АРБИТРАЖНЫЙ СУД АСТРАХАНСКОЙ ОБЛАСТИ

414014, г. Астрахань, пр. Губернатора Анатолия Гужвина, д. 6

Тел/факс (8512) 48-23-23, E-mail: astrahan.info@arbitr.ru

http://astrahan.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А06-2815/2022

г. Астрахань

17 ноября 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 14 ноября 2022 года

Арбитражный суд Астраханской области  в составе  судьи: Богатыренко С.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания   ФИО1 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску  Администрации муниципального образования "Города Астрахань"   к  Обществу  с ограниченной ответственностью "Авто-Престиж"   о взыскании  задолженности по  арендной плате  в сумме 2 627 829 руб. 21 коп. по договору  № 185 от 26.03.2008г.,

третье лицо: Федеральное государственное бюджетное учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Астраханской области

при участии:

от истца: ФИО2, представитель по доверенности от 29.08.2022 г. 

от ответчика: не явился.

от третьего лица: не явился

 

Истец  обратился  в арбитражный суд с иском к ответчику о взыскании  задолженности по  арендной плате  в сумме 2 627 829 руб. 21 коп. по договору  аренды земельного участка № 185 от 26.03.2008г.

Представители ответчика и третьего лица в судебное заседание не явились, о дате заседания извещены надлежащим образом в соответствии со ст.  123 АПК РФ.

Судебное заседание проводится в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствие представителей ответчика и третьего лица.

Суд считает необходимым в соответствии со статьей 88 АПК РФ вызвать в судебное заседание в качестве свидетеля ФИО3, являющегося бывшим директором Общества  с ограниченной ответственностью "Авто-Престиж".

ФИО3 явился в судебное заседание.

Свидетель предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний, а также за отказ от дачи показаний, подписка отобрана и приобщена к материалам дела.

В судебном заседании в порядке ст. 88 АПК РФ заслушаны пояснения свидетеля ФИО3.

Свидетель подтвердил факт расторжения договора аренды земельного участка от 26.03.2008 №185, представил в суд копию соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от 29.02.2016 г., пояснил, что  подпись на указанном соглашении принадлежит ему, указанное соглашение также подписано арендодателем. Свидетель также пояснил, что соглашение о расторжении договора аренды № 185 и договор аренды земельного участка № 190 подписаны сторонами в одни день.

Пояснения свидетеля занесены на материальный носитель.

Представитель истца  поддерживает  исковые требования в полном объеме.  Считает, что договор аренды не был расторгнут, является действующим, поскольку соглашение о расторжении договора не зарегистрировано в установленном  порядке.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела,  суд 

установил:

Как следует из материалов дела, на основании постановления  администрации г. Астрахани  № 705  от 18.03.2008 г.,   между истцом- Администрацией  г. Астрахани (арендодатель) и ответчиком - Обществом с ограниченной ответственностью фирма  «Авто-Лада»  (арендатор) заключен договор № 185  от 26.03.2008 г.  аренды  земельного участка, расположенного  на территории г. Астрахани. 

В соответствии с пунктом 1.1 договора, Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель  населенных  пунктов  с кадастровым номером  30:12:03  0452:0078, находящийся  по адресу: г.Астрахань, Советский район, ул. Аэропортовское шоссе, для  использования  в целях  строительства  автосалона, в границах, указанных в плане земельного участка, прилагаемом к настоящему договору и являющегося  его  неотъемлемой  часть,   общей площадью 14019  кв.м.

Согласно пункту 2.1 договор  заключается на срок  с 18.03.2008 г. по  17.03.2011 г. 

В соответствии с пунктом 3.1  размер арендной платы  за участок определен  в расчете  арендной платы, который является  приложением  к договору и его неотъемлемой  частью.

Пунктом  3.3 договора  предусмотрено, что  арендная плата вносится  арендатором  в бюджет в размере  1/10 от общей  годовой суммы в срок  до 15 числа  следующего  месяца текущего года.

В соответствии  с пунктом  3.4 договора, размер арендной платы  изменяется  ежегодно путем корректировки  индекса инфляции на текущий  финансовый год, в соответствии с  федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год и при изменении   базового размера арендной платы, устанавливаемого администрацией  города Астрахани, не чаще одного раза  в год. 

 Согласно пункту  4.3.3 договора  по истечении срока действия  договора  в преимущественном  порядке  другими  лицами заключить   договор аренды    на новый срок  на согласованных  сторонами  условиях по письменному   заявлению, направленному   арендодателю не  позднее, чем за  60   календарных дней  до истечения   срока   действия договора. 

 Пунктом 4.4.11 договора предусмотрено, что  после   окончания   сроков  действия  договора  арендатор обязан   передать  участок  арендодателю в соответствии  и качестве не хуже  первоначального, оговоренного в разделе 1 договора. 

 На основании постановления администрации г.Астрахани от 07.06.2011 г.  № 4628 между сторонами было заключено дополнительное соглашение  от 18.07.2011 г. к договору аренды № 185  от 26.03.2008 г. о продлении срока аренды до 17.03.2013 г.

На основании постановления администрации г.Астрахани от 03.04.2013 г.  № 2504 между сторонами было заключено дополнительное соглашение  от 18.04.2013 г. к договору аренды № 185  от 26.03.2008 г. о продлении срока аренды до 17.09.2013 г.

На основании постановления администрации г.Астрахани от 11.09.2013 г.  № 8205 между сторонами было заключено дополнительное соглашение  от 18.11.2011 г. к договору аренды № 185  от 26.03.2008 г., согласно которому присвоено почтовый адрес: ул. Аэропортовское шоссе, 73 и продлен срок аренды данного земельного участка по 16.03.2014 г.

Указанный договор и дополнительные  соглашения   зарегистрированы  Управлением Федеральной  службы  государственной  регистрации, кадастра и  картографии по Астраханской области. 

  Администрацией МО «Город Астрахань»  20.10.2015г.  вынесено  постановление   № 7173, согласно которому  с 02.07.2014г. прекращено  право аренды  ООО «Авто-Престиж»  на земельный   участок площадью 14 019 кв.м. (кадастровый номер 30:12:03  0452:0078)  по ул.  Аэропортовское шоссе,73 в Советском районе.  Утверждена   схема   расположения  земельного участка на кадастровом  плане территории  площадью  9 754 кв.м. по ул. Аэропортовское шоссе, 73 в Советском районе  из состава  земель населенных   пунктов в территориальной зоне  многофункционального  использования территории  с видом  разрешенного  использования- торговые центры (для размещения автосалона), образованного  путем  раздела  земельного участка с кадастровым  номером 30:12:030452:78, с сохранением  в измененных границах.  Кроме того,  предварительно  согласовано  ООО «Авто-Престиж»  предоставление  в аренду  с 02.07.2014г.  сроком на  49 лет земельного участка  площадью 9 754 кв.м. по ул. Аэропортовское шоссе, 73 в Советском   районе, из состава  земель  населенных пунктов, с  видом  разрешенного использования- торговый центр (для размещения  автосалона). ООО «Авто-Престиж»  в течение  месяца  после   принятия данного постановления администрации  МО «Город Астрахань»  заключить  соглашение  о расторжении договора  аренды  земельного участка, расположенного на территории  г. Астрахани от 26.03.2008г. № 185, в управлении муниципального имущества  администрации МО «Город Астрахань».  Зарегистрировать  соглашение  о расторжении договора  аренды земельного  участка, расположенного на территории г. Астрахани  от 26.03.2008г. № 185 в Управлении  Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области. 

Между Администрацией г. Астрахани и ООО «Авто-Престиж» 29.02.2016 г. заключен договор аренды № 190/2016 земельного участка с кадастровым № 30:12:030452:150 площадью 9 754 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>.

Сроком действия с 02.07.2014 г. по 01.07.2063 г.

   Также стороны 29.02.2016г.   заключили соглашение  о  расторжении договора аренды  земельного участка, согласно которому  арендодатель  по взаимному  соглашению  с арендатором  расторгает с 02.07.2014г. договор о  предоставлении земельных участков в пользование  на условиях  аренды  от 26.03.2008г. № 185 в соответствии с действующим законодательством. 

Истец, считает, что   поскольку  соглашение  о  расторжении договора аренды  земельного участка от 29.02.2016г. не зарегистрировано в установленном  порядке, то договор аренды от 26.03.2008г. № 185 не расторгнут, и является  действующим. 

          В связи с чем,   истец  считает, что ответчик  использовал земельный участок  с    кадастровым номером: 30:12:030452:78,  площадью   4265 кв.м. 

          Согласно доводам  искового заявления, ответчиком обязательства по оплате аренды  за земельный участок  с    кадастровым номером: 30:12:030452:78,  площадью   4265 кв.м.  за период  с 17.04.2018г. по  31.12.2021г. не исполнялись, в связи с  чем, образовалась задолженность  по арендной плате в сумме  2 627 829 руб. 21 коп.

Претензия от 14.02.2022 г. о необходимости оплаты долга ответчиком оставлена без ответа и удовлетворения.

Невнесение ответчиком арендной платы за указанный истцом период послужило основанием  для обращения истца в суд с настоящим иском.  

Оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  обстоятельства по делу и доказательства, суд считает требования истца не обоснованными и не  подлежащими   удовлетворению.

К указанному выводу суд приходит на основании следующего.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного Кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. В силу пункта 3 статьи 3 того же Кодекса имущественные отношения по пользованию земельными участками регулируются гражданским законодательством.

 Согласно пункту 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В  соответствии с пунктом 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.  

В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Как следует из материалов дела, на основании постановления  администрации г. Астрахани  № 705  от 18.03.2008 г.,   между истцом- Администрацией  г. Астрахани (арендодатель) и ответчиком - Обществом с ограниченной ответственностью фирма  «Авто-Лада»  (арендатор) заключен договор № 185  от 26.03.2008 г.  аренды  земельного участка, из земель  населенных  пунктов  с кадастровым номером  30:12:03  0452:0078, находящийся  по адресу: г.Астрахань, Советский район, ул. Аэропортовское шоссе, для  использования  в целях  строительства  автосалона, в границах, указанных в плане земельного участка, прилагаемом к настоящему договору и являющегося  его  неотъемлемой  часть,   общей площадью 14019  кв.м.

После завершения ответчиком  строительства автосалона    на основании заявления ООО «Авто-Престиж» администрацией МО «Город Астрахань»   вынесено постановление от  20.10.2015г.   № 7173, в соответствии с которым произведен раздел  земельного участка площадью 14 019 кв.м. (кадастровый номер 30:12:03  0452:0078)  по ул.  Аэропортовское шоссе,73 в Советском районе., из указанного земельного участка образован земельный участком площадью 9754 кв.м. ., утверждена   схема   расположения указанного  земельного участка на кадастровом  плане территории  площадью  9 754 кв.м. по ул. Аэропортовское шоссе, 73 в Советском районе  из состава  земель населенных   пунктов в территориальной зоне  многофункционального  использования территории  с видом  разрешенного  использования- торговые центры (для размещения автосалона), с сохранением  в измененных границах.  

Из материалов дела следует, что между Администрацией г. Астрахани и ООО «Авто-Престиж» 29.02.2016 г. заключен договор аренды № 190/2016 земельного участка с кадастровым № 30:12:030452:150 площадью 9 754 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...> сроком действия с 02.07.2014 г. по 01.07.2063 г.

  Между сторонами 29.02.2016г.   заключено соглашение  о  расторжении договора аренды  земельного участка, согласно которому  арендодатель  по взаимному  соглашению  с арендатором  расторгает с 02.07.2014г. договор о  предоставлении земельных участков в пользование  на условиях  аренды  от 26.03.2008г. № 185 в соответствии с действующим законодательством. 

Государственная регистрация соглашения о расторжении договора аренды не произведена.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости земельный участок с кадастровым номером 30:12:03  0452:0078 имеет площадь 4265 кв.м., кадастровый номер образованного земельного участка № 30:12:030452:150, арендатором земельного участка с кадастровым номером 30:12:03  0452:0078 является ООО «Авто-Перестиж», срок аренды с 18.03.2008 г. по 16.03.2014 г.

Таким образом, в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 30:12:03  0452:0078 площадью 14 019 кв.м. образованы земельные участки площадью 4265 с прежним кадастровым номером и площадью 9754 кв.м. с кадастровым номером 30:12:030452:150.

Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости следует договор аренды земельного участка с кадастровым номером 30:12:03  0452:0078 не прекращен.

Согласно доводам истца, договор аренды земельного участка от 26.03.2008г. № 185 не расторгнут, и является  действующим, поскольку соглашение  о  расторжении договора аренды   не зарегистрировано в установленном  порядке, а потому ответчик обязан оплачивать арендную плату исходя из площади земельного участка 4265 кв.м.

Суд считает доводы   истца  необоснованным по следующим причинам.

Материалами дела подтверждается, что  договор аренды    от 26.03.2008г. № 185  расторгнут сторонами с 29.02.2016 г. в связи заключением соглашения  о  расторжении договора аренды  земельного участка.

В силу п.1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение  и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются с момента заключения соглашения сторон о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть имущество арендодателю (статья 622 Кодекса). 

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 05.07.2001 N 132-О указано, что государственная регистрация призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность. 

Таким образом, законодательство не содержит обязательного условия государственной регистрации расторжения договора аренды. 

         В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2018)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018) (ред. от 01.06.2022)  указано, что в п. 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 2014 г. N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" разъяснено, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. Как указано в названном пункте, по смыслу ст. 164, 165, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Впоследствии указанная позиция Пленума и Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации нашла отражение в уточняющем дополнении законодателем п. 3 ст. 433 ГК РФ, согласно действующей редакции которого государственная регистрация договора имеет значение для момента его заключения исключительно для третьих лиц.

Дополнительное соглашение от 29.02.2016 г. о расторжении договора аренды земельного участка от 26.03.2008 № 185  подписано со стороны арендодателя начальником  управления муниципального имущества администрации МО «Город Астрахань» ФИО4 и со стороны арендатора генеральным директором ООО «Авто-Престиж» ФИО3

В судебном заседании допрошенный в качестве свидетеля ФИО3 подтвердил факт подписания  соглашения о расторжении договора аренды земельного участка № 185 от 26.03.2008 г.

При таких обстоятельствах ссылка арендодателя на незаключенность данного соглашения в связи с отсутствием его государственной регистрации является недобросовестным поведением и не имеет правового значения.

          Пунктом 1 статьи 51   Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 20.10.2022) 

"О государственной регистрации недвижимости"  предусмотрено, что с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества. 

         О государственной регистрации договора аренды также может обратиться одна из сторон договора аренды земельного участка.

          Между тем, арендодатель, заключив соглашение о расторжении договора аренды № 185 от 26.03.2008 г., не обратился в регистрирующий орган по вопросу прекращения записи в ЕГРН об аренде спорного земельного участка, а продолжил начисление арендной платы.

         Указанные действия свидетельствует о недобросовестности  истца.

         Учитывая изложенное, суд считает договор аренды № 185 от 26.03.2008 г. расторгнутым, а  дополнительное соглашение от 29.02.2016 г. о расторжении договора должно применяться в отношениях между его сторонами независимо от его государственной регистрации.

             Кроме того, истец,  в нарушение  ст. 65 АПК РФ, не представил в суд доказательства использования  ответчиком земельного участка с    кадастровым номером: 30:12:030452:78,  площадью   4265 кв.м., а также нахождения на данном земельном участке имущества ответчика, что исключает возникновение у ответчика обязательства по оплате за фактическое использование земельного участка.  

            Согласно отзыву на исковое заявление ответчик в лице конкурсного управляющего заявил о пропуске истцом срока исковой давности.

            Истец просит взыскать задолженность за период  с 17.04.2018 г. по 31.12.2021 г.

   Согласно пункту 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

  Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске. (п.1 ст.200 ГК РФ)

    Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права .

    По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения (п.2 ст.200 ГК РФ).

             Исковое заявление поступило в суд 04.04.2022 г.

            Таким образом, срок исковой давности истек за период с 17.04.2018 г. по 04.03.2019 г. (с учетом досудебного порядка урегулирования спора). 

            Поскольку договор аренды расторгнут, то у истца отсутствуют правовые основания  для   взыскания   задолженности   по  арендной плате  в сумме 2 627 829 руб. 21 коп. по договору  № 185 от 26.03.2008г.

             В связи с отсутствием доказательств фактического использования ответчиком земельного участка, не может быть взыскана с ответчика и плата (неосновательное обогащение)  за использование спорного земельного участка.

          При таких обстоятельствах,  исковые требования не подлежат удовлетворению.

При подаче настоящего искового заявления истец не оплачивал государственную пошлину, поскольку в соответствии с подпунктом 1.1. пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины освобожден.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение вступает в законную силу со дня принятия  постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Астраханской области.

Информация о движении дела может быть получена на официальном интернет – сайте Арбитражного суда Астраханской области: http://astrahan.arbitr.ru»

Судья

С.В. Богатыренко