АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-2728/25 

Екатеринбург

31 июля 2025 г.

Дело № А07-3302/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 28 июля 2025 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 31 июля 2025 г. 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Скромовой Ю.В.,

судей Столярова А.А., Тороповой М.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Васениной О.А., рассмотрел в судебном заседании с использованием системы веб-конференции кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13 января 2025 года по делу № А07-3302/2024 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 марта 2025 года по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании путем использования системы веб-конференции принял участие представитель Администрации городского округа города Стерлитамак Республики Башкортостан – ФИО2 (доверенность от 05.11.2024 № 18-11589).

В судебном заседании в зале суда принял участие представитель индивидуального предпринимателя ФИО1 – ФИО3 (доверенность от 01.07.2025 № 4).

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан к заявлением к администрации городского округа города Стерлитамак Республики Башкортостан (далее – администрация) о признании незаконным отказа администрации в реализации преимущественного права предпринимателя на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения площадью 481 кв.м с кадастровым номером 02:56:0302033:753, расположенного по адресу: 

<

...>, выраженного в письме от 25.01.2024 № 285-п; 

обязании совершить действия, определенные Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее –Закон № 159-ФЗ), а именно: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества; 

в двухнедельный срок с даты принятия отчета об оценке спорных объектов принять решение об условиях приватизации спорного имущества; 

в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации спорных объектов направить в адрес общества проект договора купли-продажи арендуемого имущества. 

На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: муниципальное казенное учреждение «Центр обслуживания муниципальных учреждений» городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан, муниципальное казенное учреждение «Городская казна» городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.01.2025 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2025  решение суда оставлено без изменения, апелляционная жалоба предпринимателя без удовлетворения.

Не согласившись с состоявшимися по делу судебными актами, предприниматель обратилась в Арбитражный суд Уральского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить, заявление предпринимателя удовлетворить. 

В обоснование требований кассационной жалобы предприниматель указывает, что судами допущены существенные нарушения норм права в результате отсутствия надлежащей правовой оценки условий договора аренды и дополнительных соглашений № 1 и № 2 к нему.

Предприниматель полагает, что волеизъявление собственника спорного помещения, выраженное им в дополнительных соглашениях № 1 и № 2 к договору аренды, а также в акте государственной регистрации права оперативного управления после длительного периода нахождения помещения в составе имущества муниципальной казны, в том числе в период с 16.09.2021 по 14.07.2022, наличия права муниципальной собственности без обременения свидетельствует о создании намеренного препятствия к выкупу посредством правового режима оперативного управления. 

Также предприниматель ссылается на то, что суды первой и апелляционной инстанций необоснованно не квалифицировали действия, совершенные администрацией, как нарушающие права и законные интересы субъекта малого предпринимательства, препятствующие в реализации права на выкуп.

По мнению предпринимателя, у администрации оснований для отказа в выкупе арендованного помещения не имелось, поскольку в материалы дела представлены общедоступные документы, подтверждающие, что зарегистрированное право оперативного управления не повлияло на реализацию иными арендаторами права преимущественного выкупа арендованных объектов недвижимости.

Предприниматель утверждает, что обоснование судебных актов ст. 1 Закона № 159-ФЗ само по себе недопустимо, поскольку оснований для отказа в реализации права на выкуп в данной норме буквально не содержится. Статья 3 Закона № 159-ФЗ устанавливает строго оговоренный список оснований для отказа в реализации преимущественного права, расширительное толкование оснований с учетом ст. 2 Закона № 159-ФЗ, которое осуществили суды, неверно. Ссылка на ст. 2 Закона № 159-ФЗ позволяет утверждать о допущенном существенном нарушении норм материального права.

Помимо прочего предприниматель указывает, что судом первой инстанции допущены процессуальные нарушения, а именно оставление без рассмотрения поданных заявителем ходатайств об истребовании у администрации и МКУ «Городская казна» официальных сведений из реестра муниципального имущества о том, когда конкретно спорное помещение перешло в муниципальную казну в связи с дополнительным соглашением № 1 к договору аренды, и когда возникло в реестре муниципального имущества право оперативного управления. Не рассмотрение этих ходатайств привело к неполному выяснению обстоятельств, имеющих значение для дела.

Администрация просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу предпринимателя без удовлетворения.

Законность судебных актов проверена арбитражным судом кассационной инстанции в порядке, предусмотренном статьей 286 АПК РФ.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 03.12.2019 между МКУ «Центр обслуживания муниципальных учреждений» городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор № 175 о передаче объектов муниципального нежилого фонда, закрепленных на праве оперативного управления, в аренду без права выкупа, по условиям которого арендодатель на основании протокола № 1 рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе от 22.11.2019 по извещению № 231019/31549572/01 по лоту № 2 передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование на срок 5 лет следующий объект муниципального нежилого фонда, закрепленный на праве оперативного управления за Муниципальным казенным учреждением «Центр учета и обслуживания муниципальных учреждений» городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан: нежилое помещение на 1 этаже МКД, кадастровый номер 02:56:030203:753, расположенное по адресу: город Стерлитамак, ул. Мира, дом 62, площадью 481 кв.м, для использования в целях: иные виды деятельности (пункт 1.1 договора). 

Согласно п. 1.2 договора он вступает в силу с момента его подписания или государственной регистрации (в случае, если срок аренды установлен на один год и более). 

Условия настоящего договора распространяются на взаимоотношения сторон, возникшие с 03.12.2019, и действуют по 02.12.2024 в соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

 Дополнительным соглашением № 1 от 17.06.2021 на основании Постановления администрации городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан от 26.04.2021 № 1153 «Об изъятии муниципального имущества из оперативного управления муниципального казенного учреждения «Центр учета и обслуживания муниципальных учреждений» городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан и закреплении за муниципальным казенным учреждением «Городская казна» городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан», в договор № 175 от 03.12.2019 внесены изменения, согласно которым арендодателем является «Администрация городского округа г. Стерлитамак Республики Башкортостан в лице директора МКУ «Городская казна» городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан ФИО4».

Кроме того, сторонами подписано дополнительное соглашение от 18.06.2021 № 2 к договору № 175 от 03.12.2019, по условиям которого с 12.01.2021 спорное помещение находится в оперативном управлении МКУ «Городская казна» г. Стерлитамак.

Предприниматель 22.01.2024 (вх.№ 405-п от 24.01.2024) обратился в адрес администрации с заявлением о реализации в соответствии со ст. 9 Закона № 159-ФЗ преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение нежилого помещения с кадастровым номером 02:56:030203:753, площадью 481 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...> Д-62. 

Письмом исх. № 285-п от 25.01.2024 администрация отказала заявителю в реализации преимущественного права, указав, что спорное нежилое помещение является муниципальной собственностью городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан и закреплено за муниципальным казенным учреждением «Городская казна» городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан на праве оперативного управления. 

Считая действия администрации незаконными, отказ в предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого имущества необоснованным, предприниматель обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением.

Суд первой инстанции в удовлетворении заявленных требований отказал исходя из законности оспариваемого ненормативного правового акта и отсутствием доказательств, подтверждающих нарушения прав предпринимателя. 

Апелляционный суд оснований для отмены обжалуемых судебных актов не усмотрел, признал выводы суда первой инстанции правомерными.

Суд кассационной инстанции полагает, что решение от 13.01.2025 и постановление от 28.03.2025 отмене не подлежат ввиду следующего.

В силу положений ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно ч. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, основанием для признания недействительным ненормативного правового акта, незаконными действий (бездействия) органа, осуществляющего публичные полномочия, должностного лица является совокупность двух необходимых условий: несоответствие данного ненормативного правового акта закону и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности. Отсутствие хотя бы одного из указанных признаков является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

В силу положений ч. 1 ст. 1 Закона № 159-ФЗ настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной или из муниципальной собственности движимого и недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (далее также - арендуемое имущество), в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации такого имущества.

Согласно ч. 2 ст. 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении недвижимого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

  Пунктом 3 ч. 2 ст. 1 Закона № 159-ФЗ установлено, что действие настоящего Федерального закона не распространяется на движимое и недвижимое имущество, принадлежащее государственным или муниципальным учреждениям на праве оперативного управления.

Судами нижестоящих инстанций установлено, что согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на объект недвижимости от 08.02.2024 № КУВИ-001/2024-40162787 нежилое помещение № 1 с кадастровым номером 02:56:0302033:753, расположенное по адресу: 

<

...>, принадлежало МКУ «Центр обслуживания муниципальных учреждений» городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан на праве оперативного управления с 06.03.2019.

  Между МКУ «Центр обслуживания муниципальных учреждений» и предпринимателем 03.12.2019 заключен договор № 175 о передаче объекта муниципального нежилого фонда, закрепленного на праве оперативного управления, в аренду без права выкупа. 

  Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на объект недвижимости от 08.02.2024 № КУВИ-001/2024- 40162787 следует, что нежилое помещение № 1 с кадастровым номером 02:56:0302033:753, расположенное по адресу: 

<

...>, принадлежит МКУ «Городская казна» на праве оперативного управления с 14.07.2022.

  Предприниматель обратился с заявлением о выкупе 24.01.2024. 

  По состоянию на дату обращения предпринимателя с заявлением арендованное нежилое помещение находилось в оперативном управлении МКУ «Городская казна». 

  Таким образом, реализация преимущественного права предпринимателя  на приобретение нежилого помещения № 1 с кадастровым номером 02:56:0302033:753, расположенного по адресу: 

<

...>, не представляется возможной в соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 1 Закона № 159-ФЗ (определение Верховного Суда Российской Федерации от 13.08.2019 № 310-ЭС19-6352, п. 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 5 ноября 2009 г. N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Информационное письмо N 134).

  Следовательно, суды первой и апелляционной инстанций правомерно сделали вывод о законности отказа администрации, изложенного в письме исх. № 285-п от 25.01.2024.

Довод предпринимателя о том, что суды первой и апелляционной инстанций необоснованно не квалифицировали действия, совершенные администрацией, как нарушающие ее права и законные интересы, препятствующие реализации права на выкуп, судом округа отклоняется.

Как указано в пункте 5 Информационного письма N 134, суд может признать наличие у арендатора права на приобретение и в том случае, если после опубликования Закона N 159-ФЗ субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение (например, имущество, являющееся объектом договора аренды, было передано унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения).

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Вместе с тем из материалов настоящего дела усматривается, что на момент заключения договора аренды имущество уже находилось в оперативном управлении.

Постановлением от 26.04.2021 № 1453 имущество было изъято из оперативного управления МКУ «Центр учета и обслуживания муниципальных учреждений», включено в состав муниципальной казны и тут же закреплено на праве оперативного управления за МКУ «Городская казна» (л.д. 120, 121).

Дополнительные соглашения к договору заключались от имени МКУ «Городская казна» или в его лице.

Отсутствие государственной регистрации в период с сентября 2021 года по июль 2022 года само по себе о злоупотреблении не свидетельствует, поскольку вопрос о закреплении имущества уже был решен в постановлении от 26.04.2021, то есть имущество непрерывно находилось в оперативном управлении различных учреждений, в том числе и на момент заключения договора аренды и дополнительных соглашений к нему.

Доказательств того, что в настоящем случае действия по регистрации права оперативного управления в июле 2022 года совершены исключительно с целью воспрепятствовать реализации предпринимателем права на выкуп спорного объекта, в материалы дела не представлено.

Аналогичный подход изложен в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 13.05.2024 № 305-ЭС23-30225.

  Довод предпринимателя о том, что у администрации оснований для отказа в выкупе арендованного помещения не имелось, поскольку в иных случаях зарегистрированное право оперативного управления не повлияло на реализацию арендаторами права преимущественного выкупа арендованных объектов недвижимости, подлежит отклонению, так как владелец вправе принять решение  о приватизации недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве оперативного управления и арендуемого лицом, отвечающим требованиям, предусмотренным ст. 3 Закона № 159-ФЗ, с согласия собственника этого имущества и в порядке, обеспечивающем реализацию преимущественного права арендатора на приобретение указанного имущества, направить такому арендатору предложение о заключении с владельцем договора купли-продажи с указанием цены имущества, установленной с учетом его рыночной стоимости, определенной в соответствии с законом об оценочной деятельности. В рассматриваемом случае такое решение правообладателем не принималось.

При этом кассационный суд полагает необходимым отметить, что как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, цель Закона N 159-ФЗ состоит в оказании адресной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства посредством установления для них временной преференции, направленной на их участие в приватизации, что отвечает провозглашенным Конституцией Российской Федерации целям политики правового демократического государства с социально ориентированной рыночной экономикой, ввиду чего правообладатель объекта и органы местного самоуправления с учетом осуществляемой предпринимателем в арендованных помещениях деятельности и при отсутствии иных причин для отказа в   реализации арендатором преимущественного права, не лишены возможности вернуться к вопросу о приватизации спорного имущества (ст. 2, 4 Закона № 159-ФЗ).

Содержащиеся в обжалуемых актах выводы подробно мотивированы, основаны на исследованных судами доказательствах в пределах предоставленных им процессуальных полномочий и переоценке судом округа не подлежат (статьи 286, 287 АПК РФ).

Нарушений судами норм процессуального права, влекущих в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловную отмену судебных актов, кассационным судом не установлено.

Учитывая изложенное, решение суда первой инстанции, постановление апелляционного суда подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13 января 2025 года по делу № А07-3302/2024 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 марта 2025 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий                                                        Ю.В. Скромова  

Судьи                                                                                    А.А. Столяров 

                                                                                                        М.В. Торопова