Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-43535/2025

05 сентября 2025 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  02 сентября 2025 года.

Полный текст решения изготовлен  05 сентября 2025 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Варениковой А.О.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Сорокиной А.Д.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: акционерное общество «Военторг-Запад» (адрес:  Россия 191180, Санкт-Петербург, пр-кт Загородный, д.35, корп.3, литер Н, ОГРН: 

<

***>);

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «Карелл Брус» (адрес:  Россия 186790, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>);

о взыскании задолженности,

при участии:

- от истца: ФИО1 (доверенность от 27.02.2025),

- от ответчика: ФИО2 (доверенность от 11.08.2025),

установил:

Акционерное общество «Военторг-Запад» (далее – истец, арендодатель) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Карелл Брус» (далее – ответчик, арендатор) о взыскании по договору аренды объекта недвижимого имущества от 03.11.2022 № 253/10 задолженности в размере 1 811 452,59 руб., пеней в размере 181 145,26 руб.

В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержал, против заключения мирового соглашения возражал.

Представитель ответчика пояснил свою позицию по делу. 

Заслушав пояснения представителей сторон, рассмотрев представленные доказательства, арбитражный суд установил следующее.

03.11.2022 между сторонами был заключен договор аренды объекта недвижимого имущества № 253/10 (далее — Договор), в соответствии с которым ответчику по временное владение и пользование по акту приема-передачи от 03.11.2022 передано нежилое помещение общей площадью 432,10 кв.м в составе помещений №№ 15, 16, 20, 21, 22 первого этажа, №№ 1-36 второго этажа и №№ 1-7 мансардного этажа, расположенное в здании кафе «Ладога», кадастровый номер 10:07:0010123:18, площадью 1023,70 кв.м по адресу: Российская Федерация, Республика Карелия, 

<

...> (далее - Объект).

Согласно пункту 2.1 Договора срока аренды Объекта установлен со дня подписания Договора по 02.11.2032 включительно. 

Размер арендной платы по Договору, сроки и порядок ее внесения согласованы сторонами в разделе 3 Договора, согласно которому арендная плата состоит из фиксированного и переменного платежей, фактически представляющего собой плату за коммунальные услуги и эксплуатационные расходы, размер которых определяется в соответствии с пунктами 3.2 и 3.3 Договора. 

В соответствии с пунктом 3.4.4 Договора начиная со второго календарного месяца аренды оплата арендной платы производится в следующем порядке: 

-        не позднее 10 (десятого) числа текущего календарного месяца аренды арендатор выплачивает арендодателю 100%-ный авансовый платеж за этот месяц в установленном размере фиксированного платежа; 

-        не позднее 10 (десятого) числа текущего календарного месяца аренды арендатор выплачивает арендодателю авансовый платеж в счет переменного платежа за этот месяц в размере 70% от размера переменного платежа, установленного за предыдущий календарный месяц аренды, а при оплате за второй календарный месяц аренды в размере 70% от размера переменного платежа, установленного п. 3.3.1 Договора;

-        не позднее 10 (десятого) числа текущего календарного месяца аренды арендатор производит доплату переменного платежа за предыдущий календарный месяц аренды в размере разницы между размером переменного платежа, установленного за предыдущий календарный месяц, и суммой оплаченного в счет переменного платежа предыдущего календарного месяца аренды аванса; 

-        при получении 100%-ного аванса (или частичной предоплаты) за каждый расчетный период в отдельности авансовый платеж засчитывается в полной сумме в счет оплаты периода аренды, для которого он предназначен.

В соответствии с действующим законодательством и Договором ответчик обязался вносить арендную плату по Договору в полном объеме и своевременно. 

Однако, как указывает истец, обязательство по внесению арендной платы ответчиком не исполнено, что привело к образованию задолженности в размере 1 811 452,59 руб., из которых 1 465 883,93 руб. задолженность по фиксированным платежам за период март 2024 года – февраль 2025 года и 345 598,66 руб. задолженность по переменным платежам за период февраль-май 2024 года, август 2024 года и октябрь-ноябрь 2024 года. 

Данное обстоятельство послужило основанием для начисления ответчику пени, предусмотренных пунктом 9.2 Договора, и направления в адрес ответчика претензии от 10.03.2025 за исх. №372/25 о погашении задолженности и выплате пени. 

Поскольку указанная претензия была оставлена ответчиком без исполнения, истец обратился с настоящим иском в суд. 

Оценив в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ все, представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению ввиду следующего. 

Основные правила исполнения обязательств установлены статьями 309 - 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), согласно которым обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с положениями статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. 

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

В обоснование заявленных требований истец ссылается на неисполнение ответчиком обязанности по внесению арендной платы в размере 1 811 452,59 руб., из которых 1 465 883,93 руб. плата по фиксированным платежам за период март 2024 года – февраль 2025 года и 345 598,66 руб. плата по переменным платежам за период февраль-май 2024 года, август 2024 года и октябрь-ноябрь 2024 года. 

Факт передачи Объекта в аренду ответчику подтверждается представленным в материалы дела актом приема-передачи Объекта от 03.11.2022. 

Доказательств внесения арендной платы за спорный период ответчиком не представлено, как и доказательств погашения спорной задолженности по арендной плате. Расчет задолженности по арендной плате не оспорен.

Ответчик возражает против удовлетворения иска, ссылаясь на то, что он фактически не имел возможности пользоваться Объектом в связи с его аварийным состоянием, поскольку на Объекте протекает кровля и частично обрушен фасад.

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. 

Из пункта 1 статьи 612 ГК РФ следует, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. 

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору в том числе потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества. 

По смыслу положений статей 328, 606, 611, 612, 614, 1102 ГК РФ обязательства сторон по договору аренды являются встречными; обязательство арендатора по внесению арендной платы обусловлено фактом использования арендованного имущества, то есть исполнением арендодателем своего обязательства по предоставлению предусмотренного договором имущества; невозможность использования имущества по целевому назначению по обстоятельствам, за которые не отвечает арендатор, исключает его обязанность по внесению арендной платы, а также удержание арендодателем уплаченной арендной платы, являющейся в этом случае неосновательным обогащением арендодателя.

Действительно на момент передачи Объекта в аренду у Объекта имелись недостатки, что прямо отражено в акте приема-передачи Объекта, в том числе в разделе: «Особые отметки», согласно которому требовался частичный ремонт кровли и фасада. Также согласно пункту 4 таблицы акта приема-передачи Объекта на Объекте имелись отдельные протечки кровли, а согласно пункту 9 данной таблице на потолке имелись следы старых протечек, отслоение, вздутие и отставание краски. 

Между тем, Договор заключен посредством открытого аукциона в составе документации которого был, в том числе, приложен проект Договора, согласно которому к обязанностям арендатора относится выполнение текущего и (если такая необходимость возникла/выявлена в течение срока действия Договора или присутствовала на дату подписания Акта приема-передачи Объекта от Арендодателя Арендатору, предусмотренного п. 5.1 Договора)  капитального ремонта Объекта, в том числе фасада Объекта и кровли (пункт 7.4 проекта Договора и Договора). Следовательно, ответчик должен был осознавать тот факт, что именно на него будут возложены обязанности по устранению недостатков Объекта, в том числе имеющихся на момент передачи Объекта в аренду. 

Более того, в соответствии с условиями Договора ответчик также взял на себя обязательство по выполнению требований Охранного обязательства Объекта, утвержденного приказом Управления по охране объектов культурного наследия Республики Карелия № 247 от 19.12.2018 г.- «Здание ресторана (кирпичное)», регистрационный номер 101510208510005  (пункт 7.3 Договора). 

При этом ответчик принял участие в аукционе на право заключения Договора, имел возможность осмотреть объект до заключения договора и не отказался от принятия Объекта в аренду, а принял его, тем самым добровольно возложил на себя обязанность по устранению не только имеющихся недостатков, но и обязанность по выполнению текущего и капитального ремонта Объекта в будущем времени. 

То обстоятельство, что истцом 27.12.2023 был заключен с ИП ФИО3 договор № 575/2023, в том числе на выполнение ремонта кровли (приложение № 1 к указанному договору), не свидетельствует о том, что сторонами достигнуто соглашение об освобождении ответчика от выполнения ремонта кровли и фасада. 

Кроме того, позиция ответчика о том, что между сторонами фактически было достигнуто соглашение о том, что ремонт фасада и кровли будет осуществляться за счет истца опровергается письмом истца от 28.06.2023 № 2056, в соответствии с которым истец сообщил ответчику о несогласовании выполнения ответчиком ремонта фасада и кровли в счет погашения задолженности по Договору. 

Также следует отметить, что, несмотря на неудовлетворяющее ответчика состояние объекта, отказ от договора им не заявлен, а из пояснений ответчика, данных в судебном заседании, следует, что арендатор заинтересован в сохранении арендных отношений.

При таких обстоятельствах, учитывая, что ответчик добровольно принял на себя обязательства по выполнению текущего и капитального ремонта, в том числе в целях устранения недостатков, имеющихся на момент передачи Объекта в аренду, суд приходит к выводу об отсутствии у ответчика оснований для невыплаты арендной платы в связи с наличием на Объекте спорных недостатков, следовательно, обязательство по выплате арендной платы за спорный период должно быть исполнено ответчиком в полном объеме.

Однако арендная плата за спорный период ответчиком не выплачена, задолженность не погашена, в связи с чем с него в пользу истца подлежит взысканию 1 811 452,59 руб. задолженности по арендной плате по Договору. 

Согласно статье 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Как указано в статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. 

Возможность взыскания пени в размере 0,5 % от неуплаченной суммы за каждый день просрочки платежа предусмотрена пунктом 9.2 Договора. 

Судом установлено неисполнение ответчиком обязательства по оплате арендных платежей за спорный период, в связи с чем, истцом правомерно на основании статьи 330 ГК РФ и пункта 9.2 Договора начислены пени. 

Согласно расчету истца сумма пени по состоянию на 28.02.2025 составляет 1 603 160,19 руб. 

Вместе с тем истцом заявлено о взыскании лишь части пени в размере 181 145,26 руб., в связи с чем у суда не имеется оснований для взыскания пеней в большем размере.

Судом расчет пени проверен и признан обоснованным. Ответчиком расчет пени не оспорен, доказательств выплаты пени не представлено, ходатайство о применении статьи 333 ГК РФ не заявлено, в связи с чем с него в пользу истца подлежат взысканию 181 145,26 руб. пени. 

В соответствии с положениями статьи 110 АПК РФ взысканию с ответчика в пользу истца подлежат 84 778 руб. расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции. 

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Карелл Брус» в пользу акционерного общества «Военторг-Запад» 2 077 375,85 руб. задолженности в том числе 1 811 452,59 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды объекта недвижимого имущества от 03.11.2022 № 253/10, пени в размере 181 145,26 руб., а также расходы по уплате пошлины в сумме 84 778 руб. 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия. 

Судья                                                                                                   Вареникова А.О.