/

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-23784/2017

г. Краснодар

20 ноября 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 15 ноября 2018 года

Постановление в полном объеме изготовлено 20 ноября 2018 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Волкова В.А., при участии в судебном заседании от истцов: управления муниципальной собственностью администрации муниципального образования Красноармейский район (ИНН 2336001958, ОГРН 1022304035060) – Дерявко Р.Н. (доверенность от 07.11.2018), администрации муниципального образования Красноармейский район (ИНН 2336014386, ОГРН 1022304034940) – Дерявко Р.Н. (доверенность от 29.12.2017), от ответчика – индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства  Ларионовой Нелли Александровны – Ларионовой Н.А. (паспорт), от третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – акционерного общества «Агрофирма "Полтавская"» (ИНН 2336015710, ОГРН 1022304038460) – Серышева С.Г. (доверенность от 09.01.2018), в отсутствие третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: администрации Староджерелиевского сельского поселения Красноармейского района (ИНН 2336017443, ОГРН 1052320250311), Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Краснодарскому краю (ИНН 7705401340, ОГРН 1027700485757), управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН 2309090540, ОГРН 1042304982510), прокуратуры Краснодарского края (ИНН 2309054252, ОГРН 1032304930020),  надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационные жалобы управления муниципальной собственностью администрации муниципального образования Красноармейский район, администрации муниципального образования Красноармейский район, общества с ограниченной ответственностью «Агрофирма "Полтавская"» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.04.2018 (судья Назыков А.Л.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2018 (судьи Илюшин Р.Р., Мисник Н.Н., Фахретдинов Т.Р.) по делу № А32-23784/2017, установил следующее.

Управление муниципальной собственностью администрации муниципального образования Красноармейский район (далее – управление) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю главе крестьянского (фермерского) хозяйства Ларионовой Н.А. (далее – предприниматель), в котором просило: 

– признать недействительным (ничтожным) договор от 14.04.2016 № 1300005587 аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 20 648 кв. м (кадастровый номер 23:13:030200:394), расположенного по адресу: Краснодарский край, Красноармейский район, примерно в 260 м по направлению на северо-восток от ст. Староджерелиевской;

–  обязать предпринимателя возвратить арендодателю спорный земельный участок, а также погасить в Едином государственном реестре недвижимости записьо государственной регистрации договора от 14.04.2016 №1300005587 аренды земельного участка.

Определением от 05.03.2018 к участию в деле в качестве соистца привлечена администрация муниципального образования Красноармейский район (далее – администрация). 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация Староджерелиевского сельского поселения Красноармейского района (далее – администрация поселения), Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Краснодарскому краю, управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, прокуратура Краснодарского края, АО «Агрофирма "Полтавская"» (далее – общество).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.04.2018, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2018, в удовлетворении исковых требовании отказано. Суды исходили из того, что решением Арбитражного суда Краснодарского края от 23.12.2016, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.04.2017 и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29.06.2017 по делу № А32-22465/2013, преюдициально установлено, что на дату заключения договора аренды от 14.04.2016 №1300005587 на спорном земельном участке отсутствовали объекты недвижимости, принадлежащие обществу, следовательно, основания для признания названного договора недействительным отсутствуют. Суд первой инстанции указал, что требования истцов направлены на переоценку обстоятельств, установленных судебными инстанциями в рамках дела № А32-22465/2013, что недопустимо. Доказательств, которые не были предметом исследования в рамках дела № А32-22465/2013, истцы и общество не представили. 

В кассационных жалобах администрация и управление, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просят отменить решение от 25.04.2018 и постановление от 16.07.2018, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Податели жалоб указывают, что в Едином государственном реестре недвижимости не содержится сведений о наличии на спорном земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих предпринимателю, что свидетельствует об отсутствии оснований для заключения договора аренды с ответчиком в отсутствие процедуры торгов, следовательно, договор аренды от 14.04.2016 №1300005587 является недействительной (ничтожной) сделкой. Судебные инстанции при разрешении спора не учли обстоятельства, установленные вступившим в законную силу постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.08.2015 по делу № А32-4112/2014. Судебные акты по делу № А32-22465/2013 в рамках рассматриваемого дела преюдициального значения не имеют, поскольку договор оспаривается по иным основаниям.  Суд первой инстанции необоснованно привлек администрацию к участию в деле в качестве соистца. На спорном участке находятся объекты недвижимости, принадлежащие обществу. 

В кассационной жалобе общество, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение от 25.04.2018 и постановление от 16.07.2018, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Податель жалобы указывает, что вступившим в законную силу постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.08.2015 по делу № А32-4112/2014 подтверждено наличие на спорном участке объекта недвижимости, принадлежащего обществу. 

В отзывах предприниматель указал на отсутствие оснований для удовлетворения кассационных жалоб.

В заседании представители управления, администрации и общества поддержали доводы кассационных жалоб. Предприниматель полагал, что судебные акты основаны на представленных в дело доказательствах и не противоречат нормам действующего законодательства. 

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) в судебном заседании объявлялся перерыв до 15.11.2018 до 16 часов 10 минут, информация о котором размещена в сети Интернет.

Изучив материалы дела, доводы жалоб и отзывов на них, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение и постановление следует отменить и направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Как видно из материалов дела, на основании постановления от 04.04.2016 № 94 администрации поселения (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор от 14.04.2016 № 1300005587 аренды земельного участка площадью 20 648 кв. м (кадастровый номер 23:13:0302000:394), расположенного по адресу: Краснодарский край, Красноармейский район, примерно в 260 м по направлению на северо-восток от ст. Староджерелиевской. Вид разрешенного использования – для размещения базы крестьянского (фермерского) хозяйства с наземной автостоянкой для хранения сельхозтехники (т. 1, л. д. 8 – 17). Срок действия договора установлен со дня его государственной регистрации и до 04.04.2065. 

Договор зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 29.05.2017 № 23/062/004/2017-3181 (т. 1, л. д. 34). 

07 июля 2016 года прокуратура Красноармейского района Краснодарского края в адрес администрации поселения направила протест № 7-02-2016, в котором требовала отменить постановление от 04.04.2016 № 94, поскольку на земельном участке с кадастровым номером 23:13:0302000:394 расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности обществу (т. 1, л. д. 26, 27).

На основании названного протеста администрация поселения приняла постановление от 10.08.2016 № 141 об отмене постановления от 04.04.2016 № 94 о предоставлении предпринимателю земельного участка (т. 1, л. д. 28). 

С 01.01.2017 на основании статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» полномочия арендодателя в отношении спорного земельного участка перешли к муниципальному образованию Красноармейский район.  

Управление в адрес предпринимателя направило претензию от 01.02.2017 № 119.03-113/17 с требованием подписать соглашение о расторжении договора аренды от 14.04.2016 № 1300005587. Претензия оставлена ответчиком без удовлетворения.

Управление, полагая, что договор аренды от 14.04.2016 № 1300005587 заключен с нарушением норм действующего законодательства, обратилось с исковым заявлением в арбитражный суд.

Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса).

В силу подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного Кодекса, на праве оперативного управления.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В заявлении о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов указываются сведения о заявителе, кадастровый номер испрашиваемого земельного участка, основание его предоставления без проведения торгов, вид испрашиваемого права на земельный участок, цель использования земельного участка (пункт 1 статьи 39.17 Земельного кодекса). К заявлению прилагаются документы, подтверждающие право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов и предусмотренные перечнем, установленным уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, за исключением документов, которые должны быть представлены в порядке межведомственного информационного взаимодействия (подпункт 1 пункта 2 статьи 39.15 Земельного кодекса).

Согласно подпункту 3 пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, при наличии одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 данного Кодекса.

В статье 39.16 Земельного кодекса приведены основания для отказа в предоставлении публичного земельного участка. Такое решение, в частности, принимается, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов (пункт 1).

Судебные инстанции, отказывая в удовлетворении иска, исходили из того, что вступившими в законную силу судебными актами по делу № А32-22465/2013 преюдициально установлено, что на дату заключения договора аренды от 14.04.2016 № 1300005587 на спорном земельном участке отсутствовали объекты недвижимости, принадлежащие обществу. Материалы рассматриваемого дела не содержат доказательств, которые не были исследованы судами в рамках дела № А32-22465/2013. Основания для признания спорного договора недействительным (ничтожным) отсутствуют. 

В то же время суды не учли следующее.

Из содержания искового заявления и прилагаемых к нему документов (т. 1, л. д. 3 –7, 26, 27) следует, что договор аренды от 14.04.2016 оспаривался по причине отсутствия у предпринимателя оснований для получения земельного участка вне предусмотренной законом публичной процедуры. Из материалов дела видно, что земельный участок сельскохозяйственного назначения предоставлен предпринимателю в аренду на 49 лет без проведения торгов на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 и статьи 39.20 Земельного кодекса (т. 2, л. д. 24, 25). 

На спорном земельном участке сельскохозяйственного назначения предприниматель возвел объект «Контора КФХ» общей площадью 85,2 кв. м (т. 2,                        л. д.  32 – 52). Сведения о государственной регистрации права собственности на данный объект в материалах дела отсутствуют. Из акта осмотра от 15.03.2016 следует, что на земельном участке размещено здание базы КФХ с наземной автостоянкой для хранения техники (т. 2, л. д. 192). 

Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от негативного воздействия, водными объектами, а также зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции (пункты 1, 2 статьи 77 Земельного кодекса).

 Согласно пункту 6 статьи 27 Земельного кодекса оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Образование земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения регулируется данным Кодексом и Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

          В то же время названный Федеральный закон не распространяет свое действие на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями; оборот указанных земельных участков регулируется Земельным кодексом (пункт 7 статьи 27 Земельного кодекса, абзац второй пункта 1 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ  «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

 Таким образом, образование участков из земель сельскохозяйственного назначения, необходимых для эксплуатации объектов недвижимости, осуществляется по правилам Земельного кодекса. Требования к образуемым земельным участкам закреплены                            в статье 11.9 Земельного кодекса.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», испрашиваемый земельный участок должен быть сформирован для целей эксплуатации принадлежащего заявителю объекта недвижимости, расположенного на данном участке, в размере, необходимом для такой эксплуатации.

При этом сам по себе факт постановки земельного участка на кадастровый учет, как и предшествующее ему утверждение схемы расположения участка, такими доказательствами выступать не могут. Собственник объектов недвижимости, требующий предоставления земельного участка, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Согласно правовому подходу, сформулированному в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Следовательно, обязательному судебному исследованию подлежат обстоятельства, связанные с размером (площадью) земельного участка, необходимого для использования объекта, размещенного в его границах.

В данном случае предпринимателю предоставлен по правилам                                      статьи 39.20 Земельного кодекса земельный участок сельскохозяйственного назначения площадью 20 648 кв. м. Сведения о том, что весь названный участок необходим для эксплуатации возведенного ответчиком объекта (или иных объектов), в материалах дела отсутствуют. Доводы истцов об отсутствии оснований для заключения договора аренды без торгов судебные инстанции надлежащим образом не оценили. При этом в рамках дела                  № А32-22465/2013 обстоятельства заключения договора от 14.04.2016 суды не исследовали. В представленном в настоящее дело заключении судебной экспертизы от 15.09.2016 № 00781/7 (дело № А32-22465/2013) указано, что исследование по определению площади земельного участка, необходимого для нормальной эксплуатации строений, принадлежащих крестьянскому (фермерскому) хозяйству, с учетом земельного и градостроительного законодательства, не приводилось (т. 2, л. д. 152). Обстоятельства, связанные с невозможностью раздела спорного участка, суды не установили.   

Судебные инстанции, отказывая в удовлетворении иска, не учли, что судебные акты по делу № А32-22465/2013 не содержат выводов о площади земельного участка, необходимого для использования и эксплуатации расположенного на нем объекта ответчика, поэтому довод управления и администрации о нарушении при заключении оспариваемого договора положений пункта 1 статьи 39.6 и статьи 39.20 Земельного кодекса (об отсутствии у предпринимателя права на приобретение участка (его части) в аренду без торгов) подлежал проверке при рассмотрении настоящего дела. 

В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Кодекса по результатам рассмотрения жалобы суд кассационной инстанции вправе отменить решение и апелляционное постановление и направить дело на новое рассмотрение, если выводы, содержащиеся в обжалуемых актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в нем доказательствам. Основаниями для отмены решения, апелляционного постановления являются несоответствие выводов фактическим обстоятельствам, установленным судами первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (часть 1 статьи 288 Кодекса).

Поскольку в силу требований части 2 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции не наделен полномочиями по установлению дополнительных обстоятельств и исследованию доказательств, с учетом характера нарушений, допущенных судами первой и апелляционной инстанций, решение и постановление надлежит отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Суду при новом рассмотрении следует устранить отмеченные недостатки, дать оценку доводам истца об отсутствии предусмотренных законом оснований для предоставления ответчику спорного земельного участка (его части) вне процедуры торгов, определить площадь земельного участка, занятого объектом ответчика и необходимого для его использования, установить иные обстоятельства, требуемые для правильного разрешения спора, исследовать представленные в дело доказательства по правилам  статьи 71 Кодекса. Судебный акт следует принять в соответствии с нормами действующего законодательства.

Согласно абзацу второму части 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело. 

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.04.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2018 по делу № А32-23784/2017 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                    			                                 А.И. Мещерин

Судьи										         В.А. Анциферов

										         Я.Е. Волков