр недвижимости. 

Частью 19 статьи 70 настоящего Закона прямо предусмотрено, что сведения о наименовании здания, сооружения или помещения могут быть исключены из Единого государственного реестра недвижимости по заявлению собственника такого объекта недвижимости при наличии в Едином государственном реестре недвижимости сведений о виде разрешенного использования такого объекта недвижимости либо одновременно с внесением сведений о виде разрешенного использования такого объекта недвижимости. 

Из указанных положений закона следует, что основной характеристикой здания является вид разрешенного использования, а наименование объекта носит факультативный характер.

Согласно выписке из ЕГРН от 04.10.2024 наименование "Садовый дом" по инициативе правообладателя исключено из сведений ЕГРН, объект зарегистрирован как здание, назначение: нежилое, вид разрешенного использования: нежилое.

На основании вышеуказанного, суд первой инстанции пришел к выводу, что в настоящее время объект капитального строительства в неизменном виде без реконструкции и проведения иных строительных работ, затрагивающих существенные характеристики, используется как баня в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка.

Администрацией не доказано, что объект недвижимого имущества с кадастровым номером 61:44:0020505:3274 был возведен предпринимателем с нарушением вида разрешенного использования земельного участка либо в отсутствие разрешительной документации. 

Судом первой инстанции отклонены доводы администрации о том, что спорный объект изначально создавался не как садовый дом. Регистрация объекта как садового дома в ЕГРН не оспорена. 

Ссылка администрации на то, что разрешенное использование земельного участка была изменено в процессе рассмотрения дела, также не имеет правого значения.

Суд первой инстанции указывает, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права, спор не может быть разрешен на основании статьи 222 ГК РФ.

Руководствуясь изложенным, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для признания объекта самовольной постройкой.

Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Ростовской области от 04.03.2025 по делу № А53-28250/2024 проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела и изучив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для отмены решения суда первой инстанции.

В соответствии со статьей 72 ЗК РФ муниципальный земельный контроль за использованием земель на территории муниципального образования осуществляется органами местного самоуправления или уполномоченными ими органами.

Право органа местного самоуправления в границах муниципального образования независимо от форм собственности и целевого назначения земель осуществлять контроль за размещением движимых и недвижимых объектов закреплено статьей 11 Земельного кодекса, пунктом 3 статьи 8 ГрК РФ, подпунктом 26 пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации".

В порядке подпункта 20 пункта 1 статьи 14 названного Закона администрация признается надлежащим истцом по требованию о сносе самовольных построек. Органы местного самоуправления обращаются в суд с иском о сносе самовольных строений, расположенных в границах муниципального образования, в силу полномочий по осуществлению земельного контроля и выдаче разрешений на строительство объектов недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ под самовольной постройкой понимается здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В предмет доказывания по иску о сносе самовольной постройки входят следующие обстоятельства: отсутствие отведенного в установленном порядке земельного участка для строительства; отсутствие разрешения на строительство; несоблюдение ответчиком градостроительных, строительных норм и правил при возведении постройки; нарушение постройкой прав и законных интересов истца.

Согласно выписке из ЕГРН по состоянию на 13.04.2022 земельный участок с кадастровым номером 61:44:0020505:160 площадью 615 кв.м. относился к категории земель: "Земли населенных пунктов", вид разрешенного использования: "Для садоводства".

На указанном земельном участке согласно сведениям из ЕГРН расположен объект недвижимого имущества – садовый дом, площадью 43,5 кв.м. с кадастровым номером 61:44:0020505:3274, который принадлежит на праве собственности ФИО2

Сотрудниками администрации района в результате осмотра земельного участка с кадастровым номером 61:44:0020505:160, расположенного по адресу: 

<

...>, выявлен объект недвижимости, обладающий признаками самовольного строительства. 

Так, в материалы дела представлены акты визуального осмотра территории по адресу: 

<

...> (т. 1, л.д. 9-11; т. 2, л.д. 36-38, 81-83, 123-130). Из представленных фотографий следует, что спорный объект недвижимости представляет из себя банный комплекс "Добрыня", который используется в коммерческих целях.

Согласно пояснениям администрации Первомайского района спорное строение возведено без необходимых согласований и разрешений.

Возражая против указанных доводов, ИП ФИО2 указывает, что согласно выписке из ЕГРН от 21.05.2024 построенный на земельном участке с разрешенным видом использования "Для садоводства" объект капитального строительства был зарегистрирован как садовый дом, на него возникло право собственности в установленном законом порядке без получения разрешительных документов. Поскольку в дальнейшем ответчиком здание садового дома стало использоваться в качестве бани, без изменения конструктивных, несущих элементов здания, без изменения площади, высоты и строительного объема, т.е. без какой-либо дополнительной реконструкции, собственником по собственной инициативе наименование ОКС "Садовый дом" исключено из сведений ЕГРН и в настоящее время объект зарегистрирован как здание, назначение: нежилое, вид разрешенного использования: нежилое. Видом разрешенного использования земельного участка, действующими правилами землепользования и застройки допускается размещение на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0020505:160 объектов капитального строительства, предназначенных для оказания населению или организациям бытовых услуг, в том числе бани.

Согласно представленной ответчиком выписки из ЕГРН по состоянию на 16.05.2024 земельный участок с кадастровым номером 61:44:0020505:160 площадью 615 +/- 9 кв.м. относится к категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: бытовое обслуживание, размещение объектов капитального строительства, предназначенных для оказания населению или организациям бытовых услуг (мастерские мелкого ремонта, ателье, бани, парикмахерские, прачечные, химчистки, похоронные бюро и иные объекты капитального строительства для оказания населению или организациям бытовых услуг).

ФИО2 также представлена выписка из ЕГРН по состоянию на 17.05.2024, согласно которой на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0020505:160 расположено здание с кадастровым номером 61:44:0020505:3274 по адресу: 

<

...>, наименование здания: садовый дом, назначение здания: нежилое, площадью 165,6 кв.м.

Администрацией указано, что разрешенный вид использования земельного участка был изменен в процессе рассмотрения дела, однако, суд первой инстанции отклонил данный довод, поскольку администрацией не было доказано, что объект недвижимого имущества с кадастровым номером 61:44:0020505:3274 был возведен предпринимателем с нарушением вида разрешенного использования земельного участка либо в отсутствие разрешительной документации. Администрацией не доказано, что спорный объект изначально создавался не как садовый дом. Регистрация объекта как садового дома в ЕГРН не оспорена. Суд первой инстанции пришел к выводу, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права, в связи с чем следует не сносить объект, а пресекать незаконное его использование, если таковое будет доказано.

Между тем арбитражный суд первой инстанции не учел следующего.

Согласно абзацу 1 пункта 19 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" при наличии утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки использование земельного участка в целях строительства осуществляется исходя из предусмотренных градостроительным регламентом применительно к территориальной зоне, в которой расположен участок, видов разрешенного использования (пункт 3 статьи 85 ЗК РФ, статья 30, часть 1 статьи 36, статья 37 ГрК РФ, пункт 12 части 1 статьи 10 Закона о государственной регистрации недвижимости), за исключением случаев, если на земельный участок действие градостроительного регламента не распространяется (часть 4 статьи 36 ГрК РФ).

Возведение (создание) постройки с нарушением вида разрешенного использования земельного участка (например, в случае возведения здания, отвечающего признакам многоквартирного жилого дома, на земельном участке, имеющем вид разрешенного использования "для индивидуального жилищного строительства") является основанием для удовлетворения иска о сносе самовольной постройки, если не будет доказана возможность приведения ее в соответствие с установленными требованиями (абзац 2).

Как видно из материалов дела, на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0020505:160 с разрешенным видом использования – "для садоводства" размещен объект недвижимости, который фактически используется для осуществления предпринимательской деятельности.

Согласно сведениям с сайта https://donsauna.ru/dobrynya по адресу: 

<

...> (Темерник) располагается банный клуб: "Добрыня – Семейная русская баня на дровах в Ростове-на-Дону". На сайте представлена информация об оказываемых услугах и расценках. Судом установлено сходство между фотографиями объекта, представленными на сайте, и представленными к актам визуального осмотра, проводимого администрацией Первомайского района города Ростова-на-Дону. Также на интернет-странице имеется прямая ссылка на сайт банного комплекса - https://dobrinya-rnd.ru, на котором представлен адрес расположения бани – 

<

...>.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что спорное здание имеет коммерческое назначение, о чем свидетельствует наличие вывески и подтверждается актами осмотра.

Таким образом, оснований полагать, что объект используется не как коммерческий объект у апелляционного суда не имеется, предпринимателем в ходе рассмотрения дела данное обстоятельство не оспаривалось.

Доказательств, подтверждающих, что объект в соответствии с нормативными актами относится к объектам, не требующим разрешения на строительство, равно как и доказательств получения разрешения на строительство, ИП ФИО2 в нарушение требований статьи 65 АПК РФ не представлено.

Согласно части 2 статьи 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт.

Согласно положениям части 17 статьи 51 ГрК РФ выдача разрешения на строительство здания не требуется в следующих случаях:

- строительства, реконструкции гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства, реконструкции на садовом земельном участке жилого дома, садового дома, хозяйственных построек, определенных в соответствии с законодательством в сфере садоводства и огородничества;

- строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства (за исключением строительства объектов индивидуального жилищного строительства с привлечением денежных средств участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации");

- строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства;

- строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования, критерии отнесения к которым устанавливаются Правительством Российской Федерации.

В данном случае ФИО2 зарегистрировал построенное без разрешительной документации здание как садовый дом. 

Согласно отзыву ответчика, изменение названия произошло в связи с изменением его функционального использования, без изменения его назначения как нежилого здания, характеристик объекта и реконструкции. Как указывает ФИО2 наименование здания относится к дополнительным сведениям об объекте недвижимого имущества, с чем суд апелляционной инстанции соглашается в силу пункта 11 части 5 статьи 8 Закона № 218-ФЗ.

Судебная коллегия отмечает, что действующим законодательством не установлен запрет изменять наименование объекта недвижимости ввиду изменения его фактического использования. Правообладатель данного объекта вправе определить фактическое использование по своему усмотрению, если оно не противоречит закону.

Вместе с тем, на момент возведения объекта земельный участок с кадастровым номером 61:44:0020505:160 не имел вида разрешенного использования, который предусматривал возможность возведения на нем коммерческого объекта. Согласно классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденному приказом Росреестра от 10.11.2020 года № П/0412, вид разрешенного использования "садоводство" предполагает осуществление хозяйственной деятельности, в том числе на сельскохозяйственных угодьях, связанной с выращиванием многолетних плодовых и ягодных культур, винограда и иных многолетних культур (код 1.5), "ведение огородничества" - осуществление отдыха и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур; размещение хозяйственных построек, не являющихся объектами недвижимости, предназначенных для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур (код 13.1), "ведение садоводства" - осуществление отдыха и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур; размещение для собственных нужд садового дома, жилого дома, указанного в описании вида разрешенного использования с кодом 2.1, хозяйственных построек и гаражей для собственных нужд (код 13.2).

Представленные в материалы дела доказательства не свидетельствуют об использовании земельного участка с кадастровым номером 61:44:0020505:160 в соответствии с видом разрешенного использования.

Более того, каких-либо доказательств того, что спорный объект изначально предполагался к использованию в качестве индивидуального жилого дома и/или садового дома, то есть для личного использования, ответчиком не представлено. При этом вопреки выводам суда первой инстанции бремя доказывания легальности возведенной постройки лежит на ответчике. 

Судебная коллегия приходит к выводу, что ответчиком в обход требований законодательства и установленного порядка регистрации объектов недвижимости произведен упрощенный порядок регистрации здания как садового дома на земельном участке с разрешенным видом использования "для садоводства" в целях последующего использования указанного объекта в коммерческих целях.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 2 Постановления № 44 одним из признаков самовольной постройки является возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки. В этой связи вывод суда первой инстанции о том, что факт изменения вида разрешенного использования земельного участка в момент рассмотрения иска в суде на другой вид не имеет правового значения отклоняется, поскольку законом установлено, что факт наличия несоответствующего виду разрешенного использования земельного участка недвижимого объекта определяется на дату возведения постройки, а не на дату рассмотрения дела.

Апелляционный суд отмечает, что на строительство такого объекта недвижимости требовалось получение разрешительной документации в установленном законом порядке, однако ответчиком указанных действий совершено не было, что им не опровергается и подтверждается администрацией.

Подтверждений принятия ответчиком мер по легализации спорного здания, что подразумевает под собой обращение к компетентному органу за выдачей разрешения на строительство с приложением всей документации, необходимой в соответствии с градостроительным законодательством для выдачи разрешения на строительство (пункт 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации"), представлено не было.

В силу статьи 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Рассматривая иски о сносе самовольной постройки, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

12.05.2025 ИП ФИО2 посредством электронной системы «Мой Арбитр» в адрес апелляционного суда поступило ходатайство о назначении судебной экспертизы. Предложено поручить проведение строительно-технической экспертизы экспертной организации ООО "Экспертиза "ЮФОСЭО". К ходатайству приложены копии документов об образовании и квалификации экспертом и письмо о возможности проведения экспертизы.

В судебном заседании 15.05.2025 представитель администрации не возражал против назначения судебной экспертизы, однако пояснил, что указанная экспертиза должна быть проведена в государственной судебно-экспертной организации.

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 16.11.2021 № 3214-р утвержден перечень видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями (далее – Перечень).

В соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации от 31.10.2023 № 3041-р Перечень дополнен разделом VIII «Судебные экспертизы по гражданским делам, связанным с самовольным строительством». В данном разделе в качестве вида судебной экспертизы, проводимой исключительно государственными судебно-экспертными организациями, указана судебная строительно-техническая экспертиза.

Таким образом, судебная строительно-техническая экспертиза по делам, связанным с самовольным строительством, не может быть назначена для проведения иным экспертным учреждениям, не являющимся государственными судебно-экспертными учреждениями.

Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 30.08.2021 № 151 определены территориальные сферы экспертного обслуживания судебно-экспертных учреждений.

Согласно пункту 60 приложения № 1 к указанному приказу город Ростов-на-Дону отнесен к зоне обслуживания федерального бюджетного учреждения Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России).

Судом в адрес ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России направлено письмо от 15.05.2025 о возможности проведения экспертного исследования по следующим вопросам:

1)соответствует ли объект недвижимости с кадастровым номером 61:44:0020505:3274, площадью 165,6 кв.м., расположенный на земельном участке по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, р-н Первомайский, ул. Знакомая, 34/6, с кадастровым номером 61:44:0020505:160 кадастровому паспорту? Если нет, то возможно ли приведение объекта недвижимости с кадастровым номером 61:44:0020505:3274, расположенного на земельном участке по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, р-н Первомайский, ул. Знакомая, 34/6, с кадастровым номером 61:44:0020505:160 в соответствие с кадастровым паспортом? 

2)возможно ли использование объекта недвижимости с кадастровым номером 61:44:0020505:3274, площадью 165,6 кв.м., расположенного на земельном участке по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, р-н Первомайский, ул. Знакомая, 34/6, с кадастровым номером 61:44:0020505:160 в качестве индивидуального жилого дома?

3)соответствует ли объект недвижимости с кадастровым номером 61:44:0020505:3274, площадью 165,6 кв.м., расположенный на земельном участке по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, р-н Первомайский, ул. Знакомая, 34/6, с кадастровым номером 61:44:0020505:160 требованиям, предъявляемым к жилым домам, в том числе градостроительным, строительным, экологическим, санитарно-гигиеническим, противопожарным нормам, правилам землепользования и застройки? Если не соответствует, возможно ли устранить данные несоответствия?

05.06.2025 от ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России получен ответ, в соответствии с которым стоимость настоящей экспертизы по разрешению указанных вопросов составляет 135 600 руб.

Кроме того, учитывая положения постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" (далее - постановление № 23), экспертным учреждением обращено внимание на то, что судебная экспертиза по делу № А53-28250/2024 может быть проведена только при условии внесения на депозитный счет Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда денежных средств, подлежащих выплате за производство экспертизы.

Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2025 суд предложил ИП ФИО2 в срок не позднее 27.06.2025 ознакомиться с ответом ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России и внести на депозитный счет Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда денежные средства в размере достаточном для оплаты стоимости экспертизы с предоставлением доказательств внесения денежных средств.

Поскольку доказательств внесения денежных средств в сумме 135 600 руб. на депозит суда не представлено, суд апелляционной инстанции определением от 03.07.2025 отложил рассмотрение апелляционной жалобы и повторно предложил ответчику ознакомиться с ответом экспертной организации и внести денежные средства на депозитный счет Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда денежные средства в размере достаточном для оплаты стоимости экспертизы с предоставлением доказательств внесения денежных средств.

Несмотря на это доказательств внесения на депозитный счет денежных средств в сумме 135 600 руб. индивидуальным предпринимателем ФИО2 в материалы дела также представлено не было. 

Согласно положениям пункта 3 постановления № 23, в силу части 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. Если при рассмотрении дела возникли вопросы, для разъяснения которых требуются специальные знания, и согласно положениям Кодекса экспертиза не может быть назначена по инициативе суда, то при отсутствии ходатайства или согласия на назначение экспертизы со стороны лиц, участвующих в деле, суд разъясняет им возможные последствия незаявления такого ходатайства (отсутствия согласия). В случае если такое ходатайство не поступило или согласие не было получено, оценка требований и возражений сторон осуществляется судом с учетом положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о бремени доказывания исходя из принципа состязательности, согласно которому риск наступления последствий несовершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле (часть 2 статьи 9 Кодекса).

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 22 постановления № 23 до назначения экспертизы денежные суммы, составляющие размер вознаграждения, подлежащего выплате за экспертизу, должны быть внесены на депозитный счет суда лицами, заявившими ходатайство о проведении экспертизы или давшими согласие на ее проведение в установленный судом срок (часть 1 статьи 108 АПК РФ). В случае неисполнения указанными лицами обязанности по внесению на депозитный счет суда денежных сумм ходатайство о назначении экспертизы подлежит отклонению и суд, руководствуясь положениями части 2 статьи 108 и части 1 статьи 156 Кодекса, рассматривает дело по имеющимся в нем доказательствам.

Бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих о соответствии объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером 61:44:0020505:3274, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, р-н Первомайский, ул. Знакомая, 34/6, установленным требованиям лежит на ответчике - индивидуальном предпринимателе ФИО2

Таким образом, доказательств соответствия спорного объекта градостроительным нормам и правилам, а также безопасности объекта в материалах дела не имеется, обязанность по внесению денежных средств ответчиком не исполнена.

При разрешении споров, связанных с самовольными постройками, судам следует учитывать, что правовой режим земельного участка определяется исходя из принадлежности этого участка к определенной категории земель и его разрешенного использования, а также специальных требований законодательства, которыми могут быть установлены ограничения в использовании участка (подпункт 8 пункта 1 статьи 1, пункт 2 статьи 7 ЗК РФ).

При наличии утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки использование земельного участка в целях строительства осуществляется исходя из предусмотренных градостроительным регламентом применительно к территориальной зоне, в которой расположен участок, видов разрешенного использования (пункт 3 статьи 85 ЗК РФ, статья 30, часть 1 статьи 36, статья 37 ГрК РФ, пункт 12 части 1 статьи 10 Закона № 218-ФЗ), за исключением случаев, если на земельный участок действие градостроительного регламента не распространяется (часть 4 статьи 36 ГрК РФ).

Судебная коллегия приходит к выводу, что спорное здание имеет очевидное коммерческое назначение (оказание банных услуг), о чем свидетельствует имеющаяся на здании вывеска, материалы сайтов с указанием идентичного названия и адреса расположения банного клуба.

Из материалов дела следует, что спорный объект возведен на земельном участке, имеющем вид разрешенного использования "для садоводства", что не соответствует его целевому использованию. На строительство такого типа объекта требовалось получение разрешительной документации в установленном законом порядке, в связи с чем суд приходит к мнению, что действия предпринимателя направлены на введение в гражданский оборот "коммерческого" объекта в упрощенном порядке, без соблюдения предусмотренных ГрК РФ процедур (подготовка проектной документации и ее экспертиза, строительный контроль и надзор, получение разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию).

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.05.2025 по делу № А32-21975/2024.

Поскольку проверка на соответствие спорного объекта недвижимости требованиям градостроительных, строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил, а также параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки г. Ростова-на-Дону, генеральному плану г. Ростова-на-Дону, нормам в части расположения относительно соседних объектов недвижимости, границ земельного участка, территории общего пользования, охранных зонах, нормам в части обеспечения сейсмобезопасности и расположения относительно соседних объектов недвижимости, смежных объектов недвижимости при регистрации права собственности не проводилась, то у суда не имеется оснований полагать, что спорное здание не угрожает жизни и здоровью граждан.

В пункте 25 постановления № 44 указано, что снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

Доказательств возможности использования спорного объекта в качестве индивидуального жилого дома в материалах дела не имеется, от проведения экспертизы по данному вопросу ответчик фактически отказался. 

В силу части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Учитывая совокупность установленных обстоятельств, квалифицируя действия ответчика, направленные в обход надлежащей процедуры получения разрешительной документации на возведение спорной постройки с учетом его технических характеристик, как недобросовестные, принимая во внимание возведение (создание) постройки с нарушением вида разрешенного использования земельного участка, а также недоказанность возможности устранения допущенных нарушений в части расположения объекта, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об обоснованности сноса постройки ввиду наличия нескольких признаков самовольной постройки: строительство капитального объекта без соответствующего разрешения, а также возведение объекта на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта.

В соответствии с частью 1 статьи 16 АПК РФ, вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

Судебная коллегия полагает, что трехмесячный срок для сноса спорного объекта не нарушает баланс интересов сторон, так как спорный объект является завершенным строительством, вследствие чего снос такого объекта не сопряжен с какими-либо продолжительными работами.

Согласно пункту 8 постановления № 44 в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой.

В силу пункта 34 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", вступившее в законную силу решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки является основанием для внесения записи в ЕГРН о прекращении права собственности на самовольную постройку, о прекращении обременения правами третьих лиц (например, залогодержателя, арендатора) независимо от фактического исполнения такого решения (часть 2 статьи 13 ГПК РФ, часть 1 статьи 16 АПК РФ, часть 5 статьи 6 Федерального конституционного закона от 31 декабря 1996 года № 1-ФКЗ "О судебной системе Российской Федерации", абзац первый пункта 2 статьи 222 ГК РФ).

В соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на ответчика, в связи с чем с индивидуального предпринимателя ФИО2 надлежит взыскать в доход федерального бюджета 26 000 руб. государственной пошлины за рассмотрение искового заявления и апелляционных жалоб.

Поскольку решение Арбитражного суда Ростовской области вынесено с нарушением норм материального права, арбитражный суд апелляционной инстанции в силу части 2 статьи 269 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 04.03.2025 по делу № А53-28250/2024 отменить, иск удовлетворить. 

Признать объект недвижимости с кадастровым номером 61:44:0020505:3274, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0020505:160, по адресу: 

<

...>, самовольной постройкой. 

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в течение трёх месяцев с даты вступления в законную силу судебного акта по делу осуществить снос самовольной постройки – одноэтажного нежилого здания с кадастровым номером 61:44:0020505:3274, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0020505:160, по адресу: 

<

...>. 

Настоящее постановление является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записей о государственной регистрации права собственности ФИО2 № 61:44:0020505:3274-61/211/2024-4 от 22.02.2022 и № 61:44:0020505:3274-61/183/2021-2 от 24.08.2021 на одноэтажное нежилое здание с кадастровым номером 61:44:0020505:3274, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0020505:160, по адресу: 

<

...>.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в доход федерального бюджета 26 000 руб. государственной пошлины за рассмотрение искового заявления и апелляционных жалоб.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

ПредседательствующийД.В. Емельянов

СудьиМ.П. Крахмальная

ФИО5